Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Rz. 116 Bestimmte Irrtümer auf Seiten des Klägers können eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand rechtfertigen. Auch insoweit sind aufgrund des Ausnahmecharakters der Vorschrift aber strenge Anforderungen an die Annahme einer unverschuldeten Säumnis zu stellen.[90] Rz. 117 Die bloße Rechtsunkenntnis über die Fristerfordernisse ist nicht ausreichend. Ein rechtsunkundiger Kl...mehr

Rz. 2 § 46 ist eine verfassungskonforme Heilungsnorm (Reparaturvorschrift[2]) mit echter Rückwirkung.[3] Auslöser war der Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 21.2.1991,[4] der bei einer eingetragenen Veräußerungsbeschränkung gem. § 12 die Zustimmung des Verwalters – heute der Gemeinschaft,[5] handelnd durch den Verwalter – zu einer Erstveräußerung durch den teilenden Eigent...mehr

Rz. 51 Die auf Rückabwicklung gerichteten Rechte (Rücktritt und großer Schadensersatz) kann jeder Wohnungseigentümer als Einzelgläubiger allein durchsetzen und auf Leistung an sich klagen, weil von ihrer Ausübung das gemeinschaftliche Eigentum nicht betroffen wird. Jeder einzelne Erwerber kann die Rechte auf großen Schadensersatz oder Rücktritt selbstständig geltend machen, ...mehr

Rz. 408 Die Streitwertbestimmung richtet sich, sofern der Gebührenstreitwert betroffen ist, für Beschlussklagen (§ 44 Abs. 1 WEG) nach § 49 GKG. Rz. 409 § 49 GKG betrifft – anders als noch bei der Vorgängernorm § 49a GKG a.F.– nur die Streitwertfestsetzung für Beschlussklagen i.S.d. § 44 Abs. 1 WEG und ist für auf alle wohnungseigentumsrechtlichen Streitigkeiten anwendbar. Rz...mehr

Rz. 7 Deshalb entstand die GdWE nach dem bis zum 1.12.2020 geltenden Recht bei einer Aufteilung des Grundstücks in Wohnungseigentum nach § 8 durch den Alleineigentümer erst mit der Eintragung mindestens eines Erwerbers in das Wohnungsgrundbuch. Daraus wiederum ergab sich das Bedürfnis, eine Mitwirkung der Erwerber vor ihrer Eigentragung abzusichern und deshalb in Anlehnung a...mehr

Rz. 57 Inhaber dieses Anspruchs, der aus dem Gemeinschaftsverhältnis folgt, kann nur sein, wer Mitglied der Eigentümergemeinschaft, d.h. Inhaber einer Wohnungseigentumseinheit, ist. Erwerber, die noch nicht im Grundbuch eingetragen, aber bereits durch Auflassungsvormerkung gesichert sind, können den Anspruch allenfalls auf Grund einer Ermächtigung durch den Verkäufer. Die Fr...mehr

Rz. 14 Einen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch analog § 906 Abs. 2 S. 2 BGB hatte der BGH hingegen bislang verneint, wenn das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers infolge eines Mangels am gemeinschaftlichen Eigentum Schaden erleidet.[35] Da der geschädigte Sondereigentümer zugleich Miteigentümer des gemeinschaftlichen Eigentums ist, durch das der Schaden verursacht w...mehr

(1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, dass mit jedem Anteil Sondereigentum verbunden ist. (2) Im Falle des Absatzes 1 gelten § 3 Absatz 1 Satz 2, Absatz 2 und 3, § 4 Absatz 2 Satz 2 sowie die §§ 5 bis 7 entsprechend. (3) Wer einen Anspruch auf Übertragung ...mehr

Rz. 65 Wird der Erwerber trotz fehlender Zustimmung als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen, ist das Grundbuch unrichtig. Da das Grundbuchamt die Notwendigkeit einer Zustimmung und deren Vorliegen gemäß § 20 GBO prüfen muss,[211] kann unter den Voraussetzungen von § 53 Abs. 1 GBO ein Amtswiderspruch eingetragen werden. Der Grundbuchberichtigungsanspruch aus § 894 BGB steht ...mehr

