Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Zum Grundvermögen gehören, soweit es sich nicht um land- und forstwirtschaftliches Vermögen nach den §§ 232 bis 242 BewG handelt:[1] der Grund und Boden, die Gebäude, die sonstigen Bestandteile und das Zubehör, das Erbbaurecht, das Wohnungseigentum und das Teileigentum, das Wohnungserbbaurecht und das Teilerbbaurecht[2]. Bei der Bewertung des Grundvermögens sieht das BewG zunächs...mehr

Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, wenn ihm hierdurch kein Nachteil erwächst, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht. Geht die Einwirkun...mehr

4.1.1 Qualifiziert beschlossene Maßnahmen Wird eine Maßnahme der baulichen Veränderung mit einer Mehrheit von mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen beschlossen, die dabei (mehr als) die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren, werden die Kosten nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG dann unter allen Wohnungseigentümern verteilt, wenn sie nicht unverhältnismäßig sind. 4.1.1.1 D...mehr

Zum Adressatenkreis des § 15 WEG gehört jeder Drittnutzer, der nicht Wohnungseigentümer ist. Zwar hat die Norm in erster Linie den Mieter von Wohnungseigentum im Fokus, umfasst sind aber auch sonstige Nutzer wie dinglich Wohnungsberechtigte, Nießbraucher und alle anderen Personen, denen der Gebrauch überlassen wurde. § 15 WEG verpflichtet den Drittnutzer insoweit unmittelbar und...mehr

Konkret verleiht § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG den Wohnungseigentümern einen Individualanspruch auf Gestattung von baulichen Veränderungen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, dem Einbruchsschutz, dem Anschluss an das Glasfasernetz und der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte dienen. Klimaanlage fällt nicht unter den Maßnahme...mehr

Zunächst ist zu beachten, dass jede Maßnahme der baulichen Veränderung eines Beschlusses der Wohnungseigentümer bedarf. Es kommt nicht darauf an, ob die Maßnahme für alle oder einzelne Wohnungseigentümer beeinträchtigend ist.[1] Grundsätzlich könnte daher auch die Beseitigung einer ohne Beschluss legitimierten baulichen Veränderung verlangt werden, die für keinen der übrigen ...mehr

Bei Wohnungseigentümern, die mangels Kostentragungsverpflichtung auch nicht nutzen durften, kann das Bedürfnis entstehen, die neu geschaffene Einrichtung nutzen zu wollen. Wie ist also mit Nachzüglern umzugehen, die keine Kosten tragen mussten, aber auch nicht nutzen durften und nunmehr aber nutzen wollen? Die Antwort gibt § 21 Abs. 4: "Ein Wohnungseigentümer, der nicht bere...mehr

Werden bauliche Veränderungen ohne entsprechenden Gestattungsbeschluss vorgenommen, richtet sich der Anspruch auf Beseitigung der baulichen Veränderung gegen denjenigen Wohnungseigentümer, der die bauliche Veränderung durchgeführt hat. Dies gilt auch dann wenn er der Eigentümergemeinschaft gar nicht mehr angehört. Sein Sondernachfolger kann nur ausnahmsweise in Anspruch geno...mehr

Insbesondere beim Thema "Lademöglichkeiten" können sich Probleme mit Nachzüglern ergeben, da sich immer mehr Wohnungseigentümer, wenn nicht ein Elektro-Kfz, so doch zumindest ein Pedelec anschaffen werden. Kapazitätsprobleme entstehen nicht Existiert bereits eine Lademöglichkeit, sodass eine bauliche Veränderung zur Schaffung einer solchen nicht erforderlich ist, hat zunächst ...mehr

Auch wenn der Beschluss nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG die doppelt qualifizierte Mehrheit erreicht, erfolgt eine Kostenverteilung unter allen Wohnungseigentümern nur dann, wenn die Kosten der Maßnahme nicht unverhältnismäßig sind. Praxis-Beispiel Die Schwimmhalle Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus 10 Wohnungseigentümern. 8 von ihnen beschließen den Umbau mehrere...mehr

