Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Abhängig vom konkreten Einzelfall, entspricht eine langfristige Darlehensaufnahme durch die Gemeinschaft den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung.[1] Der Gesetzgeber erkennt die Möglichkeit der Kreditaufnahme seitens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in § 9b Abs. 1 WEG ausdrücklich an. Diese Bestimmung regelt die Vertretungsmacht des Verwalters und ordnet insoweit zw...mehr

Die Einzelabrechnung kann entsprechend dem Einnahmen-/Ausgaben-Prinzip nachrichtlich die tatsächlich in der Abrechnungsperiode geleisteten Vorauszahlungen jedes Eigentümers ausweisen. Von wesentlicher Bedeutung ist jedoch, dass die Jahresabrechnung die Abrechnungsspitze auszuweisen hat (Kardinalpflicht!). Beschlussgegenstand der Wohnungseigentümer auf Grundlage von § 28 Abs. ...mehr

Die Wohnungseigentümer können auch die künftige Geltung des für die Wirtschaftsperiode erstellten Wirtschaftsplans beschließen, also für rückwirkende Zeiträume auf entsprechende Anpassung verzichten.[1] Beschlussmuster: Künftige Genehmigung der Festsetzung von Vorschüssen auf Grundlage eines Wirtschaftsplans TOP XX Künftige Genehmigung der Festsetzung der Vorschüsse zur Kost...mehr

Grundsätzlich sind die Gelder der Erhaltungsrücklage zweckgebunden und stehen allein der Finanzierung von Maßnahmen der Erhaltung, also der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums zur Verfügung. Den Wohnungseigentümern ist in diesem Zusammenhang ein weites Ermessen dahingehend eingeräumt, statt eines entsprechenden Zugriffs auf die Rücklage zwecks Finanz...mehr

Abrechnungsperiode ist gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG grundsätzlich das Kalenderjahr.[1] Die Wohnungseigentümer können aber auch eine vom Kalenderjahr abweichende Wirtschaftsperiode vereinbaren. Eine vom Gesetz oder einer Vereinbarung abweichende Wirtschaftsperiode kann von den Wohnungseigentümern dauerhaft nicht im Beschlussweg abgeändert werden.mehr

Da die Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG die Abrechnung über den Wirtschaftsplan darstellt, sollte sie in Aufbau und den dargestellten Positionen dem Wirtschaftsplan weitestgehend entsprechen. Freilich sollte die Jahresabrechnung weitere Bestandteile beinhalten als der Wirtschaftsplan. Allerdings ist grundsätzlich zu beachten, dass etwaige formale Mängel der Abrec...mehr

§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG verpflichtet den Verwalter zur Durchführung von Beschlüssen, auch wenn sich dies nicht ausdrücklich aus der Norm selbst ergibt. Da die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gemäß § 18 Abs. 1 WEG der GdWE obliegt, haben einzelne Wohnungseigentümer allerdings keine Direktansprüche gegen den Verwalter auf Beschlussdurchführung. Ihren Anspruch auf Beschluss...mehr

Ist es im Rahmen der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich, eine Sondereigentumseinheit zu betreten, statuiert § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG eine entsprechende Verpflichtung des jeweiligen Wohnungseigentümers. Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er nach § 14 Abs. 3 WEG einen angemessenen Ausgleich in Gel...mehr

Der Wirtschaftsplan stellt das wichtigste Element der Mittelbeschaffung innerhalb der Gemeinschaft dar. Er beinhaltet die in der Gemeinschaft in der laufenden Wirtschaftsperiode voraussichtlich anfallenden Kosten. Der Wirtschaftsplan ist eine in die Zukunft gerichtete Prognose – in aller Regel gestützt auf Erfahrungswerte der Vergangenheit. Welche Kosten tatsächlich in der W...mehr

Völlig unproblematisch ist die Ausgangslage dann, wenn die Mehrhausanlage ohnehin ungeregelt ist und keine Trennung der einzelnen Häuser bzw. Gebäudeteile vorsieht, insbesondere also die Kostenverteilung einheitlich unter sämtlichen Wohnungseigentümern erfolgt. Stets ist hier nur eine Erhaltungsrücklage für die Gesamtanlage zu bilden. Keine Beschlusskompetenz Die Wohnungseige...mehr

