Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Rz. 364 Das Vorliegen eines Schuldverhältnisses (vertraglich oder gesetzlich, vgl. Rdn 297 f.), die Pflichtverletzung sowie der Eintritt eines Schadens sind von der GdWE darzulegen und zu beweisen (Hauptbeweis). Gelingt der Hauptbeweis, kann der Verwalter den Gegenbeweis hierzu führen. Rz. 365 Hinsichtlich der Frage, in welcher Höhe ein Schaden durch die Pflichtverletzung ver...mehr

Rz. 9 Das für den Verwalter geltende System der Haftung der GdWE für Pflichtverletzungen überträgt der Gesetzgeber sogar auf Dritte, etwa Handwerker. Erleidet ein Wohnungseigentümer durch die Tätigkeit eines solchen Dritten für die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Schaden, haftet gemäß § 278 BGB die Wohnungseigentümergemeinschaft auch hierfür, kann aber bei dem Dritten R...mehr

Rz. 226 Die Kostengrundentscheidung trifft das Gericht gem. § 308 Abs. 2 ZPO von Amtswegen. In allen Fällen der Beschlussklagen i.w.S. ergeht die Entscheidung nach den §§ 91 ff. ZPO, da die Sonderregelung in § 49 Abs. 1 WEG a.F. für Beschlussersetzungsklagen entfallen ist. Rz. 227 Danach hat gem. § 91 Abs. 1 ZPO die unterlegene Partei die notwendigen Kosten des Rechtsstreits ...mehr

Rz. 18 Die Voraussetzungen des § 5 Abs. 1 müssen kumulativ erfüllt sein. Ist nur eine nicht erfüllt oder ist der Bestandteil für Bestand und Sicherheit des Gebäudes erforderlich (§ 5 Abs. 2), so ist der Bestandteil zwingend gemeinschaftliches Eigentum. Rz. 19 Die Gebäudebestandteile müssen zu den im Sondereigentum stehenden Räumen gehören, d.h. in räumlicher oder baulich-funk...mehr

Rz. 68 Letztlich ein Unterfall des Fehlens einer Beschlusskompetenz ist dann gegeben, wenn die Eigentümerversammlung ohne spezielle Rechtsgrundlage den Wohnungseigentümern durch Beschluss konstitutiv Pflichten auferlegen oder Rechte aberkennen will. Lange Zeit wurde dies von einer eine stark vertretenen Meinung bejaht, die allenfalls von der Anfechtbarkeit derartiger Beschlü...mehr

Rz. 135 Zu den Betriebskosten zählen die Kosten der Gartenpflege (§ 2 Nr. 10 BetrKV). Obwohl es sich bei der Gartenpflege dem Grunde nach auch um laufende Erhaltungsmaßnahmen (Instandhaltung und Instandsetzung) im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums handelt, fallen die dadurch verursachten Kosten unter den Anwendungsbereich des § 16 Abs. 2. Zur persönlichen Pflege des g...mehr

Rz. 236 Ist das Grundbuch unrichtig, weil der Eigentumserwerb wirksam nach § 123 BGB angefochten worden ist, dann haftet der im Grundbuch eingetragene Erwerber (Bucheigentümer) nicht für die nach einer Eintragung fällig gewordenen Beiträge.[606] Auch der aufgrund nichtiger Auflassung unrichtig im Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümer schuldet der Gemeinschaft kein Wohnge...mehr

Rz. 20 Die Möglichkeiten, zweifelhafte Regelungen durch klarstellende Beschlussfassungen zu regeln, sind begrenzt bzw. hinsichtlich etwaiger Unklarheiten in der Teilungserklärung sogar ausgeschlossen. Ein Eigentümerbeschluss, der darauf gerichtet ist, eine verbindliche Auslegung der Teilungserklärung herbeizuführen, ist mangels Beschlusskompetenz nichtig.[78] Eine Feststellu...mehr

