Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Rz. 43 Besteht eine Wohnungseigentumsanlage aus mehreren Gebäuden, sind die Teile der Gebäude, die für ihren Bestand oder Sicherheit erforderlich sind bzw. deren Umgestaltung die äußere Gestalt der Gebäude verändern würde, sowie Anlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch von mehr als nur einem Wohnungseigentümer dienen (z.B. Treppenhäuser und Aufzüge in einem Haus, in dem ...mehr

Rz. 199 Informationsmängel sollen im neuen Recht grundsätzlich eine Anfechtbarkeit nicht begründen.[528] Der Verwalter ist weiter verpflichtet, den Wohnungseigentümern die schriftliche Abrechnung vor der Eigentümerversammlung, die über die Genehmigung der Jahresabrechnung beschließen soll, vorzulegen, d.h. zu übersenden.[529] Dies folgt allerdings nicht aus dem Wortlaut des ...mehr

Rz. 43 Zustimmen müssen alle Wohnungseigentümer. Dies schließt diejenigen mit ein, die anstelle des Wohnungseigentümers an der Eigentümerversammlung teilnehmen dürfen (s.o. Rdn 12 ff.). Kaum diskutiert ist die Frage, wie bei einem Eigentümerwechsel zu verfahren ist. Da grundsätzlich nur der im Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümer stimmberechtigt ist, genügt es wohl nich...mehr

Rz. 32 Von der weggefallen gekorenen Ausübungsbefugnis der GdWE ist die Vergemeinschaftung werkvertraglicher Ansprüche aus Erwerbsverträgen auf Nacherfüllung, Erstattung aufgewandter Fertigstellungs- und Mangelbeseitigungskosten und Kostenvorschuss wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum[130] zu unterscheiden. Der Gesetzgeber der WEG 2007 hatte diese der geborenen Ausübungsbe...mehr

Rz. 46 Eine Ausnahme von den vorstehenden Grundsätzen gilt, wenn sich ein nicht behebbarer Mangel des gemeinschaftlichen Eigentums nur am Sondereigentum eines einzigen Wohnungseigentümers auswirkt. Der betroffene ­Wohnungseigentümer kann in diesem Fall das Minderungsrecht bzw. den gleich hohen Schadensersatzanspruch selbstständig geltend machen.[114] Ein schützenswertes Inte...mehr

Rz. 118 Nach Absatz 2 S. 1 Nr. 4 kann ein Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen verlangen, die dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität dienen. Mit diesem Begriff knüpft der Gesetzgeber an den Begriff der "Netze mit sehr hoher Kapazität" in Art. 2 Nr. 2 der EU-Richtlinie 2018/1972 über den europäischen Kodex für die elektronische Kommunikation...mehr

Rz. 17 Während die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums Angelegenheit aller Wohnungseigentümer ist, fällt die Verwaltung des Sondereigentums in den alleinigen Zuständigkeitsbereich des jeweiligen Sondereigentümers. Soweit das WEG sich in den §§ 18 ff. mit der Verwaltung befasst, betrifft dies ausschließlich die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Das Sondereigentum verwa...mehr

Rz. 53 Der Zustimmungsberechtigte – meist die Gemeinschaft – ist verpflichtet, das Vorliegen eines wichtigen Versagungsgrundes zu prüfen. Er muss dabei aber grundsätzlich auch Nachforschungen über die Person des Erwerbers und dessen Vermögensverhältnisse anstellen,[182] auch wenn die Gemeinschaftsordnung dies nicht bestimmt. Nachfragen gegenüber dem Veräußerer sind ratsam. D...mehr

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Rz. 174 Bei der Erstbestellung nach Begründung der GdWE darf der Verwalter gem. § 26 Abs. 2 S. 1 WEG für höchstens drei Jahre bestellt werden. Rz. 175 Eine Unterschreitung der drei Jahre ist unter Berücksichtigung des Grundsatzes ordnungsmäßiger Verwaltung möglich; eine Mindestbestelldauer sieht das Gesetz nicht vor. Rz. 176 Die Drei-Jahresfrist gilt für alle Erstbestellungen ...mehr

Rz. 298 Beim Verwaltervertrag handelt es sich im Regelfall um einen Geschäftsbesorgungsvertrag (§§ 675 ff. BGB). Rz. 299 Wird ein Verwalter unentgeltlich tätig, handelt es sich dagegen um einen Auftrag i.S.d. § 662 BGB. Rz. 300 Die entgeltliche Geschäftsbesorgung ist ihrem Schwerpunkt nach dienstvertraglich ausgestaltet, d.h. der Verwalter schuldet grundsätzlich keinen konkret...mehr

