Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Rz. 12 Der mit § 11 Abs. 1 bezweckte Schutz des Eigentümers vor einer Zwangsverwertung des Wohnungseigentums wegen Aufhebung der Gemeinschaft wäre nicht perfekt, wenn zwar nicht der einzelne Wohnungseigentümer, wohl aber ein Pfändungsgläubiger gemäß § 751 BGB oder ein Insolvenzverwalter gemäß § 84 Abs. 2 InsO die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen könnten. Folglich schließ...mehr

Rz. 1 Bleibt ein Wohnungseigentümer das geschuldete Wohngeld wegen Zahlungsunfähigkeit schuldig, stellt die Vollstreckung in das Wohnungseigentum regelmäßig die einzig sinnvolle Zwangsvollstreckungsmaßnahme dar. Der Verwalter ist als gesetzlicher Vertreter der GdWE (§ 9a Abs. 1 S. 1 WEG) verpflichtet, die titulierte Wohngeldforderung der Gemeinschaft so schnell, so effektiv ...mehr

Rz. 43 Die nachträgliche Einräumung von Sondereigentum erfolgt durch Umwandlung von Gemeinschaftseigentum an einem sondereigentumsfähigen Gegenstand in Sondereigentum und Verbindung dieses Sondereigentums entweder mit einem schon bestehenden Miteigentumsanteil eines Wohnungseigentums (Vergrößerung des Sondereigentums eines bestehenden Wohnungseigentums) oder mit einem durch ...mehr

Rz. 51 Während eine Zweckbestimmung im weiteren Sinne festlegt, ob die zum Sondereigentum gehörenden Räume Wohnungseigentum (zu Wohnzwecken dienend) oder Teileigentum (nicht zu Wohnzwecken dienend) sind, regelt die Zweckbestimmung im engeren Sinne, in welchen Grenzen eine Teileigentumseinheit (z.B. als Laden) oder Wohnungseigentumseinheit genutzt werden darf.[137] Eine Zweck...mehr

Rz. 2 Durch Vertrag (sog. vertragliche Teilungserklärung) können sich die Miteigentümer eines Grundstücks (§ 1008 BGB) gegenseitig Sondereigentum einräumen (§ 3) und damit Wohnungseigentum begründen. Dieser Weg wird beim sog. "Bauherrenmodell" beschritten, bei dem mehrere Wohnungsinteressenten ein Baugrundstück zu Miteigentum erwerben, um es zu bebauen und in Wohnungseigentu...mehr

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Rz. 17 Nach § 1 Abs. 4 kann Sondereigentum nur mit Miteigentum an einem Grundstück verbunden werden.[47] Ein Grundstück ist ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Bestandsverzeichnis eines Grundbuchblatts unter einer besonderen Nummer oder nach § 3 Abs. 5 GBO gebucht ist;[48] es kann aus örtlich getrennten Flurstücken bestehen.[49] Ist ein Gebäude nur auf e...mehr

Rz. 28 Die Pflichten der Wohnungseigentümer, die einheitlich wahrgenommen werden müssen, nimmt gemäß Absatz 2 Fall 3 die GdWE als rechtsfähiger Verband wahr. Hieraus folgt eine gesetzliche passive Prozessführungsbefugnis der GdWE.[104] Die gesetzliche Wahrnehmungsbefugnis der Gemeinschaft verdrängt aber nicht die Rechtszuständigkeit der Wohnungseigentümer und eine etwaige ge...mehr

Rz. 16 Der Verwaltungsbeirat besteht gemäß § 29 Abs. 1 S. 1 WEG aus einer nunmehr frei bestimmbaren Zahl von Wohnungseigentümern; bei mehreren Beiratsmitgliedern muss ein Vorsitzender und ein Beisitzer bestellt werden. Dies kann bereits durch Beschluss der Eigentümerversammlung geschehen, subsidiär durch die Beiratsmitglieder selbst. Die Zahl der Beiratsmitglieder und die Zu...mehr

Rz. 32 Die GdWE kann im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums die Ausübung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums gerichteten Rechte der einzelnen Erwerber aus den Verträgen mit dem Veräußerer nach § 18 Abs. 1, § 19 Abs. 2 Nr. 2 durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen.[72] Die Wohnungseigentümer können z.B. be...mehr

