Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Bei der Wiederbestellung des Verwalters wird häufig geregelt, dass der für den Erstbestellungszeitraum geschlossene Verwaltervertrag auch für den Wiederbestellungszeitraum fortgelten soll. Selbstverständlich kann für den Wiederbestellungszeitraum auch ein neuer Verwaltervertrag abgeschlossen werden. Ein Wiederbestellungsbeschluss ist auch dann hinreichend bestimmt, wenn ein s...mehr

Wenn es um das Thema der Umwandlung des Verwaltungsunternehmens geht, sind zunächst 2 Aspekte zu beachten: Höchstpersönlichkeit des Verwalteramts und Publizität des Verwalterunternehmens Zu 1: Höchstpersönlichkeit Das Verwalterverhältnis ist höchstpersönlicher Natur: Es beruht insbesondere auf dem persönlichen Vertrauen der Wohnungseigentümer zum Verwalter sowie dem Vertrauen in...mehr

Will der Verwalter sein bislang als einzelkaufmännisches Unternehmen geführtes Verwaltungsunternehmen in eine haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft (UG) oder eine GmbH umwandeln, kann dies ohne Mitwirkung der von ihm bislang verwalteten Eigentümergemeinschaften erfolgen. Im einen wie im anderen Fall muss weder die UG noch die GmbH neu bestellt und ein neuer Verwalterve...mehr

Zusammenfassung Begriff Ein Schuldner kommt immer dann in Verzug, wenn er die ihm obliegende Leistung trotz Fälligkeit nicht erbringt. Der Schuldner einer Entgeltforderung kommt spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder einer gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet; dies gilt gegenüber einem Schuldner, der Ver...mehr

Der Verzug eines Wohnungseigentümers im Rahmen seiner Kosten- und Lastenbeitragspflicht kann einen Grund für die Entziehung des Wohnungseigentums gemäß § 17 Abs. 2 WEG darstellen, wenn dieser Zahlungen stets erst dann leistet, wenn entsprechende Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen ihn eingeleitet wurden. Im Übrigen aber kann die Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums seit...mehr

3.1 Hausgeldzahlungen 3.1.1 Wann ist Verzug gegeben? In aller Regel enthält die Gemeinschaftsordnung Bestimmungen zur Fälligkeit von Hausgeldzahlungen. Entsprechend den Bestimmungen zum Mietrecht wird die Fälligkeit häufig auf den dritten Werktag eines Kalendermonats festgelegt. Ist hingegen in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung keine Regelung zur Fälligkeit der H...mehr

Gerät ein Wohnungseigentümer mit Hausgeld- und Sonderumlagezahlungen in Verzug und wird das Gemeinschaftskonto deshalb mit Überziehungszinsen belastet, so kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Ersatz für die Zinsbelastung als Verzugsschaden verlangen.[1]mehr

Fällige Hausgelder sind im Verzugsfall gemäß § 288 Abs. 1 BGB mit 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu verzinsen. Soweit nicht in der Gemeinschaftsordnung ein höherer Verzugszinssatz vereinbart wurde, können die Wohnungseigentümer keinen entsprechenden Beschluss fassen.mehr

Ein Wohnungseigentümer, der mit der Zahlung von Hausgeldern in Verzug ist, kann deswegen nicht von der Wohnungseigentümerversammlung ausgeschlossen werden. Ihm kann auch nicht das Stimmrecht entzogen werden.[1]mehr

Eine Haftung aus Verzug kommt für den Verwalter auch dann in Betracht, wenn er verspätet Maßnahmen der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums einleitet. Zwar ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für die Beseitigung von Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum verantwortlich. Als ihrem Organ obliegt die rechtzeitige Durchführung jedoch dem Verwalter. Verspätete Ausfüh...mehr

3.1.1 Wann ist Verzug gegeben? In aller Regel enthält die Gemeinschaftsordnung Bestimmungen zur Fälligkeit von Hausgeldzahlungen. Entsprechend den Bestimmungen zum Mietrecht wird die Fälligkeit häufig auf den dritten Werktag eines Kalendermonats festgelegt. Ist hingegen in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung keine Regelung zur Fälligkeit der Hausgelder enthalten u...mehr

