Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Rz. 183 Es bestehen grundsätzlich Abänderungsmöglichkeiten bestehender Umlageschlüssel– sie dürfen jedoch nicht unbillig sein. Der Umlageschlüssel kann im Einzelfall abgeändert werden, um beispielsweise die Benachteiligung einzelner Wohnungseigentümer zu verhindern (S. auch Rdn 161 ff.). Weder dürfen eine Benachteiligung im Hinblick auf die Gleichbehandlung und Maßstabskonti...mehr

Rz. 8 Das Sondereigentum genießt Eigentumsschutz nach den §§ 985, 1004 BGB. Jeder Wohnungseigentümer kann Abwehransprüche wegen Beeinträchtigung des Sondereigentums sowohl gegenüber Dritten als auch gegenüber den Mitgliedern der Gemeinschaft allein geltend machen. Die Ausübung der Abwehransprüche wegen Eingriffs allein in das Sondereigentum unterfällt nicht der Ausübungskomp...mehr

Rz. 3 Zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gehören alle Entscheidungen und Maßnahmen, die in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum auf eine Änderung des bestehenden Zustands oder eine Geschäftsführung in tatsächlicher oder rechtlicher Hinsicht abzielen und im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer erforderlich sind.[3] Auch Entscheidungen über den Erwe...mehr

Rz. 1 Der zum 1.12.2020 in Kraft getretene § 44 WEG a.F. hat die zuvor enthaltenen Regelungen über die Bezeichnung der Wohnungseigentümer (inklusive der nunmehr entfallenen Beiladung) in der Klageschrift sowie die §§ 47, 48 WEG a.F. über die Prozessverbindung und Urteilswirkung ersetzt. Rz. 2 Mit ihm verbunden ist die Abkehr von einem Mitgliederprozess innerhalb der Gemeinsch...mehr

Rz. 117 Die Wohnungseigentümer können den Verteilungsschlüssel für die durch den Ausgleichsanspruch verursachten Kosten durch Vereinbarung im Sinne des § 10 Abs. 1 S. 2 ändern. Die nach dem bis zum 1.12.2020 geltenden Recht unterschiedlich beantwortete Frage, ob hierfür die Voraussetzungen des früheren § 16 Abs. 3 oder die des früheren § 16 Abs. 4 gelten, hat mit dem Erlass ...mehr

Rz. 14 In diesem Zusammenhang fallen insbesondere auch Sekundäransprüche wegen unterlassener oder ungenügender Beschlussfassungen durch die Wohnungseigentümer. Das neue Haftungssystem gestaltet auch die erst 2014 vom BGH zum alten Recht entschiedene Frage,[13] wer bei der Unterlassung gebotener Beschlussfassungen für den daraus resultierenden Schaden haftet, vollständig um. ...mehr

Rz. 127 Zu den Betriebskosten zählen die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs (§ 2 Nr. 7 BetrKV). Sofern keine abweichende Regelung besteht, hat sich der Eigentümer einer Erdgeschosswohnung grundsätzlich an den Aufzugskosten zu beteiligen, auch wenn er den Aufzug nicht nutzt, und alle Eigentümer einer Mehrhausanlage haben die Erhaltungskosten eines Aufzugs zu...mehr

Rz. 101 Eine Bilanz hat den Zweck, die Vermögenslage eines Unternehmens zu einem bestimmten Stichtag darzustellen. Die Gewinn- und Verlustrechnung bezweckt den Erfolg einer Periode festzustellen. Um den wirtschaftlichen Erfolg einer Periode bestimmen zu können, müssen teilweise Zu- und Abflüsse, die in einer Periode erfolgen, einer anderen Periode zugeordnet werden. Dies ges...mehr

Rz. 241 Ob auch die Anwendbarkeit der Regeln über die Geschäftsführung ohne Auftrag nach den §§ 683 S. 1, 677, 670 BGB bzw. §§ 684 S. 1, 677, 812 BGB für nicht erforderliche Maßnahmen bei einer laufenden Verwaltung in Betracht kommt, ist umstritten und mehr als fraglich.[195] Der BGH hat entschieden, dass sowohl die Regelungen über die Geschäftsführung ohne Auftrag als auch d...mehr

Rz. 4 Unter Zerstörung versteht nicht jede Einschränkung der Nutzbarkeit von Gebäuden, sondern nur den Fall, dass die Nutzbarkeit des Gebäudes Nutzbarkeit durch punktuelle Ereignisse (wie Brand, Überflutung, Explosion, Erdbeben) wesentlich beeinträchtigt oder aufgehoben ist. Die Sanierungspflichten der Wohnungseigentümer, die aus der Überalterung bzw. der mangelnden Instandh...mehr