Die Wohnungseigentümer können auch nach Ablauf des Wirtschaftsjahrs einen Zweitbeschluss über die Vorschüsse aufgrund des Wirtschaftsplans fassen. Die erforderliche Beschlusskompetenz folgt aus § 28 Abs. 1 WEG. Auch ein zwischenzeitlicher Eigentumswechsel lässt die Kompetenz für einen Zweitbeschluss über die Vorschüsse aufgrund des Wirtschaftsplans nicht entfallen.[1] Ein Zwe...mehr

Der Verwalter stellt in der Jahresabrechnung den im Wirtschaftsplan ausgewiesenen Rücklagenzuführungsbetrag nicht wie eine Kostenposition ein, sondern stellt die tatsächlich von den Wohnungseigentümern geleisteten Beiträge zur Erhaltungsrücklage in der Darstellung der Entwicklung der Erhaltungsrücklage dar. Muster: Darstellung der Entwicklung der Erhaltungsrücklagemehr

Bei Übernahme einer neuen Gemeinschaft sollte der Verwalter die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung daraufhin prüfen, ob und in welchem Umfang Jahresabrechnungen für die zu verwaltende Gemeinschaft erstellt werden müssen. Die Vorschrift des § 28 WEG ist nämlich nicht zwingend und demnach abdingbar.[1] Dies ergibt sich bereits aus § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG. Abweichende V...mehr

Erträge aus Vermietung und Verpachtung des gemeinschaftlichen Eigentums sind selbstverständlich ebenfalls als Einnahmeposition zu berücksichtigen. Hierbei ist es unerheblich, ob es sich beim Mieter bzw. Pächter um einen Wohnungseigentümer oder einen gemeinschaftsfremden Dritten handelt. Zuordnung der Mieterträge prüfen Stets ist zu prüfen, ob Mieterträge ggf. der Erhaltungsrü...mehr

Die Kostenverteilung erfolgt nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG nach dem gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel, den die Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG allerdings auch abändern können. Mangels Beschlusskompetenz kann allerdings nicht beschlossen werden, dass der jeweils betroffene Wohnungseigentümer die Kosten für etwa in seinem Sondereigentum ent...mehr

Eine Jahresabrechnung ist fehlerhaft, wenn die Einnahmen in der Jahresabrechnung nicht dargestellt werden.[1] Denn aus der Jahresabrechnung – dies gilt sowohl für die Gesamt- als auch für die Einzelabrechnungen – müssen die Einnahmen und Ausgaben erkennbar werden.[2] Gemäß § 259 BGB ist im Rahmen der Jahresabrechnung nämlich eine geordnete Gegenüberstellung der Einnahmen und...mehr

Sind gemäß Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung bestimmte Gemeinschaftseinrichtungen wie etwa ein Schwimmbad und/oder eine Sauna vorhanden, obliegt es der GdWE, diese instandzuhalten. Eine Stilllegung würde einen Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung darstellen. Eine Stilllegung wäre nur einstimmig möglich.[1] Die dauerhafte Stilllegung einer im Gemei...mehr

Sieht die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung eine wirtschaftliche Trennung der einzelnen Gebäude vor und/oder verleiht sie den Untergemeinschaften eigene Beschlusskompetenzen, ändert auch dies zunächst nichts daran, dass eine einheitliche Erhaltungsrücklage für sämtliche Gebäude zu bilden ist. Stets kommt es insoweit darauf an, was konkret Teilungserklärung oder Gemeinsc...mehr

Die endgültige Kostentragungspflicht für das abgerechnete Wirtschaftsjahr wird gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG erst mit dem Beschluss über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. der Anpassungsbeträge begründet. Vorerwähnte Bestimmung stellt insoweit eine Anspruchsgrundlage dar. § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG regelt hingegen nur die allgemeine Kostentragungspflicht der Wohnungseigentümer....mehr

Erträge aus Vermietung und Verpachtung des gemeinschaftlichen Eigentums sind als Einnahmeposition zu berücksichtigen. Hierbei ist es unerheblich, ob es sich beim Mieter bzw. Pächter um einen Wohnungseigentümer oder einen gemeinschaftsfremden Dritten handelt.mehr

Die Abrechnung hat der Verwalter stets gegenüber demjenigen vorzunehmen, der am Tag der Beschlussfassung über die Abrechnung (in der Regel ordentliche Eigentümerversammlung des Folgejahres) als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Für jedes Sondereigentum wird somit eine einheitliche Abrechnung für das Wirtschaftsjahr erstellt, unabhängig davon, ob ein Eigentümerwechsel ...mehr