Wie ausgeführt, haben die Wohnungseigentümer keine Beschlusskompetenz mehr zur Regelung von Verzugssanktionen, die sich nicht bereits aus dem Gesetz und hier in erster Linie dem BGB ergeben. Befindet sich ein Wohnungseigentümer in Verzug mit der Zahlung von Hausgeld, bedarf es grundsätzlich auch keiner Mahnung vor Erhebung einer entsprechenden Zahlungsklage. Im Übrigen ist d...mehr

Werden erforderliche Erhaltungsarbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum von den Wohnungseigentümern erst verspätet oder gar nicht beschlossen, kann dies Schadensersatzansprüche eines Eigentümers wegen dadurch verursachter Schäden an seinem Sondereigentum begründen.[1] Entsprechende Schadensersatzansprüche sind zunächst gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten....mehr

Viele Gemeinschaften sind bestrebt, die Zahlungsmoral ihrer Mitglieder dadurch zu stärken, indem bestimmte Vorfälligkeits- oder Verfallsklauseln vorsehen, dass bei Verzug mit bestimmten Hausgeldzahlungen sofort das ganze auf die jeweilige Wirtschaftsperiode entfallende Hausgeld zur Zahlung fällig wird. Regeln die Wohnungseigentümer konkret für eine bestimmte Wirtschaftsperiod...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht gemäß § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG bereits mit dem Anlegen der Wohnungsgrundbücher. "Werdende" Wohnungseigentümer werden im Innenverhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümern und anderen Wohnungseigentümern nach § 8 Abs. 3 WEG dann als Eigentümer fingiert, wenn sie einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen den t...mehr

Der Verwalter ist gemäß § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG verpflichtet, die Niederschrift über die in einer Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse unverzüglich anzufertigen. Nach § 24 Abs. 7 Satz 7 WEG hat der Verwalter auch die Eintragungen in die Beschluss-Sammlung unverzüglich vorzunehmen. In beiden Fällen handelt der Verwalter dann unverzüglich, wenn er ohne schuldhaftes Zögern ...mehr

Schreibt die Gemeinschaftsordnung die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung eines Wohnungseigentums vor, so kann die Zustimmung nur aus Gründen in der Person des Erwerbers versagt und nicht aus anderen Gründen zurückgehalten werden. Ist der Verwalter mit der Erteilung der erforderlichen Zustimmung zur Veräußerung in Verzug[1], kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer...mehr

Begriff Ein Schuldner kommt immer dann in Verzug, wenn er die ihm obliegende Leistung trotz Fälligkeit nicht erbringt. Der Schuldner einer Entgeltforderung kommt spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder einer gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet; dies gilt gegenüber einem Schuldner, der Verbraucher ist, n...mehr

Lehnt die Mehrheit der Wohnungseigentümer die Kündigung des Kabelversorgungsvertrags ab, bleibt die überstimmte Minderheit weiter in die Kostenverteilung eingebunden, auch wenn sie ihr Fernsehen über andere Medien empfangen will oder bereits empfängt. Einen Anspruch auf Kostenbefreiung besteht aus keinem Rechtsgrund. Auch ansonsten gilt im Bereich des Wohnungseigentums mit A...mehr

In aller Regel enthält die Gemeinschaftsordnung Bestimmungen zur Fälligkeit von Hausgeldzahlungen. Entsprechend den Bestimmungen zum Mietrecht wird die Fälligkeit häufig auf den dritten Werktag eines Kalendermonats festgelegt. Ist hingegen in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung keine Regelung zur Fälligkeit der Hausgelder enthalten und besteht auch ansonsten kein...mehr

2.1 Abrechnungspflichten Der Verwalter ist verpflichtet, nach jeder abgelaufenen Wirtschaftsperiode eine Jahresgesamtabrechnung nebst zugehörigen Einzelabrechnungen zu erstellen. Aus dem Zweck des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung ergibt sich, dass zum einen ein Wirtschaftsplan vor oder jedenfalls zu Beginn des jeweiligen Wirtschaftsjahres aufzustellen ist, eine Abrec...mehr