Rz. 19 Die Anfechtungsfrist wird nur durch die ordnungsgemäße Erhebung der Klage innerhalb der Monatsfrist gewahrt. Insofern kommt es auf den Zeitpunkt ihrer Rechtshängigkeit an. Gem. der §§ 253, 261 Abs. 1 ZPO ist dies der Zeitpunkt der Klagezustellung. Rz. 20 Erforderlich ist insofern auch die Angabe der verklagten Partei (GdWE) und/oder des Zustellempfängers und eine zuste...mehr

Rz. 1 § 9 WEG regelt als letzte Norm im Abschnitt 2 über die "Begründung des Wohnungseigentums" (§§ 2–9 WEG) v.a. die grundbuchverfahrensrechtliche Seite des Gegenteils der Begründung, nämlich der Beendigung der Wohnungs- bzw. Teileigentums. Seit dem WEMoG sind dabei nur noch zwei Beendigungsmöglichkeiten verblieben, die Gegenstücke darstellenmehr

Rz. 13 Die GdWE führt seit der Einführung des früheren § 10 Abs. 3 S. 4 aF die Bezeichnung die Bezeichnung "Wohnungseigentümergemeinschaft". Diese Bezeichnung hatte sich jedenfalls in der Rechtsprechung nicht durchgesetzt, weil sie mit der Gesamtheit der Wohnungseigentümer verwechselt werden konnte. Diese Schwierigkeit besteht bei der mit Absatz 1 Satz 3 neben der alten Beze...mehr

Rz. 208 Ist der Verwalter eine natürliche Person und stirbt dieser, endet seine Organstellung mit seinem Tod; das Amt ist Fall personengebunden, eine Rechtsnachfolge durch den Erben kommt nicht in Betracht (§§ 168 S. 1, 673 BGB analog).[168] Rz. 209 Veräußert ein Einzelkaufmann sein Einzelhandelsgeschäft mit Firma, wird der Erwerber nicht zum Verwalter.[169] Denn der Verwalte...mehr

Rz. 112 Der aus Absatz 3 folgende wohnungseigentumsrechtliche Ausgleichsanspruch kann durch Vereinbarung ausgeschlossen oder modifiziert werden.[326] Bestimmt die Gemeinschaftsordnung, dass ein Wohnungseigentümer bestimmte Bereiche des Gemeinschaftseigentums auf eigene Kosten instand zu setzen hat, so trägt der Eigentümer sämtliche Kosten dieser Maßnahme, mithin auch die Kos...mehr

Rz. 12 Die Pflichten aus dem Auftragsverhältnis werden häufig durch Spezialregelungen des WEG verdrängt. So sind etwa für Herausgabe und Aufwendungsersatz gemäß §§ 667, 670 BGB die Bestimmungen des WEG zum Finanz- und Rechnungswesen leges speciales. Auch ein Widerruf des Auftrags nach § 671 BGB wird durch die Regelungen in § 9a WEG ausgeschlossen sein. Nicht selten wird man ...mehr

Rz. 4 Für die Eintragung von Altbeschlüssen kraft vereinbarter Öffnungsklausel gelten aufgrund der Verweisung des § 48 Abs. 1 S. 1 WEG auf §§ 5 Abs. 4, 7 Abs. 2 und 10 Abs. 3 WEG. Antragsbefugt sind sowohl die vom Verwalter vertretene Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 7 Abs. 2 S. 2 WEG als auch die einzelnen Wohnungseigentümer gemäß § 13 Abs. 1 S. 2 GBO. Die eigene Antr...mehr

Rz. 118 Möglich ist schließlich auch die Vereinbarung eines sogenannten Vorschaltverfahrens (Güte- oder Schlichtungsvereinbarung). Danach ist vor Anrufung des staatlichen Gerichts der Versuch einer gütlichen Einigung durch eine Schlichtungsstelle (z.B. Eigentümerversammlung, Verwaltungsbeirat, externe Mediation) erforderlich. Rz. 119 Es bedarf hierzu einer Einigung zwischen d...mehr

