Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Haftet die GdWE für Mehrfachparker, die im Sondereigentum stehen und nicht instandgesetzt werden? Oder haftet der einzelne Sondereigentümer, wenn einem Dritten durch einen Defekt an einem Mehrfachparker Schaden entsteht? Und darf die Anlage stillgelegt werden, weil zu viele Mängel bestehen? Die GdWE haftet nicht, wenn ein Wohnungseigentümer im Bereich des Sondereigentums se...mehr

Nach § 14 Abs. 3 WEG kann ein Wohnungseigentümer, der eine Einwirkung zu dulden hat, die über das zumutbare Maß hinausgeht, einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen. Gilt das auch für einen Mietausfallschaden? Ja, das ist im Einzelfall vorstellbar. Schuldner kann die GdWE sein, aber auch ein Wohnungseigentümer. Es kommt darauf an, wer derjenige ist, der i.S.v. § 14 Ab...mehr

Bei Wohnungseigentümer E dringt Feuchtigkeit durch die Balkondecke von Wohnungseigentümer Z. Der Schaden an der Balkondecke war nicht bekannt. Die Feuchtigkeit zerstört ein wertvolles Buch. Besteht ein Schadensersatzanspruch nur für das wertvolle Buch? Nein. Ohne Verschulden kein Schadensersatzanspruch.mehr

Endet die Haftung, wenn der Verwalter entlastet wurde? Nein, nicht einmal dann. Bei der Entlastung geht es nur um Pflichtverletzungen, die den Wohnungseigentümern bekannt waren.mehr

Wer haftet, wenn ein Wohnungseigentümer den Dachspitz zu Wohnraum ausbaut und bei der Baubehörde keine Genehmigung einholt (Brandschutz)? Muss die GdWE eine Unterlassungsklage einreichen? Die Antwort auf die Frage ist danach zu beantworten, wer Eigentümer des Dachspitzes ist. Ist dieser gemeinschaftliches Eigentum, muss sich die GdWE kümmern und gegebenenfalls Unterlassung ...mehr

Wie ist die Lage, wenn eine Mieterin nach einem Wasserschaden nicht aus der Wohnung auszieht, damit die Trocknung erfolgen kann? Wer muss für eine Ersatzwohnung sorgen? Der Wohnungseigentümer, der die Wohnung vermietet. Das folgt aus § 555a Abs. 3 Satz 1 BGB.mehr

In einem Hessischen Kulturdenkmal, 1985 saniert, wechselt ein neuer Wohnungseigentümer den Bodenbelag aus. Ob eine Trittschalldämmung vorhanden war oder ist, ist dem Verwalter unbekannt. Welche DIN-Norm ist im Jahr 2025 anzuwenden und kann der Verwalter in die Pflicht genommen werden, sich darum zu kümmern? So wie Sie den Fall schildern, muss sich die Verwaltung nicht kümme...mehr

Birgt die Unterbreitung von Beschlussvorschlägen Haftungsrisiken? Ja! Dennoch ist die Verwaltung als Organ der GdWE nicht nur berechtigt, sondern verpflichtet, den Wohnungseigentümern in der Versammlung Beschlussvorschläge zu unterbreiten. Werden solche bereits mit der Ladung zur Versammlung angekündigt, sollte darauf hingewiesen werden, dass sich der Beschlusstext nach der...mehr

Der Verwalter stellt fest, dass die Brandschutztüren in Teilen verrostet sind. Eine Fachfirma gibt ein Angebot zum Ersatz der Türen ab. Auch eine Erklärung, dass die Türen nicht repariert werden dürfen. Die Wohnungseigentümer holen parallel ein Angebot zur Reparatur der Brandschutztüren ein und wollen, dass der Verwalter das Angebot zur Reparatur annimmt (Beschluss in der ...mehr

Im Zusammenhang mit § 14 Abs. 3 WEG fiel der Begriff, der Wohnungseigentümer müsse ein "Sonderopfer" bringen. Was ist darunter zu verstehen? Dies meint, dass ein Wohnungseigentümer eine Einbuße erleidet, die andere Wohnungseigentümer nicht ertragen müssen. Was ist das "zumutbare Maß", von dem § 14 Abs. 3 WEG spricht? Das ist im Einzelfall festzustellen und kann nicht abstra...mehr

