Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

1 Leitsatz Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein Teileigentum in der von ihr verwalteten Gemeinschaft erwerben soll. 2 Normenkette § 9a WEG 3 Das Problem Die Wohnungseigentümer bestimmen, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein Teileigentum im Erdgeschoss für einen "symbolischen" Preis von 1 EUR kaufen solle. Bei dem ...mehr

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Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein Teileigentum in der von ihr verwalteten Gemeinschaft erwerben soll.mehr

Problemüberblick Im Fall geht es im Kern um 2 Fragen: Kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Eigentum (hier: Teileigentum) in der von ihr verwalteten Gemeinschaft erwerben? Wann ist das ordnungsmäßig? Erwerb von Wohnungs- oder Teileigentum Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann Grundstücke kaufen und deren Eigentümerin werden. Das Grundstück wird dann Teil des Gemei...mehr

Die Wohnungseigentümer bestimmen, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein Teileigentum im Erdgeschoss für einen "symbolischen" Preis von 1 EUR kaufen solle. Bei dem Teileigentum handelt es sich um eine Gewerbeeinheit, zu der ein Gewölbekeller gehört, der komplett feucht und daher nicht zu benutzen ist. Diesen Keller trocken zu legen, wäre mit einem Kostenaufwand von...mehr

Die Anfechtungsklage hat keinen Erfolg! Es gebe eine Beschlusskompetenz zu bestimmen, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Teileigentum erwerbe. Der Beschluss entspreche auch einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Durch den Erwerb erlange die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Kontrolle über den weiteren Umgang mit dem feuchten Kellerraum. Überdies stelle das Teileig...mehr

AG Würzburg, Urteil v. 17.10.2024, 30 C 771/24 WEGmehr

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Eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 Abs. 1 WEG lautet wie folgt: "Der Wohnungseigentümer bedarf zur Veräußerung und Vermietung des Wohnungseigentums der Zustimmung der Mehrheit der übrigen Wohnungseigentümer." … "Die Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund versagt werden. Als wichtiger Grund gelten begründete Zweifel an der Erfüllung der dem Wohnungseigentümer obliegende...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es neben anderen, hier nicht berichteten Punkten um die Frage, ob ein selbstständiges Beweisverfahren den Ablauf der Verjährung der Mängelrechte der Wohnungseigentümer gegen den Bauträger gehemmt hat. Handeln der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Bei den Mängelrechten wegen des gemeinschaftlichen Eigentums ist zu unterscheiden. Geht es um die Min...mehr

Problemüberblick Im Fall wird gefragt, ob die BFH-Rechtsprechung, insbesondere BFH, Urteil v. 26.1.1988, IX R 119/83, BStBl. II 1988, 577, wonach erst mit Verausgabung der Erhaltungsrücklage für Erhaltungsmaßnahmen diese Beträge als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar sind, noch anwendbar ist. Die Rechtslage hat sich nicht geändert! Der BF...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um das Verständnis einer Vereinbarung. Zu fragen ist, wer für die Zustimmung zur Veräußerung eines Wohnungseigentums zuständig ist. Nach dem Wortlaut der entsprechenden Vereinbarung sind die anderen Wohnungseigentümer zuständig. Die KG-Sichtweise Das KG Berlin meint, der Wortlaut sei nicht entscheidend. Der BGH (der sich mit der konkreten Verein...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, was gilt, wenn sich ein Wohnungseigentümer vor einer Abstimmung nicht über den Beschlussgegenstand durch Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen informieren kann. Das AG meint, im Ergebnis sei der Verstoß unerheblich, wenn der Wohnungseigentümer, dessen Rechte verletzt wurden, nichts Anderes darlege. Folgen einer verweigerten E...mehr

Wohnungseigentümer 1 und 2 (sie sind die Eigentümer von 7 Wohnungseigentumsrechten) greifen den Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG an. Sie beschränken den Angriff ausdrücklich auf die Abrechnungsposition "Verwalter Zusatzleistungen". Da sie je Wohnungseigentum daran mit 228,19 EUR beteiligt sind, geben sie den Streitwert gem. § 49 Satz 2 GKG mit 11.979,98 EUR an (7,5 x 1....mehr

Problemüberblick Im Fall fassen die Wohnungseigentümer keinen Erhaltungsbeschluss. Der klagende Wohnungseigentümer greift das Nichtstun an (Anfechtungsklage) und verlangt zugleich ein Tun (Beschlussersetzungsklage). Anfechtungsklage Wendet sich ein Wohnungseigentümer mit einer Anfechtungsklage gegen die Ablehnung eines Beschlussantrags (Negativbeschluss), hat er hiermit nur dan...mehr

