Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Rz. 134 Nach Absatz 3 kann ein Wohnungseigentümer die Gestattung einer baulichen Veränderung verlangen, wenn ihr alle dadurch über das in § 14 Abs. 1 Nr. 2 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigten Wohnungseigentümer einverstanden sind. Wie nach früherem Recht[384] besteht der Anspruch auch dann, wenn die bauliche Veränderung für keinen der anderen Wohnungseigentümer über das be...mehr

Rz. 48 Eine unzulässige Beeinträchtigung kann sich aus einem zweckbestimmungswidrigen Gebrauch des Sonder- oder Gemeinschaftseigentums durch einen Wohnungseigentümer ergeben. Während dieser als solcher "nur" einen Unterlassungsanspruch der GdWE aus Absatz 1 Nr. 1 auslöst, löst er einen Unterlassungsanspruch anderer Wohnungseigentümer nur aus, wenn es dadurch auch zu einer Be...mehr

Rz. 76 Die quotale Beschränkung der Haftung der Wohnungseigentümer nach Absatz 4 Satz 1 gilt seit dem 1.12.2020 nicht mehr für die Haftung der Wohnungseigentümer im Innenverhältnis gegenüber der GdWE. Das entspricht der ursprünglichen Rechtsprechung des BGH. Danach trifft jeden Wohnungseigentümer die Pflicht, der GdWE durch entsprechende Beschlussfassung die finanzielle Grun...mehr

Rz. 19 Sieht die Vereinbarung über die Veräußerungsbeschränkung die "Zustimmung des Verwalters" vor, so war er bis 30.11.2020 in aller Regel nur Treuhänder oder mittelbarer Stellvertreter der Wohnungseigentümer.[106] Heute ist er insoweit als (Geschäftsführungs-)Organ[107] der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anzusehen. Ab 1.12.2020 kann der Aufteiler als Ein-Personen-GdW...mehr

Rz. 149 Nach Absatz 4 Fall 1 dürfen bauliche Veränderungen, die einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, nicht beschlossen und gestattet werden; sie können auch nicht verlangt werden. Hiermit übernimmt der Gesetzgeber die zweite Schranke aus dem früheren § 22 Abs. 2 S. 1 für Modernisierungen. Den dort verwendeten Begriff de...mehr

Rz. 2 Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften des WEG abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist (Abs. 1 S. 2). Die Summe aller Vereinbarungen wird in der Praxis als Gemeinschaftsordnung bezeichnet, die allerdings regelmäßig in die Urkunde über die Teilungserklärung integriert ist. Vereinbarungen sind mehrseitige Vertr...mehr

Rz. 32 § 43 Abs. 1 S. 2 WEG normiert einen besonderen Gerichtsstand am Ort des Grundstückes für (Teil-)Haftungsklagen gegen Wohnungseigentümer bei der Inanspruchnahme nach § 9a Abs. 4 S. 1 WEG. Auf sonstige Haftungsklagen ist die Norm nicht anwendbar. Rz. 33 Zum Begriff des Wohnungseigentümers siehe Rdn 9 ff. Rz. 34 Nimmt ein Gläubiger (zumeist ein Dritter) einen Wohnungseigen...mehr

Rz. 42 Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn der Erwerber wirtschaftlich nicht in der Lage sein wird, seinen Beitrag zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu leisten[157] (§§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 1 und 2 Abs. 1 WEG) und sein Sondereigentum instand zu halten (§ 14 WEG). Dies ist etwa der Fall, wenn das Einkommen des Erwerbers unterhalb oder nur knapp oberhalb ...mehr

Rz. 31 Bei einer Begründung von Wohnungseigentum nach § 8 hat der teilende Eigentümer häufig ein wirtschaftliches Interesse, Sondernutzungsrechte an bestimmten Gemeinschaftsflächen, insbesondere Kellerräumen oder Stellplätzen, gesondert zu verwerten. Er muss sich zu diesem Zweck in der Gemeinschaftsordnung das Recht vorbehalten, nach Entstehung der (werdenden) Wohnungseigent...mehr

