Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Grundsätzlich ist Musizieren, das außerhalb der eigenen Wohnung nicht zu hören ist, im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung durch Gebrauchsregelungen nicht beschränkbar, weil durch ein solches Musizieren kein anderer Wohnungseigentümer beeinträchtigt wird. Der Bundesgerichtshof hatte sich mit den grundsätzlichen Fragen der Musikausübung und der Ruhezeiten eingehend im Jahr 1998...mehr

Grundsätzlich können durch Beschluss allgemeine Ruhezeiten, etwa von 20.00 Uhr bis 8 Uhr und zwischen 12 Uhr und 14 Uhr festgesetzt werden. Unter Berücksichtigung des geänderten Hygieneverhaltens unserer Gesellschaft kann die Geräuschentwicklung durch nächtliches Duschen oder Baden allerdings nicht als Ruhestörung angesehen werden. Für den Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentu...mehr

Zusammenfassung Nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist der Verwalter gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, diejenigen Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Bezüglich der Fristwahrung handelt es sich um Maßnahmen, die es in der Regel aus formal juristis...mehr

Begriff Ob es sich bei den Heizkörperventilen um Gemeinschafts- oder Sondereigentum handelt, ist umstritten. Überwiegend wird angenommen, bei Heizkörperventilen handle es sich um Gemeinschaftseigentum.[1] Soweit jedoch die Heizkörper in der Teilungserklärung oder einer nachfolgenden Vereinbarung der Wohnungseigentümer zu Sondereigentum erklärt wurden, stehen auch die Heizkö...mehr

Teilnahmeberechtigte Personen Die Eigentümerversammlung ist eine private, nicht öffentliche Veranstaltung. Teilnahmeberechtigt sind alle Personen, die Inhaber eines Stimmrechts sind, unabhängig davon, ob sie an deren Ausübung gehindert sind oder nicht. Hierzu gehören neben allen Wohnungseigentümern auch diverse andere Personen wie Testamentsvollstrecker, Insolvenz-, Zwangs- u...mehr

Begriff Die Eigentümerversammlung ist nicht öffentlich und grundsätzlich für Außenstehende nicht zugänglich. Ob und unter welchen Umständen Wohnungseigentümer sich durch andere Personen vertreten lassen können, ergibt sich zunächst aus der Teilungserklärung. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung OLG Celle, Beschluss v. 18.12.1957, 4 Wx 42/57: Die Teilnahme an der Eigentüme...mehr

Ausübung des Stimmrechts ist keine höchstpersönliche Angelegenheit Die Teilnahme an der Eigentümerversammlung und die Ausübung des Stimmrechts sind keine höchstpersönlichen Angelegenheiten und können deshalb auch von einem Vertreter ausgeübt werden. Grundsätzlich und theoretisch ist deshalb jeder Wohnungseigentümer berechtigt, sich durch jeden beliebigen Dritten in der Ausübu...mehr

Als Korrektiv zur Unauflösbarkeit der Gemeinschaft kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von einem Wohnungseigentümer die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangen, wenn sich dieser einer so schweren Verletzung der ihm gegenüber den anderen Wohnungseigentümern und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht hat, dass die F...mehr

Begriff Unter Benutzungszwang wird hier eine zivilrechtliche Verpflichtung zur Inanspruchnahme einer Einrichtung des Gemeinschaftseigentums verstanden. Dieser ist nicht zu verwechseln mit dem Anschluss- und Benutzungszwang im öffentlichen Recht aufgrund eines Gesetzes oder einer kommunalrechtlichen Satzung. Demgegenüber ergibt sich der zivilrechtliche Benutzungszwang aus ver...mehr

Anspruchsgrundlage für ein Prüfungs- bzw. Einsichtsrecht ist § 18 Abs. 4 WEG. Hiernach kann jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen. Gerade im Hinblick auf Prüfungs- und Einsichtsrechte kommt insbesondere der Jahresabrechnung erhebliche Bedeutung zu. Insoweit ist nämlich zu berücksichtigen, dass es s...mehr