Überblick Das Haftungssystem im Wohnungseigentumsrecht umfasst im Wesentlichen drei Hauptakteure: die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), den einzelnen Wohnungseigentümer und den Verwalter. Die Gemeinschaft haftet für Schäden, die aus der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums resultieren, beispielsweise bei mangelhafter Erhaltung oder Verletzung von Verkehrssicherung...mehr

Hat der Eigentümer das Recht auf Wiederherstellung oder nur auf einen Geldwert? Muss der Eigentümer sich selbst um die Wiederherstellung kümmern? Der Wohnungseigentümer muss sich grundsätzlich selbst um die Wiederherstellung kümmern. Er kann mit der GdWE aber etwas anderes vereinbaren. In vielen Wohnungseigentumsanlagen wird faktisch dennoch so verfahren, dass bei derartig...mehr

Vom gemeinschaftlichen Eigentum geht ein Schaden aus und schädigt auch ein Sondereigentum. Die GdWE trifft kein Verschulden. In vielen Wohnungseigentumsanlagen werden die Schäden im Sondereigentum des Betroffenen dennoch auf Kosten der GdWE ersetzt, jedoch ohne expliziten Beschluss, was aus meiner Sicht problematisch ist. Ist ein Dauerbeschluss hierzu möglich? Ohne Beschlus...mehr

Gibt es bei einem Gebäude (beispielsweise aus den 1970er-Jahren) eine Verpflichtung zu präventiven Maßnahmen, z.B. wie auch immer geartete Wartung von Flachdächern oder Balkonen, insbesondere wenn Wasserschäden in Folge anderer undichter Balkone in der Vergangenheit in dieser Wohnungseigentumsanlage bekannt sind? Ja. Die Verwaltung muss jede Wohnungseigentumsanlage regelmäß...mehr

Kann ein Mieter in einer Wohnungseigentumsanlage Schadensersatz beim Verwalter geltend machen wegen DSGVO-Verstößen? Nein, er muss sich an die GdWE wenden, die bei einem Verstoß nach § 31 BGB haftet.mehr

Wie kann eine drohende Verjährung der Haftung gegen den Verwalter – ohne Eigentümerversammlung und Umlaufbeschluss – vor Jahreswechsel noch gehemmt werden? Beispielsweise durch einen Vertrag der GdWE mit dem Verwalter, durch Vergleichsgespräche (§ 203 BGB), durch ein Mahnverfahren oder eine Klage (die GdWE wird nach § 9b Abs. 2 WEG vertreten).mehr

Wäre es ausreichend, sich Weisungen vom Verwaltungsbeirat einzuholen, wenn es schnell gehen muss? Nein. Der Verwaltungsbeirat ist nicht befugt, den Verwalter anzuweisen und ihn damit aus einer Haftung herauszunehmen.mehr

Bei einer beschlossenen Sandsteinsanierung benötigt die Firma einen Nachtrag zu den nicht ausreichenden Arbeitsstunden. Muss dieser erneut beschlossen werden oder kann der Verwalter dies genehmigen? Der Verwalter kann nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG den Nachtrag namens der GdWE schließen. Die Maßnahme kann außerdem § 27 Abs. 1 WEG unterfallen. Sie sollten Nachträge aber stets n...mehr

Wer haftet, wenn jemand im Treppenhaus über dort stehende Schuhe einzelner Eigentümer fällt? Im Grundsatz die GdWE. Diese ist für die Sicherheit im Treppenhaus verantwortlich. Was ist, wenn Mieter Gegenstände im Treppenhaus lagern und mehrfach abgemahnt wurden. Wer haftet hier? Hier gilt das Gleiche, wie in der vorigen Frage: Im Grundsatz haftet die GdWE, denn diese ist für...mehr

Beim Austausch des Heizkostenverteilers geht in einem Sondereigentum ein Heizkörper kaputt. Der Messdienstleister behauptet, der Heizkörper sei in schlechtem Zustand gewesen, er hafte daher nicht für den entstandenen Schaden. Heißt das, die Gemeinschaft haftet gegenüber dem geschädigten Eigentümer, der behauptet, dass sein Heizkörper in einwandfreiem Zustand war? Für Regre...mehr

Die Wohnungseigentümer wollen einen Grundsatzbeschluss fassen, dass künftige Wohngebäudeversicherungsschäden (z.B. Leitungswasserschäden bis 2.000 EUR) über die lfd. Instandhaltungskosten intern reguliert werden. Der Verwalter soll diese Schäden nicht mehr an die Versicherung melden. Dies stellt meines Erachtens einen Verstoß gegen geltendes Versicherungsrecht dar. Wie hat...mehr