Rz. 330 Der Bericht über den Stand der Rücklagen erfordert eine Angabe der tatsächlich vorhandenen Ist-Rücklagen. Die bisher geforderte Darstellung der Soll-Rücklagen ist an dieser Stelle im neuen Recht nicht geschuldet, das Gesetz stellt ausdrücklich auf den aktuellen Stand der Rücklagen ab.[779] Als Soll-Rücklage wurde der Betrag bezeichnet, der vorhanden wäre, wenn alle W...mehr

Rz. 198 Von der Beschlusskompetenz des § 16 Abs. 2 S. 2 unberührt bleibt der Anspruch auf eine angemessene Vereinbarung nach § 10 Abs. 2 S. 1. Über eine Vereinbarung kann nicht durch Beschlussfassung entschieden werden. Dafür besteht dem Grunde nach keine Beschlusskompetenz. Um eine Vereinbarung zu treffen, müssen alle Wohnungseigentümer zustimmen. Werden Zustimmungen nicht ...mehr

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Rz. 1 § 18 Abs. 1 WEG vollzieht einen radikalen Systemwechsel. Der Gesetzgeber verlagert sowohl die Rechte und Pflichten zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums als auch die Ausübung gemeinschaftsbezogener Rechte und Pflichten unter ausdrücklicher Ablehnung der höchstrichterlichen Rechtsprechung[1] vom Verwalter auf die Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE). Wichtigs...mehr

Rz. 152 Nicht geregelt ist die Frage der Informationspflichten, wenn kein Verwalter bestellt oder dieser von der Vertretung (ausnahmsweise) ausgeschlossen ist. Rz. 153 Vertritt in einem Verfahren gem. § 9b Abs. 2 WEG ein dazu ermächtigter Wohnungseigentümer oder der Vorsitzende des Verwaltungsbeirates die GdWE dürfte die Vorschrift des § 44 Abs. 2 S. 2 WEG ihrem Sinn und Zwec...mehr

Rz. 86 Für die Beschlussfassung erforderlich ist die Mehrheit der abgegebenen Stimmen nach § 25 Abs. 1 WEG. Die abgegebenen Stimmen sind solche der Anwesenden bzw. an der Abstimmung Beteiligten, die auf "Ja" oder "Nein" lauten; Enthaltungen werden nicht mitgezählt. Die fehlende "Ja"-Stimme bei einem Kandidaten bzw. die Ja-Stimme für einen anderen Kandidaten, die keine Enthal...mehr

Rz. 28 Dieses System des Schadensersatzanspruchs gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer überträgt der Gesetzgeber sogar auf Ansprüche gegen Dritte, etwa Handwerker. Erleidet ein Wohnungseigentümer durch die Tätigkeit eines solchen Dritten für die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Schaden, haftet gemäß § 278 BGB die Wohnungseigentümergemeinschaft auch hierfür, k...mehr

Rz. 120 Der Bestellungsbeschluss stellt lediglich den internen Willensbildungsakt innerhalb der GdWE dar und führt für sich genommen nicht dazu, dass der Verwalter seine Stellung als Organ der GdWE Stellung erlangt.[99] Rz. 121 Dass der Verwalter darüber hinaus die Bestellung auch annehmen muss, ergibt sich bereits daraus, dass er nicht gegen seinen Willen gezwungen werden ka...mehr

Rz. 93 Anspruchsvoraussetzung ist, dass die GdWE (Abs. 1 Nr. 2) oder ein anderer Wohnungseigentümer (Abs. 2 Nr. 2)mehr

Rz. 23 Zu den elementaren Grundprinzipien gehören ferner eine geordnete Finanzverfassung und Finanzverwaltung. Dies ist nicht gleichzusetzen mit einem Anspruch auf absolute Kostengerechtigkeit. Bei der Frage, wie die Wohnungseigentümer die Einnahmen und Ausgaben verteilen, haben sie einen weiten Gestaltungsspielraum. Es muss aber feste Regeln geben, um vor willkürlichen Kost...mehr