Rz. 24 Anspruchsgegner ist der Wohnungseigentümer, der gegen das gemeinschaftliche Regelwerk verstößt oder das gemeinschaftliche Eigentum beeinträchtigt. Bei der Feststellung dieses Eigentümers ist zu berücksichtigen, dass es auch Beeinträchtigung gibt, die dem Wohnungseigentümer, dem sie zugutekommen, nicht zugerechnet werden können. Beispiele sind ein Alleineigentümer, der...mehr

Rz. 23 Der einzelne Wohnungseigentümer hat aus dem Erwerbsvertrag einen individuellen Anspruch auf mangelfreie Werkleistung auch in Bezug auf das gesamte gemeinschaftliche Eigentum. Inhaber aller in Betracht kommenden Ansprüche wegen Mängeln des gemeinschaftlichen Eigentums sind die einzelnen Ersterwerber. Jeder einzelne Erwerber von Wohnungseigentum ist grundsätzlich berech...mehr

Rz. 4 Die Duldungsansprüche nach Nummer 1 oder Nummer 2 stehen nach dem Einleitungssatz der Vorschrift der GdWE und "anderen" Wohnungseigentümern zu. Anknüpfungspunkte dafür, wem der Duldungsanspruch konkret zusteht, sind die Einwirkung auf das Sondereigentum und auf das gemeinschaftliche Eigentum und eine Maßnahme, deren Durchführung die Einwirkung dient. Es kommt deshalb d...mehr

Rz. 47 Der gesetzliche Inhalt des Sondereigentums, d.h. die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander, bestimmt sich nach §§ 10 ff. und §§ 19 ff. WEG und subsidiär nach §§ 741 ff. und §§ 1009 ff. BGB (§ 10 Abs. 1). Die Wohnungseigentümer können durch Vereinbarung abweichende Bestimmungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist (§ 10 Abs....mehr

Wer Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein, hat gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern zu dulden:mehr

(1) Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. (2) Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben. (3) Vollmachten bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Textform. (4) Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die ...mehr

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Rz. 147 In Zwangsversteigerungsverfahren nach der bis zum 30.6.2007 geltenden Fassung des ZVG blieb die Immobiliarvollstreckung wegen rückständiger Wohngeldbeiträge in das Wohnungseigentum des Schuldners häufig erfolglos, wenn das Wohnungseigentum des Schuldners bis zur Höhe des Verkehrswertes mit Grundpfandrechten belastet war. Da eine Zwangsversteigerung wegen Wohngeldansp...mehr

Rz. 36 Anlagen und Einrichtungen, die den Zugang zu gemeinschaftlichem Eigentum oder mehr als nur einem Wohnungseigentum gewährleisten, sind zwingend gemeinschaftliches Eigentum. Zu ihnen zählen z.B.: Treppen, auch wenn sie nur den Zugang für zwei von vielen Wohnungen bilden;[113] Treppenhäuser[114] mit Wohnungseingangstüren (samt Innenseite);[115] allgemein zugängliche Fahr...mehr

Rz. 38 Einrichtungen und Anlagen, die der Versorgung und Bewirtschaftung von mehr als nur einem Wohnungseigentum dienen, sind zwingend gemeinschaftliches Eigentum. Zu ihnen zählen – soweit nicht im Eigentum der Versorgungsunternehmen stehend[131] – z.B.: zentrale Zähl-, Schalt-, Sicherungs- oder Beschickungseinrichtungen der gemeinschaftlichen Wasser-, Wärme- und Energievers...mehr

Rz. 15 Die Kennzeichnung als Wohnungs- oder Teileigentum enthält zugleich eine allgemeine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter gemäß § 19 Abs. 1 WEG, deren Änderung der Mitwirkung aller Eigentümer darf.[35] Die Umwandlung berührt nicht die Eigentumszuordnung und bedarf daher nicht der Form des § 4 WEG oder der §§ 873, 925 BGB. Weil die Umwandlung die gemäß §§ 5 Abs. 4 ...mehr

Rz. 4 Nach dem Wortlaut des § 46 wird nicht zwischen einer Teilungserklärung gemäß § 8 und einem Teilungsvertrag unter Miteigentümern gemäß § 3 unterschieden. Der Normzweck lässt jedoch eine Heilung nur dann gerechtfertigt erscheinen, wenn die erstmalige Veräußerung eines Wohnungseigentums im Wege der sog. Vorratsteilung gemäß § 8 – vielfach durch einen Bauträger – erfolgt i...mehr

