Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Rz. 3 Ziel der Regelung in Absatz 1 S. 1, Absatz 2 und 3 ist die Kostenfreistellung der Wohnungseigentümer, die nicht an der gestatteten oder beschlossenen baulichen Maßnahme interessiert sind. In Ansätzen gab es eine solche Regelung schon im früheren § 16 Abs. 6. Die geltende Regelung unterscheidet sich von der früheren vor allem dadurch, dass es nicht auf das Abstimmungsve...mehr

Rz. 27 Die Online-Teilnahme kann durch den Beschluss nach § 23 Abs. 1 S. 2 WEG gleichermaßen allen Wohnungseigentümern gestattet werden, muss es aber nicht. Das Gesetz redet nicht von einem Beschluss, der allen Wohnungseigentümern die Teilnahme von einem anderen Ort aus gestattet, sondern nur von Einem. Die Eigentümerversammlung kann diese Möglichkeit etwa im Hinblick auf de...mehr

Rz. 132 Die Wohnungseigentümer können nach Absatz 2 S. 2 auch die Durchführung auf Kosten des interessierten Wohnungseigentümers durch die GdWE beschließen.[382] Die Durchführung bestimmt sich dann in erster Linie nach dem Inhalt des Beschlusses und im Übrigen nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. In diesem Rahmen muss sich die GdWE aufgrund der Treuepflicht der W...mehr

Rz. 16 Zu laden sind grundsätzlich alle Wohnungseigentümer. Hierzu gehören nach § 8 Abs. 3 WEG auch die werdenden Eigentümer, also die Ersterwerber, die Besitz erlangt haben und durch eine Auflassungsvormerkung gesichert sind. Dies gilt auch dann, wenn ein Wohnungseigentümer von der Abstimmung etwa nach § 25 Abs. 4 WEG ausgeschlossen ist.[28] Denn auch in diesem Fall hat er ...mehr

Rz. 414 Verletzt der Verwalter ein Recht oder Rechtsgut eines Wohnungseigentümers, haftet er diesem – wie auch jedem ­Dritten – aus unerlaubter Handlung. Rz. 415 Beispiel: Auf einer Versammlung kommt es zu einer Auseinandersetzung zwischen dem Verwalter und einem Wohnungseigentümer und der Verwalter schlägt und beleidigt den Wohnungseigentümer. Der Verwalter stört den Besitz d...mehr

Rz. 6 Nach Absatz 1 S. 1 trägt die Kosten einer baulichen Veränderung, die "einem" Wohnungseigentümer gestattet worden ist, "dieser" Wohnungseigentümer. Die Vorschrift geht davon aus, dass es nur einen ínteressierten Wohnungseigentümer gibt. Mit Wohnungseigentümer ist hier wie sonst der Eigentümer eines Wohnungs- oder Teileigentumsrechts gemeint. Das kann eine einzelne Perso...mehr

Rz. 10 Der Beschluss zur Durchführung einer Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 S. 1 löst die Kostentragungsfolge nach Absatz 1 S. 1 Fall 2 nur aus, wenn er "auf ein Verlangen [des Wohnungseigentümers] nach § 20 Abs. 2" ergangen ist. Mit dem Begriff nimmt Absatz 1 S. 1 Fall 2 die Regelung in § 20 Abs. 2 S. 1 auf, wonach ein Wohnungseigentümer eine der dort genannten privilegierten ba...mehr

Rz. 13 Umgekehrt ergeben sich aus dem durch die Regelungen des WEG modifizierten Auftragsverhältnis auch Pflichten der Wohnungseigentümer gegenüber der GdWE. So lässt sich die schon früher zu Recht angenommene Pflicht zur ausreichenden finanziellen Ausstattung der GdWE nunmehr problemlos auf § 669 BGB i.V.m. § 28 WEG stützen. Die Verletzung dieser Pflicht zieht Schadensersat...mehr

a) Normzweck Rz. 30 Bislang waren einzelne Wohnungseigentümer vorbehaltlich einer abweichenden Regelung in der Gemeinschaftsordnung nur zur Einberufung einer Eigentümerversammlung befugt, wenn sie hierzu vom Gericht ermächtigt waren.[53] Dies führte insbesondere in der Gründungsphase und in kleineren Wohnungseigentümergemeinschaften zu Unzuträglichkeiten. Wenn (noch) kein Ver...mehr

a) Ermächtigung durch das Gericht nach altem Recht Rz. 36 Außerhalb der Regelung des § 24 Abs. 3 WEG sind einzelne Wohnungseigentümer kraft Gesetzes nicht befugt, eine Eigentümerversammlung einzuberufen.[58] Die Beschlüsse einer gleichwohl auf eine solche Einberufung hin zusammengetretenen Eigentümerversammlung sind zumindest anfechtbar, sofern nicht alle Eigentümer teilnehme...mehr

