Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Ohne Erfolg! Die Beschlüsse seien für ungültig zu erklären, da sie nicht mit der nach § 25 Abs. 1 WEG nötigen Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst worden seien. In der Versammlung sei nur die Hälfte der maßgeblichen Stimmen für die Beschlussanträge abgegeben worden. Da nichts anderes bestimmt worden sei, richte sich das Stimmrecht nach dem Kopfprinzip gem. § 25 Abs. 2 Sa...mehr

Das LG meint, das Gesamtinteresse i. S. d. § 49 Satz 1 GKG sei nach der Summe der zusätzlichen Be- oder Entlastungen zu ermitteln. Denn bei der Summe handele es sich um den Teil der zu verteilenden Kosten, der durch einen veränderten Umlageschlüssel umverteilt werden solle. Im Fall solle nach den nachvollziehbaren Berechnungen des klagenden Wohnungseigentümers von den zu ver...mehr

Problemüberblick In dem Fall geht es um die Frage, wer die Kosten einer bereits durch eine Vereinbarung gestatteten baulichen Veränderung zu tragen hat. Kosten einer vereinbarten baulichen Veränderung Wer die Kosten einer baulichen Veränderung zu tragen hat, die durch eine Vereinbarung gestattet wurde, sollte am besten die Gestattungsvereinbarung selbst regeln. Fehlt es daran, ...mehr

Das AG verneint die Frage! K sei nicht Eigentümer des Wohnungseigentums. Dies sei die GbR. Diese sei im Fall rechtsfähig und könne durch ihre vertretungsberechtigten Gesellschafter eine Anfechtungsklage erheben. Das Rubrum sei auch nicht zu berichtigen. Eine Parteiberichtigung komme in Betracht, wenn zwischen der durch Auslegung der Klageschrift ermittelten tatsächlich gemei...mehr

Das AG weist die Klage ab! Das Sondereigentum des K sei nicht durch eine aus dem gemeinschaftlichen Eigentum herrührende Ursache verletzt worden, deren unverzügliche Beseitigung B schuldhaft unterlassen habe. Auch nach dem Vortrag des K sei die Schadensursache nicht in einer dem gemeinschaftlichen Eigentum zuzuordnenden Einrichtung zu finden. Ausweislich der Feststellungen d...mehr

In der Nachbarwohnung von Wohnungseigentümer K wird das Balkongeländer erneuert. Im Zuge der Arbeiten wird ohne eine Gestattung nach § 20 Abs. 1 WEG eine ca. 2 m hohe und 1 m breite Glastrennwand als Sichtschutzwand installiert, die sich in unmittelbarer Nähe zum Balkon des K befindet. Die Glastrennwand setzt sich vom übrigen Balkongeländer deutlich ab. Die Aussicht vom Balk...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K verlangt von der ehemaligen Verwaltung B eine Jahresabrechnung zu korrigieren, die in ihre Amtszeit fiel. Das AG weist die Klage im Wesentlichen mit der Begründung ab, B habe eine Jahresabrechnung vorgelegt. Damit sei der Anspruch auf Erstellung einer Jahresabrechnung erfüllt. Änderungen aufgrund der Einwände der K gegen die Jahresab...mehr

Mit Erfolg! Der Beschluss, mit dem nur ein Wohnungseigentümer und ohne Befristung zum Beirat bestellt worden sei, widerspreche der Vereinbarung. Diese Vereinbarung sei trotz § 47 WEG auch noch anwendbar. Denn sie wiederhole nicht lediglich § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG a. F. Es gebe außerdem weitere hinreichende Anhaltspunkte dafür, dass mit ihr eine dauerhafte Regelung habe gescha...mehr

Wohnungseigentümer B wird mit einem ihm am 29.5.2024 zugestellten AG-Urteil zur Zahlung von Hausgeld verurteilt. Unter dem 17.6.2024 richtet B ein mit "Antrag auf Wiedereinsetzung der Berufungsfrist" bezeichnetes Schreiben an das AG und führt darin aus, dass er bis zum 10.6.2024 ortsabwesend gewesen sei. Er meint, die Berufungsfrist laufe wegen der Ortsabwesenheit erst seit ...mehr

