Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Rz. 48 Das Tatbestandsmerkmal steht als Ausfluss des Selbstbestimmungs- und -verwaltungsrechts der Wohnungseigentümer in einem Spannungsfeld zwischen der eigenständigen Tätigkeit des Verwalters bei der Wahrnehmung der Aufgaben der laufenden Verwaltung, an denen die Wohnungseigentümer üblicherweise nur geringes Beteiligungsinteresse haben, einerseits und den nicht monetären I...mehr

Rz. 24 Gemäß § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG soll der Verwaltungsbeirat insbesondere den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung, Rechnungslegungen und Kostenvoranschläge prüfen und mit einer Stellungnahme versehen, bevor die Wohnungseigentümerversammlung darüber beschließt. Hierzu gehört zunächst eine rechnerische Schlüssigkeitsprüfung, die den Saldo zwischen Einnahmen und Ausgaben mi...mehr

Rz. 12 Die sog. Vertragstheorie, wonach ein Verwaltervertrag die konstitutive Voraussetzung für die Organstellung sei, dürfte heute nicht mehr vertreten werden.[9] Rz. 13 Vertreten wird aber weiterhin – wie auch im Verbandsrecht allgemein – die sog. Einheitslehre. Diese geht davon aus, dass die Bestellung denklogisch mit dem Vertragsschluss erfolge und verbunden sei. Jeder Be...mehr

Rz. 27 Der Wirtschaftsplan dient der Ermittlung und Festsetzung der Beitragsverpflichtung der Wohnungseigentümer und damit der Aufbringung der für eine ordnungsmäßige Verwaltung der Wohnungseigentümer erforderlichen finanziellen Mittel, so dass seine eigentliche Bedeutung darin liegt, dass er in den Einzelwirtschaftsplänen die Belastung der Wohnungseigentümer mit Vorschüssen...mehr

Rz. 49 § 18 Abs. 3 WEG übernimmt wortgleich die Vorgängervorschrift des § 21 Abs. 2 WEG a.F. in das neue Recht. Demnach ist jeder Wohnungseigentümer berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die erforderlich sind, um einen dem gemeinschaftlichen Eigentum (oder dem Verwaltungsvermögen; vgl. § 9a Abs. 3 WEG) unmittelbar drohenden Scha...mehr

Rz. 14 Allerdings kann die Gemeinschaftsordnung die Möglichkeit des Auftretens von Bevollmächtigten erheblich beschneiden. Dies kann zum einen im Hinblick auf die Form der Vollmacht geschehen, indem etwa eine schriftliche Urkunde vorzulegen ist.[33] Dies hat nicht die Unwirksamkeit der formlosen Vollmacht zur Folge, sondern nur die Möglichkeit, einen formlos bevollmächtigten...mehr

Rz. 35 Durch die wegen § 29 GBO [140] erforderliche öffentliche Beglaubigung der Veräußerungszustimmung entstehen Notargebühren. Gebührenschuldner des Notars ist nach § 29 Nr. 1 GNotKG die Person, deren Erklärung durch den Notar beglaubigt wurde, z.B. der Zustimmungsberechtigte.[141] Da der Verwalter bei der Erteilung der Veräußerungszustimmung im Rahmen seines Verwaltungsauf...mehr

Rz. 15 Die Erhebung einer erforderlichen Sonderumlage etwa bei Liquiditätsengpässen[33] ebenso wie eine Finanzierungsregelung bei kostenverursachenden Maßnahmen,[34] der Abschluss von Verträgen, etwa des Verwaltervertrages – auch die Erweiterung der Aufgaben des Verwalters und die entsprechende Sondervergütung[35] –, des Hausmeistervertrages,[36] von Werkverträgen mit Handwe...mehr

Rz. 48 § 23 Abs. 3 S. 1 WEG ist kein zwingendes Recht. Die Gemeinschaftsordnung kann in weitem Umfang hiervon abweichen und Mehrheitsbeschlüsse auch ohne Zustimmung aller Wohnungseigentümer zu diesem Verfahren zulassen. Denkbar ist etwa eine Regelung, wonach der Beschlussantrag an alle Wohnungseigentümer zu versenden und bei Rücklauf einer Mehrheit von Zustimmungen innerhalb...mehr

Rz. 196 Der Anspruch auf Zustimmung zur generellen Änderung der Kostenverteilung nach § 10 Abs. 2 S. 1 und die Regelung in § 16 Abs. 2 S. 2 zur Änderung eines Umlageschlüssels für Erhaltungsmaßnahmen im Einzelfall haben unterschiedliche Regelungsgegenstände und stehen alternativ nebeneinander.[654] Es ist durch Auslegung des Antrags zu ermitteln, ob eine Leistungsklage nach ...mehr

