Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Ab und an sehen Musterverwalterverträge auch ein Sonderhonorar für den Fall eines Eigentümerwechsels vor. Eine entsprechende Klausel wurde für ungültig gehalten. Ein Eigentümerwechsel ist für den Verwalter zwar mit einem gewissen formalen Aufwand verbunden, stellt aber dennoch ein typisches Ereignis dar, das mit dem vereinbarten Honorar abgegolten ist. Es ist typischerweise ...mehr

Wechsel des persönlich haftenden Komplementärs einer KG Der Komplementär einer Kommanditgesellschaft haftet stets persönlich und unbeschränkt für Verbindlichkeiten der Gesellschaft. In der Praxis versucht man diese Haftung durch einen Wechsel des Komplementärs zu begrenzen. Zu diesem Zweck wird dann eine GmbH gegründet, die künftig als Komplementärin fungiert. Die ursprünglic...mehr

Der vom Gericht im Wege der Beschlussersetzung bestellte Verwalter hat dann denselben Aufgabenkreis, den auch ein durch die Wohnungseigentümer bestellter Verwalter hätte. Das Gericht ist in seiner Entscheidung nicht an eine beantragte Bestelldauer gebunden. Setzt es keinen Bestellzeitraum fest, gilt die Höchstbestelldauer von 5 Jahren, nach Begründung des Wohnungseigentums v...mehr

Verbreitet finden sich in Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen Auflistungen der Sondereigentumsbereiche. Wie bereits ausgeführt können jedoch Bereiche des Gemeinschaftseigentums auch nicht durch Vereinbarung zu Sondereigentum erklärt werden. Entsprechende Auflistungen in einer Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung haben daher in aller Regel lediglich deklarat...mehr

Aus den Vorausführungen ergibt sich, dass kein Anspruch auf Gestattung der Errichtung eines Trampolins besteht. Freilich kann aber Wohnungseigentümern durch Beschluss gestattet werden, ein Trampolin aufzustellen. Lediglich aber ein Beschluss, der das Aufstellen selbst genehmigt dürfte ohne weitere Nutzungskonkretisierung ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, wenn das Tra...mehr

Wie bereits erwähnt, existieren keine bestimmten Vorschriften oder Gebührenordnungen für die Festlegung eines angemessenen Verwalterhonorars. Höhe der Vergütung Im Schnitt und je nach Größe der Wohnanlage bewegen sich die Verwalterhonorare zwischen 20 und 40 EUR netto je Einheit und Monat. Jedenfalls bewegte sich bereits im Jahr 2016 ein Verwalterhonorar in Höhe von monatlich ...mehr

Für die einzelnen Wohnungseigentümer muss das finanzielle Risiko stets überschaubar sein. Die Verantwortlichkeit für eine diesbezügliche Entscheidung muss bei der Eigentümerversammlung verbleiben. Eine Klausel ohne gegenständliche Beschränkung, Budgetierung oder Begrenzung der Höhe nach benachteiligt die Wohnungseigentümer entgegen dem Gebot von Treu und Glauben unangemessen...mehr

Verwalter sollten bei der Vertragsgestaltung selbstverständlich vermeiden, per se unwirksame Vertragsklauseln aufzunehmen. Grundsätzlich unterliegt der Verwaltervertrag nämlich der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen. Allerdings findet eine entsprechende richterliche Überprüfung erst im laufenden Vertragsverhältnis, also bei Durchführung bzw. Anwendung des Vert...mehr

Nach der Bestimmung des § 181 BGB darf der Vertreter in aller Regel kein Insichgeschäft tätigen. Er darf also nicht im Namen des Vertretenen mit sich im eigenen Namen oder als Vertreter eines Dritten ein Rechtsgeschäft vornehmen. Allerdings lässt diese Bestimmung Ausnahmen für den Fall zu, dass dem Vertreter das Insichgeschäft gestattet ist. Eine entsprechende generelle Gest...mehr

Ist der bisherige Verwalter zum Ablauf des Bestellungszeitraums nicht mehr gewillt, sich zur Wiederwahl zu stellen oder beabsichtigt er, sein Amt niederzulegen, müssen die Wohnungseigentümer über die Bestellung eines neuen Verwalters Beschluss fassen. Hinsichtlich der Beschlussfassung gelten keine Besonderheiten gegenüber einer solchen über die Erstbestellung des Verwalters,...mehr