Hier gelangen Sie zum Energiewirtschaftsgesetz.mehr

Begriff Sanktionen gegen Wohnungseigentümer setzen bereits begrifflich ein vorangegangenes Fehlverhalten gegenüber anderen Wohnungseigentümern oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer voraus, die diese nicht zu dulden haben. Von größter Bedeutung sind in diesem Zusammenhang Belästigungen aufgrund Emissionen durch einzelne Wohnungseigentümer, die zweckbestimmungswidrige N...mehr

Begriff Die Wohnungseigentümergemeinschaft wird entweder durch Vertrag gemäß § 3 WEG oder durch die Erklärung eines einzelnen Eigentümers gemäß § 8 WEG begründet. In beiden Fällen wird eine Urkunde, im einen Fall der Teilungsvertrag, im anderen Fall die Teilungserklärung erstellt, mittels derer die Aufteilung des Grundstücks bzw. des Gebäudes festgelegt wird. In aller Regel ...mehr

Aufteilung des Grundstücks und des Gebäudes In Teil A (oder Teil I) der Teilungserklärung ist in der Regel die Aufteilung des Grundstücks und des Gebäudes erfasst. Das Eigentum an dem Grundstück und dem Gebäude wird in Miteigentumsanteile aufgeteilt. Zustimmung von Grundpfandrechtsgläubigern? Die Begründung von Wohnungseigentum gemäß § 8 WEG durch Teilungserklärung bedarf nicht...mehr

§ 48 Abs. 1 Satz 1 WEG ordnet an, dass für die Wirkung gegen Sonderrechtsnachfolger grundsätzlich auch die Eintragung solcher Beschlüsse notwendig ist, die vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 gefasst oder durch gerichtliche Entscheidung ersetzt worden sind. Es bedarf also zur Wirkung gegen Rechtsnachfolger von Wohnungseigentümern auch der Eintragung von Altbeschlüssen a...mehr

Bei Beeinträchtigungen durch einzelne Wohnungseigentümer bestehen zunächst für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsprechende Unterlassungsansprüche nach §§ 1004 BGB, 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG. Für jeden einzelnen Wohnungseigentümer besteht ein entsprechender Unterlassungsanspruch gemäß § 1004 BGB in Verbindung mit § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG, soweit er durch die Beeinträchtigung...mehr

Bereits das Wohnungseigentumsgesetz selbst bietet den Wohnungseigentümern die Möglichkeit, vom Gesetz oder von Vereinbarungen abweichende Regelungen durch Beschlussfassung zu treffen: § 12 Abs. 1 WEG eröffnet den Wohnungseigentümern zunächst die Möglichkeit der Schaffung einer Vereinbarung, wonach ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung ...mehr

Eine Eintragung im Grundbuch setzt einen Eintragungsantrag nach § 13 Abs. 1 GBO und eine Bewilligung nach § 19 GBO voraus. Unter einer Bewilligung versteht man schlicht die vor der Eintragung in das Grundbuch ausgesprochene Einwilligung des von dieser Eintragung Betroffenen. Während der Antrag als solcher keiner besonderen Form bedarf, muss die Bewilligung nach § 29 Abs. 1 G...mehr

Die Verfahrenskosten werden nach den Bestimmungen der §§ 91 ff. ZPO verteilt. Obsiegende Partei ist von jeglicher Kostentragungsverpflichtung befreit Die Kostenfolge des § 91 ZPO besagt, dass der Unterlegene im Rechtsstreit sämtliche Kosten, also auch die dem Gegner erwachsenen außergerichtlichen Kosten, zu erstatten hat. Korrespondierend hiermit ist der Obsiegende von jeglich...mehr

Die Gebühren des Rechtsanwalts richten sich nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG). Mehrvertretungsgebühr im Passivverfahren Bei der Beauftragung mehrerer Personen in derselben Angelegenheit ist dabei § 7 RVG i. V. m. Nr. 1008 VV RVG zu beachten. Nach dieser Vorschrift erhält der Rechtsanwalt für die Vertretung mehrerer Personen in derselben Angelegenheit eine Mehrvertre...mehr

Begriff Öffnungsklauseln spielen in der Verwalterpraxis eine erhebliche Rolle. Unterschieden werden gesetzliche Öffnungsklauseln und vereinbarte Öffnungsklauseln. Bei den vereinbarten Öffnungsklauseln wiederum unterscheidet man die allgemeine Öffnungsklausel von der spezifizierten. Beschlüsse auf Grundlage einer gesetzlichen Öffnungsklausel bedürfen zu ihrer Wirkung gegen So...mehr

