Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Rz. 10 Die aus Absatz 1 S. 2 folgende Freiheit der Wohnungseigentümer, ihr Verhältnis untereinander durch Vereinbarung zu regeln, besteht allerdings nicht schrankenlos; sie unterliegt folgenden Grenzen:mehr

Rz. 19 Nach Absatz 2 S. 1 Nr. 2 tragen alle Wohnungseigentümer nach Maßgabe ihre Anteile am gemeinschaftlichen Eigentum die Kosten baulicher Veränderungen, die sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Diesen Begriff hat der Gesetzgeber aus der Rechtsprechung des BGH zur modernisierenden Erhaltung übernommen, die nach dem früheren § 22 Abs. 3 als Teil der ord...mehr

Rz. 52 Der Erfolg einer Anfechtungsklage hat auf Zahlungspflichten des Anfechtungsklägers nur dann Einfluss, wenn er die Zahlungen bis zur rechtskräftigen Ungültigerklärung des Beschlusses nach § 28 Abs. 1 verweigert hat. Aufgrund des Wegfalls des Beschlusses, ist er nun zur Zahlung nicht mehr verpflichtet.[131] Ein anhängiger Rechtsstreit ist für erledigt zu erklären. Da bi...mehr

Rz. 38 Für die praktische Ausübung der in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung geregelten Befugnisse unter Berücksichtigung eines angemessenen Änderungsmaßstabes stellt sich die Frage, ob im Einzelfall eine Kompetenzverlagerung durch Vereinbarung auf den Verwalter gem. §§ 315, 317 BGB in Betracht kommt.[149] Diese Problematik ist umstritten. Dagegen wird vertreten, das...mehr

Rz. 135 Leistungspflichten eines Wohnungseigentümers, die sich weder aus dem Gesetz noch aus einer Vereinbarung ergeben, können nicht durch einen Mehrheitsbeschluss begründet werden. Besteht eine Leistungspflicht, oder hat der Verwalter berechtigterweise Ausgaben für einen Eigentümer getätigt, können die Kosten dem Eigentümer angelastet werden.[376] Ist die Ausgabe unberechti...mehr

Rz. 43 Zur Eintragung der Löschung der Zwangshypothek im Grundbuch sind dem Grundbuchamt vorzulegen:mehr

Rz. 16 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.16: Klageantrag auf Einsichtnahme Beschluss-Sammlung Amtsgericht Frankfurt am Main Postfach 10 01 01 60001 Frankfurt am Main Klage in der Wohnungseigentumssache[37] des Wohnungseigentümers Hans Becker, Hohlweg 1, 84000 München, Kläger, – Prozessbevollmächtigter: RA Obermüller, Frankfurt am Main, Gerichtsfach 2002 – ge...mehr

Rz. 31 Voraussetzung der Ermächtigung ist, ebenso wie bei der Einberufung durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder seinen Stellvertreter, dass ein Verwalter fehlt oder pflichtwidrig die Einberufung der Eigentümerversammlung verweigert. Einberufen kann nur ein durch Beschluss ermächtigter Wohnungseigentümer. Der Beschluss muss nach allgemeinen Grundsätzen wirksam se...mehr

Rz. 3 § 5 Abs. 1 und 2 regelt im Zusammenwirken mit § 1 Abs. 5 die Abgrenzung zwischen Sondereigentum und gemeinschaftlichem Eigentum. Diese Bestimmungen sind sachenrechtlicher Natur und damit – nicht anders als gemäß § 946 BGB die §§ 94 bis 98 BGB [8] – zwingendes Recht,[9] soweit § 5 Abs. 3 nicht die Umwandlung von Sondereigentum in gemeinschaftliches Eigentum zulässt. Eine...mehr

Rz. 53 Die einzige Möglichkeit eines Wohnungseigentümers, sich gegen einen fehlerhaften, aber nicht nichtigen Beschluss zu wehren, ist die Beschlussklage nach § 44 Abs. 1 S. 1 WEG. Grundsätzlich können alle Beschlüsse der Eigentümerversammlung in diesem Verfahren überprüft werden. Hierbei ist ohne Weiteres vom Rechtsschutzbedürfnis einer zur Beschlussanfechtung berechtigten ...mehr