Rz. 95 Der Verwalter ist sowohl berechtigt als auch verpflichtet, einen (nicht nichtigen) Beschluss durchzuführen, auch wenn er noch nicht bestandkräftig geworden ist. Dies gilt auch dann, wenn dieser bereits angefochten worden ist.[83] Rz. 96 Erst dann, wenn der Beschluss rechtskräftig für ungültig erklärt oder dessen Durchführung im Wege einer einstweiligen Verfügung außer ...mehr

Rz. 5 Auch die Früchte und somit der Mietertrag aus der Vermietung des gemeinschaftlichen Eigentums gem. § 16 Abs. 1 S. 1 fällt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu. Ein typischer Fall ist die Vermietung oder Verpachtung der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Flächen oder Räume z.B. ganzer Räume, Wohnungen oder Flächen.[19] Möglich ist eine Entscheidung durch Meh...mehr

Rz. 125 Eine Ausnahme von der Pflicht zur Bestellung eines zertifizierten Verwalters besteht in kleineren Anlagen für Fälle der sogenannten Eigenverwaltung.[554] Kleinere Anlagen in diesem Sinne Anlagen mit weniger als neun Sondereigentumseinheiten, mit einem Wohnungseigentümer als Verwalter und weniger als einem Drittel der Wohnungseigentümer, die die Bestellung eines profe...mehr

Rz. 476 Die eigentliche Problematik der (Vermögens-)Zurechnungsproblematik zeigt sich vor allem im Hinblick auf die Frage nach einem tatbestandsausschließenden Einverständnis. Denn der Tatbestand der Untreue wird bereits dadurch ausgeschlossen, dass der Treugeber sein Einverständnis mit einer Vermögensschädigung erklärt. Dies gilt jedoch nur, wenn das Einverständnis vor der Ta...mehr

Rz. 72 Die Norm ist weit auszulegen und betrifft alle Streitigkeiten, die – neben dem erforderlichen personellen Bezug – einen inneren Zusammenhang zu seiner Verwaltungstätigkeit aufweisen.[40] Unerheblich ist, ob die entsprechende Anspruchsgrundlage dem WEG-Recht entstammt (z.B. § 27 WEG) oder aus anderen Normen folgt; z.B. aus einer Geschäftsführung ohne Auftrag resultiert...mehr

Rz. 125 Ein Überschuss der Einnahmen als rechnerisches Ergebnis der Gesamtabrechnung, der z.B. dadurch entstehen kann, dass Verbindlichkeiten erst im Folgejahr beglichen werden sollen, begründet keinen Anspruch der einzelnen Wohnungseigentümer auf Auskehrung.[349] Ein Überschuss in der Gesamtabrechnung, der nicht zur Deckung der laufenden Kosten erforderlich ist, kann z.B. d...mehr

Rz. 41 § 16 Abs. 2 S. 1 betrifft sämtliche Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit Ausnahme der Kosten (Nutzungen) baulicher Veränderungen. Die noch in § 16 Abs. 2 a.F. enthaltene, an § 748 BGB angelehnte gesetzliche Differenzierung zwischen Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums ist durch § 16 Abs. 2 S. 1 aufgegeben.[156] Für Kosten und Nutzungen baul...mehr

Rz. 89 Die Zwangsvollstreckung eines auf Unterlassung gerichteten Urteils erfolgt nach § 890 ZPO durch Ordnungsgeld und Ordnungshaft. Der Gläubiger muss im Antrag darlegen, in welcher Weise der Schuldner nach Ordnungsmittelandrohung und Vollstreckbarkeit des Urteils schuldhaft der Unterlassungsverpflichtung zuwidergehandelt hat. Die Zuwiderhandlung ist substantiiert vorzutra...mehr

Rz. 33 § 23 Abs. 3 WEG sieht nur die Ermächtigung von Wohnungseigentümern vor. Gesetzestext und -materialien äußern sich nicht dazu, welche Folgen es hat, wenn die Wohnungseigentümer etwa aus beruflichen Gründen einen Nichteigentümer (z.B. einen Rechtsanwalt, der mit einer Eigentümerin verheiratet ist) zur Einberufung einer Eigentümerversammlung ermächtigen. Angesichts der P...mehr

Rz. 172 Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, die nach Maßgabe ihrer Einzelwirtschaftspläne festgelegten Vorschusszahlungen zu leisten. Die Beitragspflicht – hier die Leistung der finanziellen gemeinschaftsspezifischen Beiträge – wird erst durch Beschlussfassung begründet. Dies sind dann originäre Zahlungspflichten aufgrund der beschlossenen Vorschüsse auf der Basis der ...mehr

