Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Wohnungseigentümer K beantragt, nach § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG zu bestimmen, dass er eine Versammlung einberufen darf. Die Klage erledigt sich. Fraglich ist, ob K einen Anspruch auf die Bestimmung hatte.mehr

Das AG meint ja! K habe mit der Klage die Ermächtigung zur Einberufung einer Versammlung mit dem Tagesordnungspunkt "Wahl eines Verwalters" begehrt. Ein Anspruch, einen Wohnungseigentümer zur Einberufung einer Eigentümerversammlung zu ermächtigen, ergebe sich aus § 24 Abs. 3 WEG. Dessen Voraussetzungen lägen vor. In der Wohnungseigentumsanlage habe es keinen Verwalter gegebe...mehr

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AG Hamburg-Altona, Beschluss v. 10.4.2025, 303a C 16/24mehr

Unter dem Zurückbehaltungsrecht versteht man das Recht eines Schuldners, die von ihm geschuldete Leistung solange zu verweigern, bis der andere Vertragsteil seine Pflichten erfüllt hat. Die Schutz- und Treuepflichten der Wohnungseigentümer untereinander und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die aus dem Gemeinschaftsverhältnis als gesetzlichem Schuldverhältni...mehr

Problemüberblick Im Fall hat die Verwaltung namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Verbindlichkeit erfüllt, die, das soll hier unterstellt werden, ein Wohnungseigentümer hätte erfüllen müssen. Fraglich ist dann, ob man diese Forderung in die Jahresabrechnung einstellen kann. Ansprüche gegen einen Wohnungseigentümer Hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verseh...mehr

Problemüberblick Im Fall wendet sich ein Wohnungseigentümer gegen einen Abmahn-/Aufforderungs-/Vorbereitungsbeschluss wegen einer baulichen Veränderung. Zur Lösung ist zu fragen, welches Recht anwendbar ist. Ferner geht es um die Klage einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wegen eines Schwarzbaus. Aufforderungsbeschluss Die Wohnungseigentümer haben eine Beschlusskompetenz f...mehr

Problemüberblick Im Fall ist im Wesentlichen zu fragen, ob K ein Vorkaufsrecht erworben hatte. Vorkaufsrecht des Mieters Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB grundsätzlich zum Vorkauf berechtigt. Diese Be...mehr

Ohne Erfolg! Der Beschluss widerspreche nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Entgegen früherer Rechtslage sei der gestattenden Beschlussfassung nach § 20 Abs. 1 WEG rechtlich immanent, dass derjenige Wohnungseigentümer, dem die Vornahme einer baulichen Veränderung gestattet werde, die dadurch in Anspruch genommene Gemeinschaftsfläche exklusiv – im Sinne eines fa...mehr

Problemüberblick Im Fall bittet ein Wohnungseigentümer das OLG darum zu bestimmen, welches Gericht für seine Klage gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einerseits, die in Straußberg beim AG zu führen wäre, und anderseits gegen einen Werkunternehmer, die in Frankfurt (Oder) beim LG zu führen wäre, zuständig ist. Hintergrund ist, dass er diese als Streitgenossen ansieh...mehr

Problemüberblick Im Fall wendet sich ein Wohnungseigentümer gegen eine Vereinbarung, nach der er eine Strafzahlung leisten soll, weil er länger, als es erlaubt ist, baut. Vereinbarte Strafzahlungen Die im Fall zu betrachtende Vereinbarung dürfte selten sein. Sie bestraft, wenn ein Wohnungseigentümer zu lange am gemeinschaftlichen Eigentum Änderungen vornimmt. Der BGH klärt, das...mehr

Problemüberblick Im Fall wendet sich – ausnahmsweise noch zulässig – ein Wohnungseigentümer gegen einen anderen Wohnungseigentümer wegen einer baulichen Veränderung als Verstoß gegen die Gemeinschaftsregelungen und Störung des gemeinschaftlichen Eigentums. Zur Lösung ist zu fragen, welches Recht anwendbar ist und ob die anderen Wohnungseigentümer einen Nachteil haben. Anwendba...mehr