Rz. 485 Die Täuschung kann durch aktives Tun, aber auch durch Unterlassen erfolgen, sofern eine Aufklärungspflicht besteht. Beispiel für aktives Tun: Der Verwalter hat pflichtwidrig höhere Ausgaben bei einer Maßnahme getätigt, die von den Beschlüssen der Wohnungseigentümer und seinen Kompetenzen im Innenverhältnis nicht gedeckt waren. Um einer Inanspruchnahme durch die GdWE a...mehr

Rz. 174 Der Beseitigungsanspruch aus § 1004 BGB unterliegt der dreijährigen Verjährungsfrist gemäß § 195 BGB.[566] Die Frist beginnt gemäß § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch durch die Vornahme der baulichen Veränderung entstanden ist[567] und der Gläubiger davon und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hä...mehr

Rz. 37 Die Entziehung des Wohnungseigentums setzt voraus, dass die Fortsetzung der Gemeinschaft mit dem Störer für die anderen nicht mehr zumutbar ist. Dies setzt zunächst qualifizierte, die Gemeinschaft oder einzelne besonders belastende Pflichtverstöße voraus und überschneidet sich mit der Qualifikation als "schwere" bzw. "gröbliche" Verfehlung bzw. Pflichtverletzung gemäß...mehr

Rz. 139 Ausgaben, die nicht in der Jahresgesamtabrechnung enthalten sind, können grundsätzlich nicht Gegenstand der Einzelabrechnung sein. Rz. 140 Eine Ausnahme von diesem Grundsatz muss aber bei der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung gelten, wenn im Folgejahr Heizkosten für das laufende Jahr gezahlt worden sind, weil die Gesamtabrechnung sich auf die tatsächlich gezah...mehr

Rz. 382 Ein Beschluss der Wohnungseigentümer, der die Zustimmung zu einem Verwaltervertrag zum Gegenstand hat, kann mit Erfolg angefochten werden, wenn er ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht. Rz. 383 Dies kann der Fall sein, wenn der Verwaltervertrag eine unangemessen hohe Vergütung im Verhältnis zur Gegenleistung zum Inhalt hat bzw. gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot ver...mehr

Rz. 85 Für Wohnungseigentumssachen ist eine Schiedsvereinbarung (§ 1029 ZPO) zulässig, wenn und soweit der Gegenstand, auf den sie sich bezieht, durch Vergleich geregelt werden kann.[68] Es gelten die §§ 1025–1066 ZPO; die Entscheidung über die Sache trifft ein Schiedsgericht. Rz. 86 Eine Schiedsvereinbarung kann im Grundbuch als Inhalt des Sondereigentums eingetragen werden ...mehr

Rz. 148 Ob eine Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahme nur von untergeordneter Bedeutung ist und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führt, ist im konkreten Einzelfall ausgehend von der Wohnungseigentumsanlage und den Interessen der Wohnungseigentümer (hierzu siehe Rdn 31 ff.) zu prüfen. Rz. 149 Bei wiederkehrenden Maßnahmen mit geringem Finanzvolumen wird man dies re...mehr

Rz. 95 Die Prüfung der internationalen Zuständigkeit erfolgt von Amtswegen.[51] Rz. 96 Grundsätzlich ist auch die internationale Zuständigkeit anzunehmen, wenn nach dem deutschen Recht eine örtliche Zuständigkeit besteht.[52] Rz. 97 Etwas anderes gilt nur, wenn es vorrangig zu beachtende Regelungen gibt, wie sie etwa innerhalb der EU oder mit der Schweiz bestehen. Rz. 98 Im Gel...mehr

Rz. 134 Die Anwendung eines falschen Verteilungsschlüssels berührt zwar nicht die Jahresgesamtabrechnung, führt aber regelmäßig zu Mängeln aller Einzelabrechnungen, weil der Betrag, der einem Wohnungseigentümer zu viel auferlegt wurde, den anderen verhältnismäßig zu wenig auferlegt wurde. Deswegen kann der Fehler auch nicht dadurch behoben werden, dass dem Wohnungseigentümer...mehr

Rz. 187 Die Teilungserklärung kann vorsehen, dass statt der im geltenden Recht vorgesehenen einfachen Mehrheit (Absatz 1) eine qualifizierte Mehrheit für eine bauliche Veränderungen erforderlich ist. Eine solche Vereinbarung führte unter früherem Recht – ähnlich wie die frühere Regelung in § 22 Abs. 2 a.F. – zu einer Erleichterung baulicher Veränderungen, weil dann nicht die...mehr

