Verwaltungsinstrumente: Beschluss und Vereinbarung / 2.2 Fehlende Vereinbarungskompetenz

Zwar findet eine allgemeine Inhaltskontrolle der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung regelmäßig nicht statt. Zwingende gesetzliche Regelungen können allerdings auch durch Vereinbarung nicht ersetzt bzw. geändert werden. Grenzen setzen hier zunächst die Bestimmungen der §§ 134, 138 und 242 BGB.^[1] Auch spezialgesetzlich sind den Wohnungseigentümern Grenzen ihrer Vereinbarungskompetenz gesetzt.

• So kann keine Haftung des Erstehers in der Zwangsversteigerung für Hausgeldrückstände des Wohnungseigentümers vereinbart werden.^[2]
• Bei der Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten sind stets die Vorschriften der Heizkostenverordnung zu beachten.^[3]
• Das sachenrechtliche Grundverhältnis kann nicht Gegenstand einer Vereinbarung sein.

2.2.1 Kein Eingriff in unentziehbare und unverzichtbare Rechte/Grundprinzipien des WEG

Durch Vereinbarung kann nicht in die unentziehbaren und unverzichtbaren Rechte der Wohnungseigentümer eingegriffen werden. Auch die elementaren Grundprinzipien des WEG unterliegen nicht der Disposition der Wohnungseigentümer. In diesem Zusammenhang ist verbreitet vom "Kernbereich" des Wohnungseigentums die Rede. Die Reichweite dieses "Kernbereichs" ist nicht abschließend festgelegt, sondern wird von der Rechtsprechung im Einzelfall konkretisiert. Er ergibt sich jedenfalls nicht aus dem Gesetz. Die Wohnungseigentümer können also auch durch Vereinbarung nicht in die Gebrauchsmöglichkeit des Sondereigentums eingreifen, elementare Mitverwaltungsrechte beschneiden und die zwingenden Verwaltungskompetenzen abändern.

Gebrauch des Sondereigentums

Zwar kann durch Vereinbarung ein bestimmter Gebrauch des Sondereigentums geregelt werden. Darüber hinaus aber kann dem einzelnen Wohnungseigentümer durch Vereinbarung nicht die Gebrauchs- bzw. Nutzungsmöglichkeit ...