Rz. 162 Die Wohnungseigentümer können dem Rechtsstreit als streitgenössische Nebenintervenienten beitreten (hierzu siehe auch Vor §§ 43–45 WEG Rdn 67 ff.). Die in § 44 Abs. 3 WEG normierte Rechtskrafterstreckung führt dazu, dass im Falle einer Beschlussklage (hierzu siehe Rdn 8 ff.) die erlassene Entscheidung auch im Verhältnis zum jeweiligen Wohnungseigentümer wirksam ist. D...mehr

Rz. 60 Nach dem Werkvertragsrecht des BGB gilt für die Ansprüche wegen Mängeln eines herzustellenden Bauwerks eine Verjährungsfrist von fünf Jahren (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB). Die Frist beginnt mit der Abnahme (siehe dazu Rdn 67 ff.) oder der endgültigen Abnahmeverweigerung.[144] Dabei wird nicht zwischen erkennbaren und versteckten Mängeln unterschieden. Wird ein Mangel bei ...mehr

Rz. 58 Über die im Wirtschaftsplan für das laufende Jahr festgesetzten Vorschüsse hinaus, kann sich für die Wohnungseigentümer die Pflicht ergeben, wegen eines unvorhergesehenen Bedarfs der Gemeinschaft (Beitragsausfälle, unvorhergesehene Instandhaltungsmaßnahme) zusätzliche Vorschüsse (Sonderumlage) zu zahlen. Bei einer unvorhergesehenen größeren Forderung eines Wohnungseig...mehr

Rz. 56 Liegt kein wichtiger Grund zur Versagung vor, so besteht ein Anspruch auf Erteilung der Veräußerungszustimmung.[186] Die Zustimmung ist so zu erteilen, dass die Veräußerung im Grundbuch vollzogen werden kann;[187] daher ist der Anspruch nicht erfüllt, wenn sie bedingt oder nicht in der Form des § 29 GBO erteilt wurde. Gegenüber diesem Anspruch besteht kein Zurückbehal...mehr

Rz. 336 Wurden der Rücklage Gelder zur Finanzierung laufender Ausgaben entnommen, so ist diese zweckbestimmungswidrige Verwendung der Rücklage nur im Rahmen der nicht mehr zwingenden Rücklagenentwicklung darzustellen. Ist ein Ausgleich nicht erfolgt, ist in jedem Fall der aktuelle Stand der Rücklage anzugeben. Sinnvoll ist bei einem entsprechenden Finanzierungsbedarf eine Li...mehr

Rz. 162 Ist eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums weder durch Beschluss noch durch Vereinbarung legitimiert, besteht ein verschuldensunabhängiger Anspruch wegen Verletzung des gemeinschaftlichen Eigentums auf Beseitigung gemäß § 1004 Abs. 1 S. 1 BGB, den aber nach § 9a Abs. 2 allein die GdWE geltend machen kann.[535] Die Auswahl unter den geeigneten Maßn...mehr

Rz. 46 Auch wenn Absatz 2 Nr. durch seine Verweisung auf Absatz 1 Nr. 2 jeden Wohnungseigentümer zu einem Gebrauch seines Sondereigentums verpflichtet, der den Vereinbarungen und Beschlüssen entspricht, steht den anderen Wohnungseigentümern kein Anspruch auf Einhaltung dieses gemeinschaftlichen Regelwerks zu. Das ist nach § 18 Abs. 1 Aufgabe der GdWE, der deshalb auch allein...mehr

Rz. 34 Wie schon beim Verwaltungsbeirat sieht § 23 Abs. 3 WEG auch im Verhältnis zwischen Verwaltungsbeirat und ermächtigtem Wohnungseigentümer keine hierarchische Stufung vor. Letzterer kann also ohne Rücksprache mit dem Verwaltungsbeirat eine Eigentümerversammlung einberufen. Dies birgt noch mehr als die Regelung zum Verwaltungsbeirat bei mangelnder Koordination die Gefahr...mehr

Rz. 179 Verantwortlich für die Beseitigung ist der bei Vornahme der baulichen Veränderung eingetragene Wohnungseigentümer als Handlungsstörer, wenn er die Maßnahme durch seine Handlung oder pflichtwidrige Unterlassung adäquat verursacht hat.[587] Er ist unmittelbarer Handlungsstörer, wenn er die Veränderung selbst vorgenommen hat.[588] Er ist mittelbarer Handlungsstörer durc...mehr