Im Übrigen gilt der Grundsatz, dass diejenigen Wohnungseigentümer die Kosten baulicher Veränderungen tragen müssen, die sie beschlossen haben. Praxis-Beispiel Die Schwimmhalle Beschließen die Wohnungseigentümer mehrheitlich den Umbau mehrerer im Gemeinschaftseigentum stehender ungenutzter Räume im Souterrain in eine Schwimmhalle, ist dies auf Grundlage von § 20 Abs. 1 WEG zulä...mehr

Grundsätzlich stellt sich das Problem, dass im Vorfeld der Beschlussfassung nicht vorauszusehen ist, wie viele Wohnungseigentümer für eine Maßnahme der baulichen Veränderung stimmen werden. Dies steht erst dann fest, wenn der Versammlungsleiter das Beschlussergebnis verkündet hat. Hier stellt sich dann das weitere Problem, dass Wohnungseigentümer etwa unter der Voraussetzung...mehr

Egal, ob die Wohnungseigentümer eine gemeinschaftliche Vornahmemaßnahme durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beschließen oder einem Wohnungseigentümer eine Maßnahme der baulichen Veränderung gestatten, kann die Mehrheitsentscheidung ein faktisches Sondernutzungsrecht begründen. Praxis-Beispiel Baumaßnahmen auf gemeinschaftlichen Außenflächen Die Wohnungseigentümer bes...mehr

Mit Blick auf die Beseitigung ungenehmigter baulicher Veränderungen gilt zunächst der Grundsatz, dass entsprechende Ansprüche von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ausgeübt werden. Das Gemeinschaftseigentum steht zwar nicht im Eigentum der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, sondern im Eigentum aller Wohnungseigentümer als Bruchteilsgemeinschaft. Allerdings folgt der ...mehr

Diejenigen Wohnungseigentümer, die einer gemeinschaftlich durchgeführten Maßnahme nicht zugestimmt oder sich enthalten haben, waren in die ursprüngliche Kostenverteilung nicht mit einzubeziehen. Diesen Wohnungseigentümern verleiht allerdings § 21 Abs. 4 WEG einen Anspruch darauf, dass ihnen Nutzungen gestattet werden, wenn dies billigem Ermessen entspricht und diese Wohnungs...mehr

Beseitigungsansprüche verjähren gemäß §§ 195, 199 Abs. 1 BGB regelmäßig innerhalb von 3 Jahren.[1] In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass in die Verjährungsfrist nicht die Zeit einzuberechnen ist, während der die bauliche Veränderung durch einen später für ungültig erklärten Beschluss der Wohnungseigentümer genehmigt war.[2] Praxis-Beispiel Hemmung der Verjährung Ein Woh...mehr

Ist mit der baulichen Veränderung kein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil für die Wohnungseigentümer verbunden und besteht auch nicht die konkrete Gefahr eines derartigen Nachteils, hat der bauwillige Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Gestattung der Maßnahme durch Beschluss nach § 20 Abs. 3 WEG Auch wenn mit der begehrt...mehr

Grundsätzlich kommt auch die Finanzierung einer Baumaßnahme durch Darlehensaufnahme infrage. Gerade bei Maßnahmen der energetischen Modernisierung oder solchen, deren Kosten sich in einem angemessenen Zeitraum amortisieren und somit eine Kostentragungsverpflichtung unter allen Wohnungseigentümern die Folge ist, steht jedenfalls eine Finanzierung durch Darlehensaufnahme im Ra...mehr

Ein Verstoß gegen das Verbot der unbilligen Benachteiligung setzt zunächst voraus, dass einem Wohnungseigentümer Nachteile zugemutet werden, die bei wertender Betrachtung nicht durch die mit der baulichen Veränderung verfolgten Vorteile ausgeglichen werden.[1] Darüber hinaus ist erforderlich, dass die bauliche Veränderung zu einer treuwidrigen Ungleichbehandlung der Wohnungs...mehr

Stimmen nicht alle Wohnungseigentümer der Baumaßnahme zu und müssen auch nicht alle Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 2 WEG die Kosten der Maßnahme tragen, hat der Verwalter die Kosten der Baumaßnahme selbst und die Folgekosten lediglich unter den zustimmenden Wohnungseigentümern zu verteilen. Praxis-Beispiel Der Treppenlift – Teil 1 In der aus 15 Wohnungseigentümern bestehend...mehr