Besteht auch dann eine mögliche Haftung aus Verletzung der Verkehrssicherungspflicht, wenn ein externer Dienstleister beauftragt wird? Ja. Dieser muss stichprobenartig beaufsichtigt und außerdem sorgfältig ausgewählt werden (aktuell BGH[1]: "Wie das Berufungsgericht im Ausgangspunkt noch zutreffend erkannt hat, ist für die allgemeine (deliktsrechtliche) Verkehrssicherungspf...mehr

Aufgrund fehlerhafter Ablesung wurden die Heizkostenabrechnungen 2022 bis 2024 fehlerhaft erstellt. Einer vermietenden Eigentümerin entsteht im Nachhinein ein Schaden aufgrund der falschen Saldoweitergabe als Abrechnung der Nebenkosten. Wo besteht hier die Haftungsmöglichkeit gegen wen? Der Heizkostenverteiler war defekt, die Hausverwaltung war informiert und hatte dies an...mehr

In einer Teilungserklärung (1970) werden in § 2 die Fenster dem Sondereigentum zugeordnet. Diese Zuordnung ist vermutlich nichtig. In einem weiteren § 6 wird den Eigentümern die Pflicht zur Instandhaltung des in § 2 genannten Sondereigentums, also auch der Fenster, auferlegt. Ein Anstrich der Fenster durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) ist nicht festgeschr...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage wird die Miete von Rauchwarnmeldern und deren Wartung (fernablesbar) beschlossen. Ein Wohnungseigentümer weigert sich, dass diese Beschlüsse im Bereich seines Sondereigentums umgesetzt werden. Was ist zu tun? Der Wohnungseigentümer ist abzumahnen, dass er sich an die Beschlüsse der Wohnungseigentümer zu halten hat. Gewährt er nicht freiwilli...mehr

Es geht um eine Wohnungseigentumsanlage mit einem offenen Treppenhaus (Laubengänge). In dieser Anlage wird über eine nicht genehmigte Katzenklappe in einer Wohnungseingangstür eine Katze in die Laubengänge gelassen. Das Tier hinterlässt auf dem Fußabstreifer einiger Eigentümer Hinterlassenschaften. Wer muss sich darum kümmern, dass die Katze das nicht mehr macht? Es ist au...mehr

In der Gemeinschaftsordnung steht, dass der Verwalter die Hundehaltung ggf. zu genehmigen hat. Diese wurde erteilt. Im Nachgang gibt es nunmehr Probleme mit dem Tier. Angeblich kann die GdWE die Genehmigung nicht aufheben, ist das korrekt? Wie wäre das konkrete Vorgehen? Nein, das ist nicht korrekt. Die Gemeinschaftsordnung ist voraussichtlich so zu verstehen, dass die Wohn...mehr

Es gibt einen Wohnungseigentümer, der auf einer gemeinschaftlichen Fläche eine Bierzeltgarnitur aufgestellt hat. Diese nutzt er gelegentlich. Die Ruhezeiten der Hausordnung werden eingehalten. 2 Wohnungseigentümer beschweren sich über das "Zusammensitzen". Die Bänke werden nach der Nutzung nicht weggenommen, sondern stehen auf dem Gelände. Ist es sinnvoll, eine Nutzungsreg...mehr

Streit unter Eigentümern: Wohnungseigentümer A hat an seiner Terrassenlampe durch eine Verlängerung des Anschlusskabels eine weitere Lampe an der Balkondecke installiert. Wohnungseigentümer B hat nun Sorge um seine Sicherheit bezüglich der Elektroinstallation und verlangt von der Verwaltung, dass diese darauf hinwirkt, dass die Lampe entfernt wird. Ich bin mir nicht sicher...mehr

Rauchwarnmelder wurden von der GdWE gekauft. Ein Wohnungseigentümer entfernt die Rauchwarnmelder während des Jahres (sie sind vergilbt). Die Rauchwarnmelder sind im Jahr 2027 auszutauschen. Was muss unternommen werden für den Zeitraum, in dem keine Rauchwarnmelder vorhanden sind? Die Verwaltung ist als Organ der GdWE verpflichtet, die Wohnungseigentümer zur Einhaltung des R...mehr

