Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Insbesondere hinsichtlich eines im Sondereigentum auftretenden Feuchtigkeitsschadens im Bereich des Gemeinschaftseigentums sollte der Verwalter zügig und flexibel in der Lage sein, für die Klärung der Schadensursache einen Sonderfachmann beauftragen zu können, ohne zuvor eine Eigentümerversammlung einberufen zu müssen. Freilich wäre der Verwalter mit Blick auf das Außenverhä...mehr

Anfechtung des Bestellungsbeschlusses Der Bestellungsbeschluss ist für ungültig zu erklären, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der gegen die Bestellung dieses Verwalters spricht. Ein solcher Grund ist zu bejahen, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Zusammenarbeit mit dem gewählten Verwalter unzumu...mehr

Ist die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung eines Wohnungseigentums gemäß § 12 WEG erforderlich, kann er für den tatsächlich eintretenden Veräußerungsfall ein Sonderhonorar vereinbaren. Angemessen dürfte hier eine Pauschale in Höhe von 200 bis 300 EUR sein.[1] Zu beachten ist, dass die Sondervergütung im Fall der Veräußerungszustimmung stets als Pauschale vereinbart wer...mehr

In bestimmten Fällen muss die Eigenschaft, Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu sein, nachgewiesen werden. Dies ist allgemein dann der Fall, wenn wie z. B. im Grundbuchverfahren gemäß § 29 GBO die Vorlage öffentlich beglaubigter Urkunden vorgesehen ist. Praxis-Beispiel Veräußerungszustimmung Wichtigstes Beispiel ist in diesem Zusammenhang die Veräußerungszustimmun...mehr

Grundsätzlich ist der Beschluss über die Wiederbestellung des Verwalters erfolgreich anfechtbar, wenn ein wichtiger Grund gegen die Wiederbestellung vorliegt. Ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht der Beschluss über die Wiederbestellung des Verwalters, wenn die Wiederbestellung erfolgt, ohne dass die Eckpunkte der Konditionen des Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in...mehr

Der Wohnungseigentümergemeinschaft kommt eine Verbrauchereigenschaft gemäß § 13 BGB bereits dann zu, wenn ihr auch nur ein Verbraucher angehört.[1] In aller Regel handelt es sich daher beim Verwaltervertrag um einen Verbrauchervertrag nach § 310 Abs. 3 BGB. Ob der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Widerrufsrecht nach §§ 312b Abs. 1, 312g Abs. 1 BGB mit Blick auf einen von ih...mehr

Ausgangspunkt der Betrachtung ist daher die Bestimmung des § 16 Abs. 1 Satz 3 WEG. Hiernach ist jeder Wohnungseigentümer zum Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums nach Maßgabe des § 14 WEG berechtigt. Nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist jeder Wohnungseigentümer dabei gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und B...mehr

Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums sind die Räume und Gebäudeteile, die nicht gemäß vorstehender Regelung zum Sondereigentum erklärt sind. Zu gemeinschaftlichem Eigentum gehören insbesondere diejenigen Teile und Anlagen des Gebäudes, die für deren Bestand und Sicherheit erforderlich sind, also die Grund- und Umfassungsmauern sowie die tragenden Zwischenwände und das...mehr

Ist ein Verwalter nicht bestellt, vertreten gemäß § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG die Wohnungseigentümer die Eigentümergemeinschaft. Sie vertreten die Wohnungseigentümergemeinschaft in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht als Gesamtvertreter. Sollen Maßnahmen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eingeleitet werden, bedarf es der Mitwirkung eines jeden Wohnungseigentümers. Di...mehr

Existieren weder ein Verwalter noch ein Verwaltungsbeirat, können sämtliche Wohnungseigentümer eine Eigentümerversammlung einberufen, soweit nicht von der Möglichkeit des § 24 Abs. 3 WEG Gebrauch gemacht wurde, beschlussweise einen Wohnungseigentümer zur Einberufung von Wohnungseigentümerversammlungen zu ermächtigen.[1] Durch Initiative eines Wohnungseigentümers Einer der Wohn...mehr