Rz. 137 Eine Verpflichtung einzelner Wohnungseigentümer zur Zahlung bestimmter, nur sie betreffender Vergütungen war spätestens nach der Entscheidung des BGH zur Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft als nichtig anzusehen, da der Mehrheit keine Kompetenz zukommt, einzelne Eigentümer durch Mehrheitsbeschluss zu bestimmten Leistungen zu verpflichten. Ob durch ...mehr

Rz. 139 Zu den Betriebskosten zählen gemäß § 2 Nr. 14 BetrKV die Kosten für den Hauswart. Gehört die Hausmeistervergütung nach der Teilungserklärung zu den Gemeinschaftskosten, so ist sie auch dann auf alle Wohnungseigentümer zu verteilen, wenn die im Leistungsverzeichnis des Hausmeistervertrages aufgeführten Leistungen einzelne Wohnungseigentümer nicht oder kaum betreffen. ...mehr

Rz. 14 Gilt keine von § 29 Abs. 1 S. 2 WEG abweichende Vereinbarung, endet die Mitgliedschaft im Verwaltungsbeirat mit dem Ausscheiden aus der Eigentümergemeinschaft.[60] Bei einem Wiedereintritt in die Gemeinschaft lebt das Amt nicht automatisch auf (s. Rdn 20).mehr

Rz. 227 Das Gericht hat vor dem Versteigerungstermin den Verkehrswert des beschlagnahmten Wohnungseigentums zu ermitteln und festzusetzen (§ 74a Abs. 5 ZVG). Für die Ermittlung des Verkehrswertes beauftragt das Gericht in der Regel einen Sachverständigen, sofern die Ermittlung nicht auf anderem, leichterem Wege möglich ist. Rz. 228 Der Verkehrswert ist aus Sicht der GdWE vor ...mehr

Rz. 88 Beschlüsse sind wie alle rechtlich erheblichen Erklärungen der Auslegung zugänglich. Allerdings gelten hierfür nicht dieselben Maßstäbe wie für Willenserklärungen. Dies ergibt sich aus Erwägungen zum Schutze des Rechtsverkehrs. Nicht auf der Eigentümerversammlung anwesenden Wohnungseigentümern oder Sonderrechtsnachfolgern kann nicht zugemutet werden, einen möglicherwe...mehr

Rz. 23 Aufgrund der Kontaktbeschränkungen während der Corona-Krise war die persönliche Präsenz in einer Eigentümer häufig deutlich erschwert. Viele Verwalter versuchten daher, die Versammlungen ohne oder mit möglichst geringer Präsenz durchzuführen. Die Reaktion der Gerichte war sehr unterschiedlich. Einige hielten Beschlüsse sogenannte Vollmachtsversammlungen, in denen die ...mehr

Rz. 392 Die dogmatische Einordnung der Entlastung ist umstritten. Im Gesellschaftsrecht gibt es hierzu zwar ausdrückliche Normierungen (vgl. die §§ 120 Abs. 2 S. 2 AktG, 46 Nr. 5 GmbHG), aber auch insofern besteht Uneinigkeit über die Frage der Rechtsnatur und der Wirkungen der Entlastung.[313] Rz. 393 Bislang wurde u.a. angenommen, dass mit dem Entlastungsbeschluss ein negat...mehr

Rz. 145 Sowohl das Recht der Wohnungseigentümer nach Absatz 1 bauliche Veränderungen zu beschließen als auch der Anspruch des interessierten Wohnungseigentümers, unter den Voraussetzungen der Absätze 2 und 3 bauliche Veränderungen zu verlangen, finden ihre Grenzen in den beiden Tatbeständen des Absatzes 4. Wenn sie vorliegen, darf die bauliche Veränderung weder beschlossen n...mehr

Rz. 76 Der Anspruch aus Absatz 2 lässt die Möglichkeit der Wohnungseigentümermehrheit unberührt, aufgrund einer vereinbarten oder gesetzlichen Öffnungsklausel, insbesondere aufgrund § 16 Abs. 2 S. 2, eine Änderung bestehender Regelungen, z.B. des Kostenverteilungsschlüssels für einzelnen oder bestimmte Arten von Betriebs-, Verwaltungs- und andere Kosten, zu beschließen. Verw...mehr

