Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Im Gegensatz zum einstimmigen Beschluss liegt ein allstimmiger Beschluss dann vor, wenn sämtliche im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer dem Beschlussantrag zustimmen. Erforderlich ist dabei auch die Zustimmung der "werdenden" Wohnungseigentümer im Fall des § 8 Abs. 3 WEG.[1] Das Wohnungseigentumsgesetz regelt das Erfordernis der Allstimmigkeit in § 23 Abs. 3 Satz 1 W...mehr

Vereinbart ist die Nutzung als "Nebenräume im Kellergeschoss" bzw. im Nachtrag als "Ladenkeller und Nebenräume im Kellergeschoss". Welche Nutzung dem vereinbarten Zweck entspricht, ist durch Auslegung zu ermitteln. Bei der Auslegung einer im Grundbuch eingetragenen Teilungserklärung ist, wie bei der Auslegung von Grundbucheintragungen allgemein, auf den Wortlaut und Sinn abz...mehr

Wohnnutzung Die durch die Teilungserklärung zugestandene "ausschließliche Nutzung des Dachbodens" schließt eine gelegentliche Benutzung zu Wohnzwecken ("Hobbynutzung") nicht von vornherein aus. Ein WC und ein Handwaschbecken stellen Ausstattungsmerkmale dar, die bei der Ausübung von Freizeitbeschäftigungen einen gewissen Komfort bedeuten, nicht stets auf die Vorbereitung eine...mehr

Eine Intensivpflege- und Beatmungs-WG ist in einer Wohnung nicht zulässig. Nicht zu Wohnzwecken dient nämlich eine Nutzung durch Einrichtungen, die in erster Linie Pflege- und Betreuungscharakter haben und deshalb durch die hierfür erforderlichen Pflege- und Dienstleistungen geprägt werden. Werden jedenfalls bis zu 4 Patienten in Räumlichkeiten betreut und versorgt, geht die...mehr

Die Nutzung einer Wohnung als Patentanwaltsbüro mit geringem Publikumsverkehr (inkl. Hinweisschild auf dem Grundstück) geht nicht über den Rahmen dessen hinaus, wie sie beispielsweise eine mehrköpfige Familie mit ihrer Wohnungsnutzung beansprucht.[1] Siehe auch "Architekturbüro", "Büro", "Ingenieur(planungs)büro", "Steuerberaterpraxis" und "Wirtschaftsprüferkanzlei".mehr

Die Zweckbestimmung eines Raums als "Speicher" steht der Nutzung als Wohnraum entgegen.[1] Trimmraum Die Nutzung eines in der Teilungserklärung als Teileigentum und Hobbyraum ausgewiesenen Raums zu nicht nur vorübergehenden Wohnzwecken ist unzulässig. Dies gilt erst recht für einen "Trimmraum", der nur die Nutzung für einen kleinen Ausschnitt hobbymäßiger Betätigungen zulässt.[2]mehr

Sind der Wohnung in der Teilungserklärung weitere als "nicht zu Wohnzwecken dienende Räume" (in Wiederholung der gesetzlichen Beschreibung von Teileigentum nach § 1 Abs. 3 WEG) zugeordnet, liegt hierin eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter, dass diese Räume grundsätzlich zu jedem Zweck, nur nicht als Wohnraum, genutzt werden dürfen. Die Nutzung als Hobbyraum kann d...mehr

Eine Kindertagespflege mit max. 2 bis 3 Tagespflegekindern in der Wohnung führt nicht zu größeren Beeinträchtigungen der Miteigentümer. Die Nutzung einer Wohnung als Kindertagesstätte in geringem Umfang führt auch nicht zu einer wesentlichen Veränderung des Charakters des Hauses, denn die Kindertagespflege mit 2 bis 3 Kindern unterscheidet sich kaum von der Wohnungsnutzung z...mehr

Untersagt die Gemeinschaftsordnung die Nutzung des Teileigentums durch solche Branchen, die "geeignet sind, das Ansehen der übrigen Wohnungseigentümer/Teileigentümer zu beeinträchtigen", so ist der Betrieb eines Spielsalons ("Spielothek") nicht erlaubt. Diese Freizeitbetätigung sei in derartigen Gewerbebetrieben in weiten Kreisen der Öffentlichkeit negativ beurteilt und das ...mehr