Selbst wenn die Wohnanlage der Eigentümergemeinschaft aus verschiedenen Gebäuden oder Bauabschnitten besteht, bleibt sie eine Gemeinschaft und führt Gesamt-Eigentümerversammlungen durch.[1] An dieser Versammlung sind auch die Eigentümer der Häuser zu beteiligen, die gar nicht von der zu entscheidenden Maßnahme betroffen sind. Hinweis Teileigentümerversammlungen Lässt die Gemein...mehr

Die Kosten von Maßnahmen der Erhaltung sind solche des § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG und somit nach dem geltenden Verteilungsschlüssel unter sämtlichen Wohnungseigentümern umzulegen. Sowohl durch Vereinbarung als auch durch Beschluss kann hiervon abgewichen werden. 5.1 Abweichung durch Vereinbarung "Normale" Erhaltungsmaßnahmen Wird einzelnen oder einer Gruppe von Wohnungseigentümern i...mehr

Zinseinnahmen sind stets als Einnahmen auszuweisen. Erzielt die Gemeinschaft etwa Einnahmen aus der Verzinsung des gemeinschaftlichen Girokontos, sind diese entsprechend im Einnahmen-/Ausgabenteil der Jahresabrechnung zu berücksichtigen und darzustellen. Entstammen sie aus der verzinslichen Anlage der Erhaltungsrücklage, ist zu differenzieren, ob eine Ausschüttung an die Woh...mehr

Bei Übernahme einer neuen Verwaltung sollte der Verwalter die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung daraufhin prüfen, ob überhaupt und in welchem Umfang Wirtschaftspläne für die zu verwaltende Gemeinschaft erstellt werden müssen. Die Vorschrift des § 28 WEG ist nämlich nicht zwingend und demnach abdingbar.[1] Dies ergibt sich bereits aus § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG. So kann...mehr

Da die Erhaltungsrücklage gerade zweckgebunden für Maßnahmen der Erhaltung bzw. Instandhaltung und Instandsetzung gebildet wird, erfolgt die Finanzierung größerer Maßnahmen regelmäßig aus der Erhaltungsrücklage. Den Wohnungseigentümern ist insoweit aber ein weiter Ermessensspielraum eingeräumt. Selbst bei gut ausgestatteter Erhaltungsrücklage kann die Finanzierung von Erhalt...mehr

Als weitere Möglichkeit einer Plausibilitätskontrolle hinsichtlich der rechnerischen Richtigkeit der Gesamtabrechnung hatte vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 die Aufstellung eines Vermögensstatus auf den Schlusstag des Wirtschaftsjahres geboten. Der Vermögensstatus hat jedoch lediglich eine freiwillige Leistung des Verwalters dargestellt, die nicht Gegenstand des Besc...mehr

Nach § 35a Abs. 2 EStG kommt für bestimmte haushaltsnahe Dienstleistungen eine Ermäßigung der Einkommensteuer in Höhe von 20 %, höchstens aber 600 EUR in Betracht. Der Steuerabzug kommt bei Handwerkerleistungen in Betracht, sofern es sich um Renovierungs-, Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen handelt. Auch sog. "Kontrollaufwendungen" wie etwa Schornsteinfegergebühren und ins...mehr

Ob die Beschlussfassung über die Festlegung von Nachschüssen bzw. Hausgeldanpassungsbeträgen einer Jahresabrechnung, der eine (von der gesetzlichen oder vereinbarte) abweichende Wirtschaftsperiode zugrunde liegt, lediglich anfechtbar ist, wie dies nach früherer Rechtslage noch angenommen wurde[1], dürfte wohl nicht mehr gelten und es wird eher von Beschlussnichtigkeit auszug...mehr

Rechtsverfolgungskosten im Hinblick auf die Geltendmachung konkret feststehender und anstehender oder zu erwartender Verfahren[1] sind zu berücksichtigen und darzustellen. Im Zusammenhang mit den Kosten der Rechtsverfolgung ist zu beachten, dass Beschlussklagen gemäß § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG gegen die GdWE zu richten sind. Da es sich also um sog. "Verbandsprozesse" handelt, we...mehr

Die Jahresabrechnung ist in Form einer Gegenüberstellung aller tatsächlich in der jeweiligen Wirtschaftsperiode getätigten Ausgaben sowie erzielten Einnahmen zu fertigen.[1] Die Jahresabrechnung ist demnach gerade keine Bilanz mit Gewinn- und Verlustrechnung. Bilanzmäßige Darstellungen haben in Jahresabrechnungen nichts zu suchen.[2] Zu berücksichtigen ist, dass vom durchsch...mehr