Ein Wohnungseigentümer möchte das Sondereigentum seines Teileigentums in drei Wohnungen umbauen. Kann die Änderung der Teilungserklärung und die Gestattung des Umbaus mit einfacher Mehrheit beschlossen werden? Der eigentliche Umbau wäre eine bauliche Veränderung, die nach §§ 13 Abs. 2, 20 Abs. 1 WEG mit einfacher Mehrheit beschlossen werden kann oder sogar keiner Gestattung...mehr

In einem Gebäude mit Wohn- und Gewerbenutzung spielt ein Friseursalon tagsüber laute Musik ab. 2 Eigentümer fühlen sich gestört, da sie täglich im Homeoffice arbeiten. Nachdem die Beschwerden ignoriert werden, stellt sich die Frage, wie nun (als Verwalter oder Eigentümer) vorzugehen ist. Zunächst muss die Verwaltung klären, ob es in der entsprechenden Anlage Gebrauchs- und/...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es Rauchwarnmelder. Diese haben die einzelnen Wohnungseigentümer angeschafft. Treffen in diesem Fall die GdWE und damit die Verwaltung dennoch Pflichten und Aufgaben? Nach BGH[1] besteht eine geborene Wahrnehmungskompetenz der Gemeinschaft, wenn die Verpflichtung sämtliche Mitglieder betrifft, es also nur Wohnungseigentumsrechte gibt. D...mehr

Darf die Verwaltung Mietern und Wohnungseigentümern die Nutzung eines als "Gästeparkplatz" ausgewiesenen Parkplatzes verbieten oder bedarf es eines Beschlusses? Für die Beantwortung der Frage ist zu klären, in wessen Eigentum der Stellplatz steht und ob es für diesen eine Gebrauchsbestimmung gibt. Steht der Stellplatz im gemeinschaftlichen Eigentum und haben die Wohnungseige...mehr

Ein Wohnungseigentümer stellt seinen Kellerraum der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für die Errichtung einer neuen Zentralheizung zur Verfügung. Wie kann man diesen Raum als Gemeinschaftsraum dauerhaft und rechtlich sichern? Sachenrechtlich wäre es möglich, das Sondereigentum an dem Raum in gemeinschaftliches Eigentum zu überführen. Dazu müssten sämtliche Wohnungseigent...mehr

Der Stromnetzbetreiber hat zum Anschluss der Wohnungseigentumsanlage auf Grundlage der Niederspannungsverordnung beim Bau des Objekts einen Stromverteiler auf dem Grundstück erstellt. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erhält für die Nutzung des Grundstücks durch den Netzbetreiber keine Entschädigung. Eine Eigentümerin stört sich an dem Stromverteiler und möchte, dass...mehr

Nach einem Beschluss der Wohnungseigentümer sollen Blumenkästen am Balkon von innen aufgehängt werden. Dies steht allerdings nicht in der Hausordnung. Müssen sich die Mieter an den Beschluss halten oder können sie sich auf die Hausordnung beziehen und die Kästen dann trotzdem auch von außen am Balkon befestigen? Muss dies nachträglich in die Hausordnung aufgenommen werden?...mehr

Wie ist eine Gemeinschaftsordnung zu ändern? Bei der Gemeinschaftsordnung handelt es sich um eine Vielzahl von Vereinbarungen der Wohnungseigentümer. Diese Vereinbarungen können durch eine andere Vereinbarung geändert werden. Ein Beschluss wäre nichtig, es sei denn, es gibt eine Öffnungsklausel. In einer Gemeinschaftsordnung ist geregelt, dass die Abstimmung nach Einheiten...mehr

Heizkosten Die Gemeinschaftsordnung sieht vor, dass die Wohnungseigentümer die Kosten so zu tragen haben, als besäßen sie real geteiltes Eigentum. Muss ich, wenn sonst nichts zu den Heizkosten geregelt ist, diese nach Verbrauch umlegen oder nach der HeizkostenVO (Zentraler Übergabepunkt durch BHKW)? Außer bei Gebäuden mit nicht mehr als 2 Wohnungen, von denen eine der Vermie...mehr

Zugestellter Flur/Laubengang: Kann hier im Rahmen der Hausordnung eine Regelung festgelegt werden, wie der Laubengang zu nutzen ist? Jeder Wohnungseigentümer ist nach § 16 Abs. 1 Satz 2 WEG zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 WEG berechtigt. Zu diesem Mitgebrauch gehört es nicht, dauerhaft Dinge im Laubengang abzustellen. Dies betrifft nic...mehr

