Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Rz. 22 Ist die Zustimmung des (amtierenden) Verwalters erforderlich, hat dieser seine Verwaltereigenschaft gegenüber dem Grundbuchamt in der Form des § 29 GBO nachzuweisen. Die Erteilung der Zustimmung in beglaubigter Form folgt als Nebenpflicht aus dem Gemeinschaftsverhältnis.[115] Dafür genügt nach § 26 Abs. 4 WEG die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschlu...mehr

Rz. 69 Einen – gerichtlich erzwingbaren – Anspruch auf Korrektur der Niederschrift hat der einzelne Wohnungseigentümer nicht schon bei einfachen Unrichtigkeiten in der Protokollierung. Erst recht kann er nicht die Aufnahme bestimmter Tatsachen wie Redebeiträgen verlangen, wenn das Protokoll ansonsten nicht unrichtig ist. Ein Anspruch auf Berichtigung besteht nur bei rechtser...mehr

Rz. 116 Die Beschluss-Sammlung soll nach dem Willen des Gesetzgebers bei der Dokumentation der Beschlusslage neben die Niederschrift treten. Bei dieser Funktionsidentität kann auch im Hinblick auf den Rechtsschutz gegen die fehlerhafte Dokumentation kein Unterschied gemacht werden. Folglich muss dem einzelnen Wohnungseigentümer wie dort ein Berichtigungsanspruch gegen fehler...mehr

Rz. 19 Von diesem System ist das WEMoG vollständig abgerückt. Nach §§ 9a Abs. 2, 18 Abs. 1 WEG ist nunmehr alleine die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Abwehr von Störungen des Gemeinschaftseigentums befugt, gleich, ob es sich um Beseitigungs-, Schadensersatz- oder sonstige Ansprüche handelt. Materiell-rechtlich sind zwar die Wohnungseigentümer als Beeinträchtigte Inhaber ...mehr

Rz. 110 Nach Absatz 2 Nr. 3 gehört es zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung, das gemeinschaftliche Eigentum angemessen zum Neuwert zu versichern. Eine solche Versicherung ist heute eine einheitliche und verbundene Gebäudeversicherung. Sie heißt verbunden, weil sie die durch Brand, Leitungswasser, Sturm und Hagel entstehenden Schäden abdeckt. Typischerweise sind das di...mehr

Rz. 42 § 23 Abs. 3 WEG soll die Möglichkeit einer Beschlussfassung ohne den Aufwand einer Eigentümerversammlung eröffnen. Dabei sollen die Teilnahmerechte des einzelnen Wohnungseigentümers an der Willensbildung gewahrt bleiben. Deswegen hat der Gesetzgeber die schriftliche Beschlussfassung von der Zustimmung aller Wohnungseigentümer abhängig gemacht. Aufgrund dieser hohen Hü...mehr

Rz. 22 Auf der Einnahmeseite sind insbesondere die zur Kosten- und Lastendeckung insgesamt benötigten Beiträge der Wohnungseigentümer aufzuführen. Es ist jedoch ausreichend, wenn sich aus dem Gesamtzusammenhang ergibt, dass die durch die sonstigen Vermögenszuflüsse nicht gedeckten voraussichtlichen Ausgaben durch Hausgeldvorschüsse aufgebracht werden sollen.[46] Zu den vorau...mehr

Rz. 14 Mit dem Verlangen nach § 17 Abs. 1 WEG wird der betroffene Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungs- oder Teileigentums aufgefordert. Dies hat keine unmittelbaren Folgen innerhalb des Entziehungsverfahrens. Der betroffene Wohnungseigentümer ist auch dann, wenn das Verlangen in Form eines Beschlusses erfolgt und dieser bestandskräftig wird, nicht hieran gebun...mehr