Nach § 24 Abs. 3 WEG haben die Wohnungseigentümer die Möglichkeit, einen Wohnungseigentümer durch Beschluss zur Einberufung von Wohnungseigentümerversammlungen zu ermächtigen. Bedeutung hat diese Möglichkeit insbesondere in verwalterlosen Gemeinschaften, in denen auch ein Verwaltungsbeirat nicht bestellt ist. Die Wohnungseigentümer können insoweit auch für eine Einberufungsb...mehr

Begriff Nach § 1 Abs. 5 WEG sind das Grundstück und das Gebäude gemeinschaftliches Eigentum, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Nach § 5 Abs. 2 WEG sind Teile des Gebäudes zwingend Gemeinschaftseigentum, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen,...mehr

Nähert sich die Amtszeit des bestellten Verwalters ihrem Ende, sollte er rechtzeitig an seine Wiederbestellung denken. Wie die Erstbestellung des Verwalters bedarf auch die Wiederbestellung des Verwalters entsprechender Beschlussfassung der Wohnungseigentümer. Die Wiederbestellung kann bis zum Höchstbestellzeitraum von 5 Jahren erfolgen. Dies gilt auch für den erstbestellten...mehr

§ 26 Abs. 2 Satz 1 WEG begrenzt den Zeitraum der Bestellung des Verwalters in zweifacher Hinsicht: Der Bestellungszeitraum des Erstverwalters nach Begründung von Wohnungseigentum ist auf 3 Jahre begrenzt, im Übrigen ist der Bestellungszeitraum auf 5 Jahre beschränkt. In aller Regel ist es sinnvoll, aber nicht zwingend, die Vertragslaufzeit an den Bestellungszeitraum zu koppeln....mehr

Selbstverständlich kann die Bestellung des Verwalters auch im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 WEG erfolgen. Die Initiative zur entsprechenden Beschlussfassung kann von jedem Wohnungseigentümer ausgehen. Zu beachten ist allerdings, dass ein Beschluss im Umlaufverfahren nur dann zustande kommt, wenn sämtliche (werdenden) Wohnungseigentümer dem Beschlussantrag zustimmen. Dies g...mehr

Das Aushandeln und Abschließen des Verwaltervertrags gehört zu den ureigensten Aufgaben der Wohnungseigentümerversammlung.[1] Damit die Wohnungseigentümer ihr Ermessen ausreichend ausüben können, muss ihnen der Entwurf des Verwaltervertrags im Vorfeld der Beschlussfassung bekannt sein. Die Rechtsprechung verlangt insoweit, dass der Vertragsentwurf der beschlussfassenden Wohn...mehr

Vielfach werden Sonderhonorare durch einzelne Wohnungseigentümer verursacht. Dies ist insbesondere der Fall bei vereinbarter Veräußerungszustimmung, erforderlicher Mahnung, der Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren, erforderlicher gerichtlicher Geltendmachung von Hausgeldrückständen. Schuldnerin der Verwaltervergütung ist aber die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Vertrags...mehr

Nach § 5 Abs. 2 WEG sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, auch dann zwingend Gemeinschaftseigentum, wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des Grundstücks befinden. Von erheblicher Bedeutung ist in...mehr

Gravierende Änderungen hat das WEMoG für die Verwalterpraxis allerdings durch den in § 26a WEG geregelten "zertifizierten Verwalter" gebracht. Nach wie vor benötigt der Verwalter keine Ausbildung, um seinen Beruf ausüben zu können. Seit dem 1.12.2023 widerspricht allerdings die Bestellung eines nicht nach § 26a WEG zertifizierten Verwalters gemäß §§ 19 Abs. 2 Nr. 6, 48 Abs. ...mehr

Bei einer Erst- bzw. Neubestellung des Verwalters müssen zwingend Vergleichsangebote mehrerer Verwalter eingeholt werden. Daneben müssen auch Verwaltervertragsentwürfe vorliegen und die Erklärung der Verwalterunternehmen, die Verwaltung tatsächlich übernehmen zu wollen. Vergleichsangebote Wie allgemein bei Maßnahmen, die zu einem größeren Kostenaufwand der Wohnungseigentümer f...mehr

