Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Wohnimmobilienverwalter benötigen daneben Versicherungsschutz. Nach der Bestimmung des § 34c Abs. 2 Nr. 3 GewO ist die Erteilung der Gewerbeerlaubnis jedenfalls zu versagen, wenn der antragstellende Wohnimmobilienverwalter den Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung nicht erbringen kann. Da Wohnimmobilienverwalter wie ausgeführt eine Gewerbeerlaubnis benötigen, müssen s...mehr

Bezüglich des Umfangs der Weiterbildung regelt § 34c Abs. 2a Satz 1 GewO eine Verpflichtung von 20 Stunden innerhalb eines Zeitraums von 3 Jahren. Zunächst handelt es sich um Zeitstunden, also volle Stunden und nicht etwa Weiterbildungsstunden, die ggf. nur mit 45 Minuten angesetzt werden. Letztlich müssen im Schnitt also etwas mehr als 6,5 Stunden Fortbildung jährlich absol...mehr

Als Regelbeispiele von Fortbildungsmaßnahmen sieht die Bestimmung des § 15b Abs. 1 Satz 3 MaBV Maßnahmen in Präsenzform, in Form begleiteten Selbststudiums und betriebsinterne Fortbildungsmaßnahmen vor. Keine Zertifizierung, keine staatliche Anerkennung Egal, welche Form der Weiterbildung gewählt wird – als Präsenzseminar, als Fortbildungsmaßnahme im begleiteten Selbststudium ode...mehr

Betriebsinterne Maßnahmen können grundsätzlich mit externen Referenten bzw. Seminaranbietern durchgeführt werden, durchaus aber auch mit betriebsinternen Referenten. Von maßgeblicher Bedeutung ist stets, dass die Anforderungen der Anlage 2 zu § 15b MaBV erfüllt sind. Hiernach hat eine Planung und systematische Organisation zu erfolgen. Selbstverständlich muss die Qualität de...mehr

Auf der einen Seite ist zwar die Berufsfreiheit verfassungsrechtlich in Art. 12 Grundgesetz (GG) geschützt, auf der anderen Seite aber ist der Rechtsverkehr vor unzuverlässigen Personen bzw. Gewerbetreibenden zu schützen, weshalb Art. 12 GG bereits eine Ausgestaltungsbefugnis durch Gesetz oder aufgrund eines Gesetzes zulässt. Wegen der grundrechtlich geschützten Berufsfreihe...mehr

Aufbewahrung/Archivierung Was den Nachweis bzw. die Kontrolle der Weiterbildung des Verwalters und seiner Mitarbeiter betrifft, trifft den Verwalter zunächst nur die Pflicht zum Sammeln und Archivieren von Teilnahmebestätigungen und Fortbildungszertifikaten. Der Behörde gegenüber muss er nicht aktiv werden. Ursprünglich war vorgesehen, dass die Fortbildungsverpflichteten von ...mehr

Weder die GewO noch die MaBV sehen Ausnahmen von der Weiterbildungspflicht vor. Einzig denkbare Ausnahme von der Weiterbildungspflicht ist diejenige, dass der betreffende Mitarbeiter im gesamten Fortbildungszyklus keine erlaubnispflichtige Tätigkeit erbringt. Teilzeitkräfte/Mini-Jobber Grundsätzlich kommt es mit Blick auf die Weiterbildungspflicht nicht auf den Umfang der Täti...mehr

Antragsteller ist der Verwalter entweder als Einzelunternehmer oder als juristische Person (z. B. Verwaltungs-GmbH), vertreten durch den Geschäftsführer bzw. Vorstand. Bei Personengesellschaften ist für jeden Geschäftsführungsberechtigten der Gesellschaft eine Erlaubnis erforderlich. Wechselt der Inhaber oder der vertretungsberechtigte Gesellschafter einer Personengesellscha...mehr

Grundsätzlich sind von den Regelungen der Zertifizierung sämtliche Verwalter betroffen, egal in welcher Rechtsform das Verwaltungsunternehmen geführt wird. Allerdings sieht § 7 ZertVerwV bereits einen Katalog von Personen vor, die einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt sind und sich auch ohne entsprechende Prüfung als zertifizierte Verwalter bezeichnen dürfen. Hierbei...mehr