Problemüberblick Im Fall geht um die Frage, wann ein Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Reparatur des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen kann. Anspruch auf Erhaltung Ein Wohnungseigentümer hat einen Anspruch auf eine Erhaltung, wenn das gemeinschaftliche Eigentum schadhaft ist und dadurch in seine Wohnung Feuchtigkeit eindringt. Beschlusserse...mehr

Die Gemeinschaftsordnung ordnet für die 15 Stellplätze in einer Tiefgarage an, dass diese ausschließlich von bestimmten Einheiten gebraucht werden dürfen. Ferner heißt es in einer Umlagevereinbarung: "Die Kosten für die Instandhaltung sowie Rücklagen für alle Fälle eventueller Erneuerungen und erforderlicher Reparaturen des gemeinschaftlichen Eigentums in und an der Garagenh...mehr

Die Wohnungseigentümer "genehmigen" zu TOP 4 den Wirtschaftsplan 2024. Zu TOP 7 verweigern sie es, eine bereits durchgeführte bauliche Veränderung (ein Wanddurchbruch) des K zu gestatten. Wohnungseigentümer K geht gegen diese 2 Beschlüsse vor. Er rügt vor allem, ihm sei die zur Vorbereitung auf die Versammlung erbetene Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verwehrt worden. Di...mehr

Die Beschwerde hat keinen Erfolg! Es sei höchstrichterlich geklärt, dass die Prüfung und Erteilung bzw. Nichterteilung der Zustimmung zu einer Veräußerung eine Maßnahme der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums darstelle, die der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliege. Eine Veräußerungsbeschränkung, welche die Veräußerung von der Zustimmung "der anderen Wohnungsei...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um einen Standardfall, nämlich um die Frage, wann die Wohnungseigentümer mehr als 1 Angebot einholen müssen. Angebote Das LG meint, mehrere Angebote seien bei "geringfügigen" Erhaltungsmaßnahmen unnötig. Dies entspricht einem allgemeinen Denken. Die Einholung (oder der Versuch einer Einholung) von Angeboten ist danach unnötig, wenn der Aufwand i...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es im Kern über eine prozessuale Frage, nämlich die, wann eine Beschlussersetzungsklage zulässig ist. Hier gilt u. a. das Vorbefassungsgebot. Zulässigkeitsvoraussetzung ist danach, dass sich der Kläger vor der Anrufung des Gerichts um die Beschlussfassung der primär zuständigen Versammlung der Wohnungseigentümer (§§ 19 Abs. 1, 23 Abs. 1 WEG) bemü...mehr

Mit einem Teilerfolg! Nach der Umlagevereinbarung wären die Erhaltungskosten nur von den Wohnungseigentümern zu tragen gewesen, die berechtigt seien, einen Stellplatz zu gebrauchen. Der Umlagebeschluss weiche davon ab. Hierfür habe es gem. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG – wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden habe – und entgegen dem LG eine Beschlusskompetenz ge...mehr

Eine vor dem 1.12.2020 nach § 12 WEG vereinbarte Veräußerungsbeschränkung zugunsten "der Mehrheit der übrigen Wohnungseigentümer" ist dahingehend auszulegen, dass nicht die Wohnungseigentümer individuell, sondern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zustimmungsbefugt ist. Öffentlich beglaubigte Zustimmungserklärungen einer Mehrheit, aber nicht aller Wohnungseigentümer gen...mehr

Die Beschlussersetzungsklage hat Erfolg! K habe einen Anspruch auf Beschlussfassung, der aus § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG folge. Nach dem vom Gericht eingeholten Gutachten stehe fest, dass die Feuchtigkeitsschäden im Sondereigentum des K auf eine nicht funktionierende Abdichtung der Dachterrasse vor dem Schlafzimmer im Dachgeschoss zurückzuführen sei. Die Gemeinschaft der Wohnungsei...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob es einer ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht, eine Umlagevereinbarung zu ändern, die zu Recht Wohnungseigentümer privilegiert. Die BGH-Grundsätze Der BGH meint, dass es in der Regel nicht richtig sei, eine Umlagevereinbarung zu ändern, die zu Recht Wohnungseigentümer privilegiert. Dem ist zweifellos zu folgen. Es bedarf schon ...mehr

Problemüberblick Im Fall will ein Wohnungseigentümer, dass ihm eine bauliche Veränderung (hier: Wärmepumpe) gestattet wird. Da die Errichtung einer Wärmepumpe nicht § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG unterfällt, kann ein Anspruch nur aus § 20 Abs. 3 WEG folgen. Anspruch aus § 20 Abs. 3 WEG Unbeschadet von § 20 Abs. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer nach § 20 Abs. 3 WEG verlangen, dass ih...mehr