Der Verwalter ist verpflichtet, nach jeder abgelaufenen Wirtschaftsperiode eine Jahresgesamtabrechnung nebst zugehörigen Einzelabrechnungen zu erstellen. Aus dem Zweck des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung ergibt sich, dass zum einen ein Wirtschaftsplan vor oder jedenfalls zu Beginn des jeweiligen Wirtschaftsjahres aufzustellen ist, eine Abrechnung jedenfalls möglich...mehr

Stellt der Bauunternehmer nach Abschluss von Erhaltungsmaßnahmen seine Rechnung, tritt Verzug gem. § 286 Abs. 3 BGB spätestens 30 Tage nach Zugang der Rechnung ein. Einer Mahnung bedarf es nicht. Fälligkeitsvoraussetzung für den Vergütungsanspruch ist beim Werkvertrag zwar die Abnahme des vertragsgemäß hergestellten Werks. Diese wird jedoch auch dann geschuldet, wenn nur unw...mehr

Begriff Bauträger ist, wer gewerbsmäßig tätig ist und im eigenen Namen, auf eigenes Risiko und auf eigene, u. U. auch fremde Rechnung baut. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Einzelheiten zur Ausübung des Bauträgergewerbes regelt die Makler- und Bauträgerverordnung, die das Ziel hat, die Vermögenswerte zu schützen, die die Auftraggeber dem Bauträger anvertrauen. Die Baut...mehr

Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt nach § 18 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Den Willen der Gemeinschaft bilden die Wohnungseigentümer durch Beschluss oder Vereinbarung. Die Wohnungseigentümer sind in diesem Zusammenhang nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG verpflichtet, für eine ordnungsgemäße Erhaltung, also Instandhaltung und Instandsetzung des ge...mehr

Begriff Der Medienversorgung mittels Kabelfernsehen kommt angesichts der Vielfalt alternativer Medienangebote eine immer geringere Bedeutung zu. Infolge Novellierung des Telekommunikationsrechts konnten die Kabelgebühren längstens bis 1.7.2024 über die Betriebskostenabrechnung den Mietern vermietender Wohnungseigentümer aufgebürdet werden. Vermehrt war demnach auch mit Besch...mehr

Begriff Anlässlich eines Sturmschadens am Dach treten Feuchtigkeitsschäden im Sondereigentum der Dachgeschosswohnung auf – z. B. am Innenputz, ferner werden Möbel durch Feuchtigkeit beschädigt. In einem anderen Fall kommt es im Zuge von Sanierungsarbeiten an einem Balkon zu Schäden am Parkettboden im Wohnzimmer der dazu gehörigen Wohnung. In derartigen Fällen stellt sich für...mehr

Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 existiert keine der außer Kraft getretenen Bestimmung des § 21 Abs. 5 Nr. 6 WEG a. F. vergleichbare Norm mehr im Wohnungseigentumsgesetz, da die Herstellung einer Rundfunkempfangsanlage nach Ansicht des Reformgesetzgebers an praktischer Relevanz verloren hat. Gleichwohl bestehe im Einzelfall...mehr

Ob der Verwalter bereits in der Gemeinschaftsordnung bestellt werden kann, wird unterschiedlich beurteilt. Nach § 26 Abs. 1 WEG wird der Verwalter jedenfalls durch Beschluss der Wohnungseigentümer bestellt. Da die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG bereits mit dem Anlegen der Grundbücher entsteht, kann sich der Bauträger jedenfalls durch einen "E...mehr

Der Verwalter hat für die ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums die erforderlichen Maßnahmen zu treffen.[1] Für das Außenverhältnis stellt § 9b Abs. 1 WEG klar, dass der Verwalter eine entsprechende Vertretungsmacht hat, um Maßnahmen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit Hinblick auf die hierzu erforderliche ordnungsmäßige Instandhaltung und Ins...mehr

Eine Gefährdungshaftung besteht nur dann, wenn sie von einer Vertragspartei aufgrund einer Vereinbarung übernommen wird oder sie gesetzlich vorgeschrieben ist. Eine vertragliche verschuldensunabhängige Haftung könnte zwar in eine Vereinbarung, z. B. in die Gemeinschaftsordnung aufgenommen werden. Von dieser Möglichkeit macht die Praxis jedoch regelmäßig keinen Gebrauch. Praxi...mehr