Rz. 2 Als empfangsbedürftige Willenserklärung muss die Einzelstimme zugehen. Empfänger sind nach h.M. nicht die übrigen Wohnungseigentümer, sondern der Versammlungsleiter. Daraus folgt im Umkehrschluss, dass der einzelne Wohnungseigentümer seine Stimmabgabe bis zum Zugang beim Versammlungsleiter widerrufen kann.[4] Dieser Zeitpunkt wird, wenn offen, durch Handaufheben oder n...mehr

Rz. 3 Aus der Anwendbarkeit der Regelungen über Willenserklärungen folgt ferner, dass Stimmabgaben fehlerhaft sein können. In Betracht kommt zum einen die fehlende Geschäftsfähigkeit, wenn etwa ein minderjähriger oder geschäftsunfähiger Wohnungseigentümer selbst an der Abstimmung teilnimmt. Häufiger sind die Fälle des Irrtums, etwa dann, wenn der Versammlung zu bestimmten Ma...mehr

Rz. 322 Ist weder etwas anderes vereinbart, noch beschlossen, gilt § 271 BGB. Die Forderungen sind mit Beschlussfassung fällig. Für die Vorauszahlungen bedeutet dies, dass an sich der Gesamtbetrag mit der Beschlussfassung fällig wird. Werden durch den beschlossenen Wirtschaftsplan jedoch Monatsbeiträge ausgewiesen, ist dies dahin auszulegen, dass jeweils nur die monatlichen ...mehr

Rz. 16 Die Entsendung von Boten in die Eigentümerversammlung, die eine Stimmabgabe weiterleiten, ist nur zur Abgabe von Erklärungen o.Ä., nicht aber zur Stimmabgabe zulässig. Ihr steht wohl weniger entgegen, dass sich der Wohnungseigentümer damit der Möglichkeit einer Reaktion auf neue Argumente beraubt. Eine unverrückbare Vorabfestlegung ist nach allgemeinen Grundsätzen uns...mehr

Rz. 74 Der Klageantrag richtet sich darauf, bestimmten, namentlich benannten Personen[225] oder einem in sonstiger Weise individualisierbaren Personenkreis (dem Verwalter und den Handwerkern eines bestimmten Unternehmens) Zugang zu bestimmten Räumen des Sondereigentums zu gewähren und konkret benannte Tätigkeiten oder Eingriffe in das Sondereigentum zu dulden. Die Gewährung ...mehr

Rz. 203 Vor allem ältere Gemeinschaftsordnungen bestimmen teilweise, dass die Jahresabrechnung auch ohne Beschluss der Wohnungseigentümer bestandskräftig wird, wenn nicht innerhalb einer bestimmten Frist Widerspruch gegen sie erhoben wird.[546] Sowohl die Auslegung als auch die Frage der Wirksamkeit derartiger Klauseln wurden schon im alten Recht unterschiedlich beurteilt. D...mehr

Rz. 112 Unter die finanziellen Leistungspflichten i.S.d. § 16 Abs. 2 S. 1 i.V.m. § 16 Abs. 1 S. 2 fällt auch die allgemein verpflichtende Befüllung der Erhaltungsrücklage durch die Wohnungseigentümer.[368] Die Pflicht der Wohnungseigentümer zur Bildung (und Erhaltung) der Erhaltungsrücklage ergibt sich aus § 19 Abs. 2 Nr. 4 (zur Erhaltungsrücklage s. § 19 Rdn 35 ff.).[369] M...mehr

Rz. 38 Im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander sind sämtliche Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Erteilung der Veräußerungszustimmung anfallen, gemäß § 16 Abs. 2 WEG von allen Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu tragen,[146] sofern die Gemeinschaftsordnung keine andere Kostenverteilung regelt oder die Wohnungseigentümer keinen Bes...mehr

Rz. 310 Das Zustandekommen des Verwaltervertrages richtet sich grundsätzlich nach den allgemeinen vertraglichen Regelungen, weshalb es eines Angebotes und einer Annahme nach den §§ 145 ff. BGB bedarf. Rz. 311 Kommt es zu keinem ausdrücklichen Vertragsschluss, kann im Einzelfall ein Verwaltervertrag auch konkludent zustande kommen, wenn der bestellte Verwalter über einen länge...mehr