Rz. 266 Der Verzug richtet sich in erster Linie nach dem BGB. Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug (§ 286 Abs. 1 S. 1 BGB). Die Mahnung erfolgt durch den Verwalter (§ 9b Abs. 1). Der Mahnung stehen die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Zustellung eines Ma...mehr

Rz. 79 Daneben setzt die materielle Ordnungsmäßigkeit eines Beschlusses die Vereinbarkeit mit Teilungserklärung, Vereinbarungen und Gesetzesrecht voraus. Die Gemeinschaftsordnung kann die Anforderungen an die Ordnungsmäßigkeit eines Beschlusses modifizieren.[183] Daher kann es durchaus sein, dass ein Beschluss zwar nach allgemeinem Gesetzesrecht nicht zu beanstanden wäre, ab...mehr

Rz. 75 Da jeder einzelne Wohnungseigentümer aufgrund des Erwerbsvertrages einen eigenen Anspruch auf mangelfreies Gemeinschaftseigentum hat (vgl. Rdn 23), ist grundsätzlich jeder Erwerber für sich zur Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums zuständig.[170] Die Belange der Wohnungseigentümer verlangen keine gemeinschaftliche Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums. Der Baut...mehr

Rz. 64 Die akzessorische Haftung des Wohnungseigentümers gilt nur für solche Verbindlichkeiten, die während seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstanden oder während dieses Zeitraums fällig geworden sind. Dies gilt unabhängig davon, ob es sich um einmalige oder um wiederkehrende Leistungen handelt. Für die Beurteilung, ob eine Verbindlichkeit entstanden ist, gelten die g...mehr

Rz. 10 Dabei ist zu beachten, dass die Versammlung zu einer Tageszeit stattfinden muss, zu der sie auch von berufstätigen Wohnungseigentümern besucht werden kann. Termine am Vormittag eines Werktags sind also grundsätzlich problematisch. Andererseits kann bei der Terminierung berücksichtigt werden, dass die Miteigentümer keine Nachtsitzungen durchführen wollen.[13] Eigentüme...mehr

Rz. 51 Für die isolierte Begründung von (Natural-) Leistungspflichten besteht keine Beschlusskompetenz.[180] Leistungspflichten eines Wohnungseigentümers, die sich weder aus dem Gesetz noch aus einer Vereinbarung ergeben, können außerhalb der nach Maßgabe des Umlageschlüssels zu tragenden Verwaltungskosten und der Kosten des gemeinschaftlichen Gebrauchs nicht durch Mehrheits...mehr

Rz. 353 Im Rahmen der Haftung nach den §§ 280 ff. BGB ist zudem stets zu prüfen, ob die Pflichtverletzung auch (d.h. zumindest mit-)ursächlich für den Schadenseintritt war (haftungsausfüllende Kausalität).[282] Rz. 354 Bei einer Pflichtverletzung durch Unterlassen kann hiervon nur ausgegangen werden, wenn ein pflichtgemäßes Handeln den Schaden mit an Sicherheit grenzender Wah...mehr

Rz. 234 Durch einen Schuldbeitritt können Veräußerer und Erwerber eine Mithaftung des Erwerbers begründen. Außerdem kann der Veräußerer seinen Freistellungsanspruch gegen den Erwerber an die übrigen Wohnungseigentümer abtreten, so dass diese den Erwerber unmittelbar in Anspruch nehmen können.[605] Beim Erwerb im Wege der Zwangsversteigerung beginnt die Beitragspflicht des Er...mehr

(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die 1. untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder 2. zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. (2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pfli...mehr

Rz. 61 Viele Regelungen zu Verwaltung und Benutzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum können sowohl durch Vereinbarungen als auch durch Beschluss getroffen werden. Der Beschluss ist das Regelungsinstrument, mit dem der Mehrheitswille ausgedrückt wird. Anders als Vereinbarungen bedarf er nur der Zustimmung einer Mehrheit der in der Eigentümerversammlung anwesenden Wohnung...mehr

Rz. 66 Gerade nach dem Übergang in den Zivilprozess ist aber fraglich, ob der – u.U. jahrelang unangegriffenen – Niederschrift überhaupt kein Beweiswert zukommt.[106] In diesem Falle wären die Niederschrift und die insoweit nicht privilegierte Beschluss-Sammlung praktisch wertlos. Dass die protokollierte Tatsache richtig ist, müssten dann nach allgemeinen zivilprozessualen G...mehr