Beschlüsse auf Grundlage einer gesetzlichen Öffnungsklausel sind nicht eintragungsfähig. Sie wirken nach § 10 Abs. 3 Satz 2 WEG also auch ohne Grundbucheintragung gegen Rechtsnachfolger von Wohnungseigentümern. Insoweit ist folgender Grundsatz zu beachten: Ist der konkrete Beschlussgegenstand bereits auf Grundlage einer gesetzlichen Öffnungsklausel durch Beschluss regelbar, ...mehr

In Teil B (oder Teil II) der Teilungserklärung wird das Verhältnis der Eigentümer untereinander geregelt, wobei dies nicht erforderlich ist. Manche Teilungserklärungen begnügen sich mit dem Hinweis auf die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes. Teilweise sind Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung auch in getrennten Urkunden enthalten. Überwiegend enthalten die Geme...mehr

Beschlussklagen Der Streitwert in den wohnungseigentumsrechtlichen Beschlussklagen des § 44 Abs. 1 WEG ist gemäß § 49 Satz 1 GKG auf das Interesse aller Wohnungseigentümer an der Entscheidung festzusetzen. Er darf nach § 49 Satz 2 GKG den 7,5-fachen Wert des Interesses des Klägers und der auf seiner Seite Beigetretenen sowie den Verkehrswert ihres Wohnungseigentums nicht über...mehr

Als Mitglied einer Gemeinschaft ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, sich letztlich so zu verhalten, dass keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Dies gilt sowohl hinsichtlich des Zustands seines Sondereigentums wie auch im Hinblick auf sein sonstiges Verhalten innerhalb der Eige...mehr

Es kann durchaus der Fall eintreten, dass ein Rechtsanwalt hinsichtlich des Gesamtinteresses seiner Mandantschaft und seines damit verbundenen Haftungsrisikos nicht bereit ist, zu den sich aus einem deutlich geringeren Streitwert errechnenden Gebühren die Vertretung der übrigen Wohnungseigentümer zu übernehmen. Praxis-Beispiel Erhaltungsmaßnahme ohne Vergleichsangebote Die Woh...mehr

Ein äußerst wirkungsvolles aber auch reichlich umständliches Mittel zur Sanktionierung zahlungsunwilliger Wohnungseigentümer ist die Zurückbehaltung von Versorgungsleistungen seitens der Eigentümergemeinschaft. Die weitere Versorgung des betreffenden Raumeigentums mit Strom, Wasser und Wärmeenergie wird also eingestellt. Grundlage hierfür bildet das der Eigentümergemeinschaf...mehr

Sollten Zahlungsaufforderung bzw. Mahnung erfolglos bleiben, kann gegen den betreffenden Wohnungseigentümer entweder das Mahnverfahren oder sogleich ein Klageverfahren vor dem Amtsgericht anhängig gemacht werden. Liegt sodann ein entsprechender Titel, also ein rechtskräftiger Vollstreckungsbescheid oder ein rechtskräftiges gerichtliches Urteil vor, kann die Eigentümergemeinsc...mehr

Soweit das Gesetz selbst den Wohnungseigentümern keine Kompetenz zur Änderung gesetzlicher oder vereinbarter Regelungen einräumt, haben vereinbarte Öffnungsklauseln erhebliche Bedeutung für die Wohnungseigentümer. Je nach Reichweite der vereinbarten Öffnungsklausel können insoweit auch von dispositiven gesetzlichen Regelungen abweichende Beschlüsse mit Dauerwirkung gefasst w...mehr

Die allgemeine Öffnungsklausel verleiht den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz zur Abänderung sämtlicher Regelungen der Gemeinschaftsordnung durch Mehrheitsbeschluss. Darüber hinaus kann eine allgemeine Öffnungsklausel auch zur beschlussweisen Abänderung dispositiver gesetzlicher Regelungen ermächtigen. Praxis-Beispiel Musterformulierung "Die Wohnungseigentümer können ...mehr

Begriff Die rechtliche Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Anfechtungsverfahren durch den Verwalter stellt zwar keinen Verstoß gegen das Rechtsberatungsgesetz dar, die Beauftragung eines Rechtsanwalts durch den Verwalter dürfte jedoch in der Regel vorzuziehen sein. Sie verhindert Fehler und damit Haftungsprobleme des meist juristisch nicht vorgebildeten Ver...mehr