Begriff Der Verwalter hat nach § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG für jedes Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan zu erstellen, der die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, die anteilige Kostentragungspflicht und die Beitragsleistungen zur Erhaltungsrücklage und weiter gebildeten Rücklagen enthält. Daneben hat der Verwalter gemäß § 2...mehr

Eigentümer nimmt mit seinem persönlichen Berater an der Versammlung teil Der einzelne Wohnungseigentümer kann in der Versammlung einen Beistand als Berater hinzuziehen. Voraussetzung: Die Teilungserklärung enthält keine Beschränkungen und der Eigentümer weist ein berechtigtes Interesse für diese Maßnahme nach. Ist ein Rechtsanwalt im Auftrag der Gemeinschaft der Wohnungseigen...mehr

Wollen die Wohnungseigentümer die Abrechnungen, Belege und Unterlagen überprüfen, muss ihnen Gelegenheit zur Einsicht gegeben werden. Auch nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) am 1.12.2020 ist jedem Wohnungseigentümer vor der entsprechenden Beschlussfassung die Jahresgesamtabrechnung und die jeweils ihn betreffende Einzelabrechnung zu übersen...mehr

Die Grundlage eines solchen Anschluss- und Benutzungszwangs ergibt sich regelmäßig aus einer gesetzlichen Grundlage im Kommunal- bzw. Gemeinderecht. Aufgrund einer solchen Regelung werden die Gemeinden ermächtigt, mit der jeweiligen Gemeindeordnung den Anschluss an gemeindliche Anstalten, wie der Wasserversorgung, der Abwasserbeseitigung, der Abfallentsorgung, der Straßenrei...mehr

Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. Diese Zustimmung darf jedoch nach § 12 Abs. 2 Satz 1 WEG nur aus wichtigem Grund versagt werden. Und eben diese Voraussetzung ist in der Gemeinschaftsordnung unabdingbar. Gründe, die keinen wichti...mehr

Weder die Regelung in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung noch die dingliche Sicherung der Benutzung im Grundbuch kann die Eigentümergemeinschaft per Beschluss ändern. Hierzu bedarf es einer entsprechenden notariell beglaubigten Vereinbarung und Änderung der Eintragung im Grundbuch. Bestehen aber nur schuldrechtliche Verpflichtungen der Wohnungseigentümer bzw. der...mehr

Nach dieser Vorschrift ist ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft ohne Versammlung nur gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären.[1] Insoweit ist erheblich umstritten, ob durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmt werden kann, dass im Umlaufverfahren auch Mehrheitsbeschlüsse gefasst werden können.[2] Allerdings ist...mehr

Begriff Unabhängig davon, ob die Amtszeit eines Verwalters aus wichtigem Grund, durch Ablauf der vereinbarten Amtszeit oder aufgrund einvernehmlicher Aufhebungsvereinbarung endet, können sich vielfältige rechtliche und organisatorische Probleme bei der Übernahme der Verwaltung durch den neuen Verwalter ergeben. Dies betrifft insbesondere die Durchsetzung der Herausgabeansprü...mehr

Gemäß § 26 Abs. 2 WEG darf die Bestellung höchstens auf 5 Jahre – bei einer Erstverwalterbestellung nach Begründung des Wohnungseigentums höchstens auf 3 Jahre – vorgenommen werden. Ein Beschluss über die Wiederbestellung des Verwalters darf frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden. Auch dies kann durch Vereinbarung nicht abweichend geregelt werden.[...mehr

Der Verwalter ist gezwungen, eine (außerordentliche) Eigentümerversammlung auch dann einzuberufen, wenn dies von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird. Diese Bestimmung ist unabdingbar und kann auch nicht durch Vereinbarung etwa solcher Art "verschärft" werden, dass eine größere Anzahl von Wohnungseigentümern erforderlich wäre.mehr

Ebenfalls kann sich der Benutzungszwang aus einem mit der Wohnungseigentümergemeinschaft geschlossenen Versorgungsvertrag ergeben. In diesem Fall sind die Wohnungseigentümer kraft ihrer Mitgliedschaft an den Vertragsschluss gebunden. Der Vertrag verpflichtet die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, sodass die Gemeinschaft unabhängig von dem Mitgliederbestand und der Ausgesta...mehr

