Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Die folgende Regelung leitet üblicherweise in die weiteren Regelungen der Gemeinschaftsordnung ein, um ihren Regelungsgehalt zu verdeutlichen. mehr

Auch was die Ermächtigung des Verwalters zur eigenständigen Auftragsvergabe im Rahmen der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums, also seiner Instandhaltung- und Instandsetzung, betrifft, ist wiederum die Größe bzw. das zur Verfügung stehende Finanzvolumen der jeweils verwalteten Gemeinschaft von Bedeutung. Auch insoweit empfiehlt es sich, bereits in der Gemeinschaftsordnung f... mehr

Die gesetzliche Regelung in § 29 Abs. 1 Satz 1 WEG sieht als Mitglieder des Verwaltungsbeirats zwingend Wohnungseigentümer vor. Die Wahl eines Nichteigentümers zum Verwaltungsbeirat führt zur Beschlussnichtigkeit. Keine Seltenheit ist es in diesem Zusammenhang, dass insbesondere etwas ältere Wohnungseigentümer ihre Wohnung im Wege der vorweggenommenen Erbfolge auf ihre Kinde... mehr

Wenig Sinn machen Regelungen in Gemeinschaftsordnungen, die eine Nutzung erlauben, "soweit sie die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das Maß des § 14 WEG hinaus" beeinträchtigen. Derartige Einschränkungen sieht das Gesetz bereits selbst vor. Die Gemeinschaftsordnung sollte vielmehr klare Regelungen zu konkreten Nutzungsmöglichkeiten enthalten, damit spätere Auseinanderse... mehr

Auch durch Vereinbarung kann nicht in unentziehbare und unverzichtbare Rechte der Wohnungseigentümer eingegriffen werden. Insoweit unterliegen die elementaren Grundprinzipien des WEG nicht der Disposition der Wohnungseigentümer. In diesem Zusammenhang ist verbreitet vom "Kernbereich" des Wohnungseigentums die Rede. Die Reichweite dieses "Kernbereichs" ist nicht abschließend ... mehr

Insbesondere im Fall von Feuchtigkeitsschäden sollten unverzüglich Maßnahmen der Ursachenerforschung eingeleitet werden. In aller Regel wird insoweit kein Weg an einer entsprechenden Sachverständigenbegutachtung vorbeiführen. Wiederum in aller Regel zeigen sich Feuchteerscheinungen im Bereich von Sondereigentumseinheiten. Sollte Ursache für Schäden am Gemeinschaftseigentum e... mehr

Mit dem am 17.10.2024 in Kraft getretenen "Gesetz zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen, zur Erleichterung des Einsatzes von Steckersolargeräten und zur Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für Erneuerbare-Energien-Anlagen"[1] ist den Wohnungseigentümern die zeitlich befristete Möglichkeit einer Beschlussfassung über die rein virtuelle... mehr

Verwalterwechsel Da die Erstellung der Jahresabrechnung Aufgabe der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist und der Verwalter als ihr Ausführungsorgan fungiert, ist derjenige Verwalter zur Abrechnungserstellung verpflichtet, der zum Zeitpunkt des Entstehens der Pflicht zur Abrechnungserstellung Amtsinhaber ist. Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung beginnt dabei am ... mehr

"Was zu vereinbaren ist, kann nicht beschlossen werden, solange nicht vereinbart ist, dass dies auch beschlossen werden darf." Das vom BGH am 20.9.2000 proklamierte Ende der Zitterbeschlüsse hatte die Bedeutung vereinbarter Öffnungsklauseln in ein ganz besonderes Licht gerückt. Vereinbarte Öffnungsklauseln verleihen den Wohnungseigentümern allerdings lediglich eine entspreche... mehr

Werden Sondernutzungsrechte begründet, sollten dem Sondernutzungsberechtigten die Erhaltung und die Verkehrssicherung der seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Bereiche des Gemeinschaftseigentums in eigener Verantwortung auferlegt werden. Zwar umfasst eine derartige Regelung automatisch auch eine entsprechende alleinige Kostentragungspflicht des sondernutzungsberechtigte... mehr

Vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 konnten auf Grundlage der Bestimmung des § 21 Abs. 7 WEG a. F. "Umzugskostenpauschalen" beschlossen werden.[1] Eine entsprechende Beschlusskompetenz kennt das neue WEG nicht mehr. Altbeschlüsse über Umzugskostenpauschalen haben keine Geltung mehr; auf ihrer Grundlage können keine entsprechenden Ansprüche mehr geltend gemacht werden. D... mehr

In der Praxis entstehen immer wieder vermeidbare Probleme hinsichtlich des Unterschriftenerfordernisses des § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG, wenn weder der Verwaltungsbeiratsvorsitzende noch sein Stellvertreter an der Wohnungseigentümerversammlung teilgenommen haben. Für diesen Fall sollte die Gemeinschaftsordnung eine Lösung bieten. mehr

Wirtschaftsperiode Als Wirtschaftsperiode sollte entsprechend der gesetzlichen Regelung in § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG stets das Kalenderjahr gewählt werden. Denn bekanntlich ist nach Ablauf der jeweiligen Wirtschaftsperiode gemäß § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG die Jahresabrechnung zu erstellen. Die Jahresabrechnung hat nun aber nicht unerhebliche Relevanz für den Ernstfall der Zwangsvers... mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG schreibt das WEG keine konkrete Anzahl von Beiratsmitgliedern mehr vor. Abhängig von den konkreten Bedürfnissen der jeweiligen Eigentümergemeinschaft kann die Mitgliederzahl flexibel festgelegt werden. Nach alter Rechtslage musste der Verwaltungsbeirat gemäß § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG a. F. aus 3 Wohnungseigentümern bestehen. Gerade in kleineren Geme... mehr

Es dürfte zwar eine Selbstverständlichkeit sein, dass sich die Wohnungseigentümer um ihr Eigentum kümmern und den Verwalter von festgestellten Mängeln auch ohne ausdrückliche Anordnung in der Gemeinschaftsordnung informieren. Dennoch schadet eine entsprechende Regelung nicht. mehr

Nach dem Gesetz ist der Verwalter nicht verpflichtet, den Wohnungseigentümern die Versammlungsniederschriften zu übersenden. Es dürfte aber im Interesse aller Wohnungseigentümer liegen, dass ihnen diese übersandt werden. Eine entsprechende Verpflichtung des Verwalters kann durchaus in die Gemeinschaftsordnung aufgenommen werden, wenn gleichzeitig ein Sondervergütungsanspruch... mehr

Die monatlichen Hausgelder werden einschließlich der Beiträge zur Erhaltungsrücklage der einzelnen Wohnungseigentümer in aller Regel in einer Summe gezahlt. Diese sind dann vom Verwalter entsprechend der Beiträge zum Ausgleich der Kosten und Lasten bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie der Beiträge zur Erhaltungsrücklage aufzuteilen. Für den Verwalter ste... mehr

Die Bestimmung des § 27 Abs. 2 WEG eröffnet den Wohnungseigentümern die Möglichkeit, die Befugnisse des Verwalters beschlussweise einzuschränken oder zu erweitern. So eine entsprechende Beschlusskompetenz besteht, kann auch eine Erweiterung oder Beschränkung der Verwalterbefugnisse durch Vereinbarung erfolgen, also bereits in der Gemeinschaftsordnung. Zu beachten ist insowei... mehr

Der teilende Eigentümer war vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 zur Verwalterbestellung in der Gemeinschaftsordnung berechtigt.[1] Nach neuer Rechtslage geht die überwiegende Meinung davon aus, dass dies nicht mehr möglich ist, weil die Möglichkeit der Beschlussfassung über die Bestellung des Verwalters nach § 26 Abs. 1 WEG nicht ausgeschlossen werden kann, was § 26 Abs... mehr

