Übernahme neuer Gemeinschaft / 3.2 Rechnungslegung

Unabhängig davon, ob der Verwalterwechsel im laufenden Jahr oder aber am Ende eines Wirtschaftsjahres erfolgt, ist der ausscheidende Verwalterzur Rechnungslegung verpflichtet.^[1] Als nachwirkende vertragliche Nebenpflicht besteht eine derartige Verpflichtung unabhängig einer Beschlussfassung seitens der Eigentümergemeinschaft. Sie ergibt sich auch §§ 675, 666 BGB.

Bei der Verpflichtung des ausgeschiedenen Verwalters zur Rechnungslegung handelt es sich um eine so genannte unvertretbare – also höchstpersönlich zu erbringende – Handlung, die nach der Vorschrift des § 888 ZPO zu vollstrecken ist.^[2] Grund: Die Rechnungslegungsverpflichtung betrifft das Innenverhältnis zwischen Verwalter und Wohnungseigentümern, das durch den Verwaltervertrag geprägt ist. Bei diesem wiederum handelt es sich um einen Geschäftsbesorgungsvertrag, der unmittelbar eine Rechnungslegungspflicht nach § 666 BGB begründet. Hiernach erfordert die Erfüllung der Rechnungslegungspflicht im Allgemeinen Kenntnisse, die nur der Verwalter selbst und nicht auch ein Dritter haben kann.

Die Verpflichtung des Verwalters, nach Beendigung seiner Tätigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft Rechnung zu legen, umfasst neben der verständlichen und nachvollziehbaren Darlegung aller Einnahmen und Ausgaben auch – unter Beifügung der entsprechenden Belege – eine Aufstellung der noch bestehenden Forderungen, Verbindlichkeiten und Kontostände.^[3]

Aus diesem Grund erfüllt der ausscheidende Verwalter seine Pflicht zur Rechnungslegung nicht durch Vorlage der Jahresabrechnung. Dieser sind nämlich gerade keine Belege beizufügen. Des Weiteren sind dort auch keine Angaben zu gemeinschaftlichen Forderungen und Verbindlichkeiten zu machen.^[4]