Ebenfalls kann sich der Benutzungszwang aus einem mit der Wohnungseigentümergemeinschaft geschlossenen Versorgungsvertrag ergeben. In diesem Fall sind die Wohnungseigentümer kraft ihrer Mitgliedschaft an den Vertragsschluss gebunden. Der Vertrag verpflichtet die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, sodass die Gemeinschaft unabhängig von dem Mitgliederbestand und der Ausgesta...mehr

Teilnahme von Rechtsanwälten und Architekten Ausnahmsweise kann der Verwalter im Interesse der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu bestimmten Tagesordnungspunkten externe Berater (z. B. Rechtsanwälte oder Architekten) zur Meinungsbildung heranziehen. Hierbei darf kein konkreter Interessengegensatz zwischen einzelnen Wohnungseigentümern und der Gemeinschaft hervortreten.[1]mehr

Begriff Unabdingbare Vorschriften des WEG sind zwingende Regelungen, die selbst durch eine Vereinbarung nicht abgeändert werden können (s. "WEG-Vorschriften, abdingbare"). Welche Vorschriften im Einzelnen unabdingbar sind, ergibt sich zum einen aus dem Wortlaut des Gesetzes, zum anderen sind nach h. M. in Rechtsprechung und Literatur Vorschriften des WEG auch insoweit unabdin...mehr

Heizungsbetriebsgemeinschaften sind in der Praxis häufig grundbuchrechtlich abgesichert und treffen im Zweifel dann die Wohnungseigentümer als Inhaber der sachenrechtlichen Rechte und Pflichten direkt. Diese bilden insofern regelmäßig eine Bruchteilsgemeinschaft.[1] Die entsprechenden Rechte und Pflichten übt allerdings die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 9a Abs. ...mehr

Die Wohnungseigentümer müssen zwar keinen Verwalter bestellen. Die Bestellung eines Verwalters kann gemäß § 26 Abs. 1 i. V. m. § 26 Abs. 5 WEG jedoch auch nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer ausgeschlossen werden. Auch ein bestimmtes Beschluss-Quorum kann nicht vereinbart werden, vielmehr muss der Verwalter stets einfach-mehrheitlich bestellbar sein.[1]mehr

Ein Wohnungseigentümer kann grundsätzlich nicht die Aufhebung der Eigentümergemeinschaft verlangen. Eine Ausnahme ist lediglich für den Fall vorgesehen, dass das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht.mehr

Es ist nicht möglich, Sondereigentum ohne den Miteigentumsanteil am Grundstück zu erwerben. Gleichermaßen ist es nicht möglich, das Sondereigentum allein ohne Miteigentumsanteil zu veräußern, zu belasten, zu pfänden oder zu verpfänden. Entsprechendes kann auch nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt werden.[1]mehr

Der neue Verwalter sollte ebenfalls möglichst umgehend klären, ob aufgrund der übergebenen Verwaltungsunterlagen etwa berechtigte Forderungen der Gemeinschaft gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern oder auch außenstehende Dritte bestehen und diese durchsetzen. Achtung Haftung möglich Versäumt es der übernehmende Verwalter, begründete Ansprüche durchzusetzen und tritt daraufhi...mehr

Ein späterer konkludenter Abschluss durch Wohnungseigentümer als Mitglieder der WEG ergibt sich jedenfalls auch nicht, wenn sie in ihrem Kaufvertrag die Verpflichtungen ihrer Rechtsvorgänger bezüglich der Benutzung der Einrichtungen übernommen haben. Enthält der Kaufvertrag eine schuldrechtliche Regelung, die Bezug nimmt auf eine Eintragung im Grundbuch, ist diese ebenfalls ...mehr

Der übernehmende Verwalter sollte im Rahmen der Übergabe darauf achten, dass ihm insbesondere die folgenden Unterlagen seitens des ausscheidenden Verwalters übergeben werden (keine abschließende Aufzählung!): Gemeinschaftsordnung bzw. Teilungserklärung mit Aufteilungsplänen, ggf. Hausordnung Vollständige Auflistung aller Eigentümer mit Namen und ggf. Anschriften Vollständige Üb...mehr