Rz. 32 Vereinbarungen sind nach Maßgabe der §§ 133, 157 und 242 BGB auszulegen. Zu unterscheiden ist zwischen durch Grundbucheintragung verdinglichten Vereinbarungen und solchen, die mangels Eintragung im Grundbuch nicht gegenüber Sondernachfolgern wirken. Bei letzteren, rein schuldrechtlichen Vereinbarungen ist der wirkliche Wille der Wohnungseigentümer zu erforschen. Lässt...mehr

Rz. 647 Ist die Niederschrift vorzulegen, bedarf es der beglaubigten Unterschriften des Versammlungsleiters (beim Umlaufbeschluss des Initiators) und mindestens eines weiteren in der Versammlung anwesenden bzw. zeichnenden Wohnungseigentümers; d.h. nur die Unterschrift des Versammlungsleiters/Initiators, der zugleich auch Wohnungseigentümer ist, genügt nicht. Rz. 648 Auch ein...mehr

Rz. 111 Werden die GdWE oder der andere Wohnungseigentümer von einem Eigentümer gemäß Absatz 3 auf Ausgleich eines Schadens in Anspruch genommen, stellt dies nach Auffassung des BGH einen Haftpflichtfall dar, der von der Haftpflichtversicherung für Haus- und Grundbesitzer grundsätzlich erfasst ist, wenn nach den Versicherungsbedingungen zum Umfang des Versicherungsschutzes a...mehr

In diesem Bereich sind folgende Positionen in Rechtsprechung und Schrifttum als ausgleichsfähige Nachteile anerkannt: Rz. 105 Folgende Positionen sind in Rechtsprechung und Schrifttum als ausgleichsfähige Nachteile anerkannt: Mietausfall und sonstiger entgangener Gewinn.[311] Beide sind nach wie vor im Grundsatz ausgleichsfähige Nachteile. Die hier auf der Grundlage des frühe...mehr

Rz. 183 Der Beseitigungsanspruch wird in der Regel gemäß § 887 ZPO im Wege der Ersatzvornahme vollstreckt. Die Verpflichtung, das Betreten der Wohnung zu dulden, braucht nicht gesondert ausgesprochen zu werden, wenn der Wohnungseigentümer gegen den sich der Titel richtet, selbst in der Wohnung wohnt oder sein Mieter mit der vertretbaren Handlung einverstanden ist. Gegen eine...mehr

Rz. 52 Eine übermäßige Geräuschentfachung innerhalb einer Wohnung durch Geschrei,[163] Springen und Trampeln auf den Boden, Möbelrücken oder Türenknallen ist zu unterlassen, sofern die Geräusche in anderen Wohnungen mehr als nur unerheblich vernehmbar sind und es sich bei der Störung um einen nicht nur einmaligen, sondern um einen wiederholten Vorgang oder einen Vorgang von ...mehr

(1) Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen. Zu diesem Zweck hat der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der darüber hinaus die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthält. (2) Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließ...mehr

Rz. 179 Ein Verwalter kann beliebig oft wiedergewählt werden (§ 26 Abs. 2 S. 2 Hs. 1 WEG). Rz. 180 Über die wiederholte Bestellung darf dem Wortlaut des Gesetzes nach frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit entschieden werden (§ 26 Abs. 2 S. 2 Hs. 2 WEG). Rz. 181 Insofern sind mehrere Konstellationen zu unterscheiden: Zum einen diejenige, in der die Eigentümer in dem...mehr

Rz. 277 Es widerspricht nicht in jedem Fall ordnungsmäßiger Verwaltung, bei einem bekannt zahlungsunfähigen Wohnungseigentümer von der gerichtlichen Beitreibung von Forderungen abzusehen und eine Ratenzahlungsvereinbarung mit ihm zu treffen.[672] Es widerspricht nicht dem Grundsatz der Gleichbehandlung der Wohnungseigentümer, wenn gleichzeitig gegen zahlungsfähige Wohnungsei...mehr

Rz. 27 Nach Nummer 2 Halbs. 2, § 555d Abs. 2 BGB besteht eine Duldungspflicht nach Nummer 2 Halbs. 1 nicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Drittnutzer, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl der GdWE und anderer Wohnungseigentümer in dem Gebäude sowie von Belangen ...mehr