Problemüberblick Im Fall wendet sich – ausnahmsweise zulässig – ein Wohnungseigentümer gegen einen anderen Wohnungseigentümer wegen einer baulichen Veränderung. Zur Lösung ist zu fragen, welches Recht anwendbar ist und ob die anderen Wohnungseigentümer einen Nachteil haben. Anwendbares Recht Wird ein Wohnungseigentümer gem. § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Beseitigung einer baulich...mehr

Problemüberblick Im Fall machen die Wohnungseigentümer von ihrer Beschlusskompetenz Gebrauch und ändern durch Beschluss eine Umlagevereinbarung, die vor dem 1.12.2020 entstanden ist. Das ist möglich, soweit sich aus der Vereinbarung nicht ein anderer Wille ergibt. Das ist zu prüfen. Ferner ist zu prüfen, wenn man eine Beschlusskompetenz bejaht, ob der Umlagebeschluss einer or...mehr

Begriff Das Zurückbehaltungsrecht hat im Bereich des Wohnungseigentumsrechts eine eher untergeordnete Bedeutung. Jedenfalls beim Erwerb einer Eigentumswohnung können die Wohnungseigentümer u. U. ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem Bauträger bzw. Veräußerer geltend machen, ansonsten ist dies regelmäßig ausgeschlossen. Ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber Hausgeldansprüchen...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob man beschließen kann, wie Blumenkästen aufgehängt werden. Regelung der Verwaltung und Benutzung durch Beschluss: Blumenkästen Soweit die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist, können die Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Benutzung besc...mehr

Die Tiefgarage der Wohnungseigentumsanlage B (die dortigen Stellplätze stehen im Sondereigentum) wird durch eine Straße erschlossen, die auch vom Durchgangsverkehr genutzt werden kann, zu Gebäuden anderer Gemeinschaften und zu einer U-Bahnstation führt. Nach der Gemeinschaftsordnung haben sich sämtliche Wohnungseigentümer an den Erhaltungskosten dieser Straße zu beteiligen. ...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es 3 Wohnungen. Wohnungseigentümer K ist Eigentümer der Wohnung Nr. 1. Die Wohnung Nr. 2 gehört den Wohnungseigentümern S 1 und S 2. Die Wohnung Nr. 3 steht im Alleineigentum von Wohnungseigentümer S 1. Nach der im Jahr 1980 geänderten Gemeinschaftsordnung sind den Wohnungen Nr. 2 und 3 Sondernutzungsrechte an mehreren jeweils als "Kelle...mehr

Nach einer Gestattungsvereinbarung (§ 20 Abs. 1 WEG) darf der Eigentümer des Wohnungseigentums 38 den Dachbereich aus- bzw. umbauen und das Dach aufstocken. Die Gestattungsvereinbarung bestimmt, dass Baumaßnahmen von Beginn bis zur Beendigung der Arbeiten innerhalb von maximal 15 Monaten abgeschlossen werden müssen. Bei einer Bauzeitüberschreitung von 15 Monaten ist eine "Ko...mehr

Ohne Erfolg! Zwar gebe § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG den Wohnungseigentümern im Fall eine Beschlusskompetenz, die Altvereinbarung zu ändern. Denn es gebe keine Anhaltspunkte für einen "Versteinerungswillen". Die Gemeinschaftsordnung erleichtere im Vergleich zur Gesetzeslage vor dem 1.12.2020 die Änderung der Kostenverteilung. Dass sie einer noch liberaleren Bestimmung entgegenstehe...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um 2 Fragen: Ist die Erhaltungsrücklage von der Verwaltung anzulegen und wenn ja, wie? Anlage von Geldern Über die Art der Anlage eingenommener Gelder entscheiden grundsätzlich die Wohnungseigentümer. Treffen die Wohnungseigentümer keine eigene Bestimmung, fordert § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG den Verwalter dazu auf, zu entscheiden, dass und ggf. wie ei...mehr

Wohnungseigentümer K verlangt von Wohnungseigentümer B, es zu unterlassen, ihn auf ihrem Grundstück zu fotografieren. B meint, er habe Beweise gewinnen müssen – K habe rechtswidrig eine im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Hecke entfernt. Das AG gibt der auf Unterlassung gerichteten Klage statt. Dagegen richtet sich die Berufung.mehr