Nach § 34c Abs. 2a Satz 1 GewO sind die Wohnimmobilienverwalter verpflichtet, sich weiterzubilden. Das Gleiche gilt entsprechend für unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkende beschäftigte Personen. Verwalter Da die Weiterbildungspflicht in erster Linie den Gewerbetreibenden selbst trifft, ist zunächst der Verwalter fortbildungsverpflichtet. Bekanntlich wer...mehr

Zum Gemeinschaftseigentum gehören nach § 5 Abs. 2 WEG alle wesentlichen Bestandteile des Gebäudes sowie alle Anlagen und Einrichtungen, welche dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen. Anspruch auf Mängelbeseitigung Nach der Rechtsprechung des BGH ist jeder Erwerber berechtigt, Beseitigung der Baumängel am Gemeinschaftseigentum auf der Grundlage des mit ihm geschlossenen Vertrag...mehr

Die Ansprüche des Auftraggebers bei Vorliegen eines Baumangels richten sich nach dem zugrunde liegenden Vertrag. Der Auftragnehmer hat dem Auftraggeber gemäß § 633 BGB das Bauwerk frei von Sachmängeln zu verschaffen. Maßgeblicher Zeitpunkt ist die Abnahme des Bauwerks gemäß § 640 BGB. Hinweis Planwidrige Errichtung durch Bauträger Der teilende Bauträger handelt bei der Errichtu...mehr

Die Durchführung der Erhaltung, also der Instandhaltung und Instandsetzung, nach Maßgabe der Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft obliegt gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG zwingend dem Verwalter. Er schließt Werkverträge mit Bauhandwerkern nicht im Namen der einzelnen Wohnungseigentümer ab, sondern im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft in ihrer Eigenschaft als recht...mehr

Dem Verwalter obliegt es nach ständiger Rechtsprechung Baumängel festzustellen, die Wohnungseigentümer hierüber zu unterrichten und eine Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung über das weitere Vorgehen durch Beschluss herbeizuführen.[1] Die wesentliche Pflicht des Verwalters ist es also, Baumängel festzustellen. Ist das Gemeinschaftseigentum bei Entstehen der Wohnungse...mehr

Rz. 51 Nach § 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG unterliegt das Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren der GrESt. Es wird also nicht der Übergang des Eigentums aufgrund des Zuschlags,[1] sondern das Meistgebot zur Steuer herangezogen. Dieses Gebot entspricht hinsichtlich seiner Wirkungen dem Abschluss eines schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäfts.[2] Mit dem Meistgebot erlangt der...mehr

Problemüberblick Im Fall wendet sich ein Wohnungseigentümer im Wege einer Vollstreckungsabwehrklage u. a. gegen seine Verurteilung, eine Mauer zu beseitigen und den Ursprungszustand herzustellen. Es gab noch weitere Probleme, die hier aber nicht vertieft werden sollen. Nachgeholter Gestattungsbeschluss Die Wohnungseigentümer können nach h. M. einen Gestattungsbeschluss auch dan...mehr

Das AG verurteilt Wohnungseigentümer K, von ihm im Garten errichtete Mauern zurückzubauen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Das Urteil ist seit März 2022 rechtskräftig. Im November 2022 wird die Zwangsvollstreckung eingeleitet. Im Februar 2023 erhebt K eine Vollstreckungsabwehrklage, mit dem Ziel, die Zwangsvollstreckung aus dem AG-Urteil für unzulässig zu e...mehr

Ohne Erfolg! Der in zulässiger Weise erst nach Durchführung der baulichen Veränderung am 10.12.2022 gefasste Beschluss sei nicht nichtig. Hierbei könne offenbleiben, ob es sich bei den von K errichteten Mauern um eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG oder (noch) um die Ausübung seines Sondernutzungsrechts ("Gartengestaltung") gehandelt habe. Selbst wenn es sich – zugunsten...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann eine bauliche Veränderung auch nach ihrer Durchführung gestatten.mehr