Rz. 15 Besteht die Wohnungseigentumsanlage nicht nur aus einem Haus, sondern aus mehreren baulich untergliederten Grundstücks- oder Gebäudebereichen (z.B. Reihenhäuser, Doppelhaushälften, mehrere freistehende Gebäude oder Tiefgarage des einzigen Mehrparteienhauses) enthält die Gemeinschaftsordnung dieser sog. Mehrhausanlagen häufig Sonderregelungen für einzelne Gebäude. Im Z...mehr

Rz. 8 Die nachfolgenden Beispiele aus der Rechtsprechung betreffen Konstellationen, in denen die Eigentümer keine Gebrauchsregelung durch Vereinbarung oder Beschluss nach § 10 Abs. 1 S. 2, § 19 Abs. 1 getroffen haben: Rz. 9 Balkone und Terrassen dienen ihrer natürlichen Zweckbestimmung nach dem erholsamen Aufenthalt im Freien. Mit dieser Zweckbestimmung ist es vereinbar, auf ...mehr

Rz. 13 Der nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch analog § 906 Abs. 2 S. 2 ist auf das Verhältnis von Miteigentümern grundsätzlich auch dann nicht anwendbar, wenn sie eine wohnungseigentumsähnliche Regelung nach § 1010 BGB getroffen haben.[23] Das ist bei Wohnungseigentümern anders. Der BGH hat dies bislang allerdings zu Recht nicht mit einem Rückgriff auf den wohnungseigentum...mehr

Rz. 11 Absatz 1 geht davon aus, dass bauliche Veränderungen im Interesse einzelner Eigentümer von Wohnungseigentum in der Wohnanlage sind. Denkbar ist aber auch, dass eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums mehreren Wohnungseigentümern als "Gemeinschaftsprojekt" gestattet wird. Als Beispiel mag der Fall dienen, dass den Eigentümern der Wohnungen an der Süd...mehr

Rz. 154 Auch im Wohnungseigentum muss eine korrekte Verbrauchserfassung vorgehalten werden. Nach § 4 HeizkostenV gilt die Pflicht zur Verbrauchserfassung. Ferner besteht nach § 6 Abs. 4 HeizkostenV die Pflicht, eine verbrauchsabhängige Erfassung der Heiz- und Warmwasserabrechnung festzulegen. In einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer treffen die Wohnungseigentümer nach § ...mehr

Rz. 16 Hier bedeutet Erstherstellung zunächst einmal nur die Herstellung einer der Teilungserklärung entsprechenden Abgrenzung des gemeinschaftlichen Eigentums von den Sondereigentumsrechten einerseits und der Sondereigentumsrechte untereinander andererseits.[18] Errichtet der Bauträger das Gebäude vor einer Teilung nach § 8 WEG und damit vor der Entstehung der GdWE abweiche...mehr

Rz. 361 Die Vollstreckung von Geldforderungen (Hausgelder usw.) richtet sich nach den §§ 802a–882i ZPO. Rz. 362 Die Vollstreckung in das bewegliche Vermögen erfolgt durch Pfändung (§ 803 ZPO); in körperliche Sachen durch den Gerichtsvollzieher (§§ 808 ff. ZPO), in Forderungen durch das Vollstreckungsgericht (§§ 828 ff. ZPO). Rz. 363 Der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche ...mehr

Rz. 11 Die Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft mit der Anlage aller Wohnungsgrundbücher bedeutet im Verhältnis zum alten Recht, bei dem nach § 10 Abs. 7 Abs. 4 WEG a.F. vor dem Erwerb des Eigentums durch einen zweiten Eigentümer das WEG-Recht noch keine Anwendung fand, (regelmäßig) eine sachgerechte Vorverlagerung des Wohnungseigentumsrechts. Vor dem WEMoG hatte di...mehr

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(1) Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer. (2) Die Bestellung kann auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Fall der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre. Die wiederholte Bestellung ist zulässig; sie bedarf eines erneuten Beschlusses der Wohnungseigentümer, der frühesten...mehr

