Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K will gegen Teileigentümer B und dessen Pächter P auf Unterlassung klagen. Es geht um den Gebrauch einer Außenfläche als Freischankfläche mit Bestuhlung, Tischen, Sonnenschirmen, Speisen- und Getränkeangebot. Fraglich ist, bei welchem Gericht die Klage zu erheben ist, da für die Klage gegen Teileigentümer B das AG als WEG-Gericht, für...mehr

Die Wohnungseigentümer gestatten nach § 20 Abs. 1 WEG mehrere bereits durchgeführte bauliche Veränderungen. Die Maßnahmen, die im Wege der Anfechtungsklage angegriffen sind, ermöglichen es, in Räumen, die sich im Keller befinden, zu wohnen. Damit wird nach LG-Ansicht gegen eine Gebrauchsvereinbarung "Keller" verstoßen. Fraglich ist unter anderem, ob die Beschlüsse wegen des ...mehr

Die Zahlung von Vorschüssen i. S. v. § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG zur Erhaltungsrücklage rechtfertigt noch keinen Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Der hierfür erforderliche Veranlassungszusammenhang zur Vermietungstätigkeit besteht erst, wenn und soweit die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die zurückgelegten Mittel für Erhaltungsmaßnahmen v...mehr

Beauftragt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch Beschluss den Verwalter mit der Einleitung eines selbstständigen Beweisverfahrens zur Feststellung von Mängeln des gemeinschaftlichen Eigentums oder zur Erhebung der Klage, so liegt hierin gleichzeitig die Entscheidung, die Ausübung der Mängelrechte an sich zu ziehen, auch wenn dies im Beschluss nicht ausdrücklich nied...mehr

Wohnungseigentümer K streitet mit dem Finanzamt, ob seine Vorschüsse zu der nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG vorgesehenen Rücklage (Erhaltungsrücklage) als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in Abzug zu bringen sind.mehr

Die Verwaltung leitet gegen Bauträger B, der die Wohnungseigentumsanlage errichtet hat, am 1.12.2017 ein selbstständiges Beweisverfahren wegen Mängeln des gemeinschaftlichen Eigentums ein. Aufgrund der dortigen Feststellungen erhebt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K im Herbst 2021 Klage. Fraglich ist u. a., ob die Ansprüche verjährt sind (das gemeinschaftliche Eigent...mehr

Die Wohnungseigentümer können nicht durch Beschluss "wegen der besonderen Situation am Handwerkermarkt" auf Vergleichsangebote verzichten, wenn diese erforderlich sind, um die Ermessensentscheidung auf eine ausreichend gesicherte Tatsachengrundlage zu stellen.mehr

Wird mit der Beschlussersetzungsklage die Gestattung einer Maßnahme nach § 20 Abs. 3 WEG verlangt, genügt es für die Vorbefassung, dass der Kläger in der Versammlung die Beschlussfassung begehrt hat, wie er sie in der Folge von dem Gericht ersetzt verlangt. Von einem einzelnen Wohnungseigentümer beabsichtigte Durchbrüche einer tragenden Wand oder Fassadendurchbohrungen sind ...mehr

Die Anfechtung eines Negativbeschlusses hat nur dann Aussicht auf Erfolg, wenn sich das Ermessen der Wohnungseigentümer auf null reduziert hat.mehr

Ein Wohnungseigentümer kann nicht unmittelbar auf seinen Anteil an den Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums klagen.mehr

Wohnungseigentümer B errichtet auf Grundlage eines Gestattungsbeschlusses aus dem Jahr 2011 anstelle eines Flachdachs einen Dachstuhl. In dem neuen Dachraum entstehen 7 Wohnungen mit einer Gesamtfläche von ca. 800 m² (Herstellungskosten ca. 2.500.000 EUR). Die Wohnungen stehen im gemeinschaftlichen Eigentum. B vermietet mit Kenntnis der Verwaltung 5 der Wohnungen. Er vereinn...mehr

Es ist häufig sachgerecht, bei einer Klage der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen den verpachtenden Teileigentümer und den Pächter das AG als WEG-Gericht als zuständiges Gericht zu bestimmen.mehr