Verschmelzen 2 juristische Personen, z. B. 2 GmbHs, ist nach maßgeblicher BGH-Rechtsprechung[1] sowohl eine Verschmelzung durch Aufnahme wie eine solche durch Neugründung ohne Beteiligung der von den Gesellschaften verwalteten Wohnungseigentümergemeinschaften möglich. In beiden Fällen endet weder die Organstellung der bisherigen GmbH, die als Verwalterin bestellt ist, noch w...mehr

Bei der Abspaltung wird ein Teilbereich der unternehmerischen Tätigkeit in eine selbstständige Gesellschaft verlagert, die zu diesem Zweck gegründet wird. Praxis-Beispiel Bauträger gründet Verwaltungs-GmbH Die Bauträgergesellschaft, die auch eine Abteilung zur Wohnungseigentumsverwaltung unterhält, hat sich in der Teilungserklärung als Erstverwalterin eingesetzt. Im Laufe des...mehr

Nach § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG kann der Verwalter seit dem 1.12.2020 jederzeit grundlos von seinem Amt abberufen werden. Entgegenstehende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung sind unwirksam geworden.[1] Die Abberufung kann nach § 26 Abs. 5 WEG nicht mehr auf das Vorliegen eines wichtigen Grunds beschränkt werden. Mit Blick auf den Verwaltervertrag bestimmt § 26 Abs. 3 Satz 2 WE...mehr

Angesichts des Gefährdungspotenzials eines Trampolins kann allein die Frage danach, ob eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums vorliegt, also nicht das entscheidende Kriterium zur Lösung der Problematik darstellen. Stets ist vielmehr zu berücksichtigen, dass eine Anlage geschaffen wird, die Gefahrenpotenzial birgt. Es bedarf also nicht nur einer Regelung bezügli...mehr

Vor der Bestellung eines neuen Verwalters sind Vergleichsangebote einzuholen. Im Regelfall müssen mindestens 3 Angebote eingeholt werden.[1] Ein Beschluss über die erstmalige Bestellung eines Verwalters entspricht jedenfalls nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn vor der Bestellung keine ausreichenden Alternativangebote eingeholt worden sind. Die vorliegenden Konkurrenzangeb...mehr

Problematisch stellt sich die Situation dann dar, wenn Wohnungseigentümer eigenmächtig ein größeres Trampolin im Bereich des Gemeinschaftseigentums aufstellen. Wiederum kommt es auf die Maßgaben des konkreten Einzelfalls an, also die Frage, ob das Trampolin ausreichend gesichert und durch ein Schloss sichergestellt ist, dass lediglich der betreibende Wohnungseigentümer eine ...mehr

Grundsätzlich unterliegt der Verwaltervertrag der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen nach den §§ 305 ff. BGB. Allerdings findet eine entsprechende richterliche Überprüfung erst im laufenden Vertragsverhältnis, also bei Durchführung bzw. Anwendung des Vertrags statt. Ob der Beschluss über den Abschluss des Verwaltervertrags etwa wegen einer Vielzahl unwirksamer...mehr

Die Verwaltungsunterlagen stehen im Eigentum der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Kardinalspflicht des neu bestellten Verwalters ist es also zunächst, für die Übergabe der Verwaltungsunterlagen zu sorgen. Der frühere Verwalter ist nach einem Verwalterwechsel jedenfalls verpflichtet, sämtliche Verwaltungsunterlagen an den neuen Verwalter herauszugeben.[1] Ihm steht kein Z...mehr

Mit dem Zensus 2022 war für den Verwalter ein erheblicher Arbeitsaufwand verbunden. Sie waren jedenfalls verpflichtet, die Erhebungsmerkmale "für Gebäude", also insbesondere Art des Gebäudes, Zahl der Wohnungen im Gebäude, Gebäudetyp, Baujahr und Heizungsart anzugeben. Angaben zu den Wohnungseigentümern bzw. den Merkmalen der Sondereigentumseinheiten konnte der Verwalter zwa...mehr

Eigener Anspruch des neuen Verwalters? Häufig gestaltet es sich schwierig, den Herausgabeanspruch gegenüber dem alten Verwalter durchzusetzen. Ist es in diesem Zusammenhang und im Verzugsfall des ausgeschiedenen Verwalters erforderlich, den Rechtsweg zu beschreiten, so ist der übernehmende Verwalter jedoch nicht berechtigt, den Herausgabeanspruch in eigenem Namen geltend zu m...mehr