Rz. 10 Mit der Anlegung des letzten Wohnungsgrundbuchs entsteht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Dies ergibt sich nach Streichung des früheren § 8 Abs. 2 S. 2 WEG seit dem WEMoG nunmehr aus § 9a Abs. 1 S. 2 WEG; dessen zweiter Halbsatz stellt klar, dass die Anlegung auch im Fall einer Teilung nach § 8 WEG maßgeblich ist.[13] Es ist also nach § 9a Abs. 1 S. 2 Hs. 2 WE...mehr

Rz. 40 Ein Grund zur Entziehung wurde bejaht beimehr

Rz. 42 Verletzt nur ein Bruchteilseigentümer einer Eigentumswohnung seine Pflichten gegenüber Miteigentümern oder Wohnungseigentümergemeinschaft, kann das Eigentum nach Rechtsprechung des BGH auch demjenigen Miteigentümer entzogen werden, der sich nichts zuschulden kommen lässt.[81] Die Frage war umstritten. Teilweise wurde vertreten, dass die Entziehung anders nicht durchge...mehr

Rz. 67 Dem Veräußerer können gemäß § 280 BGB Schadensersatzansprüche wegen Pflichtverletzung gegen den Zustimmungsberechtigten zustehen, wenn dieser die Zustimmung ohne wichtigen Grund versagt hat.[215] Der zustimmungsberechtigte Externe, der die Zustimmung versagt hat, haftet nur für den Schaden, der bis zu dem Zeitpunkt eingetreten ist, in dem die Gemeinschaft der Wohnungs...mehr

Gesetzestext (1) Diese Verordnung gilt für die Verteilung der Kosten durch den Gebäudeeigentümer auf die Nutzer der mit Wärme oder Warmwasser versorgten Räu...mehr

Rz. 11 Der Verzicht auf die Beschlussfassung nach § 18 Abs. 3 S. 1 WEG a.F. geht allerdings über die zivilprozessualen Folgen, also den Wegfall der Beschlussfassung als Zulässigkeitsvoraussetzung, deutlich hinaus. Soweit die Gesetzesmaterialien postulieren, dass auch ohne § 18 Abs. 3 S. 1 WEG a.F. "über die Ausübung des Anspruchs ein Mehrheitsbeschluss zu fassen ist,"[12] is...mehr

Rz. 60 Da die Gemeinschaft bei einem durch Eigentümerwechsel veranlassten Nutzerwechsel die Zwischenablesung veranlassen muss, hat sie auch die Kosten für eine Zwischenablesung und Zwischenabrechnung zu tragen. Für das Wohnungseigentumsrecht wird ganz überwiegend angenommen, es handele sich um allgemeine Verwaltungskosten, die nicht nach dem Verteilungsschlüssel der Heizkost...mehr

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Rz. 6 Die Regelung erklärt sowohl das zugrunde liegende Verpflichtungsgeschäft als auch den sachenrechtlichen Vollzug im Rahmen der Erstveräußerung rückwirkend mit Inkrafttreten der Vorschrift am 15.1.1994 für wirksam, soweit ihnen vereinbarungswidrig nicht zugestimmt wurde.[15] Nachfolgende Erwerbsvorgänge bedürfen keiner Heilung, da sie nach der Regelung entweder vom Berec...mehr

Rz. 46 Der natürliche Zweck von Sondereigentum besteht darin, dieses als Raum (umbauter Kubus) nutzen zu können. Ein Raum dient dem Betreten durch Personen (zu näher bestimmten Zwecken) und/oder der Unterbringung von Gegenständen. Eine Vereinbarung darf diese Funktion dem Sondereigentum nicht vollständig nehmen. Eine Vereinbarung, wonach ein Sondereigentum nicht betreten wer...mehr

Rz. 24 Anders als bisher kann Sondereigentum nach § 3 Abs. 2, § 5 Abs. 1 s. 2 auf außerhalb liegende Teile des gemeinschaftlichen Grundstücks erstreckt werden, wenn die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume wirtschaftlich die Hauptsache bleiben. Die einer Erdgeschosswohnung vorgelagerten Terrassenfläche oder Gartenfläche können deshalb nicht nur Gegenstand vo...mehr

