Sanktionen gegen Eigentümer / 4.3 Versorgungssperre

Alexander C. Blankenstein

Ein äußerst wirkungsvolles aber auch reichlich umständliches Mittel zur Sanktionierung zahlungsunwilliger Wohnungseigentümer ist die Zurückbehaltung von Versorgungsleistungen seitens der Eigentümergemeinschaft. Die weitere Versorgung des betreffenden Raumeigentums mit Strom, Wasser und Wärmeenergie wird also eingestellt. Grundlage hierfür bildet das der Eigentümergemeinschaft zustehende Zurückbehaltungsrecht aus § 273 BGB. Voraussetzung einer derartigen Versorgungssperre ist jedoch, dass sich der betreffende Wohnungseigentümer in erheblichem Verzug mit der Zahlung von Hausgeldern in Rückstand befindet. Des Weiteren gebietet es die Treuepflicht innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft, eine derartige Versorgungssperre zunächst anzudrohen.

Achtung

Vermietetes Sondereigentum

Ist das Sonder- oder Teileigentum des zahlungsunwilligen Eigentümers vermietet, ist umstritten, ob gegenüber dem Mieter eine Versorgungssperre durchgesetzt werden kann. Das OLG Köln^{^[1]} hat dies als verbotene Eigenmacht angesehen. Dies ist allerdings zu verneinen, weil der betroffene Wohnungseigentümer ebenfalls keine verbotene Eigenmacht einwenden kann und die Rechte des Mieters nicht weitergehen können als die des Wohnungseigentümers. Muss allerdings zur Durchsetzung der Versorgungssperre das vermietete Sondereigentum betreten werden, kann der Mieter das Betreten verweigern.

^{^[2]}

Soll nun die weitere Versorgung des Eigentümers mit Wasser, Strom und Wärmeenergie eingestellt werden, ist der Verwalter per entsprechendem Beschluss mit den weiteren Maßnahmen zu beauftragen.

Achtung

Beschluss nur anfechtbar, aber nicht nichtig

Ein Eigentümerbeschluss über die Abtrennung von Versorgungsleitungen zur Wohnung eines säumigen Wohngeldschuldners ist grundsätzlich nur anfechtbar und nicht nichtig.^{^[3]}

Der Verwalter kan...

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