Begriff Das Wohnungseigentum untersteht dem Schutz des § 1004 BGB (Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch). In erster Linie stehen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Unterlassungsansprüche zu, wenn Wohnungs- oder Teileigentum von einem Wohnungseigentümer oder dessen Mieter entgegen der Zweckbestimmung gemäß der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung bestimmung...mehr

Unter bestimmten Voraussetzung kann jeder Eigentümer Individualanspruch durchsetzen Der Unterlassungsanspruch nach § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB i. V. m. § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG kann als Individualanspruch von jedem einzelnen Eigentümer gerichtlich geltend gemacht werden, so er durch das Verhalten bzw. eine zweckbestimmungswidrige Nutzung eines Wohnungseigentümers konkret in seinem ...mehr

Bereits die Besorgnis eines rechtswidrigen Eingriffs in das Gemeinschaftseigentum kann zu Unterlassungsansprüchen führen. Beantragt beispielsweise ein Wohnungseigentümer bei der Baubehörde die Genehmigung von Baumaßnahmen, die über die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen und nicht durch entsprechenden Beschluss nach § 20 Abs. 1 WEG legitimiert sind, ist i. d. R. ...mehr

Begriff Bei einer Bauabweichung ist die tatsächliche Bauausführung bewusst oder unbewusst abweichend von dem zur Begründung des Wohnungseigentums erforderlichen Aufteilungsplan durchgeführt. Die Folgen der Abweichungen sind unterschiedlich, je nachdem, welche Bereiche der Wohnanlage betroffen sind. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung BGH, Urteil v. 16.5.2025, V ZR 270/23...mehr

Weicht die Bauausführung vom Aufteilungsplan in der Abgrenzung von Sondereigentum ab, so ist wie folgt zu differenzieren: Wird ein Raum des Sondereigentums teilweise baulich in das andere Sondereigentum einbezogen, so gehört dieser Raumteil nicht zum anderen Sondereigentum. Vielmehr hat der insoweit beeinträchtigte Wohnungseigentümer einen Anspruch auf erstmalige plangerecht...mehr

Verjährung Verjährungsrechtlich bestimmt § 199 Abs. 5 BGB, dass bei Ansprüchen auf dauerndes Unterlassen letztlich mit jeder Zuwiderhandlung eine erneute Verjährungsfrist in Gang gesetzt wird[1] und Unterlassungsansprüche insoweit nicht verjähren können. Konkret: Wird etwa eine Sondereigentumseinheit zweckbestimmungswidrig genutzt, verjährt der Unterlassungsanspruch nicht, so...mehr

Wird eine Klage auf Unterlassung einer Eigentumsstörung abgewiesen, ist bezüglich der Beschwer des klagenden Wohnungseigentümers auf sein Interesse an der Unterlassung dieser Störung abzustellen und dieses nach § 3 ZPO zu bestimmen. Anhaltspunkte für die Bemessung der Beschwer können ein Wertverlust des Wohnungseigentums oder sonstige dem klagenden Wohnungseigentümer durch d...mehr

Werden Räumlichkeiten errichtet, die im Aufteilungsplan nicht vorgesehen waren, entsteht Gemeinschaftseigentum.[1] Wird das ganze Gebäude abweichend vom Aufteilungsplan an anderer Stelle auf dem Grundstück, im Übrigen aber gemäß Plan errichtet, dann steht dies der Entstehung von Wohnungseigentum nicht entgegen, wenn Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum zweifelsfrei gegen...mehr

Wurde Gemeinschaftseigentum planwidrig errichtet, ist zunächst zu beachten, dass Ansprüche auf erstmalige Herstellung entsprechend den ursprünglichen Bauplänen nicht der Verjährung unterliegen. Sie können aber nach dem Grundsatz von Treu und Glauben ausgeschlossen sein, wenn die tatsächliche Bauausführung nur unwesentlich von dem Aufteilungsplan abweicht[1] oder ihre Erfüllu...mehr

Lässt der Unternehmer z. B. Reparaturen an beweglichem Gegenständen des Betriebsvermögens durchführen, liegen sofort abzugsfähige Betriebsausgaben vor. Lässt der Auftraggeber als Privatperson aufgrund von Werkverträgen z. B. Reparaturen im Haushalt oder an seiner (Mietwohnung oder eigengenutzte Eigentums-) Wohnung durchführen (z. B. Austausch von Bodenbelägen, Türen und Fenst...mehr