Die Wiederbestellung des Verwalters kann entweder durch Versammlungsbeschluss erfolgen oder durch einen Beschluss im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 WEG. Freilich wird ein bestellter Verwalter von sich aus niemals seine Wiederbestellung durch Umlaufbeschluss initiieren. Enthält sich auch nur ein Wohnungseigentümer oder nimmt er an der Beschlussfassung nicht teil, ist der Bes...mehr

Im Hinblick auf eine gerichtliche Verwalterbestellung im Wege des vorläufigen Rechtsschutzes ist zunächst zu beachten, dass allein die "Verwalterlosigkeit" einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht die gerichtliche Verwalterbestellung im Verfahren der einstweiligen Verfügung rechtfertigt.[1] Eine einstweilige Verfügung erfordert stets einen Verfügungsanspruch und einen Verf...mehr

Beispiel einer unwirksamen Klausel im Verwaltervertrag "Die Hausverwaltung ist berechtigt, alle Verwaltungsunterlagen aus laufender Verwaltung (wie Kontoauszüge, Belege und bedingte Teile von Korrespondenz) nach Ablauf von 5 Kalenderjahren datenschutzsicher zu vernichten." Die handels- und steuerrechtlichen Vorschriften für die Dauer der Aufbewahrungspflicht von Belegen und B...mehr

Die Wohnungseigentümer können nach § 28 Abs. 3 WEG beschließen, dass die Hausgelder im Wege des Lastschriftverfahrens zu zahlen sind. Nehmen nicht alle Wohnungseigentümer am Lastschriftverfahren teil, entsteht für Verwalter ein Zusatzaufwand wegen der Überprüfung der Zahlungseingänge. Insoweit kann für den Fall der Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren ein entsprechendes So...mehr

Ungeachtet vorausgeführter Problematik stellt sich weiter die Frage, ob die Errichtung eines Trampolins im Bereich der gemeinschaftlichen Außenfläche nicht auf die Begründung eines Sondernutzungsrechts für die nutzenden Wohnungseigentümer hinausläuft. Tatsächlich werden jedenfalls diejenigen Wohnungseigentümer, die das Trampolin nicht nutzen können und wollen, von der Benutz...mehr

Haben sich Gemeinschaft und Verwalter auf ein bestimmtes Honorar geeinigt, so sind sie als Vertragsparteien hieran gebunden. Weder kann der Verwalter das Honorar einseitig erhöhen, noch kann die Gemeinschaft beispielsweise im Beschlussweg eine Senkung des Honorars herbeiführen. Wollen die Parteien eine Honoraranpassung nach bestimmten Zeitabschnitten vereinbaren, muss dies au...mehr

Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 ist den Wohnungseigentümern durch § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die Kompetenz auch zur Beschlussfassung einer exklusiven Belastung mit Kosten von Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum eingeräumt, das sich im Bereich des Sondereigentums des jeweiligen Wohnungseigentümers befindet. Hauptanwend...mehr

Insbesondere in Fällen, in denen Wohnungseigentümer eigenmächtig ein Trampolin im gemeinschaftlichen Außenbereich errichten, der allgemein zugänglich ist und sich insoweit die Problematik der Verkehrssicherungspflicht stellt, gilt es dann unverzüglich zu handeln, wenn das Trampolin selbst nicht über eine Netzumrandung verfügt und zusätzlich nicht verschließbar ist, also jede...mehr

Auch die Beschlussfassung über die Wiederbestellung des Verwalters und somit die Beschlussfassung über das weitere Schicksal des Verwaltervertrags erfolgt mit einfacher Mehrheit, wie der Bestimmung des § 26 Abs. 2 Satz 2 WEG zu entnehmen ist. Im Rahmen der Wiederbestellung können die Wohnungseigentümer die Fortgeltung des bisherigen Verwaltervertrags beschließen. Sie können ...mehr

Beim Verwaltervertrag handelt es sich um einen entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrag nach §§ 675, 662 ff. BGB, der Elemente verschiedener Vertragstypen vereint. So enthält der Verwaltervertrag dienstvertragliche Elemente im Hinblick auf die allgemeine Verwaltung des Gemeinschaftseigentums; werkvertragliche Elemente im Hinblick auf die Erstellung von Jahresabrechnung, Wirtsc...mehr