Ohne Erfolg! Es bedürfe keiner Angebote, wenn das Auftragsvolumen gering sei oder sich aus anderen Umständen Anhaltspunkte für die Wohnungseigentümer ergäben, dass das vorgelegte Angebot sich im Rahmen des Üblichen bewege. Dies habe die Kammer insbesondere dann angenommen, wenn die Gemeinschaft die Möglichkeit gehabt habe, das einzig vorliegende Angebot "sachgerecht einzuord...mehr

Dies sieht der BGH anders! Für eine Vorbefassung genüge, dass der Kläger in der Versammlung die Beschlussfassung zum Antrag stelle, wie er sie in der Folge von dem Gericht ersetzt verlange. Die Klage sei daher zulässig. Das LG müsse jetzt prüfen, ob die beabsichtigte bauliche Veränderung den anderen Wohnungseigentümern i. S. v. § 20 Abs. 3 WEG nachteilig sei. Dies hänge von ...mehr

§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG begründet die Kompetenz, den Umlageschlüssel für die Zuführung zu Rücklagen zu beschließen. Die Formulierung "bestimmte Arten von Kosten" in § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG hebt das allgemein für Beschlüsse geltende Bestimmtheitserfordernis hervor. Sie begründet keine darüberhinausgehenden Anforderungen. Ein Umlagebeschluss, mit dem eine Umlagevereinbarung, die...mehr

Problemüberblick Der BGH hat in 2 Entscheidungen, die das LG nicht kennen konnte, geklärt, dass ein Gestattungsbeschluss, der gegen eine Gebrauchs-/Nutzungsvereinbarung verstößt, jedenfalls nicht in Ermangelung einer Beschlusskompetenz nichtig ist. Ob und unter welchen Voraussetzungen ein entsprechender Beschluss anfechtbar ist, hat der BGH aber nicht entschieden. Ordnungswidr...mehr

Nach der Gemeinschaftsordnung sind öffentliche Abgaben, Betriebs- und Instandsetzungskosten jeweils nach Miteigentumsanteilen (MEA) zu tragen. Die Kosten für Wärme und Warmwasser sind nach dem Verhältnis der beheizten Flächen umzulegen. Abweichende Regelungen gelten für Aufzugs- und Verwaltungskosten. Der in der Teilungserklärung ausgewiesene Miteigentumsanteil ist bezogen a...mehr

In den Jahren 2014 und 2015 macht B von ihrem Recht aus einer Gestattungsvereinbarung Gebrauch, das Dachgeschoss auszubauen. Diese Vereinbarung lautet: "Die Sondereigentumseinheit Nr. 92 im Dachgeschoß ist nicht ausgebaut; durch Ausbau und Unterteilung in mehrere selbständige Wohnungseigentumseinheiten werden unter Umständen später weitere Wohnungen geschaffen.(…) Jeder Mite...mehr

Das LG sieht das so! Bei der Bemessung der Einzelinteressen der Kläger sei deren Anfechtungsinteresse zu berücksichtigen. Die Wohnungseigentümer beschlössen zwar nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG nach Maßgabe der Einzelabrechnung einheitliche Beträge. Ferner sei eine Teilanfechtung nicht möglich. Beschränke sich ein Kläger auf einzelne Positionen reduziere sich aber das Prüfungspro...mehr

Überblick Die unterjährige Verbrauchsinformation (UVI) ist im Rahmen der Heizkostenverordnung fällig, wenn fernablesbare Zähler in einem Gebäude installiert sind – spätestens ab 2027 müssen Immobilienverwaltungen UVIs für alle Mieter bereitstellen. Die Novelle der Heizkostenverordnung (HKVO) von 2021 regelt, dass Mieter in Gebäuden mit fernablesbaren Messgeräten das Recht au...mehr

Nicht steuerpflichtig Im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wird zwischen dem Sondereigentum der einzelnen und dem gemeinschaftlichen Eigentum aller Wohnungs- und Teileigentümer (§ 1 WEG) unterschieden. Zu dem gemeinschaftlichen Eigentum rechnet das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen eines Gebäudes, die nicht nach den Grundbucheintragungen im Sondereigentum eine...mehr