Problemüberblick Im Fall ist im Wesentlichen zu fragen, ob das Notwegerecht des Eigentümers die Zufahrt mit Kraftfahrzeugen zum Zwecke des Parkens auf dem verbindungslosen Wohngrundstück umfasst. Daneben geht es um die Höhe der nach § 917 Abs. 2 Satz 1 BGB in jedem Fall zu zahlenden Notwegerente. Hier ist wohnungseigentumsrechtlich zu fragen, wer diese eigentlich schuldet. Zuf...mehr

Der BGH stimmt dem LG zu! Die Klage lasse sich nicht auf § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG stützen. Denn § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG normiere keinen Anspruch gegen den Verwalter, sondern eine von dem Verwalter auszuführende Pflicht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Als ausführendes Organ müsse daher der bestellte Verwalter auch ausstehende Abrechnungen für Vorjahre erstellen. Die Pfl...mehr

In der Wohnung von Wohnungseigentümer X wird auf Wunsch von X ein Heizkostenverteiler neu installiert (X hatte den Heizkörper ausgetauscht). Den Auftrag zu diesem Austausch erteilt die Verwaltung, die Kosten werden von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beglichen. X ist damit einverstanden, dass die Kosten i. H. v. 154,94 EUR allein auf ihn umgelegt werden. Auf dieser B...mehr

Wohnungseigentümer B installiert im Jahr 2014 ein Klima-Split-Gerät, dessen Außeneinheit auf der zur Wohnung gehörenden Dachterrasse steht. Die Leitungen, welche die Außen- mit den Innenteilen des Geräts verbinden, werden durch die Außenwand des Gebäudes verlegt. Bei dem Betrieb der Klimaanlage werden die Grenzwerte der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA-Lärm) t...mehr

Ohne Erfolg! Das OLG meint, es müsse keinen Gerichtsstand bestimmen. Denn K habe eine Gesamtschuldnerschaft der in Anspruch genommenen Beklagten nicht schlüssig behauptet. K nehme B1 und B2 zwar formal als (einfache) Streitgenossen im Sinne der §§ 59, 60 ZPO als Gesamtschuldner in Anspruch. Insbesondere § 60 ZPO beruhe dabei weitgehend auf Zweckmäßigkeitserwägungen und sei d...mehr

Die Wohnungseigentümer können eine bauliche Veränderung (hier: Garage) auch dann gestatten, wenn dadurch eine Fläche des gemeinschaftlichen Eigentums in Anspruch genommen wird und die Fläche dauerhaft nur noch von einem Wohnungseigentümer gebraucht werden kann.mehr

Die Wohnungseigentümer gestatten es Wohnungseigentümer X, eine Einzelgarage (Sondernutzungsrecht) auf seine Kosten abzureißen und durch eine Garage gleicher Bauart und gleichen Aussehens mit der Größe 350 cm x 700 cm zu ersetzen. Dagegen wendet sich Wohnungseigentümer K. Der beabsichtigte Neubau der Einzelgarage nehme eine wesentlich größere Grundfläche als der Bestandsbau e...mehr

Ohne Erfolg. Die Verwaltung und X hätten verabredet, dass X die Kosten zu tragen habe. Es sei anerkannt – und auch inhaltlich zutreffend –, dass eine von § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG abweichende Kostenverteilung in den Einzelabrechnungen "auf Grundlage von § 28 Abs. 2 WEG" gerechtfertigt sei (sofern ein Ersatzanspruch gegen einen Wohnungseigentümer in Rede stehe), wenn der Anspruc...mehr

Auch die Veräußerung von vermieteten Wohnräumen, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an eine Personenhandelsgesellschaft, deren Gesellschafter mit denen der veräußernden Gesellschaft personenidentisch sind, stellt einen Verkauf an einen Dritten im Sinne von § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB dar. Dies gilt auch b...mehr

