Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Rz. 135 Verweigern die übrigen Eigentümer eine Auseinandersetzung mit der Frage der Verwalterbestellung oder die Bestellung eines Verwalters insgesamt, kann der betroffene Eigentümer im Wege der Beschlussersetzungsklage die Bestellung eines Verwalters geltend machen. Rz. 136 In eilbedürftigen Fällen kann die gerichtliche Bestellung auch im einstweiligen Rechtschutz nach den §...mehr

Rz. 27 Die vorstehend aufgezeigten Schranken der Regelungsfreiheit stellen nicht die einzigen Nichtigkeitsgründe dar; sie bilden lediglich die äußeren Grenzen der Regelungsfreiheit. Dem gesamten Zivilrecht immanent ist der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Er setzt der Rechtsausübung dort eine Schranke, wo sie zu untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit offensichtl...mehr

Rz. 195 Die Vorschrift des § 44 Abs. 3 WEG dient der Rechtssicherheit und dem Rechtsfrieden innerhalb der Gemeinschaft.[149] Rz. 196 Die Norm betrifft die materielle Rechtskraft,[150] welche abweichende gerichtliche Entscheidungen in subjektiver, objektiver und zeitlicher Hinsicht begrenzt.[151] Rz. 197 Eine Regelung zur formellen Rechtskraft enthält die Norm nicht. Diese folg...mehr

Rz. 117 Zu den Betriebskosten zählen gemäß § 2 Nr. 2 und 3 BetrKV die Kosten der Wasserversorgung und die Kosten der Entwässerung wie beispielsweise zur Treppenhausreinigung, zur Pflege der Außenanlagen oder des Gartens.[388] Die Rechtsprechung hatte schon vor der WEG-Novelle 2007 mit feinsinniger Argumentation die Beschlusskompetenz für die Einführung einer verbrauchsabhäng...mehr

Rz. 178 Der Umlageschlüssel für die Kosten i.S.d. § 16 Abs. 2 S. 1 folgt dem gesetzlichen Regelfall aus § 16 Abs. 1 S. 2. Die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sind nach Maßgabe der Miteigentumsanteile (§ 47 GBO) umzulegen (zum Umlageschlüssel Rdn 22 ff.). Eine mit § 16 Abs. 3 a.F. und § 16 Abs. 4 a.F. vergleichbare Beschlusskompetenz existiert nicht mehr. §...mehr

Rz. 210 Wird einer Beschlussersetzungsklage stattgegeben, steht mit dem Eintritt der Rechtskraft fest, dass dem Kläger zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung ein Anspruch auf Erlass eines Beschlusses mit entsprechendem Inhalt zustand. Rz. 211 Zu diesem Zeitpunkt tritt auch die den Beschluss ersetzende Wirkung ein. Es bedarf deshalb keines weiteren Vollstreckungsakte...mehr

Rz. 51 Die Haltung ungefährlicher Kleintiere, wie Ziervögel, Schildkröten, Hamster, Kaninchen, Zierfische im Aquarium, gehört grundsätzlich zum sozial üblichen Wohngebrauch. Das gilt auch für die Haltung eines Blindenhundes.[156] Die Tierhaltung überschreitet allerdings dann die Grenze des Zulässigen, wenn von den Tieren störende Gerüche oder Geräusche oder konkrete Gefahren...mehr

Rz. 241 Die Regelung in § 44 Abs. 4 WEG verfolgt den Zweck, das Kostenrisiko für einen den Beschluss anfechtenden Kläger zu minimieren.[185] Rz. 242 Obgleich der Wortlaut der Norm dies nicht erkennen lässt, greift die Beschränkung in § 44 Abs. 4 WEG nach der gesetzgeberischen Intention nur dann ein, wenn ein Streitbeitritt auf Beklagtenseite erfolgt, d.h. sofern die GdWE verk...mehr

Rz. 3 Absatz 1 Nummer 1 begründet die Pflicht jedes Wohnungseigentümers, das in der Gemeinschaft geltende Regelwerk einzuhalten. Dieses Regelwerk besteht aus den gesetzlichen Regelungen, den Vereinbarungen einschließlich der Zweckbestimmungen mit Vereinbarungscharakter in der Teilungserklärung[6] und den Beschlüssen der Wohnungseigentümer. Die Kompetenz der Wohnungseigentüme...mehr

Rz. 9 Dem Verwalter gegenüber wird die GdWE nach Absatz 2 durch den Vorsitzenden des Beirats oder durch einen durch Beschluss der Wohnungseigentümer dazu ermächtigten Wohnungseigentümer vertreten. Denn der Verwalter ist sowohl bei Verträgen, die er selbst mit der GdWE schließen will, als auch in einer Auseinandersetzung mit der GdWE an der Ausübung seiner Vertretungsbefugnis...mehr