Rz. 92 Mit den Duldungspflichten nach Absatz 1 Nr. 2 und Absatz 2 Nr. 2 mutet das Gesetz den betroffenen Wohnungseigentümer ein Sonderopfer zu. Sie müssen Einbußen bei der Wahrnehmung ihrer Eigentümerrechte aus § 13 Abs. 1 hinnehmen, auch wenn die Maßnahme nicht in ihrem eigenen Interesse liegt und andere Wohnungseigentümer keine Einbußen hinnehmen müssen. Diese Einbuße ist ...mehr

Rz. 13 Der Drittnutzer hat nach Nummer 1 Erhaltungsmaßnahmen zu dulden. Erhaltungsmaßnahmen sind nach § 13 Abs. 2 Maßnahmen zur ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung, auch solche, die dem Rückbau der misslungenen unerlaubten baulichen Maßnahme des Eigentümers des betroffenen Wohnungseigentums zu Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums dienen.[19] Mit dem Verweis ...mehr

Rz. 160 Die Wohnungseigentümer können die Gestattung einer noch nicht durchgeführten baulichen Veränderung durch einen späteren Eigentümerbeschluss oder ihre Ablehnung zurücknehmen.[531] Der neue Beschluss muss aber ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen und darf nicht ohne überwiegende sachliche Gründe in wohlerworbene Rechte von Wohnungseigentümern eingreifen, die auf den ...mehr

Rz. 18 Zu einem anderen Ergebnis kam der BGH. Danach soll die Regelung des § 9a Abs. 2 WEG, wonach dem einzelnen Wohnungseigentümer die Prozessführungsbefugnis zur Geltendmachung von Ansprüchen wegen der Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums fehlt, in Altfällen nicht gelten. Das Fehlen einer Übergangsvorschrift erlaube nicht den Schluss, dass auch in Altprozessen ohne ...mehr

Rz. 122 Eine Ausnahme bilden Satellitenantennen. Die Gestattung ihrer Anbringung konnte der interessierte Wohneigentümer schon nach früherem Recht verlangen. Die Befestigung einer Parabolantenne auf dem Dach oder im Garten einer Wohnanlage war nach früherem und ist nach geltendem Recht regelmäßig eine bauliche Veränderung.[347] Gleiches gilt, wenn eine solche Antenne im räum...mehr

Rz. 11 Jeder Wohnungseigentümer ist nach Maßgabe des § 14 zum Mitgebrauch (Nutzung) des gemeinschaftlichen Eigentums berechtigt. § 16 Abs. 1 S. 3 bestimmt den Umfang des Mitgebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums.[41] Der Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums bezieht sich auf Flächen und Räumlichkeiten, die für den allgemeinen und gemeinschaftlichen Gebrauch bestim...mehr

Rz. 343 Hat ein hierzu nicht ermächtigter Wohnungseigentümer oder ein Dritter eine Willenserklärung im Hinblick auf den Verwaltervertrag gegenüber dem Verwalter abgegeben, können die Wohnungseigentümer die im Namen der GdWE ohne Vertretungsmacht abgegebene Willenserklärung nachträglich durch Beschluss genehmigen (§ 177 Abs. 1 BGB). Rz. 344 Die Genehmigung ist zwar grundsätzli...mehr

Rz. 57 Liegt keine Notgeschäftsführung vor, so bestehen keine Ausgleichsansprüche.[301] Meist scheitern solche Ansprüche schon daran, dass nach dem Ergebnis einer vorangegangenen Beschlussfassung die Maßnahme nicht dem Willen der Wohnungseigentümer entspricht.[302] Verwaltungsentscheidungen der Wohnungseigentümer dürfen nämlich nicht umgangen werden. Zudem spricht eine Vermu...mehr