Rz. 3 Nach § 3 Abs. 1 muss die vertragliche Teilungserklärung "jedem" Miteigentümer Sondereigentum einräumen (d.h. jeder Miteigentumsanteil muss mit Sondereigentum verbunden werden); rechtsgeschäftlich kann Wohnungseigentum nicht neben sondereigentumslosen (sog. isolierten) Miteigentumsanteilen begründet werden.[4] Die Einräumung von Sondereigentum scheitert daher, wenn der ...mehr

Rz. 45 Gebäudebestandteile, die kraft Gesetzes Sondereigentum sind, können bei der Begründung von Wohnungseigentum durch Einigung und Eintragung im Grundbuch nach § 4 Abs. 1, 2 S. 1 zu gemeinschaftlichem Eigentum erklärt werden. Eine nachträgliche Zuordnung zum gemeinschaftlichen Eigentum ist Umwandlung von Sondereigentum in gemeinschaftliches Eigentum. Sie erfolgt durch Auf...mehr

Rz. 37 Das Grundbuchamt hat zu prüfen, ob für den Antrag auf Eintragung der Begründung von Wohnungseigentum die formellen Voraussetzungen für den Grundbuchvollzug vorliegen. Dazu gehört zunächst der Antrag eines Berechtigten gemäß § 13 Abs. 1 GBO (vgl. Rdn 14). Weiterhin muss die Eintragung von den, von der Rechtsänderung Betroffenen gemäß § 19 GBO in der Form des § 29 GBO b...mehr

Rz. 14 Eine bauliche Veränderung liegt nach Absatz 12 S. 1 Nr. 1 im vermuteten Allgemeininteresse aller Wohnungseigentümer, wenn sie mit einer doppelt qualifizierten Mehrheit von zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde. Erforderlich ist zunächst die qualifizierte Kopfmehrheit (§ 25 Abs. 2) von zwei Drittel...mehr

Rz. 50 Die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt als Teil der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 18 Abs. 1 der GdWE. Die dafür notwendigen Maßnahmen sind nach Absatz 2 von den Wohnungseigentümern zu beschließen und von dem Verwalter als dem ausführenden Organ der GdWE (§ 9b Abs. 1 S. 1) ausgeführt. Die in § 27 bezeichneten Maßnahme...mehr

Rz. 1 Die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage bilden eine Rechtsgemeinschaft. Der früher übliche, noch nicht gesetzlich definierte Begriff "Gemeinschaft der Wohnungseigentümer" beschreibt einerseits das Schuldrechtsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und andererseits den von den Wohnungseigentümern zu unterscheidenden, teilrechtsfähigen Verband. Bis zur Entscheid...mehr

Rz. 65 Aus § 28 folgt die Verpflichtung der Wohnungseigentümer für einen ausgeglichenen Etat zu sorgen.[163] Entsteht durch Zahlungsausfälle eine größere Deckungslücke, muss der Verwalter dafür sorgen, dass eine Änderung des laufenden Wirtschaftsplans beschlossen und auf diese Weise die Pflicht zur Zahlung weiterer Beträge gemäß § 28 Abs. 1 begründet wird, um die Deckungslüc...mehr

Rz. 1 Während der Verwalter gemäß § 20 Abs. 2 WEG ein notwendiges Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist, steht es den Wohnungseigentümern frei, ob sie gemäß den §§ 20 Abs. 1, 29 Abs. 1 S. 1 WEG durch Mehrheitsbeschluss einen Verwaltungsbeirat bestellen. Der Verwaltungsbeirat ist Verwaltungsorgan.[1] § 29 WEG ist durch Vereinbarung insgesamt abänderbar. Wenn die G...mehr

Rz. 3 Die rechtsfähige GdWE ist gemäß Absatz 2 Trägerin des Gemeinschaftsvermögens. Sie kann gemäß Absatz 1 Satz 1 gegenüber Dritten und den Wohnungseigentümern Rechte erwerben und Pflichten eingehen. Die Rechtsfähigkeit der GdWE hängt nicht (mehr) davon ab, ob sie sich im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums bewegt. Daraus folgt nicht, dass die regelmäßig von de...mehr