Rz. 35 Eine Vereinbarung kann nur durch eine Vereinbarung, auch eine stillschweigende Vereinbarung (siehe Rdn 3), aller Wohnungseigentümer geändert werden,[79] sofern nicht das Gesetz oder die Gemeinschaftsordnung eine Änderung oder Aufhebung durch Mehrheitsbeschluss (ggf. mit qualifizierter Stimmenmehrheit) oder einseitige Erklärung eines Wohnungseigentümers (etwa des teile...mehr

Rz. 166 Die Umlage von Betriebskosten beim vermieteten Wohnungseigentum erfolgt nach § 556a Abs. 3 BGB. Diese Vorschrift ist lex specialis zu § 556a Abs. 1 BGB.[549] Betriebskosten des Sondereigentums werden nur erfasst, soweit sie über die Gemeinschaft abgerechnet werden, nicht aber, soweit sie von Dritten gegenüber einem Wohnungseigentümer unmittelbar abgerechnet werden (s...mehr

Rz. 1 Die im WEG ursprünglich vorgesehenen Regelungen über bauliche Maßnahmen ließen bauliche Veränderungen im Grundsatz nur zu, wenn alle zustimmten, die durch die bauliche Veränderung in einem über das heute in § 14 Abs. 1 Nr. 2 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt wurden. Das führte auch mit Blick auf Veränderungen des optischen Gesamteindrucks[1] dazu, dass Gebäude auf in...mehr

Rz. 49 Die Zwangsverwaltung des Wohnungseigentums hat den Zweck, den Gläubiger aus den Erträgnissen des Wohnungseigentums (i.d.R. Mieteinnahmen) zu befriedigen. Der Zwangsverwalter verschafft sich dafür den Besitz an der Wohnung, zieht die Mieten ein, bestreitet daraus die Ausgaben der Verwaltung (§ 155 Abs. 1 ZVG) und verteilt den Überschuss gemäß dem nach § 156 Abs. 2 ZVG ...mehr

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Rz. 55 Die Zwangsverwaltung kann nur angeordnet werden, wenn der Schuldner Eigenbesitzer des Wohnungseigentums ist. Denn nur in diesem Fall stehen ihm auch die Nutzungen des Wohnungseigentums zu. Unerheblich ist dabei, ob der Schuldner das Wohnungseigentum selbst nutzt (unmittelbarer Besitzer) oder vermietet oder verpachtet hat (mittelbarer Besitzer). Der Eigentümer ist nich...mehr

Rz. 56 Die Versteigerung folgt den Vorschriften des ZVG. Unterschiede ergeben sich insoweit, als der Schuldner nach Sinn und Zweck des Entziehungsverfahrens selbst keine Gebote abgeben darf. Die Unzumutbarkeit seines Verbleibens in der Gemeinschaft schließt es aus, ihn als Bieter und möglichen Ersteher zuzulassen. Im Übrigen kann auf die Kommentierungen zu §§ 66 ff. ZVG verw...mehr

Rz. 36 Ist bereits ein Insolvenzantrag gegen den Schuldner/Eigentümer gestellt, das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Schuldners aber noch nicht eröffnet, kann eine Zwangshypothek grundsätzlich noch eingetragen werden. Zu bedenken ist allerdings die Rückschlagsperre nach § 88 InsO. Danach werden Zwangsvollstreckungsmaßnahmen rückwirkend unwirksam, die innerhalb eines ...mehr

Rz. 41 Mängel betreffend den Inhalt des Verfügungsgeschäfts können zu einer unzulässigen rechtlichen Gestaltung des Wohnungseigentums führen. Solche Mängel ergeben sich nicht schon daraus, dass die tatsächliche Aufteilung des errichteten Gebäudes von der nach dem Aufteilungsplan vorgesehenen abweicht. Ein in dem Aufteilungsplan vorgesehenes Sondereigentum gelangt nur dann ni...mehr

Rz. 8 Sondereigentum kann nach § 3 Abs. 1 nur an Räumen in einem Gebäude begründet werden, das auf einem Grundstück errichtet (vgl. aber Rdn 9) und dessen wesentlicher Bestandteil es nach den §§ 93 ff. BGB ist;[19] es kann auch unter der Erde errichtet sein[20] oder bei fester Verbindung mit dem Gewässerboden auf dem Wasser schwimmen.[21] Ein Bauwerk ist ein Gebäude, wenn si...mehr

