Öffnungsklausel / 1 Grundsätze

Soweit das Gesetz selbst den Wohnungseigentümern keine Kompetenz zur Änderung gesetzlicher oder vereinbarter Regelungen einräumt, haben vereinbarte Öffnungsklauseln erhebliche Bedeutung für die Wohnungseigentümer. Je nach Reichweite der vereinbarten Öffnungsklausel können insoweit auch von dispositiven gesetzlichen Regelungen abweichende Beschlüsse mit Dauerwirkung gefasst werden.

Beschlüsse auf Grundlage gesetzlicher Öffnungsklauseln bedürfen nicht der Eintragung in das Grundbuch und sind auch nicht eintragungsfähig.

Anderes gilt für Beschlüsse auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel. Diese bedürfen zur Wirkung gegen Sondernachfolger von Wohnungseigentümern der Eintragung ins Grundbuch. Besonders zu beachten ist, dass auch Altbeschlüsse auf Grundlage vereinbarter Öffnungsklauseln, die vor Inkrafttreten des WEMoG gefasst worden sind, der Eintragung in das Grundbuch bedürfen, wenn sie Wirkung gegen Sondernachfolger von Wohnungseigentümern entfalten sollen. Die Übergangsvorschrift des § 48 Abs. 1 WEG sieht hierfür allerdings eine Frist bis zum 31.12.2025 vor.

Wegen des Eintragungserfordernisses der Beschlüsse auf Grundlage vereinbarter Öffnungsklauseln und der mangelnden Eintragungsfähigkeit von Beschlüssen auf Grundlage gesetzlicher Öffnungsklauseln ist stets zu beachten, dass Beschlüsse, für die bereits eine Beschlusskompetenz nach dem Gesetz besteht, nicht der Eintragung ins Grundbuch bedürfen, auch wenn die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung eine Öffnungsklausel enthält.