Rz. 137 Nach Absatz 3 besteht ein Gestattungsanspruch für bauliche Veränderungen, wenn ihr die Wohnungseigentümer zustimmen, die durch sie über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus einen Nachteil erleiden. Das Einverständnis der nicht in diesem Maß betroffenen Wohnungseigentümer ist zwar für die Annahme eines Gestattungsanspruchs nicht erforderlic...mehr

Rz. 216 In der Rechtsprechung ist angenommen worden, dass es ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, kurzfristige Kredite aufzunehmen, die auf die Fälle vorübergehender, dringend notwendiger und nicht anders ausgleichbarer Überziehung des Gemeinschaftskontos beschränkt sind, wenn der Kreditbetrag die Summe der Hausgeldzahlungen aller Wohnungseigentümer für drei Monate nicht ü...mehr

Rz. 24 Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist ausschließlich Anspruchsberechtigte und Anspruchsinhaberin der aufgrund der Kostenschulden verteilten Kostenlast. Die Kostentragungspflicht nach Maßgabe des Verteilungsmaßstabes entsteht jedoch erst, wenn über die anfallenden Einzelabrechnungen und zu den Vorschüssen basierend auf dem Wirtschaftsplan gem. §§ 28 Abs. 1 S. 1 B...mehr

Rz. 41 Bei der Frage, ob eine Maßnahme zu einer nicht unerheblichen Verpflichtung führt, ist vorrangig auf finanzielle Aspekte abzustellen.[31] Daneben wird auch diskutiert, ob weitere Kriterien, heranzuziehen sind (hierzu siehe Rdn 46). Rz. 42 Nach der gesetzgeberischen Vorstellung soll sich die Frage nach der nicht unerheblichen Verpflichtung vor allem daran bemessen, wie h...mehr

Rz. 99 Zuständig für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und damit auch für dessen Erhaltung ist nach § 18 Abs. 1 die GdWE. Der einzelne Wohnungseigentümer kann von dieser nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 die ordnungsmäßige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und in diesem Rahmen auch eine bestimmte Verwaltungsmaßnahme verlangen, wenn es nur diese Maßnahme ordnungs...mehr

Rz. 41 In der Hausordnung sind Gebrauchs- und Verwaltungsregelungen zusammengefasst, die den Schutz des Gebäudes, die Aufrechterhaltung von Sicherheit und Ordnung und die Erhaltung des Hausfriedens sichern sollen.[163] In der Regel wird die Hausordnung durch Mehrheitsbeschluss festgelegt (Absatz 1). Im Beschlusswege kann aber nicht alles geregelt werden, was die Beteiligten ...mehr

Rz. 22 Nach Absatz 2 übt die GdWE zunächst die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte der Wohnungseigentümer aus. Die Regelung knüpft an § 1011 BGB an und bezieht sich auf alle Rechte der Wohnungseigentümer, die aus dem Miteigentum am gemeinschaftlichen Eigentum fließen. Die Ausübungsbefugnis der GdWE setzt anders als bisher keinen Beschluss der Wohnungse...mehr

Rz. 150 Zwangsläufig mit Modernisierungen verbundene Umstände reichen nach dem Willen des Gesetzgebers für sich allein nicht aus, sondern es müssen darüber hinausgehende Nachteile entstehen, die bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit den erstrebten Vorteilen einem verständigen Wohnungseigentümer nicht zugemutet werden können.[499] Keine unbillige Beeinträchtigung begr...mehr

Rz. 23 Ein Beschluss, der die Grenze der Ordnungsmäßigkeit überschreitet, ist anfechtbar, nicht aber nichtig. Nichtigkeit liegt vor, wenn der Beschluss gegen eine Vereinbarung nach § 10 Abs. 1 verstößt oder diese abändert.[90] Ein solcher Fall ist etwa gegeben, wenn einem oder allen Wohnungseigentümer(n) eine erlaubte Nutzung des Sondereigentums dauerhaft verboten [91] oder u...mehr

Rz. 6 Der Inhalt von Vereinbarungen i.S.d. Absatz 1 S. 2 und Absatz 3 betrifft das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften des WEG oder des BGB. Vereinbarungen regeln auf abstrakt-genereller Ebene das Gemeinschaftsgrundverhältnis der Wohnungseigentümer im Sinne einer Satzung.[18] Die Gemeinschaftsordnung ist bei der Verwa...mehr

