Sanktionen gegen Eigentümer / Zusammenfassung

Sanktionen gegen Wohnungseigentümer setzen bereits begrifflich ein vorangegangenes Fehlverhalten gegenüber anderen Wohnungseigentümern oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer voraus, die diese nicht zu dulden haben. Von größter Bedeutung sind in diesem Zusammenhang Belästigungen aufgrund Emissionen durch einzelne Wohnungseigentümer, die zweckbestimmungswidrige Nutzung des Sondereigentums, eigenmächtige bauliche Veränderungen und insbesondere Rückstände auf die Zahlung der monatlichen Hausgelder.

Bei Beeinträchtigungen durch einzelne Wohnungseigentümer besteht für jeden einzelnen Wohnungseigentümer ein entsprechender Unterlassungsanspruch gemäß § 1004 BGB i. V. m. § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG, soweit er durch die Beeinträchtigung konkret in seinem Sondereigentum beeinträchtigt ist. Im Übrigen hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsprechende Unterlassungsansprüche nach § 1004 BGB i. V. m. § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG.

BGH, Urteil v. 4.7.2025, V ZR 77/24: Ein Beschluss, durch den der Verwalter mit der Abmahnung eines Wohnungseigentümers wegen eines die Gemeinschaft schädigenden Verhaltens beauftragt wird, ist nicht anders zu behandeln als ein Abmahnungsbeschluss und deshalb selbstständig anfechtbar. Dass der Verwalter die Abmahnung bereits ausgesprochen hat, lässt das Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtungsklage nicht entfallen. Lässt sich einem solchen Beschluss nicht entnehmen, dass bei Fortsetzung des beanstandeten Verhaltens die Entziehung des Wohnungseigentums droht, und führt der Verwalter den Beschluss aus, liegt zwar keine wirksame Abmahnung i. S. d. § 17 Abs. 2 WEG vor. Der Beschluss enthält aber bei der gebotenen objektiven Auslegung jedenfalls die zulässige Aufforderung an den Wohnungseigentümer, das monierte Verha...