Überblick Bitte beachten Sie! Nicht jeder steuerbare Umsatz ist letztlich auch mit Umsatzsteuer belastet. Eine Belastung mit Umsatzsteuer tritt ein, wenn keine Steuerbefreiung eingreift. Die nicht steuerbefreiten Umsätze werden umsatzsteuerlich als "steuerpflichtig" bezeichnet. Befreiungen Das Umsatzsteuergesetz enthält in § 4 einen umfangreichen Katalog von Steuerbefreiungen. ...mehr

Die Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum – und umgekehrt – bewirkt eine Inhaltsänderung des Sondereigentums bei allen Wohnungs- und Teileigentümern. Als rechtliche Änderung des Bestimmungszwecks der nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume in Wohnräume geht sie über eine sich im Rahmen der getroffenen Zweckbestimmung haltende Änderung des tatsächlichen Gebrauchs hinaus. Sie ...mehr

Begriff Sondernachfolger ist der neue Eigentümer einer Sondereigentumseinheit, also insbesondere jeder Erwerber. Mit Eintritt in die Wohnungseigentümergemeinschaft übernimmt der Sondernachfolger die Rechtsstellung seines Vorgängers im Eigentum. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Jeder Wohnungseigentümer ist gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG zur anteiligen Tragung der Kosten...mehr

Rechtlich tritt der Zwangsverwalter praktisch in die Stellung des Wohnungseigentümers ein. Im Interesse der Gläubigerbefriedigung ermächtigt § 152 Abs. 1 ZVG den Zwangsverwalter, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um die Wohnung in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu nutzen. Der Zwangsverwalter ist also vor allem verpflichtet, das...mehr

Wohnungseigentum und Teileigentum kann nur in Verbindung von Bruchteilsmiteigentum an Grundstück und bestimmten Gebäudeteilen begründet werden, da auch nach dem Wohnungseigentumsrecht dem Wohnungseigentümer kein vom übrigen Eigentum losgelöstes Eigentumsrecht zusteht. Dementsprechend ist nach § 1 Abs. 3 WEG Teileigentum das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Rä...mehr

Die Ansprüche der Gemeinschaft gegen den Schuldner im Zwangsversteigerungsverfahren müssen fällig sein. Nicht erforderlich ist demgegenüber, dass die Ansprüche auch tituliert sind, soweit die Gemeinschaft das Zwangsversteigerungsverfahren nicht selbst betreibt. Es muss also kein rechtskräftiges Urteil oder rechtskräftiger Vollstreckungsbescheid über den Anspruch vorliegen. W...mehr

Begriff Die Zwangsversteigerung ist die wichtigste Art der Immobiliarzwangsvollstreckung. Durch die Grundstücks- bzw. Immobiliarveräußerung soll der Gläubiger aus dem Erlös befriedigt werden. Zuständig ist das Amtsgericht als Versteigerungsgericht. Auf Antrag des beitreibenden Gläubigers wird die Zwangsversteigerung durch Beschluss angeordnet. Durch diesen Beschluss wird das...mehr

Begriff Ob es um die Zuordnung von Stellplätzen zu Sonder- oder Gemeinschaftseigentum, die Einräumung eines Sondernutzungsrechts, die Kostenverteilung, eigenmächtige bauliche Veränderungen oder lediglich um Gebrauchsregelungen geht, beim Thema "Stellplatz" kommt es häufig zu Streitigkeiten unter den Wohnungseigentümern. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung § 3 Abs. 1 Satz...mehr

Grundsätzlich stellt sich das Problem, dass im Vorfeld der Beschlussfassung nicht vorauszusehen ist, wie viele Wohnungseigentümer für die Austauschmaßnahme stimmen werden. Dies steht erst dann fest, wenn der Versammlungsleiter das Beschlussergebnis verkündet hat. Hier stellt sich dann das weitere Problem, dass Wohnungseigentümer etwa unter der Voraussetzung zugestimmt haben,...mehr

Die Zwangsvollstreckung kann durch mehrere Arten durchgeführt werden. Die Zwangsvollstreckung einer Geldforderung erfolgt im Regelfall durch Pfändung von beweglichen Sachen, Grundstücken oder Rechten des Schuldners. Diese werden dann i. d. R. durch Versteigerung verwertet. Der hierbei erzielte Erlös wird dem Gläubiger zugewiesen. Bei Grundstücken erfolgt die Verwertung durch...mehr