Laufende Verwaltungsmaßnahmen werden durch Beschlüsse der Wohnungseigentümer geregelt. Da Beschlüsse auch ohne Grundbucheintragung nach § 10 Abs. 3 Satz 2 WEG gegenüber dem Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers gelten – soweit es sich nicht um Beschlüsse auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel handelt –, muss die Beschlussfassung bestimmten Formalien folgen und...mehr

Wohnungseigentümern steht es grundsätzlich frei, einen einmal gefassten Beschluss zu ändern, aufzuheben oder zu ergänzen. Freilich ist zu beachten, dass der Zweitbeschluss nicht unzulässig durch den Erstbeschluss entstandene und schützenswerte Interessen einzelner Wohnungseigentümer beschneidet oder aufhebt.[1] 3.3.8.1 Inhaltsgleicher Zweitbeschluss Heilung formeller Mängel Ein...mehr

Allgemein räumt der BGH[1] den Wohnungseigentümern aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts einen weiten, lediglich durch das Willkürverbot beschränkten Gestaltungsspielraum bei einer Beschlussfassung aufgrund vereinbarter Öffnungsklausel ein – und zwar ohne dass es eines sachlichen Grunds bedarf. Insoweit hat der BGH für den Bereich der Kostenverteilungsänderung klargestellt...mehr

Billardcafé Ein Billardcafé ist in einer als "Laden" beschriebenen Einheit nicht zulässig.[1] Bistro Die Nutzung eines "Ladens" als "Bistro" kann im Einzelfall zulässig sein. Die von dem betriebenen Bistro ausgehenden Störungen sind nicht gravierender, als die, die nach einer typisierenden, verallgemeinernden Betrachtungsweise von einem Laden ausgehen; dies gilt jedenfalls bei ...mehr

Die Wohnungseigentümer können gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG in Ergänzung oder Abweichung der Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes ihr Verhältnis untereinander regeln und diese Vereinbarungen gemäß § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG durch Grundbucheintragung zum Inhalt des Sondereigentums machen. In all den Bereichen, in denen den Wohnungseigentümern mangels gesetzlicher oder vereinb...mehr

Gemäß § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG ist ein Beschluss auch ohne Versammlung gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. Eine ganz wesentliche und praxisrelevante Erleichterung hat der Gesetzgeber mit der Bestimmung des § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG geschaffen. Hiernach können die Wohnungseigentümer beschließen, dass für einen einzelnen Ge...mehr

Eine generelle Leinenpflicht für alle Hunde im Bereich der Zuwege zu den Wohnanlagen, in ihren Treppenhäusern, Aufzügen, Fluren und gemeinschaftlich genutzten Räumen besteht in Berlin[1], Brandenburg[2], Hamburg[3] und Schleswig-Holstein.[4] Andere Länder schreiben eine Leinenpflicht nur für sog. "gefährliche" Hunde vor.[5]mehr

Die materielle Regelungsreichweite ist abhängig vom Wesen der Öffnungsklausel. Verbreitet und zulässig[1] sind allgemeine Öffnungsklauseln, die eine unbeschränkte Beschlusskompetenz verleihen. Musterklausel: Allgemeine Öffnungsklausel "Die Bestimmungen dieser Gemeinschaftsordnung können mit einer Mehrheit von 2/3 der Wohnungseigentümer geändert werden." Zulässig sind insbesond...mehr

Öffnungsklauseln können wirksam nur vereinbart werden. Um Wirkung gegenüber Rechtsnachfolgern von Wohnungseigentümern zu entfalten, bedürfen sie der Eintragung ins Grundbuch. Dies ist insbesondere bei nachträglich vereinbarten Öffnungsklauseln zu beachten. Freilich wird die Rechtsprechung diejenigen Fälle klären müssen, in denen zwar die Öffnungsklausel selbst nicht im Grundb...mehr

Ein Szeneladen war von montags bis freitags von 15 Uhr bis 20 Uhr und freitags zusätzlich von 12 Uhr bis 14 Uhr geöffnet. Drogengefährdete und abhängige Personen bekommen Getränke sowie kleine kalte oder warme Gerichte; sie können sich duschen, erhalten medizinische Versorgung durch einen Arzt, können gebrauchte Spritzbestecke in neue umtauschen und können dort auch rechtlic...mehr

Überblick Die Reichweite des Gebrauchs und der Nutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum kann von den Wohnungseigentümern durch Vereinbarung geregelt werden. Existieren keine entsprechenden Vereinbarungen, können die Wohnungseigentümer Gebrauch und Nutzung auch durch Beschluss regeln. Von elementarer Bedeutung ist stets, dass sich der konkrete Gebrauch bzw. die konkrete ...mehr

