Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Pächter S des Teileigentümers B reißt im Oktober 2020 ohne vorherige statische Berechnung eine tragende Wand ein und lässt im Juli 2021 zur Installation einer Lüftungsanlage und Verlegung von Kabeln sowie einer Abwasserleitung die Deckenplatte zwischen den gepachteten Räumen und dem Keller sowie mehrfach – teils in einem Durchmesser von 80-100 cm – die Fassade durchbohren. I...mehr

Der BGH teilt die Sichtweise von AG und LG! S habe durch die bauliche Veränderung, die B nicht gestattet gewesen sei, das gemeinschaftliche Eigentum rechtswidrig i. S. v. § 1004 BGB beeinträchtigt, was K nach § 9a Abs. 2 WEG verfolgen könne. B sei wegen des Treppenhauses jedenfalls prozessual als unmittelbarer Störer anzusehen. Im Übrigen sei er ein mittelbarer Handlungsstör...mehr

Das OLG sieht das anders! Die für den Vollzug erforderliche Erklärung der Wohnungseigentümer nach § 4 Abs. 1 WEG liege vor. Zutreffend verwiesen die Antragsteller darauf, dass das Sondereigentum der Antragstellerin zu 1 wie auch das der Antragsteller zu 2 bis 11 wirksam begründet worden sei, auch wenn das Haus 1 mit den dem Antragsteller zu 1 zugewiesenen Wohneinheiten nicht...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um eine Kleinstanlage, die aufgrund der Struktur der Wohnungseigentümer letztlich unverwaltbar ist. Fraglich ist dort, ob ein Wohnungseigentümer ohne weiteres berechtigt ist, eine Versammlung einzuberufen. Einberufungskompetenz Von Gesetzes wegen gibt es 3 Stellen, die dazu berechtigt sind, eine Versammlung einzuberufen. Primär ist dies eine Auf...mehr

Gegen Wohnungseigentümer B ergeht im schriftlichen Verfahren ein Versäumnisurteil. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K stellt auf der Grundlage dieses Urteils den Antrag, das Wohnungseigentum zu versteigern.mehr

Wird ein in Wohnungseigentum aufgeteiltes Haus einer Mehrhausanlage nicht gebaut, liegt substanzloses Eigentum vor. Dieses kann auf die anderen Wohnungseigentümer übertragen werden.mehr

Problemüberblick Im Fall geht es im Kern um die Frage, ob ein Wohnungseigentümer vom Stimmrecht über die Abberufung des Verwalters ausgeschlossen sein kann, wenn er gesellschaftlich mit dem Verwalter über eine andere Gesellschaft verbunden ist. Stimmrechtsausschluss Ein Wohnungseigentümer ist gem. § 25 Abs. 4 WEG nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme ein...mehr

In der Wohnungseigentumsanlage X gibt es nur 3 Wohnungseigentumsrechte, keine Gemeinschaftsordnung, keinen Verwalter und keine Verwaltungsbeiräte. Wohnungseigentümerin 3 ruft per E-Mail vom 11.5.2022 eine Versammlung auf den 18.5.2022, 17.30 Uhr, ein. Wohnungseigentümer 1 teilt mit, aus Termingründen nicht kommen zu können. Per E-Mail vom 15.5.2022 schlägt er aber einen neue...mehr

Das AG gibt der Anfechtungsklage statt! Es sei weder ein Kostenrahmen genannt noch eine Kostenobergrenze beschlossen worden. Der Kostenaufwand für eine Erhaltung oder eine bauliche Veränderung sei aber ein zentraler Faktor für die Ermessensausübung der Wohnungseigentümer. Die Wohnungseigentümer müssten das Gebot der Wirtschaftlichkeit ebenso beachten wie die Leistungsfähigke...mehr

