Öffnungsklausel / 3.3.2 Beschlüsse, die sich mit gesetzlicher Öffnungsklausel decken

Alexander C. Blankenstein

Beschlüsse auf Grundlage einer gesetzlichen Öffnungsklausel sind nicht eintragungsfähig. Sie wirken nach § 10 Abs. 3 Satz 2 WEG also auch ohne Grundbucheintragung gegen Rechtsnachfolger von Wohnungseigentümern. Insoweit ist folgender Grundsatz zu beachten: Ist der konkrete Beschlussgegenstand bereits auf Grundlage einer gesetzlichen Öffnungsklausel durch Beschluss regelbar, bedarf er keiner Eintragung in das Grundbuch zur Wirkung gegen Sondernachfolgern von Wohnungseigentümern. Von besonderer weiterer Bedeutung: Etwa qualifizierte Mehrheitsquoren vereinbarter Öffnungsklauseln finden keine Anwendung. Eine Ausnahme bestünde lediglich in dem Fall, in dem die Vereinbarung nach Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 getroffen worden wäre.

Praxis-Beispiel

Änderung der Kostenverteilung

Die Gemeinschaftsordnung aus dem Jahr 2014 enthält folgende Regelung: "Die Bestimmungen dieser Gemeinschaftsordnung zur Kostenverteilung können mit einer Mehrheit von 2/3 der Wohnungseigentümer geändert werden." Die Wohnungseigentümer möchten die Kosten von Erhaltungsmaßnahmen an Fenstern, die sich im Bereich einer Sondereigentumseinheit befinden, sowie deren Eingangstür exklusiv den von den jeweiligen Erhaltungsmaßnahmen betroffenen Wohnungseigentümern auferlegen.

§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG hat folgenden Inhalt: "Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 (Anmerkung: nach Miteigentumsanteilen) oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen."

Bereits die gesetzliche Öffnungsklausel des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG verleiht den Wohnungseigentümer die Beschlusskompetenz zur beabsichtigten Kostenverteilungsänderung. Auf die vereinbarte Öffnungsklausel kommt es gar nicht an. Der Kostenverteilungsänderungsbeschluss bedarf daher nicht der Eintragun...

Jetzt kostenlos 4 Wochen testen

Anmelden und Beitrag in meinem Produkt lesen