Wenngleich zur Verwalterbestellung die einfache Mehrheit erforderlich ist, genügt die relative Stimmenmehrheit dann nicht, wenn die Wohnungseigentümer über mehrere Bewerber gleichzeitig abstimmen.[1] Stellen sich mehrere Personen für das Amt des Verwalters zur Wahl, muss über jede Person abgestimmt werden, sofern nicht ein Bewerber bereits die absolute Mehrheit erreicht und ...mehr

Um abschließend beurteilen zu können, wer für diverse Einrichtungen finanziell aufzukommen hat, müssen immer die in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung vorgenommenen Kostentragungsregeln beachtet werden, so keine entsprechenden Beschlüsse gefasst sind.[1] Hinweis Übertragung auf den Sondereigentümer Hier kann es nämlich sein, dass für begrifflich eigentlich dem Gemeinsc...mehr

Auch wenn das Aufstellen eines mobilen Trampolins nicht als bauliche Maßnahme anzusehen ist, bedarf es einer beschlussweisen Benutzungsregelung nach §§ 18 Abs. 2 Nr. 2, 16 Abs. 1 Satz 3 WEG, wenn nicht auszuschließen ist, dass lediglich der Wohnungseigentümer das Trampolin nutzen wird, der es temporär aufstellen will. Da die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer letztlich verk...mehr

Verwalter führt Verfahren selbst Unproblematisch kann im Verwaltervertrag ein Sonderhonorar für das Führen sowohl von Aktivverfahren des Verwalters für die GdWE als auch in gegen die GdWE gerichteten Verfahren geregelt werden, wenn dies im Verwaltervertrag transparent und ausdrücklich geregelt ist. Verwalter führt Verfahren selbst Für den Fall, dass ein Verwalter das Verfahren ...mehr

Neben dem Kriterium der Zertifizierung bzw. Gleichstellung, stellt auch eine gewisse Verwaltungserfahrung ein Kriterium der Ordnungsmäßigkeit einer Verwalterbestellung dar. Nach Auffassung des BGH[1] stellt die Tatsache, dass der neue Wohnungseigentumsverwalter lediglich über Erfahrungen in der Verwaltung eigener Immobilien verfügt, für sich genommen allerdings noch keinen w...mehr

Nach der insoweit maßgeblichen Bestimmung des § 26 Abs. 2 Satz 2 WEG darf die Wiederbestellung frühestens ein Jahr vor Ablauf des Bestellungszeitraums erfolgen. Wird die Wiederbestellung des Verwalters entgegen den gesetzlichen Vorgaben länger als ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit vorgenommen, so ist der entsprechende Eigentümerbeschluss nichtig.[1] Berechnungsbeispiel...mehr

Da jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung gem. § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG hat, hat er auch einen Anspruch auf Bestellung eines Verwalters. Die Bestellung eines Verwalters entspricht stets ordnungsmäßiger Verwaltung. Ein Anspruch auf gerichtliche Bestellung eines Verwalters besteht grundsätzlich auch in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die nur a...mehr

Ist das Trampolin als bauliche Veränderung zu qualifizieren, weil es fest im Boden verankert werden soll, bedarf es nach § 20 Abs. 1 WEG eines entsprechenden Gestattungsbeschlusses. Dieser bedarf lediglich der einfachen Mehrheit nach § 25 Abs. 1 WEG. Allgemein anerkannt ist, dass bauliche Veränderungen auch noch nachträglich durch Beschlussfassung genehmigt werden können. Von...mehr

Im Rahmen der konkreten Beschlussfassung über die Bestellung des Verwalters ist bei mehreren Kandidaten zunächst durch unverbindliche Beschlussanträge zu ermitteln, auf welchen Verwalter die meisten Stimmen entfallen. Sodann wird dieser Verwalter förmlich durch Beschlussfassung zum Verwalter bestellt. Entsprechendes sollte in der Versammlungsniederschrift dokumentiert werden...mehr

Als Vertragsparteien des Verwaltervertrags stehen sich der Verwalter auf der einen Seite und die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als rechtsfähiger Verband auf der anderen Seite gegenüber. Vor Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 wurde der Verwaltervertrag als ein solcher mit Schutzwirkung für die Wohnungseigentümer angesehen, da ...mehr