Rz. 597 Für die außerordentliche, fristlose Kündigung bedarf es des Vorliegens eines wichtigen Grundes. Ein solcher setzt voraus, dass das zur Zusammenarbeit erforderliche Vertrauensverhältnis zwischen der GdWE und dem Verwalter so zerstört ist, dass eine künftige Zusammenarbeit nicht zumutbar ist. Rz. 598 Deshalb ist auch eine nach § 341 Abs. 2 BGB grundsätzlich vorgesehene ...mehr

Rz. 55 Die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums umfasst auch die erstmalige Herstellung des ordnungsmäßigen Zustands des gemeinschaftlichen Eigentums.[242] Deshalb kann jeder Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 2 Abs. Nr. 1 von der GdWE grundsätzlich verlangen, dass das gemeinschaftliche Eigentum plangerecht hergestellt wird.[243] Rz. 56 Der Vergleichsmaßstab für den plan...mehr

Rz. 56 (Gemeinschaftliche) Kosten der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Anlagen wie beispielsweise Alarmanlagen, Anlagen im Wäscheraum, Brandmelder, Feuerlöscher Müllschlucker,[198] Blitzschutzanlagen und Schwimmbäder[199] sind umlagefähig nach § 16 Abs. 2 S. 1.[200] Rz. 57 Weiterhin zählen zu diesen Kosten der Ersatz der Aufwendungen für Notmaßnahmen i.S.d. § 18 Abs. ...mehr

Rz. 59 Wird der Zustimmungsanspruch nicht erfüllt, kann der Gläubiger/Veräußerer ihn gegen den Schuldner mit einer Leistungsklage geltend machen.[195] Die Klage auf Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums ist nach Inkrafttreten des WEMoG auch dann gegen die GdWE zu richten, wenn eine Teilungserklärung aus dem Jahre 2001 die "Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer...mehr

Rz. 24 Das Gesetz regelt in § 25 Abs. 4 WEG nur den Fall des Stimmrechtsausschlusses wegen einer Interessenkollision oder der rechtskräftigen Verurteilung im Entziehungsverfahren. Erster Fall liegt bei einer Beschlussfassung über Rechtsgeschäfte mit einem Wohnungseigentümer bzw. über die Einleitung eines Rechtsstreits gegen ihn vor. Auf die Erfolgsaussichten des Rechtsstreit...mehr

Rz. 40 Die Veräußerungszustimmung darf gemäß § 12 Abs. 2 S. 1 WEG nur aus wichtigen Gründen versagt werden.[149] Bei einem wichtigen Grund handelt es sich um in der Person des Erwerbers (nicht des Veräußerers) oder dessen Umfeld liegende und durch konkrete Anhaltspunkte belegte Umstände, wonach der Erwerber aufgrund seiner wirtschaftlichen oder persönlichen Verhältnisse nich...mehr

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Rz. 18 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.18: Entziehungsklage Amtsgericht Frankfurt am Main Postfach 10 01 01 60001 Frankfurt am Main Klage in der Wohnungseigentumssache[40] der Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) Goetheallee 10–12, 60300 Frankfurt am Main, vertreten durch die Verwalterin, die Walter GmbH, diese vertreten durch ihren Geschäftsführer V. ...mehr

Rz. 80 Sind die maßgeblichen Grenzwerte nicht oder nicht mehr eingehalten, kommen Ansprüche in Betracht. Inhalt und Grundlage des Anspruchs variieren, je nach dem, worin die Ursache hierfür liegt. Hat sie ihre Grundlage im gemeinschaftlichen Eigentum, kommt ein Anspruch gegen die GdWE auf Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 18 Abs. 2 Nr. 1, § 19 Abs. 2 Nr. 2) ...mehr

Rz. 28 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.28: Verwaltervertrag Verwaltervertrag zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft Goetheallee 10–12, 60300 Frankfurt am Main – im Folgenden "Gemeinschaft" genannt – vertreten durch den mit Beschluss der Eigentümerversammlung vom 31.11.2023 zu TOP 3 zur Unterzeichnung dieses Vertrages ermächtigten Vorsitzenden des...mehr

Rz. 16 Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt den Wohnungseigentümern und dem Verwalter. Darüber hinaus kennt das WEG die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Rechtssubjekt (rechtsfähiger Verband), die ebenfalls bei der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums tätig wird. Mit § 9b Abs. 1 zwingend vorgegeben ist, dass die GdWE durch den Verwalter oder – wenn er nic...mehr