Rz. 118 Hat der einzelne Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen am Sondereigentum vorgenommen und müssen diese im Zuge von Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum oder am Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers beschädigt oder beseitigt werden, stellt sich die Frage, ob die GdWE oder der andere Wohnungseigentümer nach Absatz 3 zur Wiederherstellung des ...mehr

Rz. 37 Aus dem Umstand, dass der Ausgleich angemessen sein muss, folgt, dass er auch Null betragen kann. Das wird freilich nur in wohl eher seltenen Ausnahmefällen vorkommen. Ein Beispiel mag der Fall eines Nachzüglers sein, der seinen Beteiligungswunsch zu einem Zeitpunkt anmeldet, in dem noch nichts zur Umsetzung veranlasst worden ist. Ein solcher Nachzügler muss sich nach...mehr

Rz. 44 Der Verwalter hat zu prüfen, ob das Verlangen formell ordnungsgemäß ist. Dies erfordert insbesondere eine Überprüfung, ob das Viertel der Wohnungseigentümer nach dem Kopfprinzip erreicht ist. Handelt der Unterzeichnende im Namen anderer Wohnungseigentümer, hat der Verwalter jedenfalls beim Fehlen einer schriftlichen Vollmachtsurkunde die Bevollmächtigung zu kontrollie...mehr

Rz. 46 Zur Wahrung der Anfechtungsfrist ist eine ordnungsgemäße Klageerhebung erforderlich. Rz. 47 Wird die Klage bei einem unzuständigen Gericht eingelegt, ist sie mit Zustellung der Klageschrift durch dieses ebenfalls erhoben, sofern der Antrag hinreichend bestimmt ist. Insofern ist sie auch fristwahrend, d.h. noch rechtzeitig, wenn die Zustellung durch das Gericht "demnäch...mehr

Rz. 70 Nach dem Willen des Gesetzgebers soll der Beschluss-Sammlung eine hohe Bedeutung zukommen: Sie soll die Publizität der Beschlüsse, die nach § 10 Abs. 3 WEG auch gegen Sonderrechtsnachfolger wirken, gewährleisten und insbesondere die Eintragung von Beschlüssen in das Grundbuch ersetzen.[117] Dem dient auch ein Einsichtsrecht aller Wohnungseigentümer und von ihnen ermäc...mehr

Rz. 43 Im Gegensatz zur praktisch unbegrenzten Regelungsmöglichkeit durch Teilungserklärung bzw. Vereinbarung schränkt § 19 Abs. 1 WEG die Befugnisse der Eigentümer, Entsprechendes durch Mehrheitsbeschluss zu regeln, deutlich ein. Zum einen dürfen Vereinbarungen (und somit auch die Gemeinschaftsordnung) nicht entgegenstehen. Ist beispielsweise die gewerbliche Nutzung in der ...mehr

Rz. 42 Das Verlangen muss schriftlich erfolgen. Das setzt die Unterschrift derjenigen, die das Verlangen unterstützen, voraus. Die Unterzeichnenden können aber auch in Vollmacht anderer Wohnungseigentümer handeln. Da die Vollmacht gemäß § 167 Abs. 2 WEG nicht der Form bedarf, die für das Rechtsgeschäft bestimmt ist, muss sie selbst nicht in schriftlicher Form vorliegen. Die ...mehr

Rz. 23 Gemäß § 29 Abs. 2 WEG hat der Verwaltungsbeirat den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben zu unterstützen und zu überwachen. Er kann insbesondere den Verwalter beraten und zwischen ihm und den Wohnungseigentümern vermitteln, z.B. wenn es um Fragen der Hausordnung geht. Aus § 29 Abs. 2 WEG ergibt sich keine umfassende/allgemeine Überwachungspflicht und keine P...mehr

Rz. 7 Der Verwalter ist das exekutive Organ der GdWE,[5] durch den die Verwaltung des gemeinschaftlichen Vermögens und Eigentums, die der Gemeinschaft obliegt (§§ 9a Abs. 3, 18 Abs. 1 WEG), erfolgt (§ 27 Abs. 1 WEG). Rz. 8 Das Verhalten des Verwalters ist daher der GdWE nach § 31 BGB analog zuzurechnen. Rz. 9 Seine Vertretungsmacht im Außenverhältnis folgt aus § 9b WEG; die Re...mehr