Im Gegensatz zu Beschlüssen, die regelmäßig die laufende Verwaltung betreffen, befasst sich der Gegenstand der Vereinbarung mit grundlegenden und wesentlichen Inhalten des Gemeinschaftsverhältnisses. Gegenstand von Vereinbarungen der Wohnungseigentümer können u. a. Gebrauchsregelungen nach §§ 18 Abs. 2, 19 Abs. 1 WEG, Zweckbestimmungen des Sondereigentums, Veräußerungsbeschränk...mehr

Zwar findet eine allgemeine Inhaltskontrolle der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung regelmäßig nicht statt. Zwingende gesetzliche Regelungen können allerdings auch durch Vereinbarung nicht ersetzt bzw. geändert werden. Grenzen setzen hier zunächst die Bestimmungen der §§ 134, 138 und 242 BGB.[1] Auch spezialgesetzlich sind den Wohnungseigentümern Grenzen ihrer Verei...mehr

Wohnnutzung Die Nutzung eines "Ausstellungsraums mit Nebenräumen" zu Wohnzwecken kann zulässig sein. Der näheren Bezeichnung eines Teileigentums in der Teilungserklärung kommt die gleiche Bedeutung wie einer Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter zu. Das Teileigentum darf zwar grundsätzlich zu keinem anderen als dem vereinbarten Zweck genutzt werden, es ist jedoch eine mi...mehr

Beinhaltet die Teilungserklärung nichts über die Zweckbestimmung einer Terrasse, die sich an einen angrenzenden Restaurationsbetrieb anschließt, so entspricht es nicht dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer, dass ein Restaurationsbetrieb die Terrasse als Biergarten nutzt.[1]mehr

Als allseitiger Vertrag kann eine Vereinbarung zunächst nur mit Zustimmung sämtlicher Vertragspartner, also aller im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer, abgeändert werden. Auch zur Änderung der Vereinbarung kann wiederum die Zustimmung Drittberechtigter dann erforderlich werden, wenn Sondernutzungsrechte Gegenstand der Änderungsvereinbarung sind oder aber eine anderw...mehr

Ballettstudio Die Nutzung von Räumen als "Ballettstudio" ist nicht gestattet, wenn die Teilungserklärung eine Nutzung als "Praxis" gestattet. Von dem Betrieb eines Ballettstudios gehen naturgemäß größere Beeinträchtigungen für die übrigen Wohnungseigentümer aus, als von einer Praxis. Dies gilt insbesondere für den Einsatz von Musikinstrumenten bzw. die Wiedergabe von Musik, d...mehr

Gebetshaus und Gemeindezentrum Durch die Nutzung einer Teileigentumseinheit, deren Zweckbestimmung mit "Supermarkt" festgelegt ist, als Gebetshaus und Gemeindezentrum muslimischen Glaubens kommt es bei Abwägung sämtlicher Umstände im Rahmen der typisierenden Betrachtung zu einer höheren Belastung der umliegenden Wohnungseigentümer als durch die Nutzung als Supermarkt.[1] Geträ...mehr

Die Nutzung von Appartements in einer als Hotel betriebenen Wohnanlage durch Flüchtlinge beeinträchtigt nicht über das Maß hinaus, das bei einer Nutzung des Wohnungseigentums typischerweise zu erwarten ist. Auch einzelne Stornierungen von Feriengästen lassen keinen generellen Rückschluss in der Weise zu, dass sich die Beherbergung der Flüchtlinge auf die Vermietung der Hotel...mehr

Überblick Das Wohnungseigentumsgesetz sieht grundsätzlich und abschließend 2 Modalitäten kollektiver Willensbildung in der Wohnungseigentümergemeinschaft vor: die Vereinbarung und den Beschluss. Soweit die Wohnungseigentümer von den gesetzlichen Bestimmungen abweichende Regelungen durch Vereinbarung treffen können, stellen diese Vereinbarungen zwingendes Recht innerhalb der ...mehr

Zur Eintragung der Öffnungsklausel in das Grundbuch – egal ob als Bestandteil der Gemeinschaftsordnung oder auf Grundlage einer späteren Vereinbarung der Wohnungseigentümer – ist nach herrschender Meinung[1] die Zustimmung Drittberechtigter nicht erforderlich. Begründung: Eine rechtliche Beeinträchtigung ist bei bloßer abstrakter Begründung einer Änderungskompetenz nicht geg...mehr