Alte Rechtslage Das WEG alter Fassung enthielt keine Regelungen zu Maßnahmen der Barrierefreiheit. Vielmehr waren die Interessen des behinderten Wohnungseigentümers gegenüber denjenigen der übrigen Wohnungseigentümer abzuwägen. Bei dieser Interessenabwägung war neben dem Grundrecht auf Eigentum aus Art. 14 Abs. 1 GG, auf das sich sowohl der behinderte Wohnungseigentümer als a...mehr

Eine Beeinträchtigung ist nach dem Wortlaut von § 20 Abs. 3 WEG rechtlich nicht relevant, wenn sie nicht über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht oder die über dieses Maß hinaus beeinträchtigten Wohnungseigentümer mit der begehrten Baumaßnahme einverstanden sind. Maßstab für die Beurteilung, ob eine bauliche Veränderung beeinträchtigend ist, i...mehr

Birgt die beabsichtigte Baumaßnahme eine Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer, die über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht und lehnen die Wohnungseigentümer daher mehrheitlich den entsprechenden Beschlussantrag des Wohnungseigentümers ab, wird auch eine Beschlussersetzungsklage nicht zum Ziel führen. Praxis-Beispiel Die Markise Eine...mehr

Da auch die Kosten baulicher Maßnahmen gem. § 21 Abs. 2 und Abs. 3 WEG nach dem in § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG gesetzlich geregelten Maßstab der Miteigentumsanteile oder nach einem abweichend hiervon vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel umgelegt werden, ermöglicht § 21 Abs. 5 Satz 1 WEG eine Abänderung dieser Kostenverteilungsschlüssel nach einem anderen Maßstab. Wenn von dem g...mehr

Verstoßen Beschlüsse über bauliche Maßnahmen gegen § 20 Abs. 4 WEG, sind sie anfechtbar. Allerdings sind Beschlüsse über bauliche Maßnahmen nicht etwa nur aus Gründen des § 20 Abs. 4 WEG anfechtbar, sondern ganz allgemein auch dann, wenn sie den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen.[1] Sie können, wie sonstige Beschlüsse auch, nichtig sein – und zwar unabhäng...mehr

Bereits nach alter Rechtslage bejahte die Rechtsprechung die Möglichkeit, den Eingangsbereich einer Wohnungseigentumsanlage mit einer Videokamera zu überwachen, wenn ein berechtigtes Überwachungsinteresse der Gemeinschaft besteht. Dies ist dann der Fall, wenn es in der Vergangenheit zu Straftaten gekommen ist und die Gemeinschaft nunmehr Straftaten gegen das Gemeinschaftseig...mehr

§ 15 Nr. 2 WEG betrifft die Pflicht, bauliche Maßnahmen zu dulden, die über Erhaltungsmaßnahmen hinausgehen. Der Sache nach geht es also um bauliche Veränderungen und Modernisierungsmaßnahmen im mietrechtlichen Sinne. Das reformierte WEG kennt die Unterscheidung zwischen baulichen Veränderungen und Modernisierungsmaßnahmen nicht mehr. Vielmehr werden beide Maßnahmearten als ...mehr

Hat nur ein Teil der Wohnungseigentümer einen Nachteil durch die bauliche Maßnahme und haben diese Eigentümer ihr Einverständnis mit der Durchführung der Baumaßnahme erklärt, besteht ein Anspruch auf Gestattung der begehrten Maßnahme. Durch den Wegfall eines bestimmten Beschlussfähigkeitsquorums der Wohnungseigentümerversammlung in § 25 WEG könnte durchaus der Fall eintreten...mehr

Sämtliche Maßnahmen der baulichen Veränderung bedürfen einer Beschlussfassung. Unerheblich ist insbesondere, ob die bauliche Veränderung mit Beeinträchtigungen einzelner Wohnungseigentümer verbunden ist. Es ist Sache des Wohnungseigentümers, der eine nicht in der Gemeinschaftsordnung gestattete bauliche Veränderung beabsichtigt, einen Gestattungsbeschluss gegebenenfalls im W...mehr