Rz. 4 Materiell-rechtlich können sich sämtliche Sondereigentümer darüber einigen, dass das Wohnungseigentum wieder aufgehoben werden soll. Die Aufhebung erfolgt nach § 4 Abs. 2 S. 1 WEG in der Form der Auflassung (§ 925 BGB); vorausgesetzt wird also – wie bereits für die Verpflichtung zu einer solchen Aufhebung – die notarielle Beurkundung (§ 4 Abs. 3 WEG, § 311b Abs. 1 S. 1...mehr

Wohnungsgrundbuchverfügung WGV Vom 1. August 1951 (BAnz 152 09. August 1951) Amtl. Gliederungsnummer: 315–11–9 In der Fassung vom 24.1.1995 (BGBl I 1995, S. 134) Zuletzt geändert durch Artikel 8 des Gesetzes vom 16. Oktober 2020 (BGBl. I S. 2187) § 1 Für die gemäß § 7 Abs. 1, § 8 Abs. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes vom 15. März 1951 (Bundesgesetzbl. I S. 175) für jeden Miteigentu...mehr

Rz. 13 Abs. 3 setzt nach seinem klaren Wortlaut einen Anspruch gegen den teilenden Eigentümer voraus. Die Gesetzesbegründung bekräftigt, dass die Regelung nur beim erstmaligen Erwerb von Wohnungseigentum gilt; Grund hierfür soll sein, dass bei typisierter Betrachtungsweise hier der Zeitraum zwischen Besitz- und Eigentumsübergang besonders lang sein kann.[20] Ob die – ohnehin...mehr

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Rz. 2 Die Begründung von Sondereigentum durch vertragliche Teilungserklärung setzt nach § 3 Abs. 1 voraus, dass das Grundstück im Miteigentum nach Bruchteilen (§ 1008 BGB) mehrerer (also mindestens zweier) Personen steht. Nicht erforderlich ist, dass die Beteiligten bereits im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses Miteigentümer sind. Es genügt, dass sie zugleich mit der Anlegung...mehr

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Rz. 74 Sofern im Rahmen einer Versammlung über die Bestellung, Abberufung oder Wiederwahl des Verwalters entschieden werden soll, ist dies bei der Einberufung anzugeben (§ 23 Abs. 2 WEG; für die Wiederwahl siehe auch Rdn 191). Aus der Einladung zur Versammlung muss sich für die Wohnungseigentümer ergeben, über welche Aspekte im Wesentlichen gesprochen werden soll, um eine Bet...mehr

Rz. 123 Wird ein Wohnungseigentümer als Mitglied der Gemeinschaft für diese entgeltlich tätig, kann die Abrechnung der erbrachten Dienstleistungen in der Weise geregelt werden, dass der von diesem Wohnungseigentümer nach dem allgemeinen Verteilungsmaßstab zu tragende Kostenanteil vorab von den Gesamtkosten abgezogen wird und nur der restliche Betrag von den übrigen Wohnungse...mehr

Rz. 122 Grundsätzlich sind die Wohnungseigentümer für das Aufstellen der Hausordnung verantwortlich. Zulässig sind in diesem Zusammenhang etwa allgemeine Nutzungs- und Reinigungsregelungen und Verpflichtungen, wie etwa Regelungen zur Streupflicht im Winter, zur internen Festlegung der Verpflichtung der Straßenkehrung ausgehend von der jeweiligen Satzung der Gemeinde, zur Tre...mehr

Rz. 168 Ein Beseitigungsanspruch ist an den Maßstab der unzulässigen Rechtsausübung (§§ 226, 242, 275 Abs. 2 BGB) gebunden.[548] Das Verlangen nach Beseitigung einer baulichen Veränderung kann rechtsmissbräuchlich sein, wenn es nur unter unverhältnismäßigen, billigerweise nicht zumutbaren Aufwendungen erfüllt werden könnte. Bei der Prüfung der Zumutbarkeit sind alle Umstände...mehr

Rz. 130 Die Entscheidung der Wohnungseigentümer "über die Durchführung" kann in der Festlegung des Umfangs der baulichen Veränderung und von Ausführungsmodalitäten bestehen. Die Entwurfsbegründung nennt als Beispiele die Verwendung bestimmter Materialien oder die Vorgabe, Kabel unter Putz zu verlegen.[375] Es können aber auch zeitliche oder organisatorische Maßgaben sein, di...mehr

