Versorgungssperre

Die Versorgungssperre stellt eine Sanktion bei Hausgeldrückständen von Wohnungseigentümern dar. Der Sache nach handelt es sich nicht um eine Verzugssanktion, für die den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz fehlen würde. Vielmehr handelt es sich um die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. So der Wohnungseigentümer sein Hausgeld nicht zahlt, soll er auch nicht weiter in das Versorgungssystem eingebunden sein.

Gesetzliche Regelungen finden sich in § 273 BGB.

Rechtsprechung

• BGH, Urteil v. 6.5.2009, XII ZR 137/07: Die Sperrung von Versorgungsleitungen durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft löst als solche keine Besitzschutzansprüche aus, auch wenn sie den Mieter eines Wohnungseigentümers betrifft.
• BGH, Urteil v. 10.6.2005, V ZR 235/04: Ein Rückstand von 6 monatlichen Hausgeldzahlungen kann eine Versorgungssperre grundsätzlich begründen. Voraussetzung ist allerdings, dass die Versorgungssperre gegenüber dem säumigen Wohnungseigentümer angedroht wird. Ein entsprechender Titel über die Hausgeldrückstände ist nicht erforderlich.

1. Im Ausnahmefall auch bei individuellen Versorgungsverträgen

   Die Versorgungssperre durch die Gemeinschaft kommt zwar nur dann infrage, wenn die Versorgungsverträge nicht individuell vom Versorgungsunternehmen mit den einzelnen Wohnungseigentümern abgeschlossen werden. Denn ein Leistungsausschluss kann lediglich dann erfolgen, wenn die Leistung Gegenstand eines Vertragsverhältnisses zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und einem Dritten ist. Ausnahmsweise aber, wenn etwa eine Stromleitung in ihrer Gesamtheit dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen ist, kann dennoch eine Versorgungssperre erfolgen. Die Gemeinschaft kann nämlich ihre Leist...