Rz. 57 Gläubiger des Zustimmungsanspruchs ist der veräußernde Eigentümer, nicht aber der Erwerber.[189] Der Anspruch ist nicht abtretbar und nicht verpfändbar (§ 1274 Abs. 2 BGB); der Gläubiger kann aber einen Dritten zur Geltendmachung im eigenen Namen ermächtigen[190] (im Prozess unter den Voraussetzungen der gewillkürten Prozessstandschaft) und daher ist der Anspruch pfän...mehr

Rz. 28 Die Befugnis zur Nutzungsziehung verläuft nach Absatz 1 S. 2, Absatz 2 S. 2 und Absatz 3 S. 3 parallel zur Kostentragungspflicht.[53] Den Wohnungseigentümer, die nach dem jeweiligen Satz 1 der genannten Vorschriften die Kosten der baulichen Veränderung allein zu tragen haben, sollen auch die Nutzung der baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums und so ein...mehr

Rz. 43 Das Sondernutzungsrecht berechtigt zum alleinigen Gebrauch und zum Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer vom Mitgebrauch. Es erlaubt dem Berechtigten keinen weitergehenden Gebrauch, als er den anderen Eigentümern zustünde, wenn das Sondernutzungsrecht nicht bestünde. Der Berechtigte hat lediglich das Recht, die übrigen Wohnungseigentümer vom Mitgebrauch auszuschli...mehr

Rz. 20 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.20: Einstweilige Verfügung (Unterlassung einer baulichen Veränderung) Amtsgericht Frankfurt am Main Postfach 10 01 01 60001 Frankfurt am Main Antrag in der Wohnungseigentumssache[50] der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) Goetheallee 10–12, 60300 Frankfurt am Main, vertreten durch die Verwalterin, die Walte...mehr

Rz. 45 Absatz 2 Nr. 1 entspricht inhaltlich dem früheren § 14 Nr. 1.[126] Die Vorschrift verpflichtet jeden Wohnungseigentümer gegenüber den anderen Wohnungseigentümern, deren Sondereigentum nicht über das in Absatz 1 Nr. 2 bestimmte Maß zu beeinträchtigen. Jeder Wohnungseigentümer darf von seinem Sondereigentum nur in Übereinstimmung mit den Vereinbarungen und Beschlüsse un...mehr

Rz. 154 Ungeachtet der Frage, welche Maßnahmen der Verwalter aufgrund von § 27 Abs. 1 WEG eigenständig treffen darf, ist es seine Pflicht den Zustand des Gemeinschaftseigentums in regelmäßigen Abständen zu kontrollieren, festzustellen, welche Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen erforderlich sind, die Wohnungseigentümer darüber zu informieren und damit zu befassen.[...mehr

(1) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt sind, beschließen die Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung. (2) Zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung gehören insbesonderemehr

Rz. 9 § 9a Abs. 1 ist nicht völlig neu. Er greift den zum 1.7.2007 in das Gesetz eingefügten § 10 Abs. 6 S. 1 a.F. auf. Dieser wiederum geht auf den Beschluss des BGH vom 2.6.2005[16] zurück, indem der BGH die Teilrechtsfähigkeit der GdWE entwickelt hat. Der BGH und auch § 10 Abs. 6 S. 1 a.F. erklärte die GdWE aber nur – ähnlich wie die GbR alten Rechts – für teilrechtsfähig...mehr

Rz. 283 Die Aufrechnung gegenüber Wohngeldforderungen ist eingeschränkt, weil insbesondere die im Wirtschaftsplan ausgewiesenen Vorschüsse zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentums in dem betreffenden Wirtschaftsjahr tatsächlich zur Verfügung stehen sollen.[684] Aufgerechnet werden kann grundsätzlich nur mit einer Gegenforderung, die anerkannt oder rechtskräftig festgestellt...mehr

Rz. 59 Das Sondernutzungsrecht (und der damit einhergehende Gebrauchsentzug für die übrigen Wohnungseigentümer) ist abzugrenzen von einer mehrheitlich zu beschließenden Gebrauchsregelung i.S.d. § 19 Abs. 1. Während für eine Gebrauchsregelung eine Beschlusskompetenz gegeben ist, fehlt sie für einen Gebrauchsentzug.[172] Maßgebend ist, ob die übrigen Wohnungseigentümer durch d...mehr