Ausschließlich der Schaden an einer anderen Sache als dem fehlerhaften Produkt ist ersatzfähig (s. zu Schäden an der Sache selbst Tz. 1.1 und 1.2.).[1] Die geschädigte Sache muss ihrer Art nach gewöhnlich für den privaten Ge- oder Verbrauch bestimmt und hierzu von dem Geschädigten hauptsächlich verwendet worden sein. Ein Computer, den ein Anwalt nur in der Kanzlei nutzt und ...mehr

Der BGH sieht das anders! K sei allerdings prozessführungsbefugt, da es keine schriftliche Äußerung des nach § 9b WEG vertretungsberechtigten Organs über einen entgegenstehenden Willen gebe. Die Rechtswidrigkeit einer baulichen Veränderung beurteile sich nach dem Wohnungseigentumsgesetz in der bis zum 30.11.2020 geltenden Fassung, wenn die bauliche Veränderung zu diesem Zeitp...mehr

Es ist anerkannt, dass eine von § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG abweichende Kostenverteilung in den Einzelabrechnungen auf Grundlage von § 28 Abs. 2 WEG gerechtfertigt ist (sofern ein Ersatzanspruch gegen einen Wohnungseigentümer in Rede steht), wenn der Anspruch tituliert ist oder "sonst feststeht", etwa weil er von dem betreffenden Wohnungseigentümer anerkannt worden ist.mehr

Mit Erfolg! Wenn die Wohnungseigentümer nach § 20 Abs. 1 WEG eine bauliche Veränderung gestatten, die die Möglichkeit eröffne, Räumlichkeiten entgegen einer vereinbarten Zweckbestimmung zu nutzen, führe dies jedenfalls dann nicht zur Anfechtbarkeit des Gestattungsbeschlusses, wenn auch eine nach der Vereinbarung zulässige Nutzung weiterhin möglich sei. So verhalte es sich. Be...mehr

Die Wohnungseigentümer fassen folgenden Beschluss: "Die Eigentümer des Hauses ... beschließen, dass sämtliche Balkonkästen nach innen gehängt werden müssen (gemäß Hausordnung). Etwaige Schäden bzw. Folgeschäden sowie die Entfernung von Verschmutzungen am Gemeinschaftseigentum, durch das Nicht-Einhalten dieser Regelung trägt der verursachende Eigentümer auf seine Kosten." Geg...mehr

Wohnungseigentümer B entfernt ohne eine Gestattung im Jahr 2011 in seiner Wohnung eine tragende Innenwand. Wohnungseigentümer K klagt seit dem Jahr 2018 auf Wiederherstellung dieser Wand. Das AG weist die Klage ab. Das LG gibt der Klage auf die Berufung hin statt. B könne dem Wiederherstellungsanspruch einen eventuellen Anspruch auf Gestattung nicht nach Treu und Glauben ent...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K geht gegen ihren Ex-Verwalter B vor. B hatte in der Zeit von Februar bis April 2024, als "Anleihe" bezeichnet, vom Konto der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Zahlungen i. H. v. 10.850 EUR entnommen. B meint, er sei aufgrund der zwischen den Parteien getroffenen Sondervergütungen zur Entnahme der Beträge berechtigt gewesen (nach se...mehr

Der BGH folgt den Instanzen! Ein Wirtschaftsplan habe gem. § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG eine Schätzung der voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben zu enthalten. Die daraus abgeleiteten Vorschüsse müssten es ermöglichen, die voraussichtlich entstehenden Kosten zu begleichen. Deswegen seien alle Ausgaben anzusetzen, die entweder feststünden oder im kommenden Wirtschaftsjahr zu erwa...mehr

Teilweise mit Erfolg! Der zweite Satz des Beschlusses sei sogar nichtig. Denn eine durch Beschluss aufgestellte Hausordnung sei nichtig, soweit sie eine Haftung für Schäden durch den Verursacher, also auch ohne Verschulden, vorsehe. Im Übrigen sei der Beschluss aber nicht zu beanstanden. Es sei nämlich weder dargetan noch ersichtlich, dass es eine Vereinbarung gebe, welche de...mehr