Umstritten ist, ob Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung als bauliche Veränderungen zu qualifizieren sind oder noch den Erhaltungsmaßnahmen zugeordnet werden können. Jedenfalls sind etwa Maßnahmen zur Verbesserung der Wärmeisolierung, insbesondere durch eine fachgerecht ausgeführte Dampfbremse auf der gesamten Dachebene sowie die Ersetzung des vorhandenen Dämmmaterials au...mehr

Bei der Erhaltungsrücklage handelt es sich um zweckgebundenes Sondervermögen der Eigentümergemeinschaft. Die Erhaltungsrücklage dient allein der Finanzierung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen. Maßnahmen der baulichen Veränderung stellen keine Erhaltungsmaßnahmen dar. Dies gilt nach herrschender Meinung auch für Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung.[1] Inso...mehr

Voraussetzung ist zunächst, dass mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen für die Maßnahme stimmen und dabei (mehr als) die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren. In der Literatur ist umstritten, ob mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile erforderlich ist oder "mehr als" die Hälfte der Miteigentumsanteile.[1] Obergerichtliche Rechtsprechung ist zu dieser Thematik so...mehr

Gemäß § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG haben alle Wohnungseigentümer dann die Kosten einer baulichen Veränderung zu tragen, wenn sich deren Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Die Kostentragungspflicht besteht für alle Kosten, die auf der baulichen Veränderung beruhen, also Baukosten und Folgekosten des Gebrauchs und der Erhaltung. Eine Kostenamortisation...mehr

Das am 17.10.2024 in Kraft getretene "Gesetz zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen, zur Erleichterung des Einsatzes von Steckersolargeräten und zur Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für Erneuerbare-Energien-Anlagen"[1] sieht auch die Installation von Steckersolargeräten, sog. Balkonkraftwerken, als privilegierte bauliche Veränderung...mehr

§§ 19 Abs. 1, 28 Abs. 1 Satz 1 WEG verleihen den Wohnungseigentümern die Kompetenz, neben der Erhaltungsrücklage weitere Rücklagen zu bilden. Die Bildung einer weiteren Rücklage kann sich daher auch zur Finanzierung gemeinschaftlicher Maßnahmen der baulichen Veränderung anbieten, die mit einer Kostenverteilung gemäß § 21 Abs. 2 WEG unter sämtlichen Wohnungseigentümern verbun...mehr

Klagt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Beseitigung einer baulichen Veränderung, bemisst sich der Streitwert nach dem Wertverlust des Sondereigentums aller Teil- und Wohnungseigentümer mit Ausnahme des beklagten Wohnungseigentümers.[1] Dieser Wert stellt auch die Rechtsmittelbeschwer dar, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erstinstanzlich unterlegen ist. D...mehr

Die Systematik des Rechts der baulichen Veränderungen ist geprägt von gemeinschaftlichen Vornahmemaßnahmen einerseits und Gestattungsmaßnahmen andererseits.mehr

Zunächst können die Wohnungseigentümer sämtliche Maßnahmen der baulichen Veränderung als Gemeinschafts- bzw. Vornahmemaßnahme durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beschließen. Sie können also insbesondere auch die privilegierten Gestattungsmaßnahmen des § 20 Abs. 2 WEG als Gemeinschaftsmaßnahme beschließen. Zu beachten ist allerdings stets, dass lediglich diejenigen ...mehr

Um einen Anspruch nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG geltend machen zu können, muss der jeweilige Wohnungseigentümer ein Recht zum Gebrauch der Gemeinschaftsfläche zum Laden seines Fahrzeugs haben. Hat er kein Recht, sein Auto im Bereich der Ladestelle abzustellen, hat er auch kein Recht auf Nutzung der vorhandenen oder zur Schaffung der nötigen Infrastruktur. "Gebrauchsentz...mehr

Auf Grundlage des § 20 Abs. 1 Alt. 2 WEG können Wohnungseigentümern bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums gestattet werden. Praxis-Beispiel Markisenmontage Einer der Wohnungseigentümer will im Bereich seines Balkons eine Markise montieren. Ohne einen Anspruch hierauf zu haben, können die Wohnungseigentümer diese bauliche Veränderung mit einfacher Mehrheit gestatten...mehr

