Öffnungsklausel / 3.3.4 Eintragung von Altbeschlüssen

§ 48 Abs. 1 Satz 1 WEG ordnet an, dass für die Wirkung gegen Sonderrechtsnachfolger grundsätzlich auch die Eintragung solcher Beschlüsse notwendig ist, die vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 gefasst oder durch gerichtliche Entscheidung ersetzt worden sind. Es bedarf also zur Wirkung gegen Rechtsnachfolger von Wohnungseigentümern auch der Eintragung von Altbeschlüssen auf Grundlage von vereinbarten Öffnungsklauseln in das Grundbuch. § 48 Abs. 1 Satz 2 WEG sieht insoweit eine Übergangsfrist bis 31.12.2025 vor. Hierdurch sollte verhindert werden, dass Altbeschlüsse gegen Sonderrechtsnachfolger deshalb nicht wirken, weil die Sonderrechtsnachfolge eintrat, bevor der Beschluss im Grundbuch eingetragen war. Altbeschlüsse wirkten deshalb auch ohne Eintragung ins Grundbuch gegen Sonderrechtsnachfolger, wenn die Sonderrechtsnachfolge bis zum 31.12.2025 eintrat. Insoweit sollte ausreichend Zeit eingeräumt werden, um die Eintragung von Altbeschlüssen in das Grundbuch zu bewirken.

Bekanntermaßen ist die Frist mittlerweile abgelaufen. Selbstverständlich kann aber eine entsprechende Grundbucheintragung immer noch erfolgen. So sie aber (noch) nicht erfolgt ist und es zu einem Eigentümerwechsel kommt, könnte man annehmen, dass der jeweilige einzelne Erwerber ab dem 1.1.2026 insofern individuell ohne die Wirkungen des Öffnungsklauselbeschlusses erwirbt. Das aber greift zu kurz. Mit der Wirkung gegenüber Sondernachfolgern entfällt vielmehr zugleich auch die Bindungswirkung des Beschlusses insgesamt. Gemeinschaftsbezogene Regelungen können nach der Systematik des Wohnungseigentumsrechts nämlich nur einheitlich gegenüber sämtlichen Mitgliedern der Gemeinschaft Geltung beanspruchen. Eine lediglich partielle Wirksamkeit gegenüber einzelnen Eigentümern ist ausgeschlossen. Dies gilt unabhä...