1. Grundlagen Rz. 63 Nach Absatz 2 Nr. 2 ist jeder Wohnungseigentümer gegenüber den anderen Wohnungseigentümern verpflichtet, Einwirkungen nach Maßgabe von Absatz 1 Nr. 2 zu dulden. Danach hat der Wohnungseigentümer das Betreten seines Sondereigentums und andere Eiwirkungen auf das Sondereigentum und das gemeinschaftliche Eigentum (im Bereich des Sondereigentums oder von Sond...mehr

a) Wohnungseigentümer Rz. 6 Nach Absatz 1 S. 1 trägt die Kosten einer baulichen Veränderung, die "einem" Wohnungseigentümer gestattet worden ist, "dieser" Wohnungseigentümer. Die Vorschrift geht davon aus, dass es nur einen ínteressierten Wohnungseigentümer gibt. Mit Wohnungseigentümer ist hier wie sonst der Eigentümer eines Wohnungs- oder Teileigentumsrechts gemeint. Das kan...mehr

Rz. 4 Im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander sind Verfügungen sowohl nur über den Miteigentumsanteil als auch nur über das Sondereigentum möglich, solange nicht isoliertes Sondereigentum oder isoliertes Miteigentum entsteht (Rdn 1). Rz. 5 Zulässig ist eine Verfügung nur über den Miteigentumsanteil, durch dessen Vergrößerung unter gleichzeitiger Verkleinerung eines...mehr

Rz. 81 Auch bei den Kosten eines Rechtsstreits zur Verfolgung gemeinschaftsbezogener Beitrags- und Schadensersatzansprüchen sowie Zahlungs- Beseitigungs- und Unterlassungsansprüchen gegen einzelne Wohnungseigentümer handelt es sich nach zutreffender Auffassung um Verwaltungskosten.[263] Diese sind anteilig von allen Wohnungseigentümern zu tragen. Die Kosten des Rechtsstreits...mehr

Rz. 53 Die Regelung in § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG entspricht dem bis zum 1.12.2020 geltenden § 43 Nr. 2 WEG a.F. Die Norm ist weit auszulegen.[30] Rz. 54 Tritt die GdWE ihre Ansprüche an deinen Dritten (z.B. an einen einzelnen Wohnungseigentümer) ab, handelt es sich weiterhin um eine Streitigkeit, welche die Rechte und Pflichten der GdWE im Verhältnis zum Wohnungseigentümer betrif...mehr

Rz. 10 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.10: Aufhebung des Wohnungseigentums Verhandelt zu Frankfurt am Main am 1.8.2024 Vor mir, dem unterzeichneten Notar Franz Meier im Bezirk des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main mit dem Amtssitz in Frankfurt am Main, erschienen heute:mehr

Rz. 105 Durch Vereinbarung kann Wohnungseigentümern die Verpflichtung auferlegt werden, die Kosten bestimmter Erhaltungsmaßnahmen zu tragen.[470] Ein ähnlicher Effekt könnte – allerdings beschränkt auf einzelne Kostenarten und nicht die Erhaltungspflicht als solche[471] – auch durch einen Beschluss nach § 16 Abs. 2 erreicht werden.[472] Nur durch Vereinbarung kann Wohnungsei...mehr

Rz. 154 In Rangklasse 2 fallen ferner "Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer" gegen den Vollstreckungsschuldner. Solche Ansprüche sind sehr selten. Sie bestehen jedenfalls nicht, wenn ein Wohnungseigentümer eine Verbindlichkeit der GdWE gegenüber Dritten – im Wege der Notgeschäftsführung – über seinen Haftungsanteil nach § 9a Abs. 4 WEG hinaus tilgt, etwa um eine ...mehr

Rz. 504 Schuldnerin eines Vergütungs- oder eines Aufwendungsersatzanspruches ist die GdWE. Diese haftet auf den gesamten fälligen Betrag auch dann, wenn der Verwaltervertrag eine Pauschalvergütung für die jeweiligen Wohneinheiten vorsieht. Rz. 505 Insofern wirken sich Wechsel bei den Wohnungseigentümern auch nicht auf den Verwaltervertrag aus. Rz. 506 Der einzelne Wohnungseige...mehr