Für eine möglichst reibungslose Verwaltung dürfte es nicht nur im Interesse des Verwalters, sondern eines jeden Wohnungseigentümers liegen, dass der Verwalter stets über Adressänderungen, Vermietung und Eigentümerwechsel in Kenntnis gesetzt wird. Das Wohnungseigentumsgesetz sieht derartige Pflichten nicht vor. Durch bloßen Beschluss können den Wohnungseigentümern daher derar... mehr

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Steht eine Sondereigentumseinheit im Eigentum mehrerer Personen, sei es Bruchteilsgemeinschaft, wie beispielsweise Eheleute, oder als Gesamthandsgemeinschaft, wie etwa eine Erbengemeinschaft, sollte die Gemeinschaftsordnung die Verpflichtung zur Benennung eines Vertreters vorsehen. Dies erleichtert dem Verwalter die Arbeit, weil er einen bestimmten Ansprechpartner hat und au... mehr

Die Bestimmung des § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG regelt lediglich, dass eine Niederschrift anzufertigen ist, in der die in der Versammlung gefassten Beschlüsse wiederzugeben sind. Im Übrigen ist jeder Verwalter frei, wie er den konkreten Inhalt seiner Niederschriften gestaltet. Um hier für die Wohnungseigentümer eine klare Linie zu schaffen, sollte die Gemeinschaftsordnung die Inha... mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 ist jede Wohnungseigentümerversammlung beschlussfähig, wenn auch nur ein Wohnungseigentümer anwesend oder vertreten ist. Nach alter Rechtslage war eine Versammlung nach der Bestimmung des § 25 Abs. 3 WEG a. F. nur dann beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsantei... mehr

Besteht die Wohnanlage aus mehreren Gebäuden, kann es sich im Hinblick auf etwa unterschiedliche Ausstattungen der Häuser anbieten, dies in der Gemeinschaftsordnung im Hinblick auf die Kostenverteilung zu berücksichtigen. Zwar eröffnet die gesetzliche Öffnungsklausel des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG den Wohnungseigentümern bereits eine umfangreiche Beschlusskompetenz zur Änderung ... mehr

Vorfälligkeits- oder Verfallsregelungen können zwar grundsätzlich auf Grundlage der Bestimmung des § 28 Abs. 3 WEG beschlossen werden und müssen daher nicht zwingend Gegenstand der Gemeinschaftsordnung sein. Dennoch empfehlen sich schon hier entsprechende Bestimmungen, da sie stets sinnvoll sind. mehr

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3.3.2.1 Schadensmitteilung Es dürfte zwar eine Selbstverständlichkeit sein, dass sich die Wohnungseigentümer um ihr Eigentum kümmern und den Verwalter von festgestellten Mängeln auch ohne ausdrückliche Anordnung in der Gemeinschaftsordnung informieren. Dennoch schadet eine entsprechende Regelung nicht. mehr

Um späteren Auseinandersetzungen über die Zuordnung einzelner Gebäudebestandteile zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum von vornherein vorzubeugen, sollten die immer noch zweifelhaften Bereiche und Bestandteile des Gebäudes ausdrücklich dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet werden. Dies ist nach der Bestimmung des § 5 Abs. 3 WEG durch Vereinbarung möglich. Besonders vorteilh... mehr

Sondernutzungsrechte werden im Wohnungseigentumsgesetz selbst nur in § 5 Abs. 4 WEG erwähnt. Sie stellen im eigentlichen Sinn keine Gebrauchsregelungen gemäß § 19 Abs. 1 WEG dar. Wesen des Sondernutzungsrechts ist nämlich der exklusive Gebrauch eines bestimmten Bereichs des Gemeinschaftseigentums unter Ausschluss des Nutzungsrechts der anderen Wohnungseigentümer. Unabhängig ... mehr