Rz. 46 Zu den privatrechtlichen Lasten gehören Grundschuld- und Hypothekenzinsen oder Renten. Soweit diese einzelne Wohnungseigentumsrechte betreffen, sind sie Sache des einzelnen Wohnungseigentümers und nicht der GdWE. Inwieweit Tilgungsbeträge, die sich auf Gesamtgrundpfandrechte beziehen, zu den Lasten gehören, ist streitig.[170] Eine willkürliche Abweichung von bestehend...mehr

Rz. 421 Die nachfolgende alphabetische Übersicht ist nicht abschließend und stellt lediglich eine auszugsweise Auflistung dar. Dargestellt ist insofern das jeweils maßgebliche Interesse, das – unter Berücksichtigung der Regelungen in § 49 GKG – nicht mit der Höhe des Gebührenstreitwertes gleichzusetzen ist. Rz. 422 Anfechtung von Beschlüssen (Allgemein): Maßgeblich ist der je...mehr

Rz. 1 Die Regelung in § 27 Abs. 1 WEG stellt eine Abweichung vom Grundsatz dar, dass die Wohnungseigentümer über die Maßnahmen, die das Gemeinschaftseigentum und/oder -vermögen (§ 9a Abs. 3 WEG) betreffen, beschließen müssen. Es entfällt insofern das Beschlusserfordernis für solche Angelegenheiten, denen keine besondere Bedeutung zukommt. Dies ist insbesondere bei wiederkehr...mehr

Rz. 60 Eine nach Absatz 2 Nr. 1, Absatz 1 Nr. 1 abwehrfähige Beeinträchtigung kann ebenso wie nach dem früheren § 14 Nr. 1 auch aus einer Verletzung seiner Verpflichtung zur Erhaltung seines Sondereigentums entstehen.[184] Voraussetzung ist auch hier nicht nur die Verletzung der Erhaltungspflicht als solche, sondern die konkrete Beeinträchtigung der anderen Wohnungseigentüme...mehr

Rz. 73 Bei den Kosten sämtlicher Rechtsstreitigkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und somit auch Rechtsverfolgungskosten wie beispielsweise für die notwendige Beauftragung eines Rechtsanwalts handelt es sich um Verwaltungskosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.[232] Eine dem Wortlaut und Regelungszweck des § 16 Abs. 8 a.F. entsprechende Vorschrift existie...mehr

Rz. 54 Absatz 2 gibt dem einzelnen Eigentümer einen schuldrechtlichen Anspruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer auf Abschluss einer Vereinbarung bzw. Zustimmung zu einer Vereinbarung, mit der eine bestehende Vereinbarung im Sinne des Absatzes 2 abgeändert oder eine vom Gesetz abweichende Regelung erstmals getroffen wird. Die (ergänzende) Auslegung der Gemeinschaftsordnun...mehr

Rz. 18 Die GdWE übt als vollrechtsfähiger Verband in erster Linie ihre eigenen Rechte aus und erfüllt ihre eigenen Verpflichtungen. Damit allein könnte sie indessen ihrer Kernaufgabe, das gemeinschaftliche Eigentum zu verwalten (§ 18 Abs. 1), nicht gerecht werden. Diese lässt sich nur erreichen, wenn sie die Wahrnehmung gemeinschaftsbezogener Rechte der Wohnungseigentümer un...mehr

(1) § 5 Absatz 4, § 7 Absatz 2 und § 10 Absatz 3 in der vom 1. Dezember 2020 an geltenden Fassung gelten auch für solche Beschlüsse, die vor diesem Zeitpunkt gefasst oder durch gerichtliche Entscheidung ersetzt wurden. Abweichend davon bestimmt sich die Wirksamkeit eines Beschlusses im Sinne des Satzes 1 gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nach § 10 Absatz ...mehr

Rz. 7 Ordnungsmäßig i.S.v. Absatz 1 sind alle Maßnahmen, die im Interesse aller Wohnungseigentümer – nicht nur Einzelner – auf die den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechende Erhaltung, Verbesserung oder den entsprechenden Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums gerichtet sind. Eine Maßnahme erfolgt im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer, wenn sie ...mehr