Rz. 54 Nicht zum Gemeinschaftsvermögen gehören die Rechte der Wohnungseigentümer, die GdWE nach Absatz 2 Fall 2 ausübt, wie z.B. der Anspruch auf Schadensersatz wegen Beschädigung des Gemeinschaftseigentums. Inhaber dieser Ansprüche sind nach wie vor die Wohnungseigentümer (siehe oben Rdn 21 f.). Der Gesetzgeber hat sich insoweit ausdrücklich gegen eine Vollrechtsübertragung...mehr

Rz. 30 Die Nutzungen stehen nicht immer einem Wohnungseigentümer allein zu. In allen Varianten können sie einer Mehrheit von Wohnungseigentümern zustehen. Bedacht und gesetzlich geregelt hat der Gesetzgeber diese Situation in Absatz 2 S. 2 und Absatz 3 S. 2. Bedacht hat er sie auch in Bereich des Absatzes 1. Geregelt hat er sie dort aber nicht. Sie soll dessen ungeachtet abe...mehr

Rz. 69 Den Wohnungseigentümern bzw. der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer können gegen den externen Zustimmungsberechtigten Schadensersatzansprüche zustehen, wenn er die Zustimmung trotz Vorliegens eines wichtigen Versagungsgrundes erteilt hat (Grundlage wie Rdn 67). Ein Schaden entsteht etwa, wenn der Erwerber zur Zahlung der Wohngeldbeiträge nicht in der Lage ist.mehr

Rz. 77 Bei den Gerichts- und Rechtsanwaltskosten einer Beschlussmängel- oder Beschlussersetzungsklage ist die Durchsetzung der klageweise geltend gemachten Einwendungen gegen die Beschlussfassung und auf Beklagtenseite die Klageabwehr notwendig. Beispielsweise handelt es sich um Anfechtungs- oder Beschlussersetzungsklagen, hilfsweise Nichtigkeitsfeststellungsklagen gegen Bes...mehr

Rz. 276 Dem einzelnen Wohnungseigentümer kann ein Anspruch auf Abberufung des Verwalters gegen die GdWE aus § 18 Abs. 2 WEG zustehen. Rz. 277 Ein Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Abberufung des Verwalters besteht aber nur dann, wenn nur die Abberufung des Verwalters ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Rz. 278 Den Wohnungseigentümern steht bei der Beurteilung d...mehr

Rz. 9 Die Zuständigkeit für den besonderen Gerichtsstand (§ 43 Abs. 1 S. 2 WEG) sowie die ausschließlichen Gerichtsstände nach § 43 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 2 und Nr. 4 WEG knüpfen an den Begriff des "Wohnungseigentümers" an. Rz. 10 Wer Wohnungseigentümer ist, stellt im Zusammenhang mit der Zuständigkeit eine sog. "doppelt relevante Tatsache" dar, d.h. eine solche Tatsache, die s...mehr

Rz. 18 Da jeder Wohnungseigentümer zwingend Mitglied in der Wohnungseigentümergemeinschaft ist, gehört zu den Grundprinzipien des Wohnungseigentums die Existenz unverzichtbarer Mitgliedschaftsrechte. Die Gestaltungsfreiheit für Gemeinschaftsordnungen dort endet, wo die personenrechtliche Gemeinschaftsstellung der Wohnungseigentümer ausgehöhlt wird.[44] Die unverzichtbaren Mi...mehr

Rz. 39 Bei der im Rahmen der Rechtfertigungsprüfung anzustellenden Abwägung ist zunächst das Interesse der GdWE bzw. des anderen Wohnungseigentümers an der baulichen Maßnahme zu berücksichtigen. Es wird in vielen Fällen ein Modernisierungs- oder jedenfalls ein Interesse an der Verbesserung des gemeinschaftlichen oder Sondereigentums sein. Geht es um eine Verbesserung des gem...mehr

Rz. 224 Schuldner der Beitragsforderung ist grundsätzlich der jeweilige im Grundbuch eingetragene Eigentümer der Wohnung. Mehrere Personen, die als Mitglieder einer Bruchteilsgemeinschaft Eigentümer einer Wohnung sind, schulden die Beiträge als Gesamtschuldner. Mitglieder von Gesamthandsgemeinschaften schulden die Beiträge ebenfalls als Gesamtschuldner. Ist Wohnungseigentüme...mehr