Rz. 19 Verstößt ein Wohnungseigentümer gegen die gesetzlichen, vereinbarten oder beschlossenen Gebrauchsregelungen, steht der GdWE ein eigener[76] schuldrechtlicher Abwehranspruch[77] aus Absatz 1 Nr. 1 zu. Zugleich kann sie nach § 9a Abs. 2 als exklusive Prozessstandschafterin den Abwehranspruch aus der Verletzung des gemeinschaftlichen Eigentums geltend machen. Dieser setz...mehr

Rz. 92 Grundsätzlich ist es den Wohnungseigentümern auch nicht verwehrt, früher gefasste Beschlüsse abzuändern, selbst wenn diese mittlerweile bestandskräftig geworden sind. Sie müssen dabei allerdings auf schützenswerte Interessen der Miteigentümer achten. Durch einen abändernden Zweitbeschluss darf insbesondere nicht in bereits erworbene Rechtspositionen eingegriffen werde...mehr

Rz. 34 In der Regel sind Anlagen technische Ausstattungen[105] und Einrichtungen Räume. Sind sie nach ihrer Art, Funktion und Bedeutung so auf die gemeinsamen Bedürfnisse der Wohnungseigentümer zugeschnitten, dass eine Vorenthaltung der gemeinschaftlichen Verfügungsbefugnis durch Bildung von Sondereigentum ihren schutzwürdigen Belangen zuwiderlaufen würde,[106] können sie ni...mehr

Rz. 19 Bauliche Maßnahmen am Sondereigentum, die keine Erhaltungsmaßnahmen sind und aus denen anderen Wohnungseigentümern über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehende Nachteile erwachsen, bedürfen einer Gestattung nach Absatz 2 i.V.m. § 20 Abs. 1. Hierüber entscheiden die Wohnungseigentümer nach den Maßstäben ordnungsmäßiger Verwaltung. Einen ...mehr

Rz. 21 Der Gesamtwirtschaftsplan erfordert eine Aufstellung aller zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben. Diese Aufstellung bildet die Grundlage für die in den Einzelwirtschaftsplänen vorzunehmende Berechnung der Anteile, die von den Wohnungseigentümern als Vorschüsse zu leisten sind. Darüber hinaus dient der Gesamtwirtschaftsplan auch der Information der Wohnungseigentümer ü...mehr

Rz. 72 Weder die GdWE noch die Wohnungseigentümer können den Dritten, der die Grenzen des zulässigen Gebrauchs des Sondereigentums überschreitet, unmittelbar aus Absatz 1 oder Bei Erhaltungsmaßnahmen ist der Dritte nach Maßgabe von § 15 gesetzlich zur Duldung verpflichtet. Rz. 73 Die Überschreitung der Grenzen des zulässigen Gebrauchs können aber dingliche Abwehransprüche aus...mehr

Rz. 286 Über den Wortlaut des § 27 Abs. 2 WEG hinaus, besteht zudem die Möglichkeit, von den Wohnungseigentümern einen klarstellenden Beschluss einzuholen, welche konkreten Aufgaben unter § 27 Abs. 1 WEG fallen (sollen).[237] § 27 Abs. 2 WEG stellt eine spezialgesetzliche Ausprägung des Weisungsrechtes gegenüber dem Verwalter dar.[238] Rz. 287 Ein solches Vorgehen bietet sich...mehr

Rz. 67 Nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist der Verwalter befugt und verpflichtet, zur Abwendung tatsächlicher und rechtlicher Nachteile, tätig zu werden. Eine Beschränkung auf Rechtsnachteile ist nicht mehr vorgesehen.[61] Rz. 68 Von der Befugnis umfasst sind nur diejenigen Maßnahmen, die aus objektiver Sicht erforderlich sind. Die Not- bzw. Eilvertretungskompetenz berechtigt den ...mehr

Rz. 1 § 16 wurde durch die WEG-Novelle 2020 erweitert und neu geregelt. In § 16 WEG sind nun die Regelungen zu Nutzung, Gebrauch und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zusammengefasst.[1] Die Kosten und Nutzungen baulicher Veränderungen sind in § 21 WEG geregelt.[2] § 16 enthält Regelungen über den Verteilungsschlüssel, begründet zugleich Ansprüche auf die anteilige Tei...mehr