Rz. 2 Die Unauflöslichkeit der Gemeinschaft bedeutet jedoch nicht, dass die Wohnungseigentümer auf Gedeih und Verderb an einen unzumutbaren Miteigentümer gekettet sind. Als Ausgleich für die Unauflöslichkeit sieht§ 17 WEG die Möglichkeit vor, einen unzumutbaren Miteigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums zu zwingen.[1] Die Regelung ist verfassungskonform.[2] Sie i...mehr

Rz. 164 Bei der Kostenverteilung (Umlageschlüssel) gilt der Grundsatz der Gleichbehandlung. Der bisherige Umlageschlüssel kann beispielsweise für anstehende Erhaltungsmaßnahmen im gemeinschaftlichen Eigentum durch einfachen Mehrheitsbeschluss nach § 16 Abs. 2 S. 2 abgeändert werden. Die Beschlussfassung muss eine kontinuierliche Regelung für gleichgelagerte Fälle enthalten. ...mehr

Rz. 36 Außerhalb der Regelung des § 24 Abs. 3 WEG sind einzelne Wohnungseigentümer kraft Gesetzes nicht befugt, eine Eigentümerversammlung einzuberufen.[58] Die Beschlüsse einer gleichwohl auf eine solche Einberufung hin zusammengetretenen Eigentümerversammlung sind zumindest anfechtbar, sofern nicht alle Eigentümer teilnehmen und den Fehler nicht rügen (sog. Vollversammlung...mehr

Rz. 63 Die Verjährung wird gehemmt, solange der Auftragnehmer (Veräußerer) das Vorhandensein eines Mangels und seine Verantwortlichkeit prüft oder Nachbesserungsarbeiten vornimmt (§ 203 BGB).[148] Sie wird ferner durch die gerichtliche Geltendmachung des Anspruchs (§ 204 Abs. 1 BGB) und auch durch Streitverkündung (§ 204 Abs. 1 Nr. 6 BGB) gehemmt. Die Verjährung hemmende Wir...mehr

Rz. 62 Da die Festsetzung einer Sonderumlage ein Nachtrag zu den beschlossenen Vorschüssen i.S.v. § 28 Abs. 1 ist, muss der Umlagebeschluss die anteilmäßige Beitragsverpflichtung der Wohnungseigentümer bestimmen.[153] Im Regelfall ist der auf die einzelnen Eigentümer entfallene Betrag anzugeben. Es genügt, den Gesamtbetrag der Umlage zu beschließen, wenn die Einzelbeiträge n...mehr

Rz. 178 Der Verwalter ist in der Regel nicht berechtigt, ohne Beschluss der Wohnungseigentümer, Gestaltungsrechte auszuüben, da die Erklärung eines Widerrufes, Rücktritts, der Aufrechnung usw. i.d.R. keine untergeordnete Bedeutung haben.[147] Eine Ausnahme hiervon besteht dann, wenn es zur Wahrung der Frist ausnahmsweise erforderlich ist, dass der Verwalter eine solche Erklä...mehr

Rz. 35 Die Gesetzesänderung kann gerade in beiden oben skizzierten Problemfällen, der Wohnungseigentümergemeinschaft im Gründungsstadium und der kleinen Gemeinschaft ohne Verwalter zumindest teilweise die Einberufung einer Eigentümerversammlung ermöglichen. Da die Wohnungseigentümergemeinschaft nunmehr bereits mit Anlage der Wohnungsgrundbücher existent wird, kann der teilen...mehr

Rz. 58 Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer haftet für Pflichtverletzungen des Verwaltungsbeirates nach § 31 BGB analog.[156] Sie hat für Pflichtverletzungen nur nach § 278 BGB bzw. nach den §§ 823, 831 BGB einzustehen. Ein Mitverschulden des Verwaltungsbeirats muss sie sich im Außenverhältnis gemäß §§ 254 Abs. 2 S. 2, 278 BGB zurechnen lassen. Dies gilt anders als im Kap...mehr