Der BFH vereint die Frage! Die Zahlungen können nicht als Werbungskosten in Abzug gebracht werden. Die WEG-Reform 2020 gebe keinen Anlass, die bisherige Rechtsprechung aufzugeben. Die tragenden Erwägungen des BFH, die Zuführung von Mitteln zur Erhaltungsrücklage nicht als Werbungskosten anzuerkennen, würden trotz der veränderten zivilrechtlichen Ausgangslage fortgelten. Wede...mehr

Die Wohnungseigentümer lehnen mehrheitlich Erhaltungsmaßnahmen ab (es geht u. a. um die Wiederinbetriebnahme eines Personenaufzugs). Wohnungseigentümer K greift diesen Beschluss an. Zugleich erhebt er eine Beschlussersetzungsklage.mehr

Problemüberblick Im Fall geht es vor allem um die Frage, ob die Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG befugt sind, den Umlageschlüssel für die Ansammlung einer Rücklage zu ändern. Beschlusskompetenz Der BGH klärt für die Praxis, dass die Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG für die Ansammlung einer Rücklage einen anderen Umlageschlüssel bestimmen können (im F...mehr

Wohnungseigentümer K ärgert sich über Wasser, das über die Außenwand in seine Wohnung eintritt. Seine Anträge, das gemeinschaftliche Eigentum reparieren zu lasse, finden aber keine Mehrheit. K erhebt daher eine Beschlussersetzungsklage. Er legt dar, dass die Feuchtigkeits- und Schimmelbildung in den zu seinem Sondereigentum gehörenden Räumen ursächlich auf eine schadhafte Ab...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um den Gebührenstreitwert, wenn ein Wohnungseigentümer nur bestimmte Positionen als falsch verteilt ansieht. Die Probleme der h. M. und ein Lösungsansatz Es könnte so einfach sein: Wenn Wohnungseigentümer 1 den Nachschuss-Beschluss wegen 10 EUR angreift, könnte sein Einzelinteresse 75 EUR betragen (§ 49 Satz 2 GKG: 7,5 x 10). Die h. M. will das ...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob ein Wohnungseigentümer, der von einer Gestattungsvereinbarung Gebrauch macht, für Schäden einstehen muss, die den anderen Wohnungseigentümern bei der Durchführung entstehen. Schadensersatz Die Wohnungseigentümer haben im Fall vereinbart, was gilt, wenn durch die Gestattungsvereinbarung Schäden verursacht werden. Fehlt es hieran,...mehr

Sieht die Gemeinschaftsordnung eine objektbezogene Kostentrennung vor, so dass nur diejenigen Wohnungseigentümer, deren Sondereigentum (bzw. Sondernutzungsrecht) sich in dem jeweiligen Gebäudeteil (bzw. in dem jeweiligen separaten Gebäude) befindet, die darauf entfallenden Kosten zu tragen haben (hier: Kosten der Tiefgarage), widerspricht es in der Regel ordnungsmäßiger Verw...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, wann man gegen einen verpachtenden Teileigentümer (= eine WEG-Streitigkeit) und seinen Pächter (= keine WEG-Streitigkeit) vor dem WEG-Gericht eine Klage erheben kann. Teileigentümer und Pächter Fällt bei Streitgenossen die örtliche und/oder die sachliche Zuständigkeit auseinander, kann das Oberlandesgericht (in Bayern das BayObLG) ...mehr

Wohnungseigentümer K beantragt auf einer Versammlung, ihm zu gestatten, Wohnraumentlüftungen montieren zu lassen. Der Antrag wird abgelehnt. K, der meint, er habe nach § 20 Abs. 3 WEG einen Anspruch auf Gestattung dieser baulichen Veränderung, erhebt daher nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG eine Beschlussersetzungsklage. Das AG weist diese als unbegründet ab. Die hiergegen gerichte...mehr

Wird einem Wohnungseigentümer vor der Versammlung eine Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen verwehrt, liegt ein formaler Beschlussmangel vor. Der anfechtende Wohnungseigentümer muss dann darlegen, dass sich dieser Mangel ausgewirkt hat.mehr

Macht ein Wohnungseigentümer von einer Gestattungsvereinbarung Gebrauch, kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Schaden ersetzt verlangen, was dem Zustand entsprochen hätte, der bei einem ordnungsmäßigen Ausbau bestanden hätte.mehr

Die Anfechtungsklage hat keinen Erfolg! Die Anfechtung eines Negativbeschlusses habe nur dann Aussicht auf Erfolg, wenn sich das Ermessen der Wohnungseigentümer auf null reduziert habe. Dies sei nicht der Fall, wenn es, wie im Fall, zulässige Alternativen zu dem beantragten Vorgehen gebe (Hinweis auf BGH, Urteil v. 23.6.2023, V ZR 158/22, Rn. 21). Die Beschlussersetzungsklage...mehr