(1) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet,mehr

Rz. 63 Nach Absatz 2 Nr. 2 ist jeder Wohnungseigentümer gegenüber den anderen Wohnungseigentümern verpflichtet, Einwirkungen nach Maßgabe von Absatz 1 Nr. 2 zu dulden. Danach hat der Wohnungseigentümer das Betreten seines Sondereigentums und andere Eiwirkungen auf das Sondereigentum und das gemeinschaftliche Eigentum (im Bereich des Sondereigentums oder von Sondernutzungsrec...mehr

Rz. 1 Die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage bilden eine Rechtsgemeinschaft. Sie sind Miteigentümer des gemeinschaftlichen Grundstücks und bilden eine besondere Form der Miteigentümergemeinschaft, die wiederum eine Sonderform der Gemeinschaft an einem Recht nach § 741 BGB. Ebenso wie die Gemeinschaft nach § 745 BGB und die Miteigentümer eines Grundstücks nach § 1010 BGB kön...mehr

(1) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Bei diesem Gericht kann auch die Klage gegen Wohnungseigentümer im Fall des § 9a Absatz 4 Satz 1 erhoben werden. (2) Das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist ausschließlich zuständig fürmehr

Rz. 146 Bei den Kostenverteilung der Heiz- und Warmwasserkosten ist zu differenzieren.[491] Diese regelt § 7 Abs. 2 HeizkostenV. Unter die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungslage fallen die folgenden Positionen, die unter § 7 Abs. 2 HeizkostenV aufgeführt sind. Die Vorschrift entfaltet jedoch Wirksamkeit im Verhältnis zwischen vermietenden Wohnungseigentümern und ihre...mehr

Rz. 116 Nach Absatz 2 Nr. 4 gehört die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Die Ansammlung einer Erhaltungsrücklage in angemessener Höhe dient der Sicherung notwendiger Reparaturen des gemeinschaftlichen Eigentums größeren Ausmaßes (Dachsanierung, Reparatur der Heizungsanlage, Fassadenrenovierung u.Ä.), es können aber alle Maßnahme...mehr

Rz. 117 Die Voraussetzungen, unter denen für den einzelnen Wohnungseigentümer eine Steuerermäßigung in Betracht kommt, regelt das BMF-Schreiben vom 9.11.2016 – IV C 8 – S 2296-b/07/10003:008 – (BStBl I 2016, 1213) unter Rn 26 wie folgt: Zitat Besteht ein Beschäftigungsverhältnis zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft (z.B. bei Reinigung und Pflege von Gemeinschaftsräumen) ode...mehr

Rz. 26 Heizungsraum/Zählerraum: Ordnungsmäßig ist ein Mehrheitsbeschluss, wonach die einzelnen Wohnungseigentümer nur zusammen mit dem Verwalter, dem Hausmeister oder dem Verwaltungsbeirat den im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Heizungskeller oder Zählerraum betreten dürfen[100] und den einzelnen Wohnungseigentümern kein Schlüssel für diese Räume zur Verfügung gestellt...mehr

Rz. 268 Die Wohnungseigentümer können die Befugnisse des Verwalters aus § 27 Abs. 1 WEG durch Beschluss einseitig einschränken. Es bedarf insofern keiner Zustimmung des Verwalters. Rz. 269 Die Befugnis zur Einschränkung der gesetzlichen Aufgaben des Verwalters aus § 27 Abs. 1 WEG betrifft jedoch nur diejenigen Kompetenzen, die im Innenverhältnis bestehen. Die Vertretungsmacht...mehr

Rz. 114 Die erfolgreiche Beschlussersetzungsklage setzt voraus, dass eine nach dem Gesetz erforderliche Verwaltungsmaßnahme unterlassen worden ist. Der Anspruch kann sich aus der allgemeinen Vorschrift des § 18 Abs. 2 WEG oder aus einer speziellen Vorschrift (z.B. § 20 Abs. 2 oder 3 WEG) ergeben. Rz. 115 Maßgeblicher Beurteilungszeitpunkt ist insoweit der Schluss der mündlich...mehr

Rz. 36 Ist in einer Vereinbarung nach § 12 Abs. 1 WEG der Verwalter zum Zustimmungsberechtigten bestimmt, so gehört die Erteilung der Veräußerungszustimmung zu seinen Grundaufgaben. Der Arbeitsaufwand des Verwalters im Zusammenhang mit der Erteilung der Veräußerungszustimmung ist daher mit der Verwaltervergütung abgegolten. Eine Sondervergütung von der Gemeinschaft der Wohnu...mehr