Rz. 405 Ein Entlastungsbeschluss ist zwar für die GdWE zunächst einmal nachteilhaft, steht aber nicht grundsätzlich im Widerspruch zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer ein berechtigtes Interesse daran haben, durch die Vertrauenskundgabe die Grundlage für eine weitere vertrauensvolle Zusammenarbeit in der Zukunft zu schaffen.[338] Rz. 406 Nach Auffa...mehr

Rz. 28 Eine in der Teilungserklärung enthaltene nichtige Zuweisung von Gebäudebestandteilen zum Sondereigentum kann im Einzelfall in eine Regelung umgedeutet werden, welche die Erhaltungspflicht für diese Gebäudeteile den Wohnungseigentümern auferlegt, zu deren Sondereigentum die Gebäudebestandteile gehören.[104] Dabei ist auch zu prüfen, ob eine Instandhaltungs- und Instand...mehr

Rz. 24 Der Bauträger soll die Mängel insgesamt nur einmal beseitigen, weshalb die Nachbesserungsansprüche auf eine unteilbare Leistung gerichtet sind. Der einzelne Wohnungseigentümer kann deshalb Nacherfüllung hinsichtlich des gemeinschaftlichen Eigentums, d.h. die ganze Leistung verlangen, denn es besteht mangels teilbarer Leistung keine Teilgläubigerschaft gemäß § 420 BGB....mehr

Rz. 195 Da das Anfechtungsrecht auch dem Interesse der Gemeinschaft an einer ordnungsmäßigen Verwaltung dient, braucht der anfechtende Wohnungseigentümer durch den angefochtenen Beschluss nicht persönlich betroffen sein oder sonst Nachteile zu erleiden. Es kommt deshalb auch nicht darauf an, in welchem Umfang der Anfechtungskläger durch einen Fehler in der Abrechnung betroff...mehr

Rz. 23 Auf der Ausgabenseite sind sämtliche Kosten aufzuführen, die aller Voraussicht nach im Wirtschaftsjahr auf die Gemeinschaft zukommen werden. Hierzu zählen z.B. Versicherungsbeiträge, Hausmeisterlohn, Kosten für Hausreinigung und Gartenpflege, Aufzugskosten, Kosten für Wasser, Kanal, Strom und Gas, Kosten für Abfallbeseitigung, Kosten für Straßenreinigung, Heizungskost...mehr

Rz. 109 Da es in der Kompetenz der Wohnungseigentümer liegt, die Aufnahme eines Kredites zur Deckung des Finanzbedarfs der Wohnungseigentümergemeinschaft zu beschließen, können Sanierungskosten unter bestimmten Voraussetzungen ganz oder teilweise mit Kreditmitteln bezahlt werden. Der Sanierungsaufwand wird dann nicht sofort in voller Höhe in der Einzelabrechnung auf die Eige...mehr

Rz. 66 Auch eine Öffnungsklausel berechtigt indessen nur zu solchen Beschlussfassungen, die bestimmte fundamentale inhaltliche Schranken zum Schutz der Minderheit beachtet. Derartige Schranken ergeben sich aus zwingenden gesetzlichen Bestimmungen wie §§ 134, 138, 242 BGB, aber auch aus den unentziehbaren Mitgliedschaftsrechten, selbst wenn auf sie verzichtet werden kann. Ein...mehr

Rz. 155 Die HeizkostenV gibt keine konkreten Umlageschlüssel vor. Vielmehr folgt daraus lediglich ein zulässiger Rahmen für mögliche Umlageschlüssel. Dieser Rahmen muss von den Wohnungseigentümern durch Vereinbarung oder Beschluss ausgefüllt werden, bevor eine Abrechnung nach der HeizkostenV möglich ist.[523] Der Umlageschlüssel kann zu unterschiedlichen prozentualen Anteile...mehr