Rz. 5 Verletzt der Verwalter seine Pflichten aus dem Verwaltervertrag, kann der geschädigte Wohnungseigentümer Schadensersatzansprüche nur gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend machen.[7] Eine unmittelbare Haftung des Verwalters den Wohnungseigentümern gegenüber besteht nur noch, sofern er deren Sondereigentum oder absolute Rechte schädigt. Hingegen beste...mehr

Gesetzestext (1) Hat ein Wohnungseigentümer sich einer so schweren Verletzung der ihm gegenüber anderen Wohnungseigentümern oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann, so kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von ihm die Veräußerung sei...mehr

Rz. 25 Eine andere bauliche Veränderung haben im Sinne von Absatz 3 die Wohnungseigentümer beschlossen, die mit "Ja" gestimmt haben.[51]mehr

Gesetzestext (1) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet,mehr

Rz. 26 Die Kostenverteilung unter diesen Wohnungseigentümern erfolgt gemäß Absatz 3 S. 1 nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile.mehr

a) Durchführung durch die GdWE Rz. 9 Nach Absatz 1 S. 1 Fall 2 hat der Wohnungseigentümer die Kosten der baulichen Veränderung auch dann zu tragen, wenn er sie nicht selbst durchführt, sondern auf sein Verlangen nach § 20 Abs. 2 die GdWE. Die GdWE führt bauliche Veränderungen normalerweise nicht auf Kosten einzelner Wohnungseigentümer, sondern entweder auf Kosten aller Wohnun...mehr

1. Allgemeines Rz. 25 Nach dem früheren § 10 Abs. 3 S. 3 Fall 1 übte die GdWE die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus und nahm ihre gemeinschaftsbezogenen Pflichten wahr.[81] Nach der Rechtsprechung des BGH waren Rechte "gemeinschaftsbezogen" nur, wenn Ihre Geltendmachung im Interesse der Wohnungseigentümer oder aus Gründen des Schuldnerschutzes eine einh...mehr

Rz. 67 Die Treuepflicht begründet eine Rechtspflicht des überlassenden Wohnungseigentümers zum Handeln, deren Zweck darin besteht, im Verhältnis der Wohnungseigentümer zueinander die Erfüllung der wechselseitigen Pflichten sicherzustellen.[202] Schreitet der Wohnungseigentümer entgegen dieser Handlungspflicht gegen ein beeinträchtigendes Verhalten des Nutzers nicht ein, kann...mehr

Rz. 68 Wird ein Eigentümer nach Absatz 4 S. 1 quotal in Anspruch genommen, kann er bei der GdWE Rückgriff nehmen.[217] Dies gilt allerdings nur, wenn ein Anspruch des (angeblichen) Gläubigers gegen die Gemeinschaft einredefrei bestand. Um in einem Rückgriffsprozess die Einwendung der GdWE auszuschließen, der Eigentümer habe auf eine in Wirklichkeit nicht bestehende oder einr...mehr

Rz. 129 Grundsätzlich können auch einzelne Wohnungseigentümer durch eine Pflichtverletzung bei der Führung der Beschluss-Sammlung einen Schaden erleiden. Die Verletzung des Verwaltervertrags kann allerdings nach neuem Recht nur Schadensersatzansprüche gegen die GdWE nach sich ziehen, die ihrerseits aber beim Verwalter regressieren kann. Ähnliches gilt für Pflichtverletzungen...mehr

Rz. 16 Die gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer gegenüber der GdWE ist indessen nicht auf Fehlverhalten bei Beschlussfassungen beschränkt. Dieses Haftungssystem ist auf alle gleichartigen Pflichtverletzungen gegenüber der GdWE anzuwenden, aus denen jener ein Schaden erwächst. Das erfasst insbesondere auch die Nichterfüllung von Beitragspflichten. Erleidet die ...mehr

Rz. 5 Die im Regierungsentwurf vorgesehenen Regelung erschien ihm zum unscharf, aber eben auch inhaltlich teilweise zu weitgehend, nämlich in dem Fall, dass sich das Wohnumfeld der Wohnanlage deutlich verbessert hat. Er ist in der Sache auf die Regelung zu Modernisierungsmaßnahmen im früheren § 22 Abs. 2 zurückgekommen, die er mit zwei Modifikationen als Kostentragungsregelu...mehr

Rz. 10 Teilnahmeberechtigt sind grundsätzlich alle natürlichen Personen, die Wohnungseigentümer sind. Das gilt auch dann, wenn sie an der Stimmabgabe etwa nach § 25 Abs. 4 WEG gehindert oder in ihrer Geschäftsfähigkeit beschränkt sind. Denn Letzteres steht nur der Vornahme von Rechtsgeschäften, insbesondere der Stimmabgabe, entgegen, nicht aber der Teilnahme an der Versammlu...mehr