Ohne Erfolg! Die Wohnungseigentümer seien berechtigt gewesen, nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG den Umlageschlüssel für die Erhaltungsrücklage zu ändern. Formal gesehen gehörten Zahlungen, die auf eine Rücklage geleistet werden, zwar nicht zu den Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der Begriff der "Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer" sei aber dahin auszuleg...mehr

Wohnungseigentümer K installiert auf seinem Balkon eine Wärmepumpe. Die vorhandene Nachtspeicherheizung baut er daher aus. Er bittet die Wohnungseigentümer nachträglich, ihm diese bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG zu gestatten. Der Antrag findet keine Mehrheit. K erhebt daher eine Beschlussersetzungsklage. Es handele sich seiner Ansicht nach um eine geringfügige Beei...mehr

Ein Wohnungseigentümer hat jedenfalls dann keinen Anspruch, ihm nach § 20 Abs. 1, Abs. 3 WEG die Errichtung einer Wärmepumpe zu gestatten, wenn er den anderen Wohnungseigentümern zur Wärmepumpe keine näheren Auskünfte erteilt.mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen eine Sonderumlage in Höhe von 25.000 EUR. Sie wollen die Heizung im Haus "Hofseite" reparieren. Umlageschlüssel soll nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die Anzahl der Einheiten sein. Dagegen geht Wohnungseigentümer K vor. Er meint, das Einladungsschreiben sei missverständlich gewesen. Er habe gemeint, dass die Worte "nach Einheiten" nicht von der ...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, wann der Umlageschlüssel "Anzahl der Einheiten" einer ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht. Anzahl der Einheiten Die Wohnungseigentümer haben ein Ermessen, wie sie die Kosten für eine Erhaltungsmaßnahme verteilen wollen. Die Grenze ist Willkür. Das AG meint, es sei willkürlich, die Kosten für eine Reparatur der Heizung abweichend ...mehr

Da die Beschlussersetzung in die Privatautonomie der Wohnungseigentümer eingreift, dürfen Maßnahmen nur insoweit angeordnet werden, als dies zur Gewährleistung eines effektiven Rechtsschutzes unbedingt notwendig ist. Es ist daher stets zu prüfen, ob und ggf. auf welche Weise es den Wohnungseigentümern ermöglicht werden kann, noch selbst in eigener Regie eine Entscheidung zu ...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, wem die Nutzungen einer baulichen Veränderung zustehen. Nutzungen einer baulichen Veränderung Die Nutzungen einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet worden sind, gebühren nach § 21 Abs. 1 Satz 2 WEG ihm. Wäre der Beschluss daher nach dem 30.11.2020 gefasst worden, wäre der Fall leicht zu lösen. Im alten Re...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage sind Pflasterabsenkungen vorzunehmen. Eine X-GmbH macht dafür ein Angebot. Dieses nehmen die Wohnungseigentümer an. Ferner wird wie folgt beschlossen: "Die Gemeinschaft verzichtet aufgrund der besonderen Umstände im Handwerksbereich auf weitere Angebote zumal die Firma … bereits die anderen Senkungen beseitigt hat." Hintergrund ist, dass die ...mehr

Das AG verneint einen entsprechenden Anspruch! K habe keinen Anspruch auf Auszahlung der Miete in Höhe seines Eigentumsanteils aus § 16 Abs. 1 Satz 1 WEG a. F. oder § 16 Abs. 1 Satz 2 WEG n. F. Zwar stünden die Mieten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu. § 16 Abs. 1 Satz 1 WEG a. F. oder § 16 Abs. 1 Satz 2 WEG n. F. räumten K aber keinen unmittelbaren Anspruch auf Zah...mehr

Das LG verneint die Frage! Allerdings hemme nur das von einem Berechtigten eingeleitete Beweisverfahren die Verjährung. Leite daher die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein Beweisverfahren ein, ohne dass Mängelrechte vergemeinschaftet wurden, fehle ihr die Prozessführungsbefugnis. Ein späterer Beschluss, durch den die Prozessführung genehmigt werde, habe keine Rückwirkung...mehr

Das BayObLG bestimmt das WEG-Gericht als das für den Rechtsstreit sachlich zuständige Gericht! Gegen B mache K die nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG von konkreten Beeinträchtigungen losgelöste Pflicht der Wohnungseigentümer geltend, das in der Gemeinschaft geltende Regelwerk einzuhalten. Damit werde B in seiner Eigenschaft als Mitglied der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in ein...mehr

Mit Erfolg! Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sei nach § 9a Abs. 2 WEG berechtigt, den Schadensersatz geltend zu machen. Er beruhe auf §§ 280, 249 BGB i. V. m. der Gestattungsvereinbarung. B sei verpflichtet, die durch den Ausbau entstehenden Schäden zu ersetzen. Diese Verpflichtung beruhe auf der Gestattungsvereinbarung. Der Inhalt des zu ersetzenden Schadens bestimme...mehr