Bei nicht mehr empfangswilligen Mitgliedern einer Teilnehmergemeinschaft sind die Besonderheiten einerseits des Gesellschaftsrechts der GbR und andererseits diejenigen der Bruchteilsgemeinschaft zu beachten. Und hier kann es im Einzelfall durchaus kompliziert werden, wenn die Teilnehmergemeinschaft ihr Innenverhältnis nicht auch detailliert für den Fall des Ausscheidens eine...mehr

Im Jahr 2005 wurde in 53,7 % der Deutschen Haushalte Fernsehen noch per Kabelanschluss empfangen. Seit diesem Zeitpunkt ist die Zahl der Empfänger kontinuierlich gesunken. Im Jahr 2022 waren es nur noch 43,4 % der Haushalte, die Fernsehen über Kabelanschluss empfangen haben.[1] Begründet ist dies darin, dass sich in den letzten Jahren vielfältige TV- und Medienangeboten entw...mehr

Die Grundbesitzerhaftpflicht regelt § 836 BGB. Danach haftet der Grundstückseigentümer für einen Schaden, wenn dieser durch den Einsturz eines Gebäudes oder eines anderen mit einem Grundstück verbundenen Werks oder durch die Ablösung von Teilen des Gebäudes verursacht wurde. Die Haftung ist nur dann ausgeschlossen, wenn der Besitzer die zum Zweck der Abwendung der Gefahr im ...mehr

Wird das Sondereigentum im Zuge von Instandsetzungsarbeiten schuldhaft von dem durch die Gemeinschaft beauftragten Fachunternehmen beschädigt, so kommen Schadensersatzansprüche aus dem mit der Fachfirma geschlossenen Werkvertrag in Betracht. Voraussetzung ist, dass der Schaden am Sondereigentum des Wohnungseigentümers durch eine fehlerhafte Ausführung der Instandsetzungsmaßn...mehr

Die Wohnungseigentümer haben gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die Kompetenz zur einfach-mehrheitlichen Beschlussfassung über eine abweichende Verteilung der Kosten dauerhaft auch entgegen der gesetzlichen Bestimmung des § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG oder eines hiervon abweichenden vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels. Demnach können die Wohnungseigentümer die Kabelempfangsgebühren ...mehr

Bei der Kostenverteilung der Kabelgebühren sind zunächst die Regelungen in der Gemeinschaftsordnung oder einer anderen Vereinbarung der Wohnungseigentümer maßgeblich. Ist also in der Gemeinschaft vereinbart, wie die Kostenverteilung der Kabelgebühren erfolgen soll, ist der jeweils vereinbarte Kostenverteilungsschlüssel anzuwenden. In den meisten Fällen jedoch wird in der Eige...mehr

Bei der Ermittlung des Netto-Arbeitsentgelts werden die Steuern auf der Grundlage der individuellen Verhältnisse in dem der Regelentgeltberechnung zugrunde liegenden Bemessungszeitraum berücksichtigt. Das gilt selbst dann, wenn im Bemessungszeitraum zu berücksichtigende Steuerfreibeträge (z. B. aufgrund von Körperbehinderung, Abschreibung für Wohnungseigentum) zu einem gerin...mehr

Unter diese Gruppe fallen die in § 9 Abs. 1 UStG abschließend genannten steuerfreien Umsätze. Ein Verzicht ist grundsätzlich nur möglich, wenn der Umsatz an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt wird. Hierbei handelt es sich um steuerfreie Umsätze nach § 4 Nr. 8 Buchst. a–g UStG, z. B. Gewährung und Vermittlung von Krediten § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG, z. B....mehr

Rz. 15 Durch umfassende Änderungen des Personengesellschaftsrechts zum 1.1.2024 durch das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts[1] wurde das Recht der GbR am Leitbild einer auf gewisse Dauer angelegten, mit eigenen Rechten und Pflichten ausgestatteten Personengesellschaft ausgerichtet.[2] Dem folgend wurden auch die steuerverfahrensrechtlichen Regelungen ...mehr