Mit Erfolg! Die Beschlüsse seien zwar nicht nichtig. Berufe ein hierzu nicht berechtigter Wohnungseigentümer eine Versammlung ein, seien dort gefasste Beschlüsse zwar anfechtbar, aber nicht nichtig. Nur dann, wenn ein unbeteiligter Dritter zu einer Versammlung einlade, gelte etwas anderes (Hinweis auf BGH, Urteil v. 20.11.2020, V ZR 196/19). Die Beschlüsse widersprächen aber...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, wann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Zwangsversteigerung aus der Rangklasse 2 des § 10 ZVG betreiben kann. Voraussetzungen der Zwangsversteigerung Voraussetzungen der Zwangsversteigerung sind grundsätzlich: Ein Titel, eine Vollstreckungsklausel und eine Zustellung. Im Fall ist nicht erkennbar, dass der Titel dem B zuges...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es im Kern um die Frage, wie man substanzlose Miteigentumsanteile beseitigen kann. Substanzloses Miteigentum Die rechtsgeschäftliche Begründung eines substanzlosen – auch isoliert genannten – Miteigentumsanteils ist unzulässig. Denn nach § 3 Abs. 1 WEG, der für den Teilungsvertrag gilt, und § 8 Abs. 1 WEG, der für die Teilungserklärung gilt, ist je...mehr

Die zulässige Klage sei unbegründet! K sei wegen Rechtsmissbrauchs von ihrer rechtlichen Befugnis, den in Rede stehen Beschluss anzufechten, ausgeschlossen. Das führe zu einer Abweisung der Klage als unbegründet. Die Geltendmachung an sich gegebener Antrags-, Beschlussanfechtungs- oder anderer Rechte eines Wohnungseigentümers könne wegen der angestrebten Ziele rechtsmissbräu...mehr

Die Wohnungseigentümer bestellen X zum Mitglied des Verwaltungsbeirats. Ferner wird bestimmt, dass die X-GmbH mit Planungsleistungen für die Erneuerung der Dächer beauftragt werden soll. Gegen diese Beschlüsse wendet sich Wohnungseigentümer K. Er rügt, ein Y, der kein Wohnungseigentümer sei, sei in der Versammlung anwesend gewesen. X sei auch kein Wohnungseigentümer. Wohnung...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es zum einen um einen formalen Beschlussmangel. Hier kann man fragen, wer was im Prozess vortragen muss. Zum anderen geht es um die Frage, ob eine juristische Person als Mitglied des Verwaltungsbeirats in Betracht kommt. Formale Beschlussmängel Nach h. M. ist es am klagenden Wohnungseigentümer, einen formalen Beschlussmangel als ihm günstig darzule...mehr

Problemüberblick Im Fall streiten die Wohnungseigentümer um einen Paravent. Zu fragen ist, ob Wohnungseigentümer K, der sich gestört fühlt, dagegen vorgehen kann. Ferner ist zu fragen, was Wohnungseigentümer B gemacht hat. Störung des Sondereigentums oder einer Fläche, die einem Sondernutzungsrecht unterliegt Ein Wohnungseigentümer kann Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche ...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob man beschließen kann, dass nur einige Wohnungseigentümer die Kosten für die Erhaltung eines wesentlichen, im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteils tragen sollen. Ferner geht es um die Frage, wann das ordnungsmäßig ist. Umlagebeschluss § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG erlaubt es, den Kreis der Kostenschuldner zu verändern, ind...mehr

Ohne Erfolg! Die Beschlüsse litten unter keinem formalen Mangel. Sie seien nicht wegen eines Verstoßes gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit für ungültig zu erklären. Richtig sei allerdings, dass die Versammlung der Wohnungseigentümer nicht öffentlich sei. Sei durch Vereinbarung nichts anderes bestimmt, so seien nur die Wohnungseigentümer und deren bevollmächtigte Vert...mehr

Wohnungseigentümer K zahlt kein Hausgeld. Um die dadurch bedrohte Liquidität der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wieder herzustellen, wird daher im Jahr 2017 beschlossen, der Erhaltungsrücklage 10.000 EUR zu entnehmen und diese als Mittel für die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer umzuwidmen. Als K im Jahr 2018 die offenen 10.000 EUR zahlt, wird die Zahlung b...mehr