Rz. 70 Gem. § 26 Abs. 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer über die Bestellung des Verwalters. Ihnen ist insofern die Beschlusskompetenz zugewiesen, d.h. die Wohnungseigentümer müssen durch Beschluss darüber entscheiden, wen sie zum Verwalter, ab wann und wie lange sie ihn bestellen wollen. Rz. 71 Die Entscheidung über die Bestellung oder die Wiederwahl des Verwalters kan...mehr

Rz. 15 Etwas versteckt folgt aus der Streichung von § 10 Abs. 8 Satz 4 WEG a.F. in diesem Zusammenhang eine wirklich gravierende Neuerung. Denn danach kommt demjenigen Wohnungseigentümer, der seine Pflichten gegenüber der GdWE schuldhaft verletzt, keine Privilegierung mehr in Form einer Beschränkung der Haftung auf die Höhe seines Miteigentumsanteils zu.[16] Somit besteht kü...mehr

Rz. 29 Ist der Verwalter nur als Organ der Gemeinschaft T (s. Rdn 19 ff.) – nicht aber aus eigenem Recht zustimmungsberechtigt (s. Rdn 19 ff.) –, so können die Wohnungseigentümer auch selbst durch Mehrheitsbeschluss über die Erteilung oder Versagung der Zustimmung entscheiden. Für diesen Beschluss gilt Rdn 15 entsprechend; er kann den Verwalter auch anweisen, die Zustimmung ...mehr

I. Verbot von Beeinträchtigungen (Nr. 1) 1. Gegenstand des Anspruchs a) Verteidigung nur des Sondereigentums Rz. 45 Absatz 2 Nr. 1 entspricht inhaltlich dem früheren § 14 Nr. 1.[126] Die Vorschrift verpflichtet jeden Wohnungseigentümer gegenüber den anderen Wohnungseigentümern, deren Sondereigentum nicht über das in Absatz 1 Nr. 2 bestimmte Maß zu beeinträchtigen. Jeder Wohnung...mehr

I. Allgemeines Rz. 3 Die rechtsfähige GdWE ist gemäß Absatz 2 Trägerin des Gemeinschaftsvermögens. Sie kann gemäß Absatz 1 Satz 1 gegenüber Dritten und den Wohnungseigentümern Rechte erwerben und Pflichten eingehen. Die Rechtsfähigkeit der GdWE hängt nicht (mehr) davon ab, ob sie sich im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums bewegt. Daraus folgt nicht, dass die reg...mehr

1. Grundlagen Rz. 137 Nach Absatz 3 besteht ein Gestattungsanspruch für bauliche Veränderungen, wenn ihr die Wohnungseigentümer zustimmen, die durch sie über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus einen Nachteil erleiden. Das Einverständnis der nicht in diesem Maß betroffenen Wohnungseigentümer ist zwar für die Annahme eines Gestattungsanspruchs nich...mehr

1. Gestattungsanspruch Rz. 134 Nach Absatz 3 kann ein Wohnungseigentümer die Gestattung einer baulichen Veränderung verlangen, wenn ihr alle dadurch über das in § 14 Abs. 1 Nr. 2 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigten Wohnungseigentümer einverstanden sind. Wie nach früherem Recht[384] besteht der Anspruch auch dann, wenn die bauliche Veränderung für keinen der anderen Wohnungs...mehr

aa) Berichtigungsanspruch Rz. 116 Die Beschluss-Sammlung soll nach dem Willen des Gesetzgebers bei der Dokumentation der Beschlusslage neben die Niederschrift treten. Bei dieser Funktionsidentität kann auch im Hinblick auf den Rechtsschutz gegen die fehlerhafte Dokumentation kein Unterschied gemacht werden. Folglich muss dem einzelnen Wohnungseigentümer wie dort ein Berichtig...mehr

aa) Beschlussfassung zur Berichtigung Rz. 119 Gerade bei Auseinandersetzungen mit dem Verwalter kann es dazu kommen, dass eine Mehrzahl von Wohnungseigentümern die Protokollierung für falsch hält. Erreichen sie auf der Eigentümerversammlung die Mehrheit, kann dies die Durchsetzung des Begehrens erheblich vereinfachen. Denn sie können den Verwalter durch Beschluss zur Berichti...mehr