Im Rahmen der Verwalterbestellung wird in aller Regel mit dem bestellten Verwalter auch ein Verwaltervertrag abgeschlossen und hierüber Beschluss gefasst.[1] Zwingend erforderlich ist dies nicht. Die herrschende Trennungstheorie zugrunde gelegt, können die Wohnungseigentümer den Verwalter auch bestellen, ohne eine vertragliche Grundlage für die Verwaltertätigkeit zu schaffen,...mehr

Nach der Bestimmung des § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist der Verwalter allgemein und konturenlos berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung von untergeordneter Bedeutung zu treffen, die nicht mit erheblichen Verpflichtungen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verbunden sind. § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG verleiht ihm die erforderliche Vertretungsmacht im Auß...mehr

Maßnahmen der Erhaltung, also der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, sind grundsätzlich mit der Grundvergütung des Verwalters abgegolten und können eine zusätzliche Honorierung nicht rechtfertigen. Ist der Verwalter jedoch mit der Bauüberwachung[1] oder der Geltendmachung von Baumängeln beauftragt, rechtfertigt dies ein Sonderhonorar, wenn kl...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt zum Verwaltervertrag lediglich in § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG, dass dieser (automatisch) spätestens 6 Monate nach der Abberufung des Verwalters endet – es schreibt einen Verwaltervertrag aber nicht vor. Vom Verwaltervertrag zu trennen ist die Bestellung. Diese ist in § 26 Abs. 1 und 2 WEG geregelt und verschafft dem Verwalter die Organstell...mehr

Das Verwalteramt ist höchstpersönlich. Haben die Wohnungseigentümer eine bestimmte natürliche oder juristische Person zum Verwalter bestellt, müssen sie sich ohne erneuten Bestellungsakt in der Regel keine andere Person als Verwalter aufdrängen lassen. Der Verwalter kann seine Aufgaben auch nicht vollständig auf Dritte delegieren. 7.1 Grundsätze Wenn es um das Thema der Umwand...mehr

Der übernehmende Verwalter sollte im Rahmen der Übergabe darauf achten, dass ihm insbesondere folgende Unterlagen seitens des ausscheidenden Verwalters übergeben werden: Gemeinschaftsordnung bzw. Teilungserklärung mit Aufteilungsplänen, ggf. Hausordnung Vollständige Liste aller Eigentümer mit Namen und Anschriften Vollständige Übersicht über offene Forderungen und Verbindlichke...mehr

Beim Aufstellen eines Trampolins im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums sind im Wesentlichen 2 Aspekte zu beachten, nämlich die Errichtung selbst und das von einem Trampolin allgemein ausgehende Gefährdungspotenzial. Verfügt das Trampolin über ein ausreichend hohes Außennetz und ist es verschließbar, können etwaige Gefahren minimiert werden. Handelt es sich lediglich um...mehr

Da aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt ein Anspruch auf eine Errichtung eines Trampolins besteht, können die Wohnungseigentümer auch die Beseitigung eines eigenmächtig errichteten Trampolins beschließen. Dies gilt nicht nur dann, wenn man lediglich dann einen Gestattungsbeschluss auf Grundlage von § 20 Abs. 1 WEG für erforderlich hält, wenn das Trampolin fest mit dem Boden ...mehr

Nicht selten sind durch Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung Bereiche oder Teile des Gemeinschaftseigentums dem Sondereigentum zugeordnet. Derartige Regelungen sind nichtig. Hinweis Umdeutung in Kostentragungsregel In derartigen Fällen kann die unwirksame Zuordnung zum Sondereigentum in eine Kostentragungsregel zulasten des jeweiligen Sondereigentümers umgedeutet werden. Ein...mehr

Überblick Der Verwalterbestellung kommt in der Praxis größte Bedeutung zu. Beim Verwalter handelt es sich neben der Wohnungseigentümerversammlung um das wichtigste Organ einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Aus diesem Grund kann die Bestellung eines Verwalters auch nicht ausgeschlossen werden. Der Verwalter kann durch Versammlungs- oder Umlaufbeschluss im Verfahren des § 23...mehr