Zusammenfassung Begriff Bei der Entziehung des Wohnungseigentums handelt es sich um den schwersten aller möglichen Eingriffe in das Eigentum. Voraussetzung ist, dass sich ein Wohnungseigentümer einer so schweren Pflichtverletzung der ihm gegenüber den anderen Wohnungseigentümern bestehenden Verpflichtungen schuldig gemacht hat, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit...mehr

Vorgehen bei Entziehung des Wohnungseigentumsmehr

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Aufgrund bestandskräftigen Eigentümerbeschlusses ist der betroffene Wohnungseigentümer verpflichtet, seine Wohnung zu verkaufen. Klageerhebung Unterbleibt die Veräußerung, kann er nach entsprechender Klageerhebung zur Veräußerung der Eigentumswohnung verurteilt werden. Da die Ausübung des Entziehungsrechts gemäß § 17 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zusteht, ...mehr

Begriff Bei der Entziehung des Wohnungseigentums handelt es sich um den schwersten aller möglichen Eingriffe in das Eigentum. Voraussetzung ist, dass sich ein Wohnungseigentümer einer so schweren Pflichtverletzung der ihm gegenüber den anderen Wohnungseigentümern bestehenden Verpflichtungen schuldig gemacht hat, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit dem störenden ...mehr

Gehört eine Eigentumswohnung einem Ehepaar und richtet sich der Veräußerungsbeschluss der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nur gegen einen Ehegatten, der sich z. B. einer schweren Pflichtverletzung schuldig gemacht hat, stellt sich die Frage, ob tatsächlich die Veräußerung eines Miteigentumsanteils verlangt werden kann. Als Bruchteilseigentümern gehört die Eigentumswohnun...mehr

Bis zum Inkrafttreten des WEMoG hatte § 18 Abs. 3 WEG a. F. noch die Formalien eines Entziehungsbeschlusses geregelt. Der neue § 17 WEG verzichtet hierauf. Das Gesetz ordnet auch die Notwendigkeit einer Beschlussfassung über die Entziehung des Wohnungseigentums nicht an. Dies ändert jedoch nichts daran, dass es nach h. M. weiterhin einer Beschlussfassung bedarf. Ein Beschlus...mehr

Die Wohnungseigentümer können die Veräußerung des Wohnungseigentums von einem Wohnungseigentümer verlangen, wenn dieser sich einer so schweren Verletzung seiner ihm gegenüber der Eigentümergemeinschaft oder den anderen Wohnungseigentümern obliegenden Pflichten schuldig gemacht hat, dass den übrigen Mitgliedern die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet wer...mehr

Nach dem Wortlaut des § 17 Abs. 1 WEG wird zwar ein Verschulden des störenden Wohnungseigentümers vorausgesetzt, die Rechtsprechung jedoch denkt hierüber anders. Nach überwiegender Auffassung ist ein Verschulden des Wohnungseigentümers nicht erforderlich. Das Bundesverfassungsgericht[1] ist in diesem Zusammenhang der Auffassung, es sei allein Aufgabe der Fachgerichte zu klär...mehr

Die Voraussetzungen einer Entziehung des Wohnungseigentums sind erfüllt, wenn der betreffende Wohnungseigentümer trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14 WEG obliegenden Pflichten verstößt. Achtung Anzahl gravierender Pflichtverstöße Nicht abschließend geklärt ist, ob angesichts des Wortlauts des § 17 Abs. 2 WEG insgesamt mindestens 3 gravierende Pflichtver...mehr

Die Frage, ob es in einer Zweiergemeinschaft vor Erhebung einer Klage auf Entziehung des Wohnungseigentums eines entsprechenden Wohnungseigentümerbeschlusses bedarf, dürfte weiterhin zu verneinen sein, zumal der betroffene Wohnungseigentümer nicht stimmberechtigt wäre. Da der Entziehungsanspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zugeordnet ist, gilt dies auch bei einer...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist rechtlich unauflösbar. Als Korrektiv muss also ein Mittel gefunden werden, um untragbare Zustände, die von einem Wohnungseigentümer ausgehen, beenden zu können. Als sog. ultima ratio – als letztes und äußerstes Mittel – steht der Gemeinschaft die Entziehung des Wohnungseigentums eines ihrer Mitglieder zur Verfügung. Die Entziehung ...mehr