Grenzen der Vereinbarungskompetenz setzen zunächst die Bestimmungen der §§ 134, 138 und 242 BGB. Auch spezialgesetzlich sind den Wohnungseigentümern bestimmte Grenzen gesetzt. So kann keine Haftung des Erstehers in der Zwangsversteigerung für Hausgeldrückstände des Wohnungseigentümers vereinbart werden.[1] Bei der Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten sind stets die maßg... mehr

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Insbesondere sind Regelungen zur Nutzungsüberlassung an Dritte sinnvoll. 3.3.2.3.1 Einschränkung der Nutzungsüberlassung Zwar ist jeder Wohnungseigentümer nach der Bestimmung des § 13 Abs. 1 WEG zur unbeschränkten Nutzung seiner Wohnung oder Teileigentumseinheit berechtigt. So können etwa Wohnungen auch an täglich wechselnde Feriengäste[1] oder Medizintouristen[2] vermietet w... mehr

Stets sollte das Führen der Beschluss-Sammlung auch für den Fall gesichert sein, dass ein Verwalter nicht oder nicht mehr bestellt ist. Das Gesetz sieht insoweit in § 24 Abs. 8 Satz 2 WEG vor, dass im Fall des Fehlens eines Verwalters den Versammlungsleiter die Pflicht zum Führen der Beschluss-Sammlung trifft, durch Beschluss aber auch eine andere Person hierzu bestimmt werd... mehr

Die gesetzliche Regelung in § 288 Abs. 1 BGB sieht einen Verzugszinssatz von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz vor. Der Verzugszins sollte nicht über 10 % des Basiszinssatzes hinaus geregelt werden.[1] mehr

Auch wenn in der Gemeinschaftsordnung die Möglichkeit vorgesehen ist, auch Nichtwohnungseigentümer zu Verwaltungsbeiräten bestellen zu können, steht derartigen Beiräten im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung nur ein Teilnahmerecht zu, soweit ihr spezifischer Aufgabenbereich im Hinblick auf Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung betroffen ist. Nehmen sie über diesen Bereic... mehr

Das Gesetz sieht in § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG eine Ladungsfrist von 3 Wochen vor. Die Gemeinschaftsordnung kann auch eine großzügigere Regelung vorsehen, sodass die Wohnungseigentümer besser planen können. In Ferienzeiten sollte ohnehin mit längerer Frist geladen werden.[1] mehr

Eine Gemeinschaftsordnung ist für das Entstehen bzw. die Begründung einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht erforderlich, insoweit bedarf es lediglich einer Teilungserklärung nach § 8 WEG oder eines Teilungsvertrags nach § 3 WEG. In der Praxis ist die Gemeinschaftsordnung meist Bestandteil der Teilungserklärung bzw. des Teilungsvertrags. Zu berücksichtigen ist dabei stets... mehr

Hier gelangen Sie zum Energiewirtschaftsgesetz. mehr

Beschließen die (werdenden) Wohnungseigentümer die Fertigstellung des stecken gebliebenen Baus, entspricht ein solcher Beschluss nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn er der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan entspricht. Achtung Planabweichungen Weitere Maßstäbe sind die für die notariellen Bauträgerverträge maßgebliche Baubeschreibung und die gesamte Baueingabeplan... mehr

Gemäß § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG entsteht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bereits mit dem Anlegen der Grundbücher. Erwerber gelten nach § 8 Abs. 3 WEG gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erst als Eigentümer, wenn zu ihren Gunsten eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist und ihnen der Besitz an den Räumen des Sondereigentums übergeben worden i... mehr

Sofern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bereits über einen Verwalter verfügt, sollte dieser folgende Vorbereitungsarbeiten erledigen: Der Verwalter sollte überprüfen, ob bereits eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer besteht (was in aller Regel der Fall sein dürfte) und ob bezüglich mindestens einem der Erwerber die Voraussetzungen des § 8 Abs. 3 WEG erfüllt, zu sein... mehr

Begriff Ein Bau ist dann stecken geblieben, wenn dieser nach der Insolvenz des Bauträgers nur von den Erwerbern selbst fertiggestellt