Ist ein Verwalter nicht bestellt, existiert in aller Regel auch kein Verwaltungsbeirat. Hier sind dann in der Praxis einige Hürden zu nehmen, um einen Verwalter bestellen zu können. Nach der maßgeblichen Bestimmung des § 24 Abs. 1 WEG kann die Wohnungseigentümerversammlung nämlich nur vom Verwalter und, soweit ein solcher nicht bestellt ist, nach § 24 Abs. 3 WEG vom Verwaltu...mehr

Will der Verwalter ein bestehendes Verwalterunternehmen übernehmen, kommt es für die Frage, ob die von diesem zu übernehmenden verwalteten Gemeinschaften ohne ihre Mitwirkung auf den neuen Inhaber übergehen, auf die Rechtsform des zu übernehmenden Unternehmens an. Handelt es sich bei dem zu übernehmenden Unternehmen um eine juristische Person, also insbesondere eine GmbH, wi...mehr

Der Verwalter hat gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nur dann einen Anspruch auf Zahlung der Umsatzsteuer zuzüglich zur vereinbarten Verwaltervergütung, wenn dies im Verwaltervertrag vereinbart ist. Ansonsten sind die im Verwaltervertrag enthaltenen Beträge als Bruttobeträge anzusehen, in denen die Umsatzsteuer bereits enthalten ist. Besondere Bedeutung hat di...mehr

Grundsätzlich obliegt es den Vertragsparteien, die Verwaltervergütung frei auszuhandeln. Gesetzliche Schranken stellen dabei die Bestimmungen der §§ 134 (gesetzliches Verbot) und 138 BGB (Sittenwidrigkeit oder Wucher) dar. Bestimmte Vorschriften oder Gebührenordnungen für die Festlegung eines angemessenen Verwalterhonorars existieren nicht. Vielmehr richtet sich die Angemess...mehr

Überblick Gängiger Alltag in der Verwalterpraxis sind gewisse Eigenmächtigkeiten von Wohnungseigentümern – egal, ob es sich um bauliche Veränderungen, das Aufstellen von Garderoben und Schränken bis hin zu Sport- und Spielgeräten handelt. Problematisch können diese dann werden, wenn sie ein Gefährdungspotenzial bergen und insoweit die Verkehrssicherheit tangieren. Dann aber ...mehr

Wird erstmals ein Verwalter bestellt, bestehen naturgemäß noch keine Erfahrungen mit diesem Verwalter, weshalb eine Zukunftsprognose erforderlich ist. Ganz allgemein ist der Bestellungsbeschluss für ungültig zu erklären, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der gegen die Bestellung des Verwalters spricht. Ein solcher Grund ist zu bejahen, wenn unter Berücksichtigung aller, nic...mehr

Bis zum Inkrafttreten des WEMoG war zwar umstritten, ob der Verwalter bereits in der Gemeinschaftsordnung bestellt werden kann, wurde aber verbreitet angenommen und insbesondere auch vom BGH bejaht.[1] Nach § 26 Abs. 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer über die Bestellung und Abberufung des Verwalters. Nach § 26 Abs. 5 WEG sind Abweichungen u. a. von § 26 Abs. 1 WEG nich...mehr

Der Verwalter hat die Verwaltertätigkeit grundsätzlich "in Person" zu erbringen. Ist der Verwalter eine juristische Person, ist die besondere Vertrauensstellung an die Organisation und die Erfahrung der juristischen Person geknüpft. Selbstverständlich kann der Verwalter als Einzelunternehmer oder Geschäftsführer einer GmbH nicht sämtliche Tätigkeiten in persona erbringen. Le...mehr

Der Arbeitsaufwand des Verwalters hängt bei der Verwaltung einer Wohnungseigentumsanlage nicht primär von der Anzahl der Wohneinheiten ab. Bei einer großen Anlage ist dies zwar sicherlich zu Beginn der Verwaltertätigkeit der Fall, wenn die Eigentümerdaten in die EDV eingepflegt werden müssen. Erfahrungsgemäß kommt auf den Verwalter aber auch mehr Arbeit zu, wenn die Wohnungs...mehr

Wie bereits in Kap. 3.2.2 ausgeführt, kann sich der Verwalter unproblematisch Sondervergütungen dann ausbedingen, wenn er im Vertrag transparent eine Grundvergütung für stets wiederkehrende Verwalteraufgaben ausweist und sich daneben Sonderhonorare für bestimmte punktuell und nicht ständige Verwaltertätigkeiten ausbedingt.[1] Für den Fall, dass eine gesonderte Abrede über die...mehr