Den Wohnungseigentümern kommt eine umfassende Regelungskompetenz insbesondere mit Blick auf das Führen von Hunden im Bereich des Gemeinschaftseigentums zu. So kann im Einzelfall durchaus auch ein Beschluss über die Gestattung des leinenlosen Spielens mit einem Hund auf einer gemeinschaftlichen Rasenfläche ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.[1] Dies allerdings auch nur, w...mehr

Mittels Geschäftsordnungsbeschlüssen regeln die Wohnungseigentümer Organisation und Ablauf von Wohnungseigentümerversammlungen, wie etwa eine Begrenzung des Rederechts oder eine Änderung der Tagesordnung. Geschäftsordnungsbeschlüsse werden einfachmehrheitlich gefasst. Da sie ihre Wirkung in aller Regel mit Ablauf der Eigentümerversammlung verlieren, unterliegen sie nicht der...mehr

Rz. 106 [Autor/Zitation] Als Bauten sind Gebäude ua. selbständige Grundstückseinrichtungen auf eigenen oder fremden Grundstücken anzusehen. Rz. 107 [Autor/Zitation] Zu den Gebäuden zählen Geschäfts, Fabrik- und Wohnbauten. Bei einem freiwilligen Ausweis der einzelnen Grundstücks- oder Gebäudearten fallen unter die Geschäfts- und Fabrikbauten alle, die dem Betrieb des Unternehme...mehr

Rn. 675 Stand: EL 181 – ET: 06/2025 Mit dem Eigenheimrentengesetz v 29.07.2008 (BGBl I 2008, 1509) hat der Gesetzgeber in die steuerlich geförderte Zusatzversorgung auch die Möglichkeit der Bildung selbstgenutzten Wohneigentums aufgenommen (sog Wohn-Riester), da er davon ausgeht, dass ein mietfreies Wohnen im Alter für viele Bürger einen der Rentenzahlung vergleichbare Form d...mehr

Im Unterschied zur Prozessstandschaft tritt der Verwalter als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf, wenn er nicht im eigenen, sondern im fremden Namen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Rechte/Ansprüche geltend macht. Die Vertretungsmacht des Verwalters ergibt sich aus § 9b Abs. 1 WEG. Sie umfasst auch das Recht, für die Gemeinschaft der Wohnungseig...mehr

Seit der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft durch den BGH im Jahr 2005, der nachfolgenden Kodifizierung dieser Rechtsprechung in § 10 Abs. 6 WEG a. F. im Rahmen der WEG-Reform 2007 sowie der Erweiterung der Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Zuge des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) nunmehr in §§ 9a, 18 Abs....mehr

Begriff Die Prozessführungsbefugnis ist das Recht, einen Prozess als Partei im eigenen Namen führen zu dürfen. Sie steht in der Regel demjenigen zu, der die Sachbefugnis innehat. Hat derjenige, der den Prozess als Partei führt jedoch die Sachbefugnis nicht inne, so spricht man von einer Prozessstandschaft, soweit er berechtigt ist, den Anspruch eines anderen im eigenen Namen...mehr

Rn. 243 Stand: EL 46 – ET: 06/2025 Grundstücksgleiche Rechte sind Rechte, die privatrechtlich wie Grundstücke behandelt werden (vgl. ADS (2023), § 266, Rn. 104). Beispiele für grundstücksgleiche Rechte sind das Erbbaurecht, das Bergwerksrecht oder andere Abbaurechte, das Wohnungseigentum und die Dauerwohn- und Dauernutzungsrechte (vgl. auch HdR-E, HGB § 266, Rn. 19ff.). Rn. 2...mehr

Rz. 142 Grundsätzlich beträgt der Berichtigungszeitraum fünf Jahre. Er gilt für alle Wirtschaftsgüter und nachträglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten, die nicht vom verlängerten Berichtigungszeitraum (Rz. 143ff.) erfasst werden und bei denen nicht eine kürzere Verwendungsdauer (Rz. 151ff.) zugrunde zu legen ist. Der Berichtigungszeitraum umfasst grundsätzlich volle ...mehr

Überblick Balkonkraftwerke boomen, nicht erst seit den Erleichterungen im Mietrecht – oft zum Ärger von Vermietern, wenn sich Mieter bei der Installation nicht an Vorgaben halten. Mancher Streit landet vor Gericht. Ein Grundsatzurteil gibt es nicht. Unklare Vorgaben hinsichtlich der Installation von Balkonkraftwerken sorgen immer wieder für Streit zwischen Mietern und Vermie...mehr