Rz. 233 Verfügungen über Forderungen der GdWE – wie die Abgabe eines Anerkenntnisses, die Erklärung eines Verzichtes oder die Zustimmung zu einem (gerichtlichen) Vergleich, sofern mit diesem ein (teilweiser) Verzicht verbunden ist – haben regelmäßig keine untergeordnete Bedeutung für die GdWE und bedürfen im Innenverhältnis eines Beschlusses der Wohnungseigentümer. Rz. 234 Zu...mehr

Rz. 304 Die Zwangsvollstreckung ist im 8. Buch der ZPO geregelt. Das Gesetz unterscheidet bei Zahlungstiteln nach der Art des Zugriffsobjekts. Die Vollstreckung erfolgt auf Antrag, der an das zuständige Vollstreckungsorgan zu richten ist.mehr

Rz. 115 Die im Rahmen des Absatz 3 von der GdWE aufgewandten Ausgaben für den Ausgleich sind in der Jahresabrechnung nach dem vereinbarten oder beschlossenen Verteilungsschlüssel oder, sofern die Wohnungseigentümer keine abweichende Regelung getroffen haben, nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile auf alle Sondereigentumseinheiten umzulegen (§ 16 Abs. 2 S. 1). Rz. 116 Ent...mehr

Rz. 28 Die Verpflichtung zu einem bestimmten Stimmverhalten im weiteren Sinne kann sich aus entsprechenden Verpflichtungen oder der allgemeinen Treuepflicht der Wohnungseigentümer ergeben. So handelt derjenige Wohnungseigentümer, der die Möglichkeit einer baulichen Veränderung für einen Miteigentümer erst herbeigeführt hat, treuwidrig, wenn er seine Zustimmung hierzu verweig...mehr

Rz. 184 Die Wohnungseigentümer haben einen weiten Gestaltungsspielraum. Auch die Beschlussfassung nach § 16 Abs. 2 S. 2 setzt jedoch eine pflichtgemäße Ermessensausübung im Rahmen der Abwägung und Beschlussfassung voraus. Daraus folgt jedoch nicht, dass sie die Entscheidung über eine weitreichende oder generelle Abweichung vom vereinbarten Umlageschlüssel ohne pflichtgemäßes...mehr

Rz. 397 Von der Entlastung erfasst werden nur Ansprüche der GdWE, die auf solchen Umständen beruhen, die im Zeitpunkt der Beschlussfassung bekannt oder bei hinreichend sorgfältiger Prüfung erkennbar waren.[325] Rz. 398 Dabei ist grundsätzlich auf den Kenntnisstand aller an der Beschlussfassung mitwirkender Wohnungseigentümer abzustellen; die Kenntnis einzelner Wohnungseigentü...mehr

Rz. 31 Stimmen Teilungserklärung und Aufteilungsplan überein, weicht aber die spätere tatsächliche bauliche Ausführung vom Aufteilungsplan ab (z.B. Grundrissänderungen im Sondereigentumsbereich; Errichtung einer zusätzlichen Wohnung ohne Grundrissänderung; Ausdehnung von Sondereigentum in gemeinschaftliches Eigentum oder ein benachbartes Sondereigentum, Errichtung eines Gebä...mehr

a) Erhaltungsmaßnahmen am Sondereigentum Rz. 64 Die Duldungspflicht besteht in erster Linie bei den in der Gesetzbegründung genannten[195] Erhaltungs- und Baumaßnahmen einzelner Wohnungseigentümer. Hier kann sich ebenso wie bei Einwirkungen durch die GdWE zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums die Notwendigkeit ergeben, das unter- oder oberhalb oder neben dem eigenen ...mehr

Rz. 64 Die Duldungspflicht besteht in erster Linie bei den in der Gesetzbegründung genannten[195] Erhaltungs- und Baumaßnahmen einzelner Wohnungseigentümer. Hier kann sich ebenso wie bei Einwirkungen durch die GdWE zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums die Notwendigkeit ergeben, das unter- oder oberhalb oder neben dem eigenen Sondereigentum liegende Sondereigentum z...mehr

Rz. 87 Die Kosten eines Rechtsstreits mit Dritten, an dem die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beteiligt ist, sind Kosten der Verwaltung i.S.v. § 16 Abs. 2.[271] Dies gilt auch für Klagen von Dritten, die nicht unter § 43 fallen,[272] aber auch für Klagen der Gemeinschaft als Verband gegen Dritte zur Durchsetzung von Mängelansprüchen oder zur Abwehr unberechtigter Werkloh...mehr