Rz. 263 Nach § 26 Abs. 3 S. 1 WEG kann der Verwalter jederzeit und ohne Angabe von Gründen abberufen werden. Rz. 264 Die Abberufung wirkt nur für die Zukunft und kann nicht rückwirkend erklärt werden.[211] Rz. 265 Im Gegensatz zu § 26 Abs. 1 S. 3 WEG a.F. kann die Möglichkeit zur Abberufung des Verwalters nicht mehr auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden. ...mehr

Rz. 422 Zunächst ist festzuhalten, dass der Verwalter, sofern er im Namen der GdWE Willenserklärungen für und gegen diese abgibt oder annimmt, dem Dritten gegenüber im Grundsatz nicht selbst haftet. Da die Vertretungsmacht im Außenverhältnis grundsätzlich unbeschränkt ist (§ 9b Abs. 1 WEG), scheidet eine Haftung auf Erfüllung zumeist aus.[362] Rz. 423 Im Zusammenhang mit dem ...mehr

Rz. 25 Die Verstöße müssen, wie nach bisherigem Recht, zwar nicht identische, aber wesensgleiche Pflichtverletzungen zum Gegenstand haben. Es genügt also, wenn der wegen einer Körperverletzung abgemahnte Wohnungseigentümer anschließend einen Miteigentümer beleidigt und einen weiteren bedroht. Denn dann richten sich alle Pflichtverletzungen gegen das Integritätsinteresse der ...mehr

Rz. 114 Zinserträge können in Form von Verzugszinsen nach der gerichtlichen Durchsetzung von rückständigen Wohngeldforderungen zum Ausgleich eines Verzugsschadens entstehen (siehe Rdn 265). Solche Erträge, die den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zustehen, können – sofern sie nicht zur Deckung der Kosten und Lasten verwendet werden sollen – auf der Grundlage eines Beschl...mehr

Rz. 66 Der Wohnungseigentümer ist verpflichtet, für die Einhaltung der Verpflichtung zum maßvollen Gebrauch durch die Personen zu sorgen, die zu seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb gehören (z.B. Ehegatte, Kinder, Gäste und Hausangestellte, Angestellte) oder denen er sonst die Nutzung des Sondereigentums oder der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Grundstücks- oder G...mehr

Rz. 44 Nach § 23 Abs. 3 S. 1 WEG kann ein Beschluss nur dann außerhalb einer Eigentümerversammlung gefasst werden, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu dem Beschluss erklären. Dies erfordert nach h.M. sowohl die Zustimmung zum schriftlichen Verfahren ohne Versammlung als auch zu dem Beschlussantrag als solchem. Im Gegensatz zur Vollversammlung, die ebenfalls die Z...mehr

Rz. 195 Zweitbeschlüsse können Streitgegenstand der Anfechtungsklage sein. Vollziehbare Erstbeschlüsse stehen dem nicht entgegen. Die Erfolgsaussichten einer Anfechtungsklage hängen maßgeblich davon ab, ob vertrauensbegründende Rechtspositionen, das Rückwirkungsverbot oder ggf. fehlerhafte Ermessenserwägungen dazu führen, dass ein Zweitbeschluss nicht hätte gefasst werden dü...mehr

Rz. 38 Bei baulichen Veränderungen kann nach Absatz 1 Nr. 2 eine Pflicht zur Duldung von Eingriffen ins Sondereigentum auch bestehen, um Instandhaltungsmaßnahmen an fremdem Sondereigentum zu ermöglichen. So kann ein Wohnungseigentümer zur teilweisen Entfernung seiner Zwischendecke verpflichtet sein, wenn dies zur Behebung einer Verstopfung des Badewannenabflusses in der darü...mehr

Rz. 32 Auch bei einer Mehrhausanlage bleibt es bei der Kostenbelastung aller Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 2 S. 1 i.V.m. § 16 Abs. 1 S. 2, wenn für einzelne Eigentümer oder Untergemeinschaften klare und eindeutige Sonderregelungen zur Kostenverteilung fehlen.[131] Es gibt keinen allgemeinem Grundsatz, wonach ein Wohnungseigentümer Kosten für solche Einrichtungen nicht zu...mehr

Rz. 1 Die Vertretung der – früher nur teilrechtsfähigen – GdWE war bis zum Inkrafttreten des § 9b im früheren § 27 Abs. 3 S. 1 für einzeln aufgeführte Tatbestände geregelt. Das konnte den Trugschluss auslösen, dass der Verwalter in anderen Angelegenheiten nicht vertretungsberechtigt ist, jedenfalls Unsicherheit darüber auslösen, ob die Vertretungsmacht ausreichte.[1] Wegen d...mehr