Rz. 25 Wohnungseigentum ist als grundstücksgleiches Recht veräußerbar und vererbbar und es kann mit beschränkt dinglichen Rechten belastet werden. Dies alles ist grundsätzlich nicht einschränkbar. Eine Ausnahme lässt lediglich § 12 Abs. 1 zu, wonach als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden kann, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der...mehr

Rz. 12 Die Regelungsfreiheit der Wohnungseigentümer findet ferner ihre Grenze in den durch das WEG vorgegebenen Grundprinzipien und Grundstrukturen, die das grundstücksgleiche Recht "Wohnungseigentum" kennzeichnen. Dass es solche Grundstrukturen und -prinzipien geben muss, folgt aus dem numerus clausus der Sachenrechte. Auch wenn die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung den...mehr

Rz. 4 Die Rechte aus dem Sondereigentum sind jedoch beschränkt durch Gesetz und Rechte Dritter. Jeder Sondereigentümer unterliegt den allgemeinen Schranken des Eigentums. Diese können sich aus dem Privatrecht (z.B. § 904 BGB – Nachbarrecht) oder dem öffentlichen Recht (z.B. Bauordnungsrecht, Denkmalschutzrecht, Zweckbestimmungsnormen oder dem Gebot der Rücksichtnahme im Immi...mehr

Rz. 45 Gegenstände, die gemäß § 94 BGB wesentliche Bestandteile des gemeinschaftlichen Grundstücks sind, gehören nicht zum Gemeinschaftsvermögen.[155] Sie sind gemeinschaftliches Eigentum aller Eigentümer. Alle beweglichen Gegenstände, insbesondere Zubehör im Sinne des § 97 BGB, gehören zum Gemeinschaftsvermögen, soweit sie vom Verband rechtsgeschäftlich erworben wurden.[156...mehr

Rz. 20 Eine Ankündigung ist nicht erforderlich, wenn die Erhaltungsmaßnahme nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf das Wohnungseigentum verbunden ist oder wenn ihre sofortige Durchführung zwingend ist. Diese Einschränkung der Pflicht zur Ankündigung ergibt sich aus Nummer 1 Halbs. 2 i.V.m. § 555a Abs. 2 Halbs. 2 BGB. Unerhebliche Einwirkungen auf das Wohnungseigentum lie...mehr

Rz. 7 Mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher (Teileigentumsgrundbücher) ist das bisherige Grundbuchblatt des Grundstücks zu schließen (Abs. 1 S. 3), wenn nicht weitere Grundstücke auf ihm eingetragen sind (§ 6 S. 2 WGV). Die Schließung erfolgt dadurch, dass ein Schließungsvermerk mit Angabe des Grundes auf der Vorderseite des Grundbuchs eingetragen wird und sämtliche Seite...mehr

Rz. 34 Durch die vertragliche Teilungserklärung wird jedem Miteigentümer (d.h. jedem Miteigentumsanteil) an bestimmten Räumen des Gebäudes Sondereigentum eingeräumt (zugeordnet) und damit in ihnen Alleineigentum in den Grenzen des Gesetzes verschafft. Da hierdurch das Miteigentum am Grundstück inhaltlich verändert ("beschränkt") wird, enthält der Vertrag eine Verfügung über ...mehr

Rz. 21 Der Aufteilungsplan ist eine Bauzeichnung, die von der Behörde nicht hergestellt, aber von ihr durch Unterschrift und Siegel bzw. Stempel als richtig verantwortet werden muss. Neu ist seit 2021, dass der Aufteilungsplan elektronisch gestellt werden kann, soweit nach § 135 Abs. 1 S. 2 GBO der elektronische Rechtsverkehr mit dem Grundbuchamt durch die jeweiligen Landesr...mehr

Rz. 4 § 4 Abs. 2 S. 1 schreibt für die Einigung über die Einräumung von Sondereigentum die Form der Auflassung (§ 925 Abs. 1 BGB) vor. Sie muss daher bei gleichzeitiger Anwesenheit aller Beteiligten vor einer zuständigen Stelle (z.B. Notar, Prozessgericht bei gerichtlichem Vergleich) erklärt werden. Rz. 5 Nach § 4 Abs. 2 S. 2 kann die Einräumung von Sondereigentum nicht unter...mehr