Rz. 519 Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und -Vermögens (§§ 9a Abs. 3, 18 Abs. 1 WEG) ist Aufgabe des rechtsfähigen Verbandes sui generis,[452] die sie durch ihren Verwalter als Organ wahrnimmt. Rz. 520 Deshalb muss sie sich dessen Verhalten gem. § 31 BGB analog zurechnen lassen, sofern es sich um ein amtsbezogenes Verhalten des Verwalters handelt, d.h. der Verwalter...mehr

Rz. 23 Der Gesetzgeber geht in § 5 Abs. 4 von der Möglichkeit aus, Sondernutzungsrechte zu begründen, verzichtet aber auf weitere Regelungen dazu. Er versteht darunter das Recht, einen Teil des gemeinschaftlichen Eigentums unter Ausschluss des Mitgebrauchs der übrigen Wohnungseigentümer allein zu nutzen.[54] Der Begriff Sondernutzungsrecht bezeichnet die einem oder einigen W...mehr

Rz. 54 Die Anbringung außen hängender Blumenkästen ist zulässig, wenn die Landesbauordnung dies gestattet, das naturbedingte Herabfallen von Blüten und Blättern aus solchen Blumenkästen ist von den anderen Wohnungseigentümern hinzunehmen.[173] Kommt es beim Blumengießen gelegentlich zu einem Überlaufen und einem Herabtropfen oder Herablaufen von Wasser auf den darunter liege...mehr

Rz. 57 Der Sondernutzungsberechtigte kann wie ein Sondereigentümer gemäß § 1004 Abs. 1 BGB Störungen durch andere Wohnungseigentümer und Dritte abwehren, Besitzschutzansprüche und Abwehransprüche wegen verbotener Eigenmacht[166] geltend machen und das Selbsthilferecht nach § 910 BGB ausüben.[167] Er kann gemäß § 985 BGB gegenüber jedermann Einräumung des Alleinbesitzes verla...mehr

Rz. 176 Umgekehrt kann sich ein einzelner Wohnungseigentümer nicht eigenmächtig seiner Geldzahlungsverpflichtung entziehen, indem er seine persönlichen Dienste anbietet.[583] Hat die Gemeinschaft beschlossen, ein Reinigungsunternehmen mit der Treppenhausreinigung zu beauftragen, kann der Wohnungseigentümer seinen Zahlungsbeitrag nicht mit dem Hinweis verweigern, er wolle das...mehr

Rz. 112 Ist nur die Beschluss-Sammlung fehlerhaft, darf der für sie Verantwortliche diese gleichwohl nicht einfach unvermerkt, ohne Kenntnis der Eigentümer ändern. Immerhin würde er damit die Dokumentation der Beschlusslage verändern. Auch wenn dies keine konstitutive Wirkung hat, verlangt ein solcher Eingriff die vorherige Anhörung der Wohnungseigentümer, wobei der angeblic...mehr

Rz. 12 Die Anfechtungsfrist beträgt einen Monat. Rz. 13 Sie beginnt mit der Beschlussfassung, d.h. der (zumindest konkludenten) Verkündung in der Versammlung bzw. bei schriftlicher Beschlussfassung mit der Beschlussfeststellung und Mitteilung des Beschlussergebnisses an alle Wohnungseigentümer. Der Beschluss ist zu dem Zeitpunkt existent geworden, in dem mit seiner Kenntnisna...mehr

Rz. 186 Die Gemeinschaftsordnung kann die Zulässigkeit einer baulichen Veränderung abweichend von § 20 Abs. 1 in jedem Fall von der Zustimmung aller Wohnungseigentümer abhängig machen.[617] Bestimmt die Gemeinschaftsordnung, dass bauliche Veränderungen nur vorgenommen werden dürfen, wenn ein einstimmiger Beschluss vorliegt, so kommt es nicht darauf an, ob eine Zustimmung ein...mehr