In aller Regel bedarf es bei der Wiederbestellung nicht des Einholens von Vergleichsangeboten. Allerdings sind 3 Ausnahmen zu berücksichtigen[1]: Die Verwaltung erfolgt nicht mehr so effizient, wie dies in der Vergangenheit der Fall war; das Verhältnis zwischen Wohnungseigentümern und Verwalter hat sich aus anderen Gründen verschlechtert; die von dem bisherigen Verwalter angebo...mehr

Hinsichtlich des Stimmrechts der Wohnungseigentümer sind im Fall der Beschlussfassung über den Verwaltervertrag dann keine Besonderheiten zu berücksichtigen, wenn der Verwalter nicht aus den Reihen der Wohnungseigentümer stammt. Stimmrechtsverbote Ist der potenzielle Verwalter gleichzeitig auch Wohnungseigentümer, stellt sich allein die Frage, ob er bei der Beschlussfassung üb...mehr

Die Grundbefugnisse und -pflichten des Verwalters regelt § 27 WEG. Nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer führen. Hieraus folgt zunächst, dass der Verwalter rechtsverbin...mehr

Gemäß § 24 Abs. 1 WEG hat der Verwalter mindestens einmal jährlich eine Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen. Nach § 24 Abs. 2 WEG hat er auch Eigentümerversammlungen in den durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmten Fällen und dann einzuberufen, wenn dies in Textform unter Angabe des Zwecks und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlan...mehr

Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums vom Bauträger obliegt grundsätzlich jedem Wohnungseigentümer gesondert. Zwar ist dies nicht im Interesse des Bauträgers, der auch an einer Abnahmewirkung zulasten von "Nachzüglererwerbern" interessiert ist. Allerdings kann er insoweit vertraglich keine wirksamen Regelungen treffen. So ist auch eine vom Bauträger vorformulierte Klausel, ...mehr

Auch die Abwicklung von Versicherungsschäden kann ein Sonderhonorar dann begründen, wenn sich eindeutig aus der Vergütungsregelung im Verwaltervertrag ergibt, dass diese Tätigkeit nicht mit der Grundvergütung abgegolten ist. Musterklausel: Sondervergütung des Verwalters für die Abwicklung von Versicherungsschäden § 16 Gesonderte Vergütung[1] (1) Nicht mit der in § 15 vereinbar...mehr

Der Verwalter kann sich ein Sonderhonorar für den Ausweis der haushaltsnahen Dienstleistungen ausbedingen.[1] In diesem Zusammenhang wurde es sogar für möglich gehalten, das Zusatzhonorar unter sämtlichen Wohnungseigentümern verteilen zu können, unabhängig davon, ob der Verwalter für alle Sondereigentumseinheiten einen entsprechenden Ausweis vornimmt.[2] Musterklausel: Sonde...mehr

Grundsätzlich sind die Wohnungseigentümer die "Herren der Verwaltung". Allerdings hat der Gesetzgeber bereits bei Schaffung des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 1951 mit der Bestimmung des § 20 Abs. 2 WEG a. F. klargestellt, dass die Bestellung eines Verwalters nicht ausgeschlossen werden kann. Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12....mehr

Nach § 9b Abs. 2 WEG vertritt der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter. Qua Gesetz ist also er der Vertragsunterzeichnende für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Vorerwähnte Bestimmung ermöglicht es, auch einen anderen Wohnungseigentümer als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Ver...mehr

Zum Verwalter können natürliche Personen bestellt werden. Wohnungseigentümer als Verwalter Auch einer der Wohnungseigentümer kann zum Verwalter bestellt werden. Selbstverständlich hat er einen Vergütungsanspruch gegen die Gemeinschaft.[1] Der Wohnungseigentümer hat im Rahmen der Beschlussfassung über seine Bestellung auch ein Stimmrecht. Hieran ändert sich auch dann nichts, we...mehr

Auch ohne Inbezugnahme der Regelungen der Gemeinschaftsordnung ist der Verwalter an die Vereinbarungen der Wohnungseigentümer gebunden. Deshalb ist insbesondere im Hinblick auf die Gestaltung des Verwaltervertrags und die Kalkulation von Grundvergütung und Sonderhonoraren die Kenntnis des Inhalts der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung von erheblicher Bedeutung. Der p...mehr