Zur Wohnung von Wohnungseigentümer K und der von Wohnungseigentümer B gehören jeweils eine Dachterrasse (es bestehen Sondernutzungsrechte). Die Dachterrassen grenzen aneinander und waren schon immer durch eine Trennwand voneinander abgegrenzt. Aufgrund eines Beschlusses über die "Sanierung" der Dachterrassen vom 26.4.2022 werden die Dachterrassen auf Veranlassung der Gemeins...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Auslegung eines Beschlusses: Ist der Verwalterin oder einem anderen Unternehmen die Entlastung erteilt worden? Auslegung von Beschlüssen Beschlüsse sind wegen der Bindung der Wohnungseigentümer und ihrer Sondernachfolger (§ 10 Abs. 3 WEG), wenn sie sich "über den Tag hinaus" einem Punkt widmen, aus sich heraus auszulegen – objektiv und no...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob ein Wohnungseigentümer gegen einen Beschluss vorgehen kann, der gegen seine Interessen geht, aber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nützt. Anfechtungsklage und Rechtsmissbrauch Die Rechte der Wohnungseigentümer stehen unter dem Vorbehalt von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Das kann dazu führen, dass die auf einen Verfahrensm...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es im Kern über eine prozessuale Frage, nämlich die, wann eine Beschlussersetzungsklage zulässig ist. Hier gilt u. a. das Vorbefassungsgebot. Zulässigkeitsvoraussetzung ist danach, dass sich der Kläger vor der Anrufung des Gerichts um die Beschlussfassung der primär zuständigen Versammlung der Wohnungseigentümer (§§ 19 Abs. 1, 23 Abs. 1 WEG) bemü...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es im Kern um die Frage, ob eine Teilversammlung möglich war. Daneben geht es um die Wirksamkeit einer Vereinbarung. Teilversammlungen Allein die vereinbarte Beschränkung des Stimmrechts auf betroffene Eigentümergruppen rechtfertigt nicht die Abhaltung von Teilversammlungen. Eine Teilversammlung nur der Stimmberechtigten darf nur dann stattfinden, ...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es im Kern um die Frage, ob ein Wohnungseigentümer (oder Teileigentümer) verpflichtet ist, aus den ihm nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG angelasteten Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die mit Umsatzsteuer belastet sind, diese herauszurechnen. Herausrechnung der Umsatzsteuer Der BGH verneint die Frage. Dem ist auch zuzustimmen. Hat die Gemei...mehr

Wohnungseigentümer K1 und K2 (Ehepaar) sind Eigentümer einer Wohnung, zu der 4 Balkone und eine über der Garage belegene Terrasse gehören. Die Balkone und die Terrasse müssen repariert werden. Die Wohnungseigentümer beschließen zu TOP 5, dass das Ehepaar die 4 Außenbalkone "für ca. 8.000 EUR in Eigenleistung sanieren" müssen. Ferner beschließen sie zu TOP 7, dass K1 und K2 "...mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen eine von ihnen als bauliche Veränderung verstandene Maßnahme (Umgestaltung eines Hofes: ein Staketenzaun und bestimmte Pflanzen sollen entfernt, andere Pflanzen gesetzt werden). Die Verwaltung wird ermächtigt und beauftragt, 3 Angebote einzuholen. Die Kosten sollen die Wohnungseigentümer, welche die Maßnahme beschlossen haben, nach dem Verh...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es aus AG-Sicht im Kern um die Frage, wann ein Beschluss ausreichend bestimmt ist. Ferner wird die Frage der Beschlusskompetenz berührt. Bestimmtheit Beschlüsse müssen grundsätzlich bestimmt genug formuliert sein. Ein Beschluss ist in diesem Sinne "bestimmt", wenn er aus sich heraus genau, klar, eindeutig und widerspruchsfrei erkennen lässt, was gi...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob eine Entnahme aus einer Rücklage (hier: Erhaltungsrücklage) eine Ausgabe der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist, die bei der Berechnung der Abrechnungsspitze(n) bzw. der Anpassung der Vorschüsse nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG relevant ist. Berechnung der Abrechnungsspitze(n) bzw. Anpassung der Vorschüsse Der BGH erinnert daran...mehr