Rz. 110 Nach Absatz 2 S. 1 Nr. 2 sind ferner privilegiert bauliche Maßnahmen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen. Zu diesen Maßnahmen gehört das Aufstellen und Anbringen von Aufladeeinrichtungen wie Ladesäulen oder Wallboxen. Von der Privilegierung erfasst werden ferner bauliche Maßnahmen, die die Verbindung solcher Aufladeeinrichtungen mit dem Stromnetz d...mehr

Rz. 12 Zu tragen hat der Wohnungseigentümer alle Kosten, die auf der baulichen Veränderung beruhen. Das sind zunächst die Baukosten. Erfasst werden darüber hinaus aber auch die Folgekosten des Gebrauchs und der Erhaltung.[18]mehr

Rz. 9 Nummern 1 und 2 begründen gesetzliche Verpflichtungen zur Duldung von Erhaltungs- bzw baulichen Maßnahmen. Die Pflicht entsteht mit dem Zugang der erforderlichen Ankündigung und einer angemessenen Frist zur Prüfung des in der Ankündigung der Maßnahme liegenden Duldungsverlangens.[13] Der Drittnutzer ist nicht verpflichtet, auf eine solche Ankündigung zu reagieren. Ents...mehr

Rz. 156 Ein Gestattungs- oder Durchführungsbeschluss kann je nach Art der baulichen Veränderung Auswirkungen auf den Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Grundstücks haben. Nach § 21 Abs. 1 S. 2 gebühren nämlich die Nutzungen der baulichen Veränderung dauerhaft dem interessierten Wohnungseigentümer, wenn er die Kosten der Maßnahme nach § 21 Abs. 1 S. 1 allein tragen muss. Die ...mehr

Rz. 18 Das mit Absatz 1 verbriefte Recht des Sondereigentümers, mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren, umfasst auch das Recht, es baulich zu verändern. Solche baulichen Veränderungen können im Zuge von Instandsetzungs- und Erhaltungsmaßnahmen (Erhaltung) anfallen. Beispiel für solche Maßnahmen sind der hinfällig und erneuerungsbedürftig gewordene Dachvorbau, d...mehr

Rz. 119 Versicherungsleistungen wegen Schäden im Sondereigentum werden mit der Gutschrift auf dem Konto der Gemeinschaft rechtlich zunächst Bestandteil des Verwaltungsvermögens, allerdings nur als Treuhandvermögen. Umstritten ist, ob sie als tatsächliche Einzahlungen s auch in der Jahresgesamtabrechnung zu berücksichtigen ist[339] oder, wenn die Auszahlung an den Berechtigte...mehr

Rz. 37 Die Gemeinschaftsordnung kann abweichend vom Gesetz bestimmen, dass ein bestimmter Gebrauch des Sonder- oder gemeinschaftlichen Eigentums nur zulässig ist, wenn der Verwalter seine Zustimmung erteilt hat. Häufig anzutreffen ist etwa die Regelung, dass eine Wohnung auch zu gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken genutzt werden darf, wenn der Verwalter zustimmt, wobei...mehr

Rz. 77 Der Anspruch nach Absatz 1 Nr. 1 auf Einhaltung des gemeinschaftlichen Regelwerks und – daraus folgend – auf Unterlassung einer dem gemeinschaftlichen Regelwerk widersprechenden Nutzung ist im Ausgangspunkt ein schuldrechtlicher Anspruch, der an sich der Regelverjährung nach §§ 195, 199 BGB unterliegt.[231] Die Verjährungsfrist beginnt gemäß § 199 Abs. 1 BGB mit dem S...mehr

Rz. 5 Um eine verbrauchsabhängige Verteilung zu ermöglichen, sind die Räume mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung zu versehen (§§ 4, 5 HeizkostenV). Solange Messgeräte noch nicht vorhanden sind, ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung zwangsläufig nicht möglich. Es gilt dann der gesetzliche Verteilungsschlüssel des § 16 Abs. 2 S. 1 WEG. Es muss zunächst der Anspruch auf ...mehr