Vereinbarung mit einem Rechtsanwalt Der Verwalter ist zwar gesetzlich nicht ausdrücklich ermächtigt, mit einem Rechtsanwalt eine Gebührenvereinbarung im Rahmen der Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in einem Rechtsstreit zu vereinbaren. Einhellig wird allerdings vertreten, dass der Verwalter berechtigt ist, mit einem Rechtsanwalt im Fall der Beschlussklagen de...mehr

Da der Verwalter nach § 9b Abs. 1 WEG als gesetzlicher Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sowohl außergerichtlich als auch gerichtlich fungiert, ist er stets Vertreter der Gemeinschaft in gerichtlichen Verfahren, egal, ob Aktiv- oder Passivverfahren. Im Innenverhältnis zur Gemeinschaft stellt sich lediglich im Fall von Aktivverfahren die Frage, ob der Verwalte...mehr

Im Fall der Vornahme eigenmächtiger baulicher Veränderungen des Gemeinschaftseigentums eines Wohnungseigentümers steht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein entsprechender Beseitigungsanspruch zu. Sind einzelne Wohnungseigentümer durch die bauliche Veränderung konkret in ihrem Sondereigentum beeinträchtigt, haben auch sie einen entsprechenden Beseitigungsanspruch. Der ...mehr

Begriff Bezüglich des Streitwerts in WEG-Verfahren ist zu unterscheiden, ob es sich um eine Beschlussklage handelt oder ein anderes wohnungseigentumsrechtliches Verfahren. Hierbei ist der vom Richter festgelegte Streitwert nicht nur Grundlage für die Bemessung der Gerichtsgebühren und Rechtsanwaltsgebühren des Klägers, sondern gleichfalls die Bemessungsgrundlage für die Anwa...mehr

Die Nutzungsbezeichnung der einzelnen Bereiche des Wohnungseigentums in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung sowie im Aufteilungsplan stellt eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dar. Ist eine derartige Vereinbarung wirksam getroffen worden, bindet sie die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft. Wird das Sonder- oder Teileigentum entgegen der Zweckbestimmung g...mehr

Sofern in der Gemeinschaftsordnung noch keine Öffnungsklausel enthalten ist und nun nachträglich eine Öffnungsklausel in die Gemeinschaftsordnung aufgenommen werden soll, ist zu berücksichtigen, dass dies nur mittels einer Vereinbarung i. S. v. § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG möglich ist. Damit die nachträglich vereinbarte Öffnungsklausel auch gegenüber Sondernachfolgern wirkt, ist ge...mehr

Grundsätzlich hat der betreffende Wohnungseigentümer der Eigentümergemeinschaft gemäß § 280 Abs. 1 i. V. m. §§ 280 Abs. 2, 286 BGB den durch den Zahlungsverzug entstandenen Schaden zu ersetzen. Hierzu gehören die Mahnkosten, hierzu gehören jedoch auch die Kosten eines Rechtsanwalts, sofern dieser mit der Geltendmachung der rückständigen Zahlungen beauftragt ist. Weiter sind ...mehr

Weit verbreitet sind spezifizierte Öffnungsklauseln, die eine Abänderung vereinbarter oder gesetzlicher Regelungen durch Beschluss nur punktuell zulassen. Praxis-Beispiel Musterformulierung "Die Bestimmungen dieser Gemeinschaftsordnung zur Kostenverteilung können mit einer Mehrheit von 2/3 der Wohnungseigentümer geändert werden." "Die Bestimmungen dieser Gemeinschaftsordnung zu...mehr

Beschlüsse auf Grundlage vereinbarter Öffnungsklauseln bedürfen nach § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG der Eintragung in das Grundbuch, um gegen Sondernachfolger von Wohnungseigentümern zu wirken. Hieraus ergibt sich, dass es – wie bei Vereinbarungen – einer Grundbucheintragung nicht zwingend bedarf. Wie bei den lediglich schuldrechtlichen Vereinbarungen auch, verlieren aber im Fall ei...mehr

Ist der Fälligkeitszeitpunkt wie in aller Regel in der Gemeinschaftsordnung oder aber durch Beschluss nach dem Kalender bestimmt oder bestimmbar, gerät der Wohnungseigentümer auch ohne Mahnung in Verzug, wenn er zu dem entsprechenden Zeitpunkt keine Zahlungen leistet.[1] Einer Mahnung bedarf es hingegen, wenn der Fälligkeitszeitpunkt nicht ausdrücklich bestimmt ist. Die Mahn...mehr