Die Anfechtungsklage hat keinen Erfolg! Die Abhaltung von Teilversammlungen habe den Vorgaben der Gemeinschaftsordnung entsprochen. Die Verwaltung habe die anderen Wohnungseigentümer zur Teilversammlung nicht laden müssen. Bestimme eine Vereinbarung, dass in einer Mehrhausanlage nur bestimmte Wohnungseigentümer stimmberechtigt seien, und sei zugleich vereinbart, dass eine Te...mehr

Ohne Erfolg! § 16 Abs. 2 WEG gebe die Kompetenz, für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine vom gesetzlichen Umlageschlüssel oder von einer Umlagevereinbarung abweichende Verteilung zu beschließen. Dies gelte auch dann, wenn dadurch der Kreis der Kostenschuldner verändert werde, indem Wohnungseigentümer von der Kostentrag...mehr

Die Versammlung der Wohnungseigentümer ist nicht öffentlich. Ist durch eine Vereinbarung nichts anderes bestimmt, so sind nur die Wohnungseigentümer und deren bevollmächtigte Vertreter zur Teilnahme befugt.mehr

Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus 8 einzelnen Häusern (Mehrhausanlage). Die Häuser 4 und 6 (das sind die Wohnungen 1 bis 32) sind jeweils mit 2 Aufzugsanlagen versehen, während die übrigen 6 Häuser keine Aufzugsanlage haben. Die Kosten sind nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile umzulegen. Die Wohnungseigentümer beschließen im Jahr 2023...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es jenseits der prozessualen Problematik, die sich mittlerweile so nicht mehr stellen dürfte, um die Frage, wann ein Wohnungseigentümer um einen Beschluss nach § 20 Abs. 1 WEG nachsuchen muss. § 20 Abs. 1 WEG: Abbedingung Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass ein Wohnungseigentümer für eine bauliche Veränderung keiner Gestattung bedarf. Damit...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob ein Grundlagenbeschluss über eine bauliche Veränderung einer ordnungsmäßigen Verwaltung widerspricht, wenn unbekannt ist, welche Kosten entstehen. Bauliche Veränderung Grundsätzlich müssen die Wohnungseigentümer wissen, welche Kosten durch eine Maßnahme entstehen. Dies gilt selbstverständlich für eine Erhaltungsmaßnahme, aber au...mehr

Problemüberblick Im Fall geht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K davon aus, dass der Haupthahn und der Waschmaschinen- und Geschirrspülmaschinenanschluss im Sondereigentum des B stehen. Nach den Bekundungen des Hausmeisters ist der Haupthahn nicht fachgerecht angeschlossen worden. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer könnte vor diesem Hintergrund gegen B klagen. Da ...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer B wird von der im Jahr 2021 gegründeten A. Immobilien GmbH & Co. KG verwaltet. Deren Geschäftsführer ist zugleich Geschäftsführer der R-Immobilien GmbH. Mit Schreiben vom 29.11.2023 lädt die Verwalterin zur Versammlung am 21.12.2023. In der Einladung heißt es zu TOP 8: "Beschlussfassung über die Entlastung der Hausverwaltung R-Immobili...mehr

§ 25 Abs. 4 WEG kann auch bei einer personellen und wirtschaftlichen Verflechtung von Wohnungseigentümer und Vertragspartner der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anwendbar sein.mehr

Legt der zum Vorsteuerabzug berechtigte Wohnungseigentümer der Betriebskostenabrechnung gegenüber seinem Mieter umlagefähige Kosten zugrunde, die in der Jahresabrechnung enthalten sind, muss er diese nicht von der in den Kosten enthaltenen Umsatzsteuer befreien, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht auf die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 13 UStG verzichtet hat.mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage werden nach einer Teilungserklärung für ein noch zu errichtendes Haus für 11 geplante Wohnungen 11 Wohnungsgrundbuchblätter angelegt. Dieses Haus der Mehrhausanlage, es gibt 2, wird später nicht gebaut. Eigentümer der 11 Wohnungseigentumsrechte ist Z. Er (Antragsteller zu 1) und die anderen 10 Wohnungseigentümer (andere Antragsteller) beantra...mehr