Bis zum Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 stellte es einen Entziehungsgrund dar, wenn sich der Wohnungseigentümer in Höhe eines Betrags, der 3 % des Einheitswerts seines Wohnungseigentums überstieg, länger als 3 Monate in Zahlungsverzug befunden hatte.[1] § 17 WEG enthält als Entziehungsgrund nicht mehr das Regelbeispiel des Zahlungsverzugs, wie dies noch in § 18 Abs. 2 Nr...mehr

Wie jeder andere Beschluss ist auch der Beschluss über die Entziehung des Wohnungseigentums anfechtbar. Der betroffene Wohnungseigentümer kann gegen den Entziehungsbeschluss also Anfechtungsklage gemäß § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG erheben. In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass das Gericht den entsprechenden Eigentümerbeschluss ausschließlich auf seine formelle und nicht auch...mehr

Auch das Entziehungsrecht kann verwirkt werden. Das Entziehungsrecht ist verwirkt, wenn es jahrelang nicht geltend gemacht wird und die Entziehungsgründe mittlerweile weggefallen sind. Ob Verwirkung auch dann anzunehmen ist, wenn jahrelang nichts unternommen wurde, die Entziehungsgründe jedoch noch vorliegen, ist abschließend nicht geklärt, dürfte jedoch zu verneinen sein. U...mehr

5.1 Problem: Störender Ehegatte/Miteigentümer Gehört eine Eigentumswohnung einem Ehepaar und richtet sich der Veräußerungsbeschluss der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nur gegen einen Ehegatten, der sich z. B. einer schweren Pflichtverletzung schuldig gemacht hat, stellt sich die Frage, ob tatsächlich die Veräußerung eines Miteigentumsanteils verlangt werden kann. Als Bru...mehr

3.1 Generalklausel Die Wohnungseigentümer können die Veräußerung des Wohnungseigentums von einem Wohnungseigentümer verlangen, wenn dieser sich einer so schweren Verletzung seiner ihm gegenüber der Eigentümergemeinschaft oder den anderen Wohnungseigentümern obliegenden Pflichten schuldig gemacht hat, dass den übrigen Mitgliedern die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht ...mehr

Seit dem 1.1.2021 gilt das Reverse-Charge-Verfahren auch für sonstige Leistungen an Wiederverkäufer auf dem Gebiet der Telekommunikation. D. h., dass die Unternehmer, die Telekommunikationsdienstleistungen nur als Nebenleistung erbringen, nicht vom Reverse-Charge-Verfahren betroffen sind. Auf dem Gebiet der Telekommunikation schuldet der Leistungsempfänger die Umsatzsteuer, w...mehr

Arten der Gemeinschaft Die Gemeinschaft, deren Aufhebung begehrt wird, kann eine Bruchteilsgemeinschaft oder eine Gemeinschaft zur gesamten Hand sein. Miteigentum Eine Bruchteilsgemeinschaft [1] liegt vor, wenn etwa ein Grundstück mehreren Personen zu bestimmten Teilen gehört (z. B. Eheleuten zu je 1/2). SolchesMiteigentum kann nicht nur zu gleichen, sondern auch zu ungleichen An...mehr

Zusammenfassung Überblick Das Haftungssystem im Wohnungseigentumsrecht umfasst im Wesentlichen drei Hauptakteure: die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), den einzelnen Wohnungseigentümer und den Verwalter. Die Gemeinschaft haftet für Schäden, die aus der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums resultieren, beispielsweise bei mangelhafter Erhaltung oder Verletzung von Ve...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es ein Vorder- und ein Hinterhaus. Beide Häuser stehen jeweils im Sondereigentum. Das Sondereigentum am Hinterhaus wurde in einem Zwangsversteigerungsverfahren durch einen neuen Eigentümer erworben. Der Eigentümer möchte sich von der Gemeinschaft trennen und reicht dementsprechend einen Antrag auf Änderung der Teilungserklärung ein. Wo...mehr