Rz. 79 Sofern bei fortdauernden oder wiederholten Störungshandlungen auch über einen langen Zeitraum keine Verjährung eintritt, kann dem Abwehranspruch der Einwand der Verwirkung entgegenstehen. Voraussetzung der Verwirkung ist, dass der Beeinträchtigte sein Recht längere Zeit nicht geltend gemacht hat und weitere Umstände hinzutreten, die das Abwehrbegehren als gegen Treu u...mehr

Rz. 159 Die Versorgung mit Heizung und Warmwasser kann über eine zentrale Wärmeversorgung mittels Contracting-Vertrages oder Fernwärme erfolgen (vgl. Rdn 159). Der Contracting-Vertrag mit dem dezentralen Wärmelieferanten wird i.d.R. für eine mehrjährige Laufzeit abgeschlossen. Der Unterschied ist nicht nur marginal. Beim Contracting-Vertrag gibt es für die Gemeinschaft der W...mehr

Rz. 1 Das Besondere des Wohnungseigentums besteht darin, dass die in dem Gebäude aufgeteilten befindlichen Wohnungen und nicht zu Wohnzwecken genutzte Räume mit dem Sondereigentum rechtlich verselbstständigt werden. Die rechtliche Verselbstständigung kann ihren Zweck nur erreichen, wenn diesem Sondereigentum Teile des bebauten Grundstücks als dingliches Substrat zugewiesen w...mehr

Rz. 76 Im Wohnungseigentumsrecht ist nicht der jeweils neueste Stand der DIN 4109 maßgeblich. Maßgeblich ist vielmehr die bei Errichtung des Gebäudes geltende Fassung der DIN 4109.[368] Auf die Lästigkeit des Geräusches kommt es nicht an.[369] Ein höherer Schallschutz kann sich aber aus der Gemeinschaftsordnung bzw. einer nachträglichen Vereinbarung ergeben; nicht hingegen a...mehr

Rz. 24 Vor dem 1.12.2020 fingierte § 3 Abs. 2 Satz 2 a.F. für Garagenstellplätze die Abgeschlossenheit,[63] wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich waren, wobei die Art der Markierung nicht im Aufteilungsplan angegeben werden musste.[64] Nicht fingiert wurde die Raumeigenschaft,[65] weil der Stellplatz in einer Garage und damit in einem Raum liegen musste...mehr

Rz. 16 Verneint hat der BGH eine analoge Anwendung des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB für das Verhältnis von Mietern bei Beeinträchtigungen, die von einer Mietwohnung innerhalb desselben (ungeteilten) Grundstückseigentums auf eine andere Mietwohnung einwirken.[40] Im Verhältnis zwischen einem Wohnungseigentümer und dem Mieter einer anderen Wohnungseigentumseinheit derselben Wohnanl...mehr

Rz. 69 Absatz 2 Nr. 2 erfasst alle Maßnahmen der ordnungsmäßigen Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Maßnahmen, die darüber hinausgehen, sind nach § 20 Abs. 1 bauliche Maßnahmen, die dem Regime der §§ 20, 21 unterliegen. Problemtisch wird diese Abgrenzung bei der sog. modernisierenden Instandsetzung. Sie ist eine ordnungsmäßige Instandsetzung, die über die bloße Wied...mehr

Rz. 20 Bis zur Anlegung der Wohnungsgrundbücher kann der teilende Grundstückseigentümer durch eine einseitige Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt (für die Form gilt Rdn 4) die diesem gegenüber erklärte Teilung in allen oder einzelnen Punkten (Bildung von Miteigentumsanteilen, Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums [z.B. Begründung oder Änderung von Sondernutzungsrechten]...mehr

Rz. 140 Zu den Betriebskosten zählen die Kosten des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage (§ 2 Nr. 15a) BetrKV) mit Ausnahme der Nutzungsentgelte für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen[461] oder des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verte...mehr

Rz. 84 Das geschilderten Grundkonzept überzeugte den Gesetzgeber der WEG-Novelle 2020 nicht. Während bei der Veräußerung von Wohnungseigentum in der Regel Einsicht in das Grundbuch genommen werde,[324] sähen Erwerber vergleichsweise selten die Beschlusssammlung ein. Die Beschlusssammlung werde im Laufe der Zeit unübersichtlich, lasse jedenfalls die veränderungsändernden Besc...mehr