Alle Maßnahmen, die über die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, stellen bauliche Veränderungen dar. Erhaltungsmaßnahmen Erhaltungsmaßnahmen stellen solche der Instandhaltung und Instandsetzung dar. Diese sind in § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG als Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung geregelt, auf die ein jeder Wohnungseigentümer gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG einen An...mehr

Regelfall der Finanzierung einer baulichen Veränderung dürfte die Erhebung einer entsprechenden Sonderumlage sein. Der Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage muss die Gesamthöhe der Umlage, den Kostenverteilungsschlüssel und die auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenen Beiträge regeln. Er kann auch die Fälligkeit der Sonderumlagenbeiträge regeln. Beschlussmuster...mehr

§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 WEG verleiht dem einzelnen Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Erweiterung des bestehenden Telekommunikationsnetzes an ein Niveau mit sehr hoher Kapazität. Der Begriff des "Telekommunikationsnetzes mit sehr hoher Kapazität" ist dabei an den gleichlautenden Begriff einer EU-Richtlinie vom 11.12.2018 angelehnt.[1]"Bauliche Veränderungen dienen dem Ans...mehr

Liegt das Einverständnis nicht vor und wird die Maßnahme dennoch mehrheitlich genehmigt, ist der Gestattungsbeschluss lediglich dann erfolgreich anfechtbar, wenn die Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG überschritten sind, die gestattete Baumaßnahme also zu einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage führt oder aber einzelne Wohnungseigentümer gegenüber anderen Wohnungseigentümer...mehr

Insbesondere mit Blick auf die Kostenverteilung der Baumaßnahmen, ist es in aller Regel erforderlich, das Abstimmungsverhalten der Wohnungseigentümer zu dokumentieren, also zumindest in Textform festzuhalten. Zwar werden die Kosten von baulichen Veränderungen nach § 21 Abs. 2 WEG dann unter sämtlichen Wohnungseigentümern unabhängig von ihrem Abstimmungsverhalten verteilt, we...mehr

§ 20 Abs. 3 WEG begründet einen Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Gestattung einer baulichen Veränderung, wenn durch sie kein Wohnungseigentümer in rechtlich relevanter Weise beeinträchtigt wird oder etwa beeinträchtigte Wohnungseigentümer ihr Einverständnis mit der Baumaßnahme erklärt haben. Sind die Voraussetzungen des § 20 Abs. 3 WEG erfüllt, haben die Wohnungse...mehr

Die mit einer Maßnahme der baulichen Veränderung verbundenen Kosten können zunächst keine unbillige Benachteiligung von Wohnungseigentümern zur Folge haben, da nur die bauwilligen und zustimmenden Wohnungseigentümer sowohl die Kosten der Maßnahme selbst als auch deren Folgekosten zu tragen haben. Was bauliche Veränderungen gemäß § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG betrifft, die etwa...mehr

§ 20 Abs. 2 WEG verleiht den Wohnungseigentümern einen Anspruch auf Gestattung bestimmter privilegierter baulicher Veränderungen. § 20 Abs. 3 WEG verleiht den Wohnungseigentümern darüber hinaus einen Anspruch auf Gestattung von Baumaßnahmen, wenn das Einverständnis hiervon beeinträchtigter Wohnungseigentümer vorliegt oder keiner der Wohnungseigentümer durch die Baumaßnahme ei...mehr

Die Duldungspflicht besteht nicht gegenüber dem Wohnungseigentümer, von dem der Drittnutzer sein Gebrauchsrecht ableitet. Praxis-Beispiel Vermietete Eigentumswohnung Der vermietende Wohnungseigentümer möchte in der an den Mieter vermieteten Wohnung bestimmte Erhaltungsmaßnahmen durchführen. Hier ist nicht § 15 WEG einschlägig, da über den Mietvertrag bereits die Rechte und Pfl...mehr

Überblick Bauliche Veränderungen stellen sämtliche Maßnahmen dar, die über die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen. Alle baulichen Veränderungen müssen beschlossen werden, auf eine Beeinträchtigung von Wohnungseigentümern kommt es nicht an. Allerdings dürfen bauliche Veränderungen nicht einzelne Wohnungseigentümer gegenüber anderen Wohnungseigentümern unbillig b...mehr