Rz. 16 Der Anspruch der Wohnungseigentümer auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters bzw. einer ihm gleichgestellten Person ergibt sich aus § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG. Rz. 17 § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG selbst stellt keine Anspruchsgrundlage dar. Die Hilfsnorm definiert insofern lediglich, dass insbesondere die Bestellung eines zertifizierten Verwalters Bestandteil ordnungsmäßiger ...mehr

Rz. 12 Ist der Wohnungseigentümer kraft Insolvenzverwaltung oder Testamentsvollstreckung[20] an der eigenen Verwaltung seines Wohnungseigentums gehindert, ist auch der Insolvenz- oder Testamentsverwalter teilnahmeberechtigt, sofern nicht der mitgliedschaftliche, sondern der wirtschaftliche Aspekt der Eigentümerstellung betroffen ist. Das wird aber regelmäßig zumindest dann d...mehr

Rz. 6 Absatz 1 regelt das Kernstück der ordnungsmäßigen Verwaltung durch die Wohnungseigentümer und ist von größter praktischer Bedeutung. Soweit nicht durch eine Vereinbarung nach § 10 Abs. 2 alle Wohnungseigentümer eine abweichende Regelung getroffen haben, können sie durch Stimmenmehrheit eine ordnungsmäßige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie des Gemeinscha...mehr

Rz. 19 § 28 Abs. 1 S. 2 umschreibt den gesetzlichen Mindestinhalt eines Wirtschaftsplans. Anders als im alten Recht dient dieser allerdings nur noch der Vorbereitung der Beschlüsse über die Vorschusspflichten. Inhaltlich haben sich allerdings zum alten Recht keine Änderungen ergeben, so dass ein vom Verwalter auf der Basis des alten Rechts vorgelegter Wirtschaftsplan auch we...mehr

Rz. 104 Auch bauliche Veränderungen müssen nach § 19 Abs. 1 den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung genügen.[310] Dem wird nach dem Konzept des Gesetzes durch die Durchführungsregelungen entsprochen. Diese legen die Wohnungseigentümer fest, und zwar gleich zusammen mit der Maßnahme, wenn sie von der GdWE als Gemeinschaftsmaßnahme durchgeführt werden soll, sonst durch eine...mehr

Rz. 96 Der Beschluss über die Vornahme und Durchführung von baulichen Maßnahmen, muss die wesentlichen Punkte, was genau gemacht werden soll und wie dies ausgeführt werden soll, festlegen. Eine nur "schlagwortartige" Benennung von Erhaltungsmaßnahmen genügt nicht.[456] Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 21.1: Vorbereitungsbeschluss Die Wohnungseigentümer...mehr

Rz. 56 § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ermächtigt den Verwalter Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Rz. 57 Diese Alternative erfasst auch diejenigen Maßnahmen, bei denen nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG eine Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer eigentlich geboten wäre, zur Vermeidung eines Nachteils aber ein rasches...mehr

Rz. 41 Die Durchführung einer Erhaltungs- oder baulichen Maßnahme kann Duldungsansprüche nach § 15 gegen den Drittnutzer und zugleich Duldungsansprüche gegen den Eigentümer des betroffenen Wohnungseigentums auslösen.[85] Es wird im Verweigerungsfall regelmäßig sachgerecht sein, den Wohnungseigentümer und den Drittnutzer als Streitgenossen zu verklagen. Das führt aber zu der ...mehr

Rz. 316 Die Gemeinschaftsordnung kann auch eine Verpflichtung der Wohnungseigentümer enthalten, Mietansprüche aus einer vermieteten Eigentumswohnung zur Sicherung der Wohngeldzahlungen an die übrigen Wohnungseigentümer abzutreten.[756]mehr

Rz. 1 Die wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren richten sich seit der WEG-Novelle im Jahr 2007 nach den Regelungen des Zivilverfahrensrechts.[1] Da zuvor die Verfahren den Regelungen über die freiwillige Gerichtsbarkeit unterlagen, gab es noch einige Besonderheiten in den durch das WEMoG abgelösten §§ 43–50 WEG a.F., die sich aus Sicht des Gesetzgebers jedoch in der Praxis ...mehr