Angenommen, die Wohnungseigentümer beschließen, Rauchwarnmelder anzumieten und zu warten. Muss in diesem Fall ein Wohnungseigentümer es sich gefallen lassen, dass die Verwaltung bzw. Handwerker den räumlichen Bereich seines Sondereigentums betreten? Ja. Dies folgt aus § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG. Jeder Wohnungseigentümer ist danach gegenüber der GdWE in diesem Fall verpflichtet, ...mehr

Wie geht man mit den Bewohnern um, die die Wartungen nicht ausführen lassen und nie da sind? Der Wohnungseigentümer (oder Nutzer) ist abzumahnen, dass er sich an die Beschlüsse der Wohnungseigentümer zu halten hat. Gewährt er nicht freiwillig Zugang zum Bereich des Sondereigentums, ist er auf Duldung des Zugangs zu verklagen. Diese Entscheidung dürfte in der Regel § 27 Abs....mehr

Überblick In allen Bundesländern besteht eine Pflicht zur Ausstattung von Wohnungen mit Rauchwarnmeldern. In Wohnungseigentümergemeinschaften kann das zu unterschiedlichen Konstellationen führen: Werden Rauchwarnmelder aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht, stehen sie in gemeinschaftlichem Eigentum. Bringt ein Wohnungseigentümer Rauchwarnmelder in sein...mehr

Stellt ein festgebundenes Banner (z.B. eines Fußballvereins) oder eine Fahne auf dem Balkon eine bauliche Veränderung dar? Kann die GdWE die Anbringung auf dem Balkon durch Beschluss untersagen? Diese Frage ist streitig. Für die Klärung ist zu fragen, ob eine bauliche Veränderung vorliegt. Maßgeblich ist für mich, ob durch die Anbringung des Banners oder der Fahne das gemei...mehr

Überblick Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung werden bei der Begründung eines Wohnungseigentums formuliert und enthalten Vereinbarungen der Wohnungseigentümer, die in vielen Fällen nicht durch eine spätere Beschlussfassung geändert werden können, sondern erneut (geändert) vereinbart werden müssen. Auch sind einzelne Regelungen mitunter falsch und müssen ausgelegt oder...mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen, dass Wohnungseigentümer X dauerhaft eine im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Fläche zum Abstellen von Fahrzeugen nutzen darf. Hintergrund ist, dass sich in der Nähe dieser Fläche eine Lademöglichkeit befindet. Besteht für den Beschluss eine Beschlusskompetenz? Es besteht keine Beschlusskompetenz, ein Sondernutzungsrecht einzuräumen! S...mehr

In einzelnen Grundbüchern sind andere Miteigentumsanteile angegeben als in der Teilungserklärung. Wie geht das? Muss das geändert werden? Keine dieser Quellen ist in diesem Fall vorrangig. Die Wohnungseigentümer müssen sich verständigen, wer welchen Miteigentumsanteil hat. Das kann nicht beschlossen werden. Eine Änderung ist nicht zwingend, wenn alle mit dem Widerspruch leb...mehr

In einer Gemeinschaft hat eine Eigentümerin an Monteure vermietet, verbunden mit massiver Lärmbelästigung, Schmutz und Ärger. Die Eigentümerin reagiert nicht auf Abmahnungen der Hausverwaltung. Muss der Hausverwalter für einen Unterlassungsanspruch per Beschluss wirklich bis zu einer Eigentümerversammlung warten oder kann er als Hausverwalter als grundsätzliche Aufgabe ein...mehr

Auf dem Nachbargrundstück einer Wohnungseigentümergemeinschaft wurde eine große Luft-Wärmepumpeneinheit aufgestellt, die im Betrieb sehr laut ist und Bewohner stört. Wer darf gegen die Störung/den Störer = Nachbarn vorgehen? Gegen Störungen, die vom Nachbargrundstück ausgehen, kann jeder Wohnungseigentümer vorgehen, soweit die Störungen in seiner Wohnung wahrnehmbar sind. W...mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen, Rauchwarnmelder im Treppenhaus und in den Kellerfluren anbringen zu lassen. Die Kosten sollen der Erhaltungsrücklage entnommen werden. Entspricht der Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung? Nein. Zwar können die Wohnungseigentümer die Anbringung beschließen. Es handelt sich aber nicht um eine Erhaltungsmaßnahme, sondern und eine bauliche Ve...mehr