Mit Erfolg! Die Wertfestsetzung richte sich nach § 49 GKG. Maßgeblich sei im Fall das Gesamtinteresse, denn der 7,5-fache klägerische Anteil von 134.685/1.000 übersteige dieses. Das Gesamtinteresse sei nicht – wie vom AG angenommen – mit einem geringen Bruchteil des Wertes der Erhaltungsmaßnahmen anzusetzen. Die von K gewünschte und vom AG gewährte Aussetzung der Vollziehung...mehr

Das LG ist der Ansicht, die Y-GmbH sei in Bezug auf TOP 3 vom Stimmrecht ausgeschlossen gewesen! So liege es zwar nicht, wenn über einen Beschlussantrag abgestimmt werde, der die eigene Bestellung eines Wohnungseigentümers zum Verwalter oder seine Abberufung vom Verwalteramt zum Gegenstand habe, weil diese Entscheidungen in Wahrnehmung mitgliedschaftlicher Interessen erfolgt...mehr

Ohne Erfolg! B sei tatsächlich berechtigt gewesen, die ihm in der Jahresabrechnung 2018 in Rechnung gestellten Beträge einschließlich der darin enthaltenen Umsatzsteuer als Betriebskosten auf K umzulegen, soweit sie umlagefähig gewesen seien. Eine wirksame Vereinbarung, wonach K die Umsatzsteuer auf Miete und Nebenkosten übernommen habe, liege vor. B habe auch zur Umsatzbest...mehr

Wohnungseigentümer K, Eigentümer der Wohnung Nr. 2, erhebt eine Beschlussersetzungsklage. Er habe seit 2019 wiederholt vergeblich versucht, eine Beschlussfassung zur Beseitigung von Mängeln des gemeinschaftlichen Eigentums herbeizuführen (eine ca. 2 cm tiefe Bodensenkung im Keller der Wohnung Nr. 2, ein Loch im Mauerwerk unter dem Treppenhaus ohne Tür, ein abgesackter Fliese...mehr

Wohnungseigentümerin K, eine KG, zahlt kein Hausgeld, sodass es zu einem erheblichen Liquiditätsmangel gekommen ist. Es ist nicht absehbar, ob und wann K eine Zahlung wieder aufnehmen kann. Um diese Liquiditätslücke bis zum Jahresende zu schließen, bestimmen die Wohnungseigentümer einen Vorschuss ohne Wirtschaftsplan (= eine Sonderumlage) i. H. v. 100.000 EUR. Diese ist zum ...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, wie der Gebührenstreitwert einer einstweiligen Verfügung anzusetzen ist, mit der ein Beschluss ausgesetzt wird, der eine Auftragserteilung zum Gegenstand hat. Gebührenstreitwert einer einstweiligen Verfügung Der Gebührenstreitwert einer einstweiligen Verfügung ist gem. § 53 GKG nach § 3 ZPO zu bestimmen. Das LG irrt insoweit. Damit...mehr

Wird beschlossen, dass ein Wohnungseigentümer wesentliche Gebäudebestandteile, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, zu "sanieren" habe, ist dieser Beschluss zu unbestimmt.mehr

Wohnungseigentümer K geht in einem Übergangsfall (ein Fall, der noch vor dem 1.12.2020 rechtshängig geworden war) gegen Wohnungseigentümer B auf Beseitigung einer baulichen Veränderung vor. B hatte diese durchgeführt, ohne über die nach § 20 Abs. 1 WEG erforderliche Gestattung zu verfügen (früher: § 22 Abs. 1 WEG). Im Laufe des Berufungsverfahrens erklären die Parteien den R...mehr

Wohnungseigentümer B ist Eigentümer der im Erdgeschoss gelegenen Wohnung Nr. 2. Darunter befindet sich ein im gemeinschaftlichen Eigentum stehender Kellerraum. B wendet sich am 24.10.2023 an die Verwaltung und teilt mit: "Heute habe ich Wasserflecken an der Decke im Keller festgestellt, der sich direkt unter meiner Wohnung befindet. Es tropft noch sichtbar, insbesondere in d...mehr

Beruft ein Wohnungseigentümer eine Eigentümerversammlung ein und werden dort Beschlüsse gefasst, sind diese nicht nichtig, aber anfechtbar.mehr