Wichtig Bewertungsverfahren bestimmt sich in Abhängigkeit der Grundstücksart Die zutreffende Feststellung der Grundstücksart des bebauten Grundstücks ist Voraussetzung für die Wahl der zutreffenden Bewertungsmethode. Die maßgebliche Bewertungsvorschrift bestimmt sich in Abhängigkeit von der jeweils vorliegenden Art des bebauten Grundstücks. Grundsätzlich sind dabei die folgend...mehr

Praxis-Tipp Vorrangig Ableitung aus Vergleichswerten Vorrangig waren die Grundbesitzwerte für das Erbbaurecht wie auch für das belastete Grundstück im Vergleichswertverfahren zu ermitteln, wenn für das zu bewertende Erbbaurecht oder das zu bewertende Grundstück Vergleichskaufpreise oder aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren vorlagen.[1] Lagen solche Werte nicht vor, ...mehr

Die bebauten Grundstücke sind jeweils in Abhängigkeit der jeweiligen Grundstücksart zu bewerten. Nach den Regelungen des Bewertungsgesetzes gibt es 3 Bewertungsverfahren: Vergleichswertverfahren [1]: Das Vergleichswertverfahren findet Anwendung für Wohnungseigentum, Teileigentum, Ein- und Zweifamilienhäuser. Ertragswertverfahren [2]: Das Ertragswertverfahren findet Anwendung für...mehr

Die lebzeitige Übertragung von selbstgenutztem Wohneigentum unter Ehepartnern oder an einen (eingetragenen) Lebenspartner kann zu einer Steuerbefreiung führen. Es muss sich bei dem begünstigten Objekt um ein sog. Familienheim handeln. Dies bedeutet, dass das begünstigte Objekt von den Ehegatten zu Wohnzwecken tatsächlich genutzt werden muss. Eine Ferienwohnung, die nur unreg...mehr

Wirtschaftliche Einheiten des Grundvermögens – in § 70 Abs. 1 BewG unterschiedslos als "Grundstück" bezeichnet – sind nicht nur die Grundstücke im eigentlichen Sinn, also "der Grund und Boden, die Gebäude, die sonstigen Bestandteile und das Zubehör"[1], sondern auch das Erbbaurecht[2] sowie das Wohnungseigentum, das Teileigentum, das Wohnungserbbaurecht und das Teilerbbaurec...mehr

Hinweis Relevanz des Vergleichswertverfahrens steigt Aufgrund fehlender Feststellungen von Vergleichswerten durch die Gutachterausschüsse war früher die Bewertung von insbesondere Eigentumswohnungen eher selten im Vergleichswertverfahren möglich, sodass dann eine Bewertung im Sachwertverfahren erfolgen musste. Mittlerweile stellen immer mehr Gutachterausschüsse – insbesondere...mehr

Wohnungseigentümer können eine vereinbarte Kostenverteilung per Mehrheitsbeschluss ändern. Wann dies ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, hat der BGH präzisiert. Der BGH hat auf der Grundlage des seit der WEG-Reform 2020 geltenden Rechts in zwei Urteilen weitere Vorgaben zu den Voraussetzungen gemacht, unter denen die Wohnungseigentümer eine von einer Vereinbarung in der Ge...mehr

Vermieter von Eigentumswohnungen können Hausgeldzahlungen in die Erhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft erst dann als Werbungskosten steuerlich geltend machen, wenn das Geld ausgegeben wird. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden. Leistungen eines Wohnungseigentümers in die Erhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft – etwa im Rahmen der mona...mehr

Begriff Nach dem Mindestlohngesetz (MiLoG) haben alle Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer Anspruch auf Zahlung eines Arbeitsentgelts in Höhe des Mindestlohns. Die Höhe des Mindestlohns beträgt seit dem 1.1.2025 brutto 12,82 EUR je Zeitstunde. Für den Verwalter ist somit zunächst festgelegt, dass er seinen Angestellten seit 1.1.2025 ein Stundenmindestentgelt von 12,82 EUR brut...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, was beim Kopfstimmrecht geschieht, wenn ein Wohnungseigentümer sein Wohnungseigentum rechtlich unterteilt. Unterteilung und Stimmrecht Teilt ein Wohnungseigentümer sein Wohnungseigentum ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer auf und veräußert die neu geschaffenen Einheiten an verschiedene Dritte, entstehen, wie vom LG erkan...mehr