Rz. 40 Mängel betreffend den Abschluss des Verfügungsgeschäfts (z.B. Formmangel gemäß § 4 Abs. 2 S. 1, § 925 BGB,[98] Geschäftsunfähigkeit gemäß § 105 BGB, Nichtigkeit gemäß §§ 134, 138 BGB, erfolgreiche Anfechtung gemäß § 142 Abs. 1 BGB) führen zur Nichtigkeit der vertraglichen Teilungserklärung, so dass für keinen Beteiligten Wohnungseigentum begründet wird. Bis zur Gelten...mehr

Rz. 1 Nach § 8 Abs. 1 WEG kann an Räumen in einem bereits vorhandenen oder noch zu errichtenden Gebäude durch einseitige Teilungserklärung des oder der Grundstückseigentümer Sondereigentum eingeräumt (und damit Wohnungseigentum begründet) werden. Im Gegensatz dazu regelt § 3 WEG die Begründung von Wohnungseigentum durch ­vertragliche Teilungserklärung der Miteigentümer (§ 10...mehr

Rz. 40 Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens kann wegen einfacher Insolvenzforderungen in das Wohnungseigentum des Schuldners nicht vollstreckt werden (§ 89 InsO). Dies gilt nach der Rechtsprechung des BGH[22] auch dann, wenn der Insolvenzverwalter das Wohnungseigentum aus der Insolvenzmasse freigegeben hat.mehr

Rz. 16 Ist kein Verwalter bestellt, wird die GdWE gegenüber Dritten durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten (§ 9b Abs. 1 S. 2 WEG). Auch der Verwalter, um dessen wirksame Bestellung gestritten wird, ist im Rahmen des Beschlussmängelverfahrens als vertretungsberechtigt anzusehen.[7] Rz. 17 Nimmt die GdWE einen von ihren Wohnungseigentümern in Anspruch (z.B. auf ...mehr

Rz. 4 Der Verwaltungsbeirat kann gemäß § 29 Abs. 1 S. 1 WEG durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer bestellt werden. Das Erfordernis einer besonderen[14] Entscheidung darüber, ob überhaupt ein Verwaltungsbeirat gebildet werden soll, lässt sich daraus nicht entnehmen.[15] Jedenfalls liegt in der Bestellung von nicht mehr notwendig (nur) drei Wohnungseigentümern zu Mit...mehr

Rz. 20 Mit der Regelung, dass die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft "ausgeübt" und "wahrgenommen" werden, weist das Gesetz ihre Geltendmachung und Erfüllung der Gemeinschaft zu. Dies bedeutet, dass die Befugnis zur Ausübung von Rechten (Ausübungsbefugnis) aus der (bisherigen) Kompetenz der Gesamtheit der Wohnungseigentümer ausgegliedert und der...mehr

Rz. 52 Einsicht in das Wohnungsgrundbuch und die Grundakten ist nach § 12 GBO, § 1 WGV mit § 43 ff. GBV jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt, und das Recht der von der Einsicht Betroffenen auf informationelle Selbstbestimmung nicht entgegensteht.[91] Ein berechtigtes Interesse erfordert, dass die Einsicht zu Erkenntnissen führen kann, die geeignet sind, au...mehr

Rz. 1 Das bis 2007 für viele bauliche Maßnahmen in Wohnungseigentümergemeinschaften geltende Einstimmigkeitsprinzip führte dazu, dass Gebäude in Wohnungseigentum deutlich seltener modernisiert wurde als anderer Baubestand. Selbst auch ohne Einstimmigkeit mögliche Maßnahmen unterblieben wegen der zu erwartenden Streitigkeiten darüber, ob und in welchem Umfang die Maßnahmen an...mehr

Rz. 143 Nach § 3 S. 1 HeizkostenV gilt im für die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten im Wohnungseigentum, d.h. im gemeinschaftlichen Eigentum und im Sondereigentum die HeizkostenV in unmittelbarer Anwendung.[483] Die HeizkostenV regelt abschließend, welche Kosten Heiz- und Warmwasserkosten sind.[484] Einer Vereinbarung nach § 10 Abs. 1 S. 2 oder eines Beschlusses der ...mehr

Rz. 1 Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist auf Dauer angelegt. Kein Wohnungseigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen, auch nicht aus wichtigem Grund; dies gilt schon für die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft. Damit unterscheidet sich die Wohnungseigentümergemeinschaft in einem wesentlichen Aspekt von der Bruchteilsgemeinschaft gemäß §§ 741 ff. BGB, be...mehr