Rz. 2 Jeder Wohnungseigentümer ist in Bezug auf sein Sondereigentum Alleineigentümer. Daher übernimmt § 13 Abs. 1 fast wörtlich § 903 BGB. Hiernach kann jeder Wohnungseigentümer (positiver Inhalt der Regel) mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren. Er kann grundsätzlich (zu Einschränkungen siehe Rdn 4) rechtlich Gebrauch machen durch Übereignung, Belastung mit dingl...mehr

Rz. 508 Der Verwalter kann zu den ihm aufgrund seiner Organstellung bestehenden Pflichtaufgaben auch zusätzliche Aufgaben übernehmen. Rz. 509 Übertragen werden können dem Verwalter in diesem Zusammenhang etwa die Aufgabe zusätzliche Bescheinigungen für Abrechnungen als Vermieter für die Betriebskostenabrechnungen gegenüber Mietern oder für haushaltsnahe Dienstleistungen (§ 35...mehr

Rz. 66 Nach teilweise vertretener Ansicht setzen Auskunftsansprüche anders als das nicht von einem besonderen Interesse abhängige Einsichtsrecht aus § 18 Abs. 4 WEG voraus, dass der Wohnungseigentümer in entschuldbarer Weise über den Gegenstand seines Auskunftsverlangens im Unklaren ist.[314] Dies geht aber nicht über die allgemeine Rechtsprechung aus § 242 BGB hinaus und ve...mehr

Rz. 9 Das Gesetz regelt abgesehen von den Ausschlusstatbeständen des § 25 Abs. 4 WEG nicht ausdrücklich, wer an Eigentümerversammlungen teilnehmen und sich dort an Willensbildung und Abstimmung beteiligen darf. Dies ist alleine dem Begriff der "Versammlung der Wohnungseigentümer" zu entnehmen. Teilnehmen dürfen demzufolge nur Wohnungseigentümer und von ihnen legitimierte Per...mehr

Rz. 40 Ein durch den Aufteiler nach § 8 begründetes Sondernutzungsrecht kann durch dessen einseitige Erklärung und die Eintragung im Grundbuch so lange geändert werden, bis ein Erwerber als Eigentümer oder zur Sicherung seines Eigentumsverschaffungsanspruchs eine Vormerkung eingetragen ist.[122] Nach dem Eintritt werdender Wohnungseigentümer in die Wohnungseigentümergemeinsc...mehr

Rz. 12 Von § 44 Abs. 1 WEG unmittelbar erfasst werden nur solche Klagen, die sich gegen oder auf (vorzunehmende) Beschlüsse der Wohnungseigentümer beziehen. Hierzu gehören sowohl Positiv-, Negativ- als auch solche Beschlüsse, die lediglich auslegenden oder deklaratorischen Charakter haben.[4] Rz. 13 Beschlüsse, die nicht von den Wohnungseigentümern gefasst wurden oder zu fasse...mehr

Rz. 14 § 27 Abs. 1 WEG regelt Amtspflichten des Verwalters, die diesen aufgrund seiner Stellung als Organ der GdWE treffen. Rz. 15 Auf diese können die Wohnungseigentümer nur durch eine Vereinbarung oder einen Beschluss (Abs. 2) einwirken; nicht aber durch den Verwaltervertrag.[11] Rz. 16 Der Verwalter wird auch im Rahmen des § 27 Abs. 1 WEG nur für die GdWE tätig.[12] Nur die...mehr

Rz. 114 Der dem einzelnen Wohnungseigentümer gemäß Absatz 3 gegen die GdWE oder den anderen Wohnungseigentümer zustehende Ausgleichsanspruch kann nicht durch Beschluss dauerhaft ausgeschlossen oder gekürzt werden. Ein solcher gesetzesändernder Beschluss wäre mangels Beschlusskompetenz nichtig.[328] Es bedarf einer Vereinbarung. Auch bei einer Öffnungsklausel gälte nichts and...mehr

Rz. 32 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.32: Beispiel einer Versammlungsniederschrift Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung der Wohnanlage Hauptstr. 107, 60006 Frankfurt am Main am Mittwoch, dem 19.4.2024 im Bürgerhaus Gallus, in Frankfurt am Main. Beschlussfähigkeit: Von insgesamt 18 Wohnungseigentümern sind zu dieser Versammlung 14 Wohnungseige...mehr

Rz. 90 Auch wenn die Gesamtjahresabrechnung nicht mehr Beschlussgegenstand ist und Fehler, die sich auf die Abrechnungsspitzen nicht auswirken, eine Anfechtung nicht begründen können, empfiehlt sich weiterhin eine Gesamtabrechnung nach den zum alten Recht geltenden Grundsätzen aufzustellen. Nur mit einer ordnungsgemäßen ­Abrechnung wird der Verwalter gegenüber der GdWE von s...mehr