Ob sich ein Benutzungszwang der Wohnungseigentümer ergibt, ist nach der Ausgestaltung der Rechte und Pflichten zu beurteilen. 3.1 Teilungserklärung Enthält die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung eine klare Zuordnung bzw. Benennung des Gebäudeteils zum Gemeinschaftseigentum mit einer dazugehörigen Benutzungsregelung, ergibt sich die eindeutigste Ausgestaltung. Aufgrund...mehr

Form Die Stimmrechtsvollmacht kann seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 gemäß § 25 Abs. 3 WEG in Textform erteilt werden. Dies gilt auch dann, wenn Altvereinbarungen die schriftliche Erteilung der Vollmacht vorschreiben. Hier ist nämlich im Zweifel davon auszugehen, dass lediglich eine Formvorschrift für Vollmachten geschaffen werden sollte, da das WEG bis zum Inkrafttre...mehr

Eine gesetzliche Verpflichtung zur Benutzung einer bestimmten Einrichtung ergibt sich im Zivilrecht hingegen nicht. Ein Benutzungszwang an einer Heizungsanlage oder anderen im Gemeinschaftseigentum stehenden Anlagen oder Einrichtungen kann sich im Wohnungseigentumsrecht aus einem Vertrag oder aber der Gemeinschaftsordnung ergeben, wenn zuvor bereits erklärt wurde, dass der W...mehr

Inhaberin des Anspruchs auf Herausgabe von Verwaltungsunterlagen oder von verwaltetem Vermögen gemäß § 667 BGB ist die Wohnungseigentümergemeinschaft.[1] Der frühere Verwalter ist beim Verwalterwechsel verpflichtet, sämtliche Verwaltungsunterlagen an die Eigentümergemeinschaft vertreten durch den neuen Verwalter herauszugeben. Ihm steht keinerlei Zurückbehaltungsrecht an dies...mehr

Unabhängig davon, ob der Verwalterwechsel im laufenden Jahr oder aber am Ende eines Wirtschaftsjahres erfolgt, ist der ausscheidende Verwalterzur Rechnungslegung verpflichtet.[1] Als nachwirkende vertragliche Nebenpflicht besteht eine derartige Verpflichtung unabhängig einer Beschlussfassung seitens der Eigentümergemeinschaft. Sie ergibt sich auch §§ 675, 666 BGB. Bei der Ver...mehr

Teilnahme und Stimmrecht Die erteilte Stimmrechtsvollmacht berechtigt den Vertreter, an der konkreten Eigentümerversammlung teilzunehmen. Er darf Anträge stellen und die Stimme des Vertretenen abgeben.[1] Gültigkeitsdauer der Stimmrechtsvollmacht Die Vollmacht gilt zunächst für eine Eigentümerversammlung, es sei denn, sie ist ausdrücklich als Dauervollmacht erteilt und wird dem...mehr

Ein Wohnungseigentümer kann nach § 11 Abs. 1 Satz 1 WEG grundsätzlich nicht die Aufhebung der Eigentümergemeinschaft verlangen. Eine abweichende Vereinbarung ist gemäß § 11 Abs. 1 Satz 3 WEG nur für den Fall zulässig, dass das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht.[1]mehr

Bis zum Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 konnte die Abberufung des Verwalters noch an das Vorliegen eines wichtigen Grunds geknüpft werden. Seit Inkrafttreten des WEMoG ist dies nicht mehr möglich. Die Wohnungseigentümer können sich also wesentlich leichter vom Verwalter trennen, wenn sie mit seiner Tätigkeit nicht mehr zufriede...mehr

Grundsätzlich ist derjenige Verwalter zur Erstellung der Jahresabrechnung verpflichtet, der zum Zeitpunkt ihrer Fälligkeit Amtsinhaber ist. Die Erstellung der Jahresabrechnung ist dabei innerhalb der ersten 3 bis 6 Monate des Kalenderjahres fällig.[1] Dies soll nach herrschender Meinung auch dann gelten, wenn der Verwalterwechsel zum 1. Januar eines Kalenderjahres erfolge. Di...mehr