Ob der erste Verwalter bereits in der Teilungserklärung bestellt werden kann, ist umstritten. Allerdings besteht hierzu kein Bedürfnis, da nach § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bereits mit dem Anlegen der Grundbücher entsteht. Der teilende Eigentümer bildet eine "Ein-Personen-Gemeinschaft" mit der Möglichkeit, "Ein-Personen-Beschlüsse" zu fassen...mehr

In gewissen Grenzen kann der Verwalter seine Haftung für Pflichtverletzungen beschränken. Da entsprechende Haftungsbeschränkungen einseitig aber ausschließlich den Interessen des Verwalters dienen und dies auch eindrücklich dokumentieren, sind entsprechende Klauseln m. E. nicht empfehlenswert. Ein redlicher und "gestandener" Verwalter sollte sich hinsichtlich einer möglichen...mehr

Ein Verwalter kann gerichtlich im Klageverfahren oder im Wege des vorläufigen bzw. einstweiligen Rechtsschutzes durch einstweilige Verfügung bestellt werden. Im Rahmen seiner Gestaltungsentscheidung nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG übt das Gericht kein freies Ermessen aus, sondern ein Ermessen anstelle der Wohnungseigentümer. Unter Beachtung des Beibringungsgrundsatzes muss der di...mehr

Im Regelfall wird ein neu zu bestellender Verwalter entweder vom noch amtierenden Verwalter oder aber von einem Wohnungseigentümer, in aller Regel dem Verwaltungsbeirat, zwecks Abgabe eines Vertragsangebots kontaktiert. Bei telefonischer Kontaktaufnahme sollte der anfragende Verwalter um Angabe des Grunds für den Verwalterwechsel gebeten werden. Entsprechendes gilt selbstver...mehr

Die majorisierende Bestellung eines dem Mehrheitseigentümer nahe stehenden Verwalters kann ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen. Das Ausnutzen eines majorisierenden Stimmrechts als solches ist noch nicht rechtsmissbräuchlich.[1] Folgende Kriterien sind insoweit zu berücksichtigen: Beschlüsse, die dadurch zustande kommen, dass ausschließlich der Mehrheitseigentümer für den ...mehr

Konkret setzt der klagende Wohnungseigentümer seinen Anspruch mittels Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG durch. Nach dieser Bestimmung fasst das Gericht den Beschluss, so eine notwendige Beschlussfassung unterbleibt. Grundsätzlich bestehen insoweit 2 Möglichkeiten: Der klagende Wohnungseigentümer begehrt im Wege der Beschlussersetzung seine Ermächtigung zur E...mehr

Die Bestellung durch Beschluss der Wohnungseigentümer stellt den Regelfall dar. Nach § 26 Abs. 1 i. V. m. § 25 Abs. 1 WEG erfolgt die Bestellung mit einfacher Mehrheit der Wohnungseigentümer. In diesem Zusammenhang gewinnt § 26 Abs. 5 WEG an Bedeutung, wonach u. a. eine Abweichung von der Mehrheitsbeschlussfassung nicht zulässig ist. Für die Bestellung des Verwalters genügt ...mehr

Grundsätzlich kommt der Verwaltervertrag – wie jeder andere gegenseitige Vertrag auch – durch Angebot und Annahme zustande. Da der Verwaltervertrag keiner Form bedarf, kommt er also im Regelfall mit der Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer zustande. Freilich kann der Vertragsabschluss auch bereits mit dem teilenden Eigentümer erfolgen. Da die Gemeinschaft der Wohnun...mehr

Die Bestellung eines Verwalters entspricht nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn dieser in finanzieller Hinsicht über ausreichende Sicherheiten verfügt. Zwar haben Verwalter nach § 34c Abs. 2 Nr. 3 GewO für Versicherungsschutz zu sorgen. Diese Verpflichtung bezieht sich allerdings nur auf eine Berufshaftpflichtversicherung. Umfasst eine solche nicht auch Gebäude- oder Per...mehr