Rz. 12 Der Wirtschaftsplan ist vom Verwalter aufzustellen (§ 28 Abs. 1 S. 2), ohne dass es einer besonderen Aufforderung bedarf. Auch wenn sich die Norm an den Verwalter richtet, ist zu beachten, dass der Verwalter insofern als Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft tätig wird.[22] Die Pflicht besteht daher auch gegenüber der GdWE.[23] Rz. 13 Im alten Recht konnte gem. § 21...mehr

Rz. 189 Die Gemeinschaftsordnung kann einem Wohnungseigentümer konkrete bauliche Veränderungen gestatten. Erlaubt die Gemeinschaftsordnung einem Wohnungseigentümer die Errichtung eines Wintergartens, haben die übrigen Wohnungseigentümer die erforderlichen baulichen Maßnahmen zu dulden. Sie brauchen aber bei mehreren Gestaltungsmöglichkeiten keine Lösung hinzunehmen, die ihre...mehr

Rz. 310 Ist ein Wohnungseigentümer mit erheblichen Wohngeldzahlungen in Verzug, kann es in Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts gemäß § 273 BGB unter Beachtung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes zulässig sein, den säumigen Eigentümer bis zum Ausgleich der Rückstände von der Belieferung mit Wasser und Wärmeenergie auszuschließen.[741] Die nach § 273 BGB erforderliche Konnex...mehr

Rz. 386 Die Entlastung, d.h. die Vertrauenskundgabe, erfolgt durch einen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer. Rz. 387 Ein Entlastungsbeschluss kann grundsätzlich sowohl ausdrücklich als auch konkludent gefasst werden. Erfolgt die Entlastung im Zusammenhang mit Beschlüssen über die Abrechnung, stellt sich aber die Frage, ob mit einem Beschluss nach § 28 Abs. 2 S. 1 WEG z...mehr

Rz. 70 Liegen die Voraussetzungen für einen Änderungsanspruch vor, kann der betroffene Eigentümer von den übrigen Eigentümern im Rahmen einer Leistungsklage den Abschluss einer bestimmten Vereinbarung verlangen, mit der die Unbilligkeit beseitigt wird. Da es für die Beseitigung der Unbilligkeit in der Regel mehrere Varianten gibt, haben die Eigentümer einen Gestaltungsspielr...mehr

Rz. 188 Die Wohnungseigentümer haben bei der Ausgestaltung eines abweichenden Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 2 S. 2 für die Kostenverteilung einen weiten Gestaltungsspielraum. Dabei dürfen die Wohnungseigentümer Billigkeitskriterien und eine Verteilungsgerechtigkeit bei ihrer Entscheidungsfindung einbeziehen.[632] Die Grenzen einer angemessenen Kostenverteilung und angemess...mehr

Rz. 39 Die Nutzung einer baulichen Veränderung nach Absatz 1 oder 3 kann eine singuläre Erscheinung sein, wie z.B. die Anbringung von Einbruchsschutz (Absatz 2 S. 1 Nr. 4) oder eines Steckersolargeräte zur Stromerzeugung an dem Balkon einer Eigentumswohnung. Es gibt aber auch bauliche Veränderungen, die andere Wohnungseigentümer, die erst später auf dem Geschmack kommen, nic...mehr

Rz. 188 Zur Beweissicherung und -feststellung vor und außerhalb eines anhängigen Streitverfahrens kommen die Verfahren nach § 485 ZPO in Betracht. Die Antragsstellung richtet sich nach § 486 ZPO und danach, ob bereits ein streitiges Hauptsacheverfahren anhängig ist; die Anhängigkeit eines Verfahrens im einstweiligen Rechtschutz wird nicht von § 486 Abs. 1 ZPO erfasst.[154] R...mehr

Rz. 27 Gemäß Absatz 2 Nr. 2 hat der Wohnungseigentümer – gegen angemessenen Ausgleich für den die dadurch entstehende Beeinträchtigung nach Maßgabe von Absatz 3 – das Betreten der in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu dulden, soweit dies zur Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist. Häufige Anwendungsfälle sind: die Un...mehr

Rz. 155 Ein Gestattungsbeschluss begründet für den interessierten Wohnungseigentümer das Recht, das gemeinschaftliche Eigentum zu verändern. Diese Befugnis gilt nur für die konkret vorgestellte und gestattete bauliche Veränderung. Sie deckt weder eine abweichende Ausführung, noch spätere Änderungen.[521] Sie gilt auch nur unter den mit dem Gestattungsbeschluss verbundenen Au...mehr