Anhang zu § 28 Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigent ... / a) Änderung des ZVG zum 1.7.2007, praktische Auswirkungen

Rz. 147

In Zwangsversteigerungsverfahren nach der bis zum 30.6.2007 geltenden Fassung des ZVG blieb die Immobiliarvollstreckung wegen rückständiger Wohngeldbeiträge in das Wohnungseigentum des Schuldners häufig erfolglos, wenn das Wohnungseigentum des Schuldners bis zur Höhe des Verkehrswertes mit Grundpfandrechten belastet war. Da eine Zwangsversteigerung wegen Wohngeldansprüchen bestenfalls aus den Rangklassen 4 und 5 (§ 10 Abs. 1 ZVG) betrieben werden konnte, fielen vorrangige Grundpfandrechte (insbesondere die der finanzierenden Banken) in das geringste Gebot (§ 44 ZVG) mit der Folge, dass etwaige Erwerbsinteressenten mindestens ein Gebot abgeben mussten, das die Verfahrenskosten und den Nominalwert der vorrangigen (bestehen bleibenden) Grundpfandrechte abdeckte. Dazu waren potentielle Ersteher nur selten bereit, wenn die vorrangigen Grundpfandrechte dem Verkehrswert des Wohnungseigentums nahe kamen oder diesen sogar überstiegen. Betrieb ein vorrangiger Gläubiger (z.B. die finanzierende Bank als Inhaberin der erstrangigen Grundschuld) die Zwangsversteigerung, wurden Wohngeldansprüche der GdWE nur berücksichtigt, wenn die GdWE dem Zwangsversteigerungsverfahren beigetreten oder zugunsten der GdWE eine Zwangshypothek im Grundbuch eingetragen war. Das Betreiben der Zwangsversteigerung durch einen vorrangigen Grundbuchgläubiger hatte dann lediglich den positiven Effekt, dass der zahlungsunfähige Wohngeldschuldner aus der GdWE herausgedrängt wurde. Waren die vorrangigen Grundpfandgläubiger – wie so häufig – zur Einleitung des Zwangsversteigerungsverfahrens nicht bereit, blieb den Wohnungseigentümergemeinschaften nur die Einrichtung einer Versorgungssperre, um die Verursachung weiterer Kosten durch den Schuldner zu verhindern (siehe § 28 WEG Rdn 310).

Rz. 148

Mit dem Gesetz...