Grundsätzlich werden die nachrangig betroffenen Gläubiger durch den Rangvorrang der Wohnungseigentümer nicht unbillig benachteiligt. Denn der Vorrang der Wohnungseigentümer ist bereits in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG doppelt begrenzt: Der Vorrang begrenzt die berücksichtigungsfähigen Ansprüche auf die laufenden sowie die rückständigen Beiträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den ...mehr

Begriff Während Wohnungseigentum typischerweise zu Wohnzwecken genutzt wird, dient das Teileigentum nicht zu Wohnzwecken. Nach § 1 Abs. 6 WEG gelten die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes entsprechend für das Teileigentum. Bezüglich der jeweiligen Nutzungsmöglichkeit der Teileigentumseinheiten kommt es maßgeblich auf deren Zweckbestimmung in der Teilungserklärung an....mehr

Dem Zwangsverwalter steht darüber hinaus ein begrenztes Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung zu. Ein Stimmverbot des Wohnungseigentümers hat keinerlei Auswirkung auf das Stimmrecht des Zwangsverwalters, da dieser nicht Interessenvertreter des Wohnungseigentümers ist, sondern als unabhängiges Organ der Rechtspflege gilt. Praxis-Beispiel Beschränktes Stimmrecht Das KG...mehr

Praxis-Beispiel Beschlussmuster zum Grundlagenbeschluss Die Wohnanlage soll mit einer Zentralschließanlage dergestalt ausgestattet werden, dass zum Öffnen und Verschließen der Eingangstür zur Wohnanlage und der jeweiligen Eingangstüren zu den Sondereigentumseinheiten nur noch ein Schlüssel benötigt wird. Zur Schaffung einer endgültigen Ermessensentscheidung der Wohnungseigentü...mehr

Eine Änderung der dinglichen Zuordnung der Pkw-Abstellplätze betrifft den Kernbereich des Sondereigentums und ist daher der Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung entzogen.[1] So also etwa in der Teilungserklärung die Kfz-Stellplätze bestimmten einzelnen Sondereigentumseinheiten zugeordnet sind, können diese nicht durch Beschluss anderen Sondereigentumseinheiten zugeor...mehr

Ist die Wohnung des säumigen Eigentümers vermietet, so stehen sämtliche Mieteinnahmen ab dem Zeitpunkt der Zwangsverwaltung nicht mehr dem Wohnungseigentümer, sondern ausschließlich dem Zwangsverwalter zu. Irrtümlich noch an den Eigentümer gezahlter Mietzins ist von diesem an den Zwangsverwalter weiterzuleiten. Achtung Hausgeldschulden beitreiben Grundsätzlich sind Hausgeldsch...mehr

Praxis-Beispiel Beschlussmuster zum Maßnahmenbeschluss Wie in der Wohnungseigentümerversammlung vom _______ zu TOP ____ beschlossen, soll eine Zentralschließanlage der Sicherheitsstufe ____ zum Einbau kommen, jeder Sondereigentumseinheit sind 4 Schlüssel zur Verfügung zu stellen. Insoweit hat die Verwaltung drei Angebote von Fachunternehmen eingeholt, die den Wohnungseigentüme...mehr

Verliert der Wohnungseigentümer oder sein Mieter einen Schlüssel, besteht zunächst dem Grunde nach ein Schadensersatzanspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen den Wohnungseigentümer, der im Fall des Schlüsselverlusts seines Mieters diesen entsprechend in Regress nehmen kann. Ist ein Schlüsselmissbrauch aufgrund der konkreten Verlustsituation mit an Sicherheit gre...mehr

Praxis-Beispiel Beschlussmuster: Austausch der Schließanlage Aufgrund eines drohenden irreparablen Defekts der zentralen Schließanlage an der Zugangstür zur Wohnanlage wird deren Austausch erforderlich. Konkret ______ (Beschreibung des Defekts). Auf Grundlage des derzeitigen Sicherheitsstandards der Gruppe 2 der Schließanlage hat die Verwaltung drei Angebote von Fachunternehm...mehr

Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 kann nach § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG auch an Außenstellplätzen Sondereigentum begründet werden. An Tiefgaragenstellplätzen konnte bereits seit einer kleinen WEG-Reform im Jahr 1973 Sondereigentum begründet werden. An Stellplätzen können auch Sondernutzungsrechte zugunsten der Wohnungseigentümer be...mehr

Praxis-Beispiel Beschlussmuster: Austausch des Schließanlage wegen Schlüsselverlustes und Inanspruchnahme des betr. Wohnungseigentümers Aufgrund des Umstands, dass der Mieter des Wohnungseigentümers W einen Schlüssel der zentralen Schließanlage verloren hat, ist ein Austausch der Schließanlage erforderlich, da ein Missbrauch des Schlüssels nicht auszuschließen ist. Auf Grundla...mehr

Überblick Grundsätzlich kann an im Gemeinschaftseigentum stehenden Räumen Sondereigentum begründet werden. Unerheblich ist insoweit, ob die neue Sondereigentumseinheit Teil- oder Wohnungseigentum darstellen wird. Um eine wirksame Umwandlung herbeiführen zu können, sind jedoch einige Formalitäten zu beachten.mehr

Begriff Unter Zwangsvollstreckung ist das staatliche Verfahren zu verstehen, bei dem durch staatliche Zwangsmaßnahmen der (regelmäßig privatrechtliche) Anspruch des Gläubigers durch Zwangsmaßnahmen in das Vermögen des Schuldners durchgesetzt wird. Die Zwangsvollstreckungsmaßnahme ist nur staatlichen Organen vorbehalten, dies sind im Regelfall das Vollstreckungsgericht und de...mehr

Häufig führt das Abstellen eines Wohnmobils auf dem zur Wohnungseigentumsanlage gehörenden Parkplatz zu Meinungsverschiedenheiten unter den Wohnungseigentümern. Stellplätze einer Wohnungseigentumsanlage dienen unstreitig zumindest dem kurzfristigen Parken von Pkws. Das Abstellen eines Wohnmobils auf der gemeinschaftlichen Hoffläche vor einem Doppelhaus stellt einen unzulässig...mehr

Begriff Die Zwangsverwaltung spielt neben einer etwaigen Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen eines Schuldners eine nicht unerhebliche Rolle. Der Gläubiger wird hier nicht aus der Substanz eines Grundstücks bzw. einer Eigentumswohnung, sondern aus den laufenden Erträgen, wie beispielsweise den Mieteinnahmen, befriedigt. Das Eigentum an der Wohnung verbleibt dem s...mehr

Liegt ein Defekt an der Schließanlage nicht vor und ist ein solcher auch nicht absehbar, handelt es sich bei einem dennoch erfolgenden Austausch der Schließanlage um eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums nach § 20 Abs. 1 WEG. Da sich die Kosten der Maßnahme nicht amortisieren, kommt es für die Kostentragungsverpflichtung sämtlicher Wohnungseigentümer darauf an...mehr

Häufiger Streitpunkt in Wohnungseigentumsanlagen ist die Kostenverteilung im Hinblick auf Erhaltungs-, also Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums, deren Nutzung nur einem Teil der Wohnungseigentümer möglich ist (vgl. Kostenverteilung des Aufzugbetriebs in einer Mehrhausanlage, in der nur ein Teil der Häuser über einen Aufzu...mehr

Die Initiative zur Zwangsversteigerung kann von einem außenstehenden Dritten als Gläubiger eines Wohnungseigentümers ausgehen, und sie kann ebenso von der Wohnungseigentümergemeinschaft oder einzelnen Wohnungseigentümern selbst betrieben werden. Im einen Fall vollstreckt ein Gläubiger des Wohnungseigentümers, im anderen Fall die Gemeinschaft als solche in aller Regel wegen r...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG verleiht die Bestimmung des § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG den Wohnungseigentümern einen Anspruch auf Gestattung einer angemessenen baulichen Veränderung, die dem Laden von E-Mobilen dient. Der Anspruch ist weitgehend und beschränkt sich nicht nur auf die Anbringung einer sog. "Wallbox", also einer Ladestation an der Wand, sondern umfasst beispielsw...mehr