Rz. 12 Ein Teilerlass von der Grundsteuer nach § 34 GrStG setzt zunächst voraus, dass der normale Rohertrag des bebauten Grundstücks (s. Rz. 13) um mehr als 50 % oder um 100 % (s. Rz. 21) gemindert ist. Als Auslöser für eine Rohertragsminderung kommen bei bebauten Grundstücken insbesondere ein Leerstand von Wohnungen oder Geschäftsräumen infolge mangelnder Mieternachfrage, ei...mehr

Rz. 37 Nach § 244 Abs. 1 BewG bildet jede wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens ein Grundstück i. S. d. Siebten Abschnitts des Zweiten Teiles des Bewertungsgesetzes. Die Grundstücke i. S. d. §§ 243, 244 BewG einschließlich der ihnen gem. § 218 S. 3 i. V. m. § 99 Abs. 1 Nr. 1 BewG gleichgestellten Betriebsgrundstücke stellen gem. § 2 Nr. 2 GrStG den Steuergegenstand der ...mehr

Rz. 16 Ein Teilerlass von der Grundsteuer nach § 34 GrStG setzt voraus, dass gem. § 34 Abs. 1 S. 1 und 2 GrStG der normale Rohertrag (s. Rz. 13) um mehr als 50 % oder um 100 % gemindert ist. Nach dem Wortlaut des § 34 Abs. 1 GrStG bleibt offen, um welche Referenzgröße der normale Rohertrag zu mindern ist, um das Ausmaß der Minderung des Rohertrags zu ermitteln. Erst anhand de...mehr

Bis zum Inkrafttreten des WEMoG war zwar umstritten, ob der Verwalter bereits in der Gemeinschaftsordnung bestellt werden kann, wurde aber verbreitet angenommen und insbesondere auch vom BGH bejaht.[1] Nach § 26 Abs. 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer über die Bestellung und Abberufung des Verwalters. Nach § 26 Abs. 5 WEG sind Abweichungen u. a. von § 26 Abs. 1 WEG nich...mehr

In Teil B (oder Teil II) der Teilungserklärung sind auch die Sondernutzungsrechte im Einzelnen geregelt. Solche können z. B. an Gärten, Terrassen und anderen Freiflächen bestehen. Sondernutzungsrechte sind mit einem Sondereigentum verbunden und stehen dessen Eigentümern zu. Sie können anderen Miteigentümern, nicht jedoch außenstehenden Dritten übertragen werden. Sind Sondernu...mehr

Begriff Jeder Wohnungseigentümer ist gemäß § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dazu verpflichtet, "das Betreten seines Sondereigentums zu gestatten und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden". Entsprechende Verpflichtung besteht nach § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG gegenüber anderen Wohnungseigentümern. Jeweils ...mehr

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt nach § 18 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Sie soll nach der weiteren gesetzlichen Wertung des § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG die wesentlichen Entscheidungen durch Beschluss der Wohnungseigentümer treffen, wenn eine Verwaltungsmaßnahme nicht mehr von untergeordneter Bedeutung oder mit einer erheblichen Verpfli...mehr

Allgemeine Geschäftsbedingungen sind alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei der anderen bei Abschluss eines Vertrags stellt.[1] Hiervon ist selbst dann auszugehen, wenn der Verwalter den Vertragstext nicht selbst erstellt, sondern einen bereits erstellten Vertrag übernommen hat: Hierbei kommt es nicht darauf an, ob de...mehr

Begriff Vorformulierte Vertragsbedingungen sind im Rechtsverkehr von besonderer Bedeutung, da der Verwender seinem Vertragspartner hierdurch seinen Willen auferlegt und damit die rechtliche Entscheidungsfreiheit seines Vertragspartners einschränkt. Deshalb ist es für den Verwalter bei der Gestaltung und Verhandlung seiner eigenen Verträge wie bei der Prüfung fremder Geschäft...mehr

Obwohl die Regelungen über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen ursprünglich ausschließlich den Verbraucher schützen sollten, umfasst dieser Schutz inzwischen auch alle Vertragspartner, unabhängig davon, ob sie aus dem privaten, dem gewerblichen oder dem kaufmännischen Geschäftsverkehr kommen. Der Verwalter als Dienstleister für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer war vo...mehr