Verwaltungsinstrumente: Beschluss und Vereinbarung

Alexander C. Blankenstein

Zusammenfassung

Überblick

Das Wohnungseigentumsgesetz sieht grundsätzlich und abschließend 2 Modalitäten kollektiver Willensbildung in der Wohnungseigentümergemeinschaft vor: die Vereinbarung und den Beschluss. Soweit die Wohnungseigentümer von den gesetzlichen Bestimmungen abweichende Regelungen durch Vereinbarung treffen können, stellen diese Vereinbarungen zwingendes Recht innerhalb der jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaft dar. Besteht nach den gesetzlichen Vorschriften zwar eine Beschlusskompetenz, ist der Regelungsbereich jedoch Gegenstand einer Vereinbarung – insbesondere der Gemeinschaftsordnung –, kann er nicht mehr durch Beschluss geregelt werden. Es bedarf vielmehr einer entsprechenden Vereinbarung. Hiervon bestehen wiederum 2 äußerst praxisrelevante Ausnahmen:

Das Gesetz lässt eine Abänderung von Vereinbarungen durch Beschluss ausdrücklich zu (gesetzliche Öffnungsklausel) oder aber
die Vereinbarung selbst lässt ihre Änderung durch Mehrheitsentscheidung zu (vereinbarte Öffnungsklausel).

1 Überblick

Im Gegensatz zu Beschlüssen, die regelmäßig die laufende Verwaltung betreffen, befasst sich der Gegenstand der Vereinbarung mit grundlegenden und wesentlichen Inhalten des Gemeinschaftsverhältnisses. Gegenstand von Vereinbarungen der Wohnungseigentümer können u. a.

Gebrauchsregelungen nach §§ 18 Abs. 2, 19 Abs. 1 WEG,
Zweckbestimmungen des Sondereigentums,
Veräußerungsbeschränkungen nach § 12 WEG oder auch
Kostenangelegenheiten gemäß § 16 WEG sein.

Beschluss und Vereinbarung lassen sich grob wie folgt voneinander abgrenzen:

Die Vereinbarung stellt einen schuldrechtlichen Kollektivvertrag dar. Der Beschluss ist ein mehrseitiges Rechtsgeschäft eigener Art. Er bündelt mehrere gleichgerichtete Willenserklärungen der Mehrheit mit Wirkung gegen die überstimmte Minderheit.
Die Vereinbarung bindet So...

Jetzt kostenlos 4 Wochen testen

Anmelden und Beitrag in meinem Produkt lesen