Eine gegenüber dem geltenden gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel abweichende Kostenverteilung von Erhaltungsmaßnahmen ist gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG grundsätzlich möglich. Nach dieser Bestimmung können die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine vom gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel abweichen...mehr

In Bemessung der Rücklagenhöhe bietet sich stets eine konkret auf das verwaltete Objekt bezogene Erhaltungsplanung unter Berücksichtigung der individuellen Eigenheiten der Wohnanlage, der Berücksichtigung konkreter vergangener Erhaltungs-, also Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, sowie unter Berücksichtigung der Höhe einer etwa bereits gebildeten Rücklage an. Ein ...mehr

Die anteiligen Zinserträge stellen für alle Eigentümer, deren Wohnung sich im Privatvermögen befindet, unabhängig von der Nutzungsart, steuerpflichtige Einkünfte aus Kapitalvermögen dar.[1] Insoweit wird die Abgeltungsteuer einbehalten und vom Bankinstitut werden nur die Nettozinsbeträge gutgeschrieben. Unter diesem Aspekt genügt eine Nettoverbuchung des Zinsertrags bei der ...mehr

In aller Regel erfolgt die Genehmigung des Wirtschaftsplans in der bereits laufenden Wirtschaftsperiode. Regelmäßig wird die rückwirkende Geltung des Wirtschaftsplans zu Beginn der jeweiligen Wirtschaftsperiode beschlossen. Beschlussmuster: Rückwirkende Genehmigung der Festsetzung von Vorschüssen auf Grundlage eines Wirtschaftsplans TOP XX Rückwirkende Festsetzung der Vorsch...mehr

Auf Grundlage der vormals geltenden Rechtslage, wurde die Jahresabrechnung nur dann als ordnungsmäßig angesehen, wenn in ihr die Anfangs- und Endstände der gemeinschaftlich geführten Konten angegeben wurden, da sie ohne Angabe dieser Informationen nicht auf ihre Schlüssigkeit prüfbar war. Auch dieser Grundsatz gilt zwar nicht mehr, sollte aber weiter berücksichtigt werden, d...mehr

Zwingende Bestandteile der Jahresabrechnung sind zunächst die Jahresgesamtabrechnung und die jeweiligen Jahreseinzelabrechnungen für die Eigentümer. Zwar ist der Stand der gebildeten Rücklagen und auch der Stand der gemeinschaftlichen Konten im Vermögensbericht darzustellen, allerdings sind Angaben zur Erhaltungsrücklage und den Bankkontenständen bereits in der Jahresabrechnung...mehr

Eine als Mehrhausanlage bestehende Eigentümergemeinschaft hat eine gemeinsame Verwaltung, die durch Beschlussfassung aller Miteigentümer der beschlussfähigen Eigentümerversammlung bestellt wird. Über die Bestellung des Verwalters ist zwingend innerhalb der Gesamtgemeinschaft zu beschließen. Ein Beschluss über die Bestellung eines "Unterverwalters" für eine Untergemeinschaft ...mehr

Die Jahresabrechnung ist stets nur dann ordnungsmäßig, wenn sie in sich schlüssig ist und einer Plausibilitätskontrolle standhält. Stimmt die Addition der Salden von Anfangsstand und Endstand der gemeinschaftlichen Konten mit dem Saldo der Gesamteinnahmen und Gesamtausgaben laut Jahresgesamtabrechnung überein, ist die Abrechnung schlüssig.[1] Stets sollte der Verwalter bereit...mehr

Die Entnahme aus der Erhaltungsrücklage stellt einen Buchungsvorgang dar. Es ist daher nicht erforderlich, dass der Betrag, der für eine Sanierungsmaßnahme der Rücklage entnommen werden soll, unmittelbar von dem für die Geldanlage der Erhaltungsrücklage geführten Konto gezahlt wird. Was ist zu tun mit aus der Rücklage finanzierten Sanierungsmaßnahmen? Nach früherer Rechtslage...mehr

Die Jahresgesamtabrechnung kann eine nähere Aufschlüsselung der in dem Abrechnungszeitraum eingegangenen Hausgeldzahlungen im Hinblick auf die Abrechnungszeiträume enthalten, für die sie geschuldet waren. Weil die Jahresabrechnung eine reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung darstellt, sind solche Angaben aber nicht zwingend erforderlich.[1] Zahlen also Wohnungseigentümer Abre...mehr