Rz. 8 Die Änderung einer Veräußerungsbeschränkung, die keine teilweise Aufhebung ist (s. Rdn 9), bedarf einer Vereinbarung nach § 10 Abs. 1 S. 2 WEG; eine Zustimmung dinglich Berechtigter ist gemäß § 5 Abs. 4 S. 2 WEG nicht erforderlich. Für die Eintragung im Grundbuch gilt Rdn 2. Rz. 9 Die vollständige Aufhebung einer Veräußerungsbeschränkung kann gemäß § 12 Abs. 4 S. 1 WEG ...mehr

Rz. 11 Die Gemeinschaft ist grundbuchfähig, scheck- und wechselfähig,[21] konten- und kreditfähig[22] sowie erbfähig.[23] Sie kann auch Mitglied in einer eGbR, einer GmbH, einem Verein oder sonstigen Personenmehrheiten sein.[24] Sie ist prozesskostenhilfefähig,[25] wobei es für die Bedürftigkeit sowohl auf die Vermögensverhältnisse der Gemeinschaft als auch auf die Vermögens...mehr

Rz. 11 Da die GdWE alle organschaftlichen Befugnisse des Verwalters übernommen hat, wird man sich bei der Bestimmung ihrer schuldrechtlichen Beziehungen zu den Wohnungseigentümern an den Verwaltervertrag anlehnen dürfen. Allerdings wird die GdWE unentgeltlich tätig. Denn sämtliche Gelder, die sie von den Wohnungseigentümern verlangen kann, stehen ihr nur als Treuhänderin, ni...mehr

Rz. 143 Über das bei einem geordneten Zusammenlaben unvermeidbare Maß gehen auch folgende Beeinträchtigungen:mehr

Rz. 3 Nach Absatz 1 Satz 1 vertritt der Verwalter die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich. Er hat damit eine organschaftliche Vertretungsmacht; eines Ermächtigungsbeschlusses der Wohnungseigentümer bedarf es von einer Ausnahme abgesehen nicht.[5] Die betrifft den Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags – aber nicht deren Erfül...mehr

Rz. 1 Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ist nach § 18 Abs. 1 Aufgabe der GdWE. Da jeder Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 2 Nr. 2 von der GdWE nicht nur eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen, sondern auch eine ordnungsmäßige Benutzung des gemeinschaftlichen und des Sondereigentums, muss die GdWE auch das dafür benötigte Regelwerk bereitstellen. § 19 bestimmt...mehr

Rz. 188 Durch Vereinbarung könnte auch die Zustimmung des Verwalters vorgesehen werden. Als zusätzliches Erfordernis würde sie aber die Verwirklichung baulicher Veränderungen erschweren. Denn die bauliche Veränderung müsste auch dann nach Absatz 1 durch die Wohnungseigentümer gestattet werden. Das Zustimmungserfordernis träte hinzu. Zum Schutz der Wohnungseigentümer davor, d...mehr

Rz. 142 Nach den Landesbauordnungen müssen in den Wohnräumen, gemeinschaftlichen Räumlichkeiten sowie in Flucht- und Rettungswegen Rauchwarnmelder installiert werden.[476] Die meisten Landesbauordnungen ordnen an, dass der "Eigentümer" verpflichtet ist, Rauchwarnmelder zu installieren bzw. vorhandene Wohnungen nachzurüsten.[477] Richtet sich die Pflicht zum Einbau von Rauchw...mehr

Rz. 76 Eine im gemeinschaftlichen Interesse liegende effektive Verteidigung von ordnungsmäßigen Beschlüssen ist nur gewährleistet, wenn dem Verwalter als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Rahmen seiner gesetzlichen Pflichten zur Abwehr von Rechtsnachteilen für die notwendigen Geldmittel für die Wahrnehmung seiner Befugnisse, insbesondere für die zeitnahe B...mehr