Schließlich können auch keine abweichenden Vereinbarungen hinsichtlich der Bestimmungen über das gerichtliche Verfahren der §§ 43 ff. WEG getroffen werden. In bestimmten Bereichen können jedoch Schiedsabreden vereinbart werden. Wichtig Kein Schlichtungsversuch bei Anfechtungsklage Enthalten Teilungserklärung und/oder Gemeinschaftsordnung eine Vereinbarung, wonach bei Streitigk...mehr

Soweit der frühere Verwalter seinen Verpflichtungen anlässlich der Beendigung seines Verwalteramts nicht nachkommt und der Rechtsweg beschritten werden muss, ist zu beachten, dass entsprechende Ansprüche – auch gegen den ausgeschiedenen Verwalter – vor dem sachlich und örtlich ausschließlich zuständigen Amtsgericht des Belegenheitsorts der Wohnanlage gemäß § 43 Abs. 2 Nr. 3 ...mehr

Häufig gestaltet es sich schwierig, den Herausgabeanspruch gegenüber dem alten Verwalter durchzusetzen. Ist es in diesem Zusammenhang und im Verzugsfall des ausgeschiedenen Verwalters erforderlich, den Rechtsweg zu beschreiten, so ist der übernehmende Verwalter berechtigt, den Herausgabeanspruch im Hinblick auf seine Organstellung für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ...mehr

Masseunzulänglichkeit Es kann aber sein, dass die Insolvenzmasse die Verfahrenskosten abdeckt, nicht jedoch ausreicht, um die fälligen sonstigen Masseverbindlichkeiten (§ 55 InsO) zu erfüllen. Hierzu zählen beispielsweise nach Insolvenzeröffnung über das Vermögen eines Wohnungseigentümers fällig werdende Wohngeldverpflichtungen.[1] Gleiches gilt für die von der Schuldnerin nac...mehr

Ohne Erfolg! Denn K habe keinen Schaden erlitten. Den behaupteten Schaden (= die Prozesskosten) habe nur die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu beklagen. Die Pflicht des K, anteilig die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu tragen, sei auch keine unmittelbare Folge der behaupteten Pflichtverletzung des B. Für eine andere Lösung bestehe kein praktisches Bedürf...mehr

Selbst dann, wenn der Verwaltervertrag ein Vertrag zugunsten der Wohnungseigentümer ist, kann ein Wohnungseigentümer vom Verwalter keinen Schadensersatz verlangen, wenn er Prozesskosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mitfinanzieren muss, die der Verwalter pflichtwidrig verursacht hat.mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob ein Wohnungseigentümer vom Verwalter für Kosten, die der Verwalter pflichtwidrig zulasten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verursacht hat, Schadensersatz verlangen kann, wenn der Verwaltervertag ausnahmsweise ein echter Vertrag zugunsten der Wohnungseigentümer ist. Geschädigter Durch die Pflichtverletzung des B hat die Ge...mehr

LG Frankfurt a. M., Urteil v. 6.3.2025, 2-13 S 79/24mehr

Der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer X entstehen durch eine Anfechtungsklage Prozesskosten in Höhe von 41.268,89 EUR. Um diese begleichen zu können, beschließen die Wohnungseigentümer einen weiteren Vorschuss in Höhe von 60.000 EUR (= eine Sonderumlage). Wohnungseigentümer K verlangt den auf ihn entfallenden Anteil vom Verwalter B als Schadensersatz. K beruft sich dabei a...mehr

1 Leitsatz Selbst dann, wenn der Verwaltervertrag ein Vertrag zugunsten der Wohnungseigentümer ist, kann ein Wohnungseigentümer vom Verwalter keinen Schadensersatz verlangen, wenn er Prozesskosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mitfinanzieren muss, die der Verwalter pflichtwidrig verursacht hat. 2 Normenkette § 26 WEG; § 280 Abs. 1 BGB 3 Das Problem Der Gemeinschaft der ...mehr