Rz. 249 Die Aussetzung stellt einen Stillstand des Verfahrens aufgrund eines Gerichtsbeschlusses dar, der von Amts wegen oder auf Antrag ergehen kann. Rz. 250 In § 148 ZPO ist die Aussetzung wegen Vorgreiflichkeit geregelt. Beschlussmängelklagen sind nicht vorgreiflich im Sinne von § 148 ZPO für aus dem Beschluss folgende Pflichten, denn ein Beschluss ist – wenn er nicht nich...mehr

Rz. 45 Nach der Neufassung von § 23 Abs. 3 S. 1 WEG bedarf die Zustimmung zu einer Beschlussvorlage nur noch der Textform. Dies soll nach Bekunden der Gesetzesmaterialien die Möglichkeit eröffnen, Umlaufbeschlüssen im Wege elektronischer Kommunikation zuzustimmen.[104] Natürlich gilt diese Erleichterung auch für Stimmabgaben im konventionellen Verfahren, wenn etwa ein Wohnun...mehr

Rz. 123 Kernanliegen des Wohnungseigentumsgesetzes ist die Sicherstellung einer ordnungsmäßigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 19, § 16 Abs. 2, § 28 Abs. 2) und in der Absicherung eines geordneten Zusammenlebens der Wohnungseigentümer (§§ 14, 19). Nach dem Grundkonzept des Wohnungseigentumsgesetzes sind diese Ziele im Regelfall nur durch die Bestellung eines ...mehr

Rz. 36 Durch Vertrag, über den die Wohnungseigentümer beschließen, können die gesetzlichen Aufgaben des Verwaltungsbeirats näher konkretisiert werden. Im Übrigen hat ein Vertrag zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den Mitgliedern des Verwaltungsbeirats in erster Linie Bedeutung für die Vergütung und den Aufwendungsersatz des Verwaltungsbeirats (s. dazu Rdn 44).mehr

Rz. 52 Die einzelnen Wohnungseigentümer haften dem Wohnungseigentümer daneben nicht gemäß § 9a Abs. 4 WEG (§ 10 Abs. 8 S. 1 WEG a.F.).[289] Dies gilt auch nach Ausscheiden des Anspruchsinhabers aus der Eigentümergemeinschaft; sein Anspruch bleibt auch dann gemeinschaftsbezogen.[290] Der Ersatzberechtigte muss daher – soweit ein ausreichendes Verwaltungsvermögen vorhanden ist...mehr

Rz. 12 Die Vorschriften der §§ 555c und 555d BGB sind im Wohn- und Gewerberaummietrecht zwingend (§§ 555c Abs. 5, § 555d Abs. 7 BGB). Auf diese Vorschriften nimmt Nummer 2 Halbs. 2 nicht Bezug. Sie gelten deshalb für die wohnungseigentumsrechtlichen Duldungspflichten nicht. Daraus folgt aber nicht, dass die Wohnungseigentümer § 15 nach Belieben ändern könnten. Eine Veränderu...mehr

Rz. 1 In § 24 Abs. 1–4 WEG trifft das Gesetz ausführliche Regelungen zur Vorbereitung der Eigentümerversammlung. Diese sind kein lästiger Formalismus, sondern stellen gewissermaßen einen Ausgleich zur Mehrheitsherrschaft dar: Wenn die Miteigentümer schon über Gebrauch und Kosten des Eigentums anderer Eigentümer mit Mehrheit und somit gegen den Willen der Überstimmten entsche...mehr

Rz. 316 Wird der Verwalter in der irrigen Annahme, er sei zu eigenständigem Handeln befugt, tätig, überschreitet er seine gesetzlichen bzw. durch Beschluss vorgegebenen Kompetenzen. Rz. 317 Schätzt der Verwalter z.B. die Bedeutung einer Maßnahme nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG unter Überschreitung seines Beurteilungsspielraumes (hierzu Rdn 74 ff.) falsch ein oder handelt er in irr...mehr