Wohnungseigentümer K nimmt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer B1 und den Werkunternehmer B2 mit einer vor dem LG Frankfurt (Oder) rechtshängig gemachten Klage in Anspruch. Die Wohnungseigentumsanlage befindet sich in Straußberg. K meint, B2 habe im Auftrag von B1 Abdichtungsarbeiten am Gebäude mangelhaft ausgeführt. Infolgedessen sei im Zeitraum von Oktober 2018 bis Nov...mehr

Problemüberblick Im Fall wendet sich ein Wohnungseigentümer gegen einen Vorschussbeschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG. Er bemängelt, dass der dem Vorschussbeschluss zu Grunde liegende Wirtschaftsplan keiner ordnungsmäßigen Verwaltung entspreche. Ansätze im Wirtschaftsplan Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben zu schätzen. Bei ...mehr

Wohnungseigentümer K veranlasst Anfang des Jahres 2020 den Durchbruch einer tragenden Wand, um 2 in seinem Eigentum stehende Wohnungen baulich miteinander zu verbinden. Über seinen auf einer Versammlung im November 2021 gestellten Antrag, den Durchbruch zu genehmigen, wird nicht abgestimmt. Vielmehr wird folgender Beschluss gefasst: "Über den Antrag (…) den Rückbau in der ge...mehr

Problemüberblick Im Fall ist zu klären, ob die Vergrößerung einer Garage einer ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht. Bauliche Veränderungen und Ordnungsmäßigkeit Ein auf § 20 Abs. 1 WEG beruhender Vornahme-, Gestattungs- oder Grundlagenbeschluss muss einer ordnungsmäßigen Verwaltung entsprechen. Die Frage der Ordnungsmäßigkeit ist materiell-rechtlich vor allem an § 20 Abs. 4 H...mehr

Der BGH meint, die Anfechtungsklage sei unbegründet. Zutreffend wende das LG auf den Aufforderungsbeschluss das Wohnungseigentumsgesetz in der ab dem 1.12.2020 geltenden Fassung an. Denn eventuelle Beschlussmängel beurteilten sich nach dem zur Zeit der Beschlussfassung – hier: November 2021 – geltenden Recht. Der Aufforderungsbeschluss sei weder nichtig noch weise er einen v...mehr

Zurückbehaltungsrechte des Verwalters bestehen während seiner Amtszeit grundsätzlich nicht. Die Frage stellt sich jedoch, ob nicht nach Beendigung der Verwalterstellung ein Zurückbehaltungsrecht bestehen kann. Denn mit der Abberufung oder Amtsniederlegung des Verwalters und der Beendigung seines Amts enden noch nicht automatisch die Rechtsbeziehungen zur Eigentümergemeinscha...mehr

Problemüberblick Im Fall will eine Wohnungseigentümerin von einem anderen Wohnungseigentümer nicht fotografiert werden. Personenbezogene Datum Das LG urteilt vertretbar und verurteilt den Fotografen zur Unterlassung. Das LG hätte zwar wohl Art. 6 Abs. 1 UA 1 Buchstabe f) DSGVO prüfen müssen. Das Ergebnis wäre aber kaum anders ausgefallen. Denn tatsächlich ist es nicht rechtmäßi...mehr

Mit einem Zwischenerfolg! K sei prozessführungsbefugt, da er die Klage vor dem 1.12.2020 erhoben habe und es keine schriftliche Äußerung des nach § 9b WEG vertretungsberechtigten Organs über einen entgegenstehenden Willen gebe. Die Rechtswidrigkeit einer baulichen Veränderung beurteile sich nach dem Wohnungseigentumsgesetz in der bis zum 30.11.2020 geltenden Fassung, wenn di...mehr

Beauftragt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Werkunternehmer, ist dieser ihr Erfüllungsgehilfe.mehr

Bei einem Vorschussbeschluss steht den Wohnungseigentümern sowohl hinsichtlich der einzustellenden Positionen als auch im Hinblick auf deren Höhe ein weites Ermessen zu. Anfechtbar kann der Beschluss allenfalls dann sein, wenn im Zeitpunkt der Beschlussfassung evident ist, dass er zu weit überhöhten oder wesentlich zu niedrigen Vorschüssen führt.mehr