Wie jede andere Wohnungseigentümergemeinschaft, entsteht auch die Zweiergemeinschaft im Fall der Teilung nach § 8 WEG gemäß § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG mit dem Anlegen der Wohnungsgrundbücher. Nicht erforderlich ist also, dass neben dem teilenden Eigentümer bereits eine andere Person als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen ist. Diese weitere Person wird im Innenverhältnis zum t...mehr

Begriff Eine Zweiergemeinschaft liegt immer dann vor, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus 2 Personen besteht. Hierbei ist es unerheblich, wie viele Sondereigentumseinheiten einer dieser Personen gehört. Unerheblich ist auch, ob es sich bei einer der beiden Personen um eine Personenmehrheit, wie etwa eine Erbengemeinschaft oder eine Bruchteilsgemeinschaft, handel...mehr

Die Wohnungseigentümer sind grundsätzlich nicht gehindert, über eine schon geregelte gemeinschaftliche Angelegenheit erneut zu beschließen.[1] Die Befugnis dazu ergibt sich aus der autonomen Beschlusszuständigkeit der Gemeinschaft. Dabei ist unerheblich, aus welchen Gründen die Gemeinschaft eine erneute Beschlussfassung für angebracht hält.[2] Grundsätzlich nämlich betrifft d...mehr

Hat der eine Wohnungseigentümer eine unzulässige bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum vorgenommen, hat nicht der andere Wohnungseigentümer einen Beseitigungsanspruch, den er alleine geltend machen kann, sondern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Allerdings wird die verwalterlose Zweiergemeinschaft bei der Geltendmachung von Unterlassungs- oder Beseitigungsansp...mehr

Da Dachterrassen lediglich bezüglich des Bodenbelags und der Innenflächen der Brüstungen Sondereigentum sein können, trifft die Erhaltungslast für sämtliche übrigen (konstruktiven) Bereiche die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Allerdings kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer auch eine exklusive Kostenbelastung des Wohnungseigentümers geregelt werden. Praxis-Beis...mehr

Insbesondere in verwalterlosen Zweiergemeinschaften werden Rechtsgeschäfte regelmäßig durch einen der Wohnungseigentümer getätigt. Praxis-Beispiel Heizölkauf Da das Heizöl zuneige geht, bestellt einer der beiden Wohnungseigentümer eine Heizöllieferung. Auch in einer zerstrittenen Zweiergemeinschaft besteht insoweit aber kein Direktanspruch des einen Eigentümers gegen den andere...mehr

Begriff Wohnungseigentümern steht es grundsätzlich frei, einen durch Beschluss geregelten Gegenstand durch erneute Beschlussfassung abzuändern oder zu ergänzen. Freilich ist zu beachten, dass der Zweitbeschluss nicht unzulässig aufgrund des Erstbeschlusses entstandene und schützenswerte Interessen einzelner Wohnungseigentümer beschneidet oder aufhebt. Gesetze, Vorschriften u...mehr

Erstreckt sich das Sondereigentum durch entsprechende Regelung in der Teilungserklärung nach § 3 Abs. 2 WEG auf die Terrassenfläche, obliegt die Erhaltung der Fläche dem Wohnungseigentümer auf seine Kosten. Ist dies nicht der Fall und steht die Terrassenfläche im Gemeinschaftseigentum, trifft die Erhaltungslast die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Da in aller Regel an der...mehr

Handelt es sich bei der Terrasse um Gemeinschaftseigentum bedürfen alle Maßnahmen, die über die Erhaltung der Terrasse hinausgehen eines Gestattungsbeschlusses nach § 20 Abs. 1 WEG. Insoweit ist bedeutungslos, ob an der Fläche ein Sondernutzungsrecht besteht oder nicht. So bedarf insbesondere die Errichtung eines Wintergartens oder die Errichtung oder Erweiterung einer Terra...mehr

Auch bei Zweiergemeinschaften existiert die Möglichkeit eines Eigentumsentziehungsverfahrens nach § 17 Abs. 1 WEG. Auch in einer Zweiergemeinschaft wird das Entziehungsrecht von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend gemacht. Gleiches gilt im Fall der Vollstreckung des Entziehungstitels. Die Vollstreckung erfolgt auch hier durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentüm...mehr