Stets sind in die Jahresabrechnung aus dem Verwaltungsvermögen getätigte Ausgaben einzustellen, egal ob die Ausgaben rechtmäßig oder unrechtmäßig erfolgten und unabhängig davon, ob die Ausgaben ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen haben oder nicht.[1] Dies gilt für sämtliche getätigten Ausgaben und unabhängig davon, ob sie nachvollziehbar oder durch Kontoauszüge belegt sind...mehr

Hauptzweck des Wirtschaftsplans ist es, die Hausgeldvorschüsse für das laufende Kalenderjahr oder die konkrete anderweitig vereinbarte Wirtschaftsperiode festzulegen. Aus diesem Grund hat der Verwalter den Wirtschaftsplan vor oder jedenfalls zu Beginn der betreffenden Wirtschaftsperiode zu erstellen.[1] Da die Kosten der Vorwirtschaftsperiode aufschlussreich für den Planungszei...mehr

Gemäß § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG hat der Verwalter eine Abrechnung zu erstellen, die die Einnahmen und Ausgaben enthält. Insoweit ist zu berücksichtigen, dass die zur Erhaltungsrücklage gezahlten Beiträge Einnahmen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer darstellen und somit in der Jahresgesamtabrechnung zwingend zu berücksichtigen sind. Um insoweit eine Verrechnung dieser Beitr...mehr

Seit 1.2.2014 ist das deutsche Überweisungsverfahren durch das SEPA (Single Euro Payments Area)-Verfahren abgelöst. In diesem Zusammenhang müssen dem Kontoinhaber – also dem betreffenden Wohnungseigentümer – 14 Tage vor dem Einzug per SEPA-Lastschriftmandat Forderungsbetrag, Fälligkeit, Gläubiger-ID und Mandatsreferenz angekündigt werden, und zwar unabhängig davon, ob bereit...mehr

Entsprechend des Grundsatzes, dass in der Jahreseinzelabrechnung tatsächlich geleistete Zahlungen keine Rolle spielen und daher auch nicht darzustellen sind, gilt dies auch für Zahlungen, die auf eine beschlossene Sonderumlage geleistet wurden. Die Einnahmen sind zwar in der Jahresgesamtabrechnung darzustellen, sind aber letztlich einzelabrechnungsneutral. Da es sich bei ein...mehr

Rz. 3 Die Absätze 2 und 3 der Vorschrift bringen sogleich eine Einschränkung für Abs. 1, indem sie für bestimmten Wohnraum den Anwendungsbereich der Vorschriften für Wohnraummietverhältnisse einschränken. Die Ausnahmen beziehen sich – wie bisher schon z. B. in § 564b Abs. 7 a. F. – auf bestimmte Vorschriften zum Kündigungsschutz für den Mieter und zu Mieterhöhungsbeschränkun...mehr

Obwohl die Anzahl öffentlicher Ladepunkte stetig zunimmt, sind die Wege bis zur nächsten Ladesäule für viele Mieter und Eigentümer von Mehrfamilienhäusern oftmals noch zu weit oder die Zahl der Ladepunkte ist zu gering, um auf die Elektromobilität umzusteigen. Insbesondere für diese Zielgruppe war die Installation von eigener Ladetechnik, zum Beispiel in der Tiefgarage, bish...mehr

Der Anschluss von bis zu 3 einphasigen Verbrauchern mit maximal 16 A Absicherung ist je Zähler im sogenannten anlageseitigen Anschlussraum möglich. Davon ist ein Stromkreis auch für Ladeeinrichtungen nutzbar. Hierüber können jedoch maximal Wallboxen mit 3,7 kW angeschlossen werden. In jedem Fall ist eine individuelle Abstimmung mit einem Elektrofachbetrieb notwendig. Alterna...mehr

Vermieter von Sondereigentum, die zum Vorsteuerabzug berechtigt sind, können in der Betriebskostenabrechnung für gewerbliche Mieter die Bruttobeträge aus der Jahresabrechnung übernehmen, wenn die GdWE nicht zur Umsatzsteuer optiert hat. Hintergrund: Umsatzsteuer in der Betriebskostenabrechnung Der Mieter von Gewerberäumen verlangt vom Vermieter die Rückzahlung von Betriebskost...mehr