Rz. 37 Für die Geltendmachung und Durchsetzung der einheitlich durchzusetzenden (§ 9a Abs. 2 Fall 2) Rechte auf Minderung und auf kleinen Schadensersatz wegen Mängeln bei der Herstellung der zu errichtenden Wohnung aus einem Bauträgervertrag besteht – anders als bei korrespondierenden Ansprüchen aus dem Kaufvertrag über eine gebrauchte Wohnung[93] – eine ausschließliche Ausü...mehr

Rz. 39 Der frühere § 10 Abs. 6 und 7 enthielt keine Regelung darüber, von wem und nach welchen Regeln das Gemeinschaftsvermögen verwaltet werden soll. Diese Lücke schließt jetzt Absatz 3. Er verweist – inhaltlich sachgerecht, aber auch nicht überraschend – auf die Vorschriften in § 18, § 19 Abs. 1 und § 27. Mit dem Verweis auf § 18 Abs. 1 legt er fest, dass das Gemeinschafts...mehr

Rz. 103 Aufzug Ist nichts geregelt, sind die Kosten für die Erhaltungsmaßnahmen hinsichtlich eines Aufzugs durch die Miteigentümer zu tragen.[336] Steht die Regelung in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung hinsichtlich der Kosten des Aufzugs im unmittelbaren Zusammenhang mit den Betriebskosten, sind unter diesen Aufzugskosten die allgemeinen Betriebskosten zu verstehen....mehr

Rz. 320 Über eine Annahme des Angebotes beschließen die Wohnungseigentümer. Zur Anfechtbarkeit des Beschlusses über den Verwaltervertrag siehe Rdn 114 ff. Rz. 321 Der Beschluss der Wohnungseigentümer stellt dabei grundsätzlich nur den inneren Akt der Willensbildung dar. Rz. 322 Wer die Annahme des Angebotes nach außen erklärt und ob eine solche Erklärung erforderlich ist, häng...mehr

Rz. 127 Über die Durchführung einer privilegierten baulichen Veränderung ist nach Absatz 2 S. 2 im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschließen. Im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung haben die Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 2, § 19 Abs. 1 ein am Ziel der Maßnahme auszurichtendes Gestaltungsermessen. Das bedeutet, dass der anspruchsberechtigte Wohnungseigentümer nach Ma...mehr

(1) Hat ein Wohnungseigentümer sich einer so schweren Verletzung der ihm gegenüber anderen Wohnungseigentümern oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann, so kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von ihm die Veräußerung seines Wohnungs...mehr

(1) Die Versammlung der Wohnungseigentümer wird von dem Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen. (2) Die Versammlung der Wohnungseigentümer muß von dem Verwalter in den durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmten Fällen, im übrigen dann einberufen werden, wenn dies in Textform unter Angabe des Zwecks und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigen...mehr

Rz. 57 Für die Verbindlichkeiten der Gemeinschaft aus Rechtsverhältnissen mit Dritten haftet das Verwaltungsvermögen. Aufgrund der seit dem 1.7.2007 geltenden Bestimmung des heutigen Absatzes 4 haftet daneben jeder Wohnungseigentümer für die Verbindlichkeiten der Gemeinschaft nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils gemäß § 16 Abs. 1 S. 2. Die Haftung ist nicht subsidi...mehr

(1) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen, vor Gericht klagen und verklagt werden. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher; dies gilt auch im Fall des § 8. Sie führt die Bezeichnung "Gemeinschaft der Wohnungseigentümer" oder "Wohnungseigentümergemeinschaft" gefolgt von der bestim...mehr

Rz. 397 Ein Verwaltervertrag, der gegen gesetzliche Verbote i.S.d. § 134 BGB (z.B. § 1 PreisklauselG), § 138 BGB oder gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstößt, ist nichtig. Rz. 398 Auch ein Vertrag, der die Bestellung eines nicht bestellungsfähigen Verwalters vorsieht, ist insgesamt unwirksam (hierzu vgl. Rdn 19 ff.). Rz. 399 Sind nur einzelne Abreden oder...mehr