Rz. 26 Die GdWE ist auch passivlegitimiert, wenn der Verwalter die in der Gemeinschaftsordnung vorgesehene Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung von Wohnungseigentum nicht erteilt. Die Klage hierauf ist entgegen bisweilen vertretener Auffassung[33] nach dem WEMoG nicht mehr gegen ihn zu richten, sondern gegen die GdWE.[34] Denn die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums i...mehr

Rz. 92 Wird ein Schiedsgericht angerufen, entscheidet es anstelle des staatlichen Gerichts endgültig. Eine Aufhebung des Schiedsspruchs ist nur unter sehr engen Voraussetzungen möglich (§ 1059 ZPO). Rz. 93 Eine Klage vor den ordentlichen Gerichten ist als unzulässig abzuweisen, wenn sich der Beklagte auf den Schiedsvertrag beruft (§ 1032 Abs. 1 ZPO). Das Gericht berücksichtig...mehr

Rz. 4 Durch einseitige Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt (einseitige Teilungserklärung) kann der Eigentümer ­eines Grundstücks das Eigentum am Grundstück in Miteigentumsanteile teilen und dieses mit Sondereigentum zu Wohnungseigentum verbinden (§ 8), dabei kann das Grundstückseigentum Allein-, Mit- oder Gesamthandseigentum sein (vgl. § 8 WEG Rdn 5). Dieser Weg wird beim s...mehr

Rz. 5 Beide Formen der Begründung können auch in Kombination miteinander in der Weise erfolgen, dass die bruchteilsmäßig eingetragenen Miteigentümer des Grundstücks die Begründung einer Anzahl von Wohnungseigentumsrechten mit der Maßgabe vereinbaren, dass sie einen Teil davon selbst zu Eigentum übernehmen (Fall des § 3), sich jedoch hinsichtlich der übrigen Wohnungseigentums...mehr

Rz. 15 Schließlich muss Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben worden sein. Die (Fertigstellung und) Übergabe des Gemeinschaftseigentums ist also ebenso entbehrlich wie die Übergabe von Teilen des außerhalb des Gebäudes liegenden Teilen des Grundstücks, die zum Sondereigentum gehören[26] oder für die Sondernutzungsrechte begründet sind. Ob auch für die ...mehr

Rz. 12 Ein gemeinschaftliches Grundbuchblatt (für alle Miteigentumsanteile einer Anlage) ist seit 2013 nicht mehr zulässig.[14] Soweit vor 2013 ein gemeinschaftliches Grundbuchblatt angelegt worden ist, sollen bei der nächsten Eintragung, die das Wohnungseigentum (bzw. Teileigentum) betrifft, spätestens jedoch bei der Anlegung des Datenbankgrundbuchs besondere Grundbuchblätt...mehr

Rz. 3 Die rechtliche Behandlung der Wohnungs- und Teilerbbaurechte entspricht vollständig Sonder- und Teileigentum: Nach § 30 Abs. 3 S. 1 WEG werden wie für jene jeweils besondere Erbbaugrundbuchblätter angelegt (Wohnungserbbaugrundbuch bzw. Teilerbbaugrundbuch). Im Innenverhältnis zwischen den Erbbauberechtigten sind nach § 30 Abs. 3 S. 2 WEG die Vorschriften über Wohnungs-...mehr

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Rz. 14 Die Eintragung der Begründung von Wohnungseigentum setzt den Eintragungsantrag eines durch die Eintragung in seinem Recht Betroffenen oder Begünstigten (im Falle des § 3 Abs. 1 WEG eines Miteigentümers) voraus (§ 13 GBO). Dieser ist formfrei, wenn er nur die Eintragungstätigkeit des Grundbuchamts veranlassen soll (vgl. § 30 GBO). Der beurkundende Notar ist berechtigt,...mehr

Rz. 26 Gegenstand des Sondereigentums können nicht das Grundstück (§ 1 Abs. 5) und die in § 5 Abs. 2 genannten Gegenstände sein; außerdem nicht die von § 5 Abs. 1 nicht erfassten raumzugehörigen Gebäudebestandteile, die aber vielfach auch solche i.S.v. § 5 Abs. 2 sind. Eine Regelung, die einen solchen Gegenstand zu Sondereigentum erklärt, ist unwirksam;[71] der Gegenstand wi...mehr

Rz. 1 Die Regelungen zum Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht sind nur vor dem historischen Hintergrund der ­erheblichen Wohnraumverknappung durch Kriegszerstörungen und Flüchtlingsströme zu verstehen. Diese führte dazu, dass der Wohnraum Suchende zwar in erheblichem Umfang finanziell am Wiederaufbau zerstörter Wohnungen beteiligt wurde, hierfür aber nur eine ungesicherte Posit...mehr