Rz. 289 Der Verwalter kann sein Amt jederzeit und ohne Angabe von Gründen niederlegen. Rz. 290 Die bloße Untätigkeit des Verwalters, der beschlossen hat, sein Amt nicht weiter auszuüben, führt noch nicht zur Beendigung der Organstellung. Rz. 291 Vielmehr erfordert die Niederlegung die Abgabe und den Zugang einer entsprechenden – formfreien – Willenserklärung gegenüber der GdWE...mehr

Rz. 13 Die Kostenregelung des Absatzes 2 gilt, wie sich aus der Eingangspassage der Vorschrift – „vorbehaltlich des Absatzes 1 – ergibt, für alle baulichen Veränderungen, die nicht von Absatz 1 erfasst werden. Von Absatz 1 erfasst werden alle baulichen Veränderungen, die einem oder mehrere Wohnungseigentümer gestattet oder auf sein bzw. deren Verlangen nach § 20 Abs. 2 von d...mehr

Rz. 16 Eine Verteilung der Kosten einer beschlossenen baulichen Veränderung nach Absatz 2 S. 1 Nr. 1 auf alle Wohnungseigentümer nach Maßgabe ihrer Anteile am gemeinschaftlichen Eigentum findet nach Halbsatz 2 der genannten Vorschrift auch bei Erreichen der doppelt qualifizierten Mehrheit nicht statt, wenn die bauliche Veränderung mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist...mehr

Rz. 153 Mit dem zu fassenden Beschluss entscheiden die Wohnungseigentümer, ob von dem interessierten Wohnungseigentümer beantragte bauliche Veränderung gestattet oder durchgeführt oder ob sie abgelehnt werden soll. In beiden Fällen muss die beabsichtigte bauliche Maßnahme hinreichend beschrieben werden, sodass die bauliche Veränderung, um die es geht, zu erkennen ist.[513] S...mehr

Rz. 124 § 20 schließt nicht aus, dass die Zulässigkeit einer baulichen Veränderung Gegenstand einer Vereinbarung ist (sog. Ausbaurecht).[355] Liegt eine Vereinbarung vor, ist ein Mehrheitsbeschluss für die Legitimation der baulichen Veränderung ("Ob") nicht mehr erforderlich.[356] Die Reichweite der baulichen Gestattung, mit anderen Worten: in welchem Umfang § 20 Abs. 1 WEG ...mehr

Rz. 496 Bei der Frage, ob ein Verwalter öffentlich-rechtlich in Anspruch genommen werden kann, gilt es sowohl nach der Art der Inanspruchnahme als auch nach der jeweiligen Verantwortlichkeit des Verwalters zu differenzieren. Rz. 497 Grundsätzlich ist im gefahrenabwehrrechtlichen Bereich zwischen dem sog. Zustandsstörer und dem Handlungsstörer (oder Verhaltensstörer) zu differ...mehr

Rz. 160 Schuldner des Anspruchs auf Nachschüsse ist derjenige, der im Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung Wohnungseigentümer ist. Weil Gesamtakte zu Lasten Dritter unzulässig sind, schuldet ein Veräußerer keine Beiträge, die auf einem Beschluss beruhen, der erst nach seinem Eigentumsverlust gefasst worden ist.[421] Ein Beschluss begründet für einen Veräu...mehr

Rz. 78 Vereinbarungen i.S.d. Absatzes 1 S. 2 wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Sondernachfolger ist der rechtsgeschäftliche Erwerber und der Ersteigerer in der Zwangsversteigerung. Gesamtrechtsnachfolger, z.B. Erben, sind auch ohne Grundbucheintragung an bestehende Vereinbar...mehr

Rz. 5 Der Drittnutzer hat nach dem Einleitungssatz von § 15 die Erhaltungs- oder baulichen Maßnahmen zu "dulden". Dulden verlangt dem Wortsinn nach ein im Kern passives Verhalten im Sinne einer Hinnahme der zu duldenden Maßnahme.[4] Dazu gehören neben den zur Durchführung der Maßnahmen erforderlichen Maßnahmen, einschließlich des Aufstemmen von Wänden, das Zerstören von Baut...mehr

Rz. 115 Neben den bereits abgehandelten Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums fallen unter den Begriff der verteilungs- und umlagefähigen Kosten auch die Kosten des gemeinschaftlichen Gebrauchs im gemeinschaftlichen Eigentum. Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums sind die Betriebskosten, die der Gemeinschaft der ­Wohnungseigentümer für den Betrieb des geme...mehr

Rz. 1 § 7 WEG enthält – ergänzt durch die Verordnung über die Anlegung und Führung der Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher (Wohnungsgrundbuchverfügung – WGV – Abdruck Teil 4 C), die für das Wohnungs- und Teileigentum maßgeblichen besonderen Grundbuchvorschriften. Daneben bleiben die für Grundstücke geltende Grundbuchordnung (GBO – auszugsweiser Abdruck Teil 4 B) und die V...mehr

Rz. 28 Der Zustimmende muss im Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Zustimmung (vgl. Rdn 32 ff.) Verwalter sein; auf den Zeitpunkt seiner Bestellung (vor oder nach Abschluss des Veräußerungsvertrages) kommt es nicht an. Endet das Verwalteramt anschließend, ändert dies an der Wirksamkeit der erteilten Zustimmung nichts.[120] Hat der durch angefochtenen Beschluss der Wohnungseigen...mehr

Rz. 32 Die Veräußerungszustimmung ist eine empfangsbedürftige[130] und bedingungsfeindliche Willenserklärung, die gemäß § 182 Abs. 1 BGB sowohl gegenüber dem Veräußerer als auch gegenüber dem Erwerber abgegeben werden kann und mit dem Zugang wirksam wird. Ist der Notar beauftragt worden, die erforderliche Erklärung einzuholen, ist er auch zu deren Entgegennahme bevollmächtig...mehr

Rz. 255 Ist die Zwangsverwaltung einer Eigentumswohnung angeordnet, so richtet sich der Anspruch auf Zahlung der nach Anordnung der Zwangsverwaltung fällig gewordenen Wohngeldbeiträge auch gegen den Zwangsverwalter. Das Wohngeld kann daneben weiter gegen den Eigentümer[635] und gegen den gemäß §§ 35, 80 InsO an seine Stelle getretenen Insolvenzverwalter[636] gerichtlich gelt...mehr

Rz. 10 Ist die Wohnungseigentümergemeinschaft aufgrund eines vereinbarten Anspruchs nach § 11 Abs. 1 S. 3 (siehe Rdn 5), eines Anspruchs aus § 242 (siehe Rdn 8) oder eines vertraglich begründeten Anspruchs (siehe Rdn 9) aufzuheben, bedarf es nach § 4 Abs. 1, 2 einer Einigung aller Wohnungseigentümer über die Aufhebung der Sondereigentumsrechte und der Eintragung der Rechtsän...mehr

Rz. 1 Die Regelungen zum Wohnungserbbaurecht in § 30 WEG sind von erheblicher praktischer Bedeutung. Sie stellen klar, dass nicht nur der Eigentümer eines Grundstücks, sondern auch der oder die Inhaber eines Erbbaurechtes Wohnungseigentum begründen können. Bei letzterem handelt es sich um eine der Ausnahmen von § 94 BGB, ­wonach es zulässig ist, dass das Eigentum am Boden un...mehr

Rz. 62 Das Gericht ordnet die Zwangsverwaltung durch Beschluss an (§§ 146, 15 ZVG). Die Beschlagnahme tritt ein, sobald eines der nachfolgend genannten Ereignisse eintritt:mehr

Rz. 9 Wenn ein Wiederaufbau des Gebäudes nach § 22 weder verlangt noch beschlossen werden kann, bedeutet das nicht ohne Weiteres, dass die GdWE erlischt. Sie bleibt im Gegenteil unverändert bestehen. Allerdings müssen die Wohnungseigentümer nun überlegen, wie sie mit dem Umstand umgehen, dass, je nach dem Umfang der Zerstörung, kein verwaltungsfähiges Gebäude mehr vorhanden ...mehr

Abramenko/Riecke/Schneider, Wohnungseigentumsgesetz: WEG, 6. Aufl. 2024 Bamberger/Roth, WEG Kommentar, 5. Aufl. 2023 Bärmann/Bearbeiter, Wohnungseigentumsgesetz, 16. Aufl. 2025 Bärmann/Pick, Wohnungseigentumsgesetz, 21. Aufl. 2025 Beck‘sches Formularbuch Wohnungseigentumsrecht, 5. Aufl. 2022 Demharter, Grundbuchordnung, 33. Aufl. 2023 Greiner, Wohnungseigentumsrecht, 5. Aufl. 2022...mehr

Rz. 41 Ein Sondernutzungsrecht kann nicht mit beschränkt dinglichen Rechten, z.B. Dienstbarkeiten,[128] belastet werden. Als Gegenstand der Belastung taugt nur die Wohnungseigentumseinheit insgesamt. Im Fall der Belastung der Wohnungseigentumseinheit mit einer Dienstbarkeit, erstreckt sich das Nutzungsrecht auch auf den Sondernutzungsbereich.[129] Eine Dienstbarkeit an einem...mehr

Rz. 17 Ist ein Wohnungseigentümer nicht voll geschäftsfähig, ist sein gesetzlicher Vertreter zu laden, etwa die Eltern. Steht das Wohnungseigentum mehreren Eigentümern als Bruchteilsgemeinschaft zu, sind sie alle zu laden, sofern die ­Gemeinschaftsordnung keine Sonderregelung (etwa die Vertretung durch einen Eigentümer) vorsieht. Bei Gesellschaften wie OHG oder KG ist der ve...mehr

Rz. 72 Der Zwangsverwalter ist allen am Verfahren beteiligten Personen gleichermaßen gegenüber verantwortlich und verpflichtet, seine Aufgabe objektiv nach dem Verfahrenszweck der Zwangsverwaltung auszuüben und zu erfüllen. Er hat aus den Erträgnissen des Wohnungseigentums die bestmögliche Befriedigung der Gläubiger und sonstigen Zuteilungsberechtigten zu ermöglichen und zug...mehr

Rz. 29 Anders als im Mietrecht existiert im Wohnungseigentumsgesetz keine gesetzliche Regelung, wonach jenseits der Kosten für Wärme und Warmwasser (HeizkostenV) die Wohn- und Nutzfläche für die Bemessung der Kostenverteilung heranzuziehen sind. Sind in der Teilungserklärung bei den einzelnen Einheiten Flächenangaben vermerkt, so sind die Kosten grundsätzlich nach diesen zu ...mehr

Rz. 54 Die Entwurfsbegründung weist darüber hinaus darauf hin, dass das gesamte "bewährte Schutzsystem"[104] des Zwangsversteigerungsrechtes zugunsten des Schuldners Anwendung findet. Nach dem Willen des Gesetzgebers bleibt es also nicht bei der Anwendung von § 85a ZVG. Darüber kann der Zuschlag nunmehr auch im zweiten Termin nach § 765a ZPO nach den zum Zwangsversteigerungs...mehr

Rz. 50 In Abteilung II jedes Wohnungsgrundbuchs werden Rechte, die ihrer Natur nach nicht ein Wohnungseigentum sondern nur das ganze Grundstück belasten können (z.B. § 1018 BGB) und entweder schon im Grundstücksgrundbuch eingetragen waren oder bei Begründung des Wohnungseigentums bestellt wurden, mit der in § 4 Abs. 1 WGV vorgesehenen Kennzeichnung eingetragen; dies gilt nac...mehr

Rz. 30 Unklar ist nach der ersatzlosen Streichung von § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG a.F. (und in der Folge des § 19 Abs. 2 WEG a.F.) und den unklaren Ausführungen der Gesetzesmaterialien, inwieweit und nach welcher Vorschrift, Generalklausel (§ 17 Abs. 1 WEG) oder § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG, bei einer Verletzung finanzieller Verpflichtungen vorzugehen ist. Grundsätzlich handelt es sich u...mehr

Rz. 57 Das neue Recht gibt dem Sondereigentümer, der keine Aussichten sieht, sich erfolgreich gegen eine Entziehungsklage zu verteidigen, in § 17 Abs. 4 S. 2 WEG die Möglichkeit einer Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung durch Schuldtitel nach § 794 Abs. 1 ZPO. Er kann sich somit durch notarielle Urkunde wegen der Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zwan...mehr

Rz. 2 Die Einräumung von Sondereigentum ist eine Inhaltsänderung des Miteigentums (§ 3 WEG Rdn 34). In Anlehnung an §§ 873, 877 BGB schreibt § 4 Abs. 1 daher vor, dass für die vertragliche Einräumung die Einigung aller Miteigentümer über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung im Wohnungsgrundbuch (vgl. hierzu § 7) erforderlich ist. Die Einräumung eines umfassende...mehr

Rz. 1 § 32 Abs. 1 und 2 WEG entsprechen fast wörtlich den Vorschriften für das Wohnungseigentum (§ 3 Abs. 2, § 7 Abs. 3, 4 WEG). Mit dem WEMoG wurden die Sätze 4 bis 7 von Absatz 2, die vormals Regelungen über die ­Zuständigkeit von Sachverständigen für die Erteilung von Bescheinigungen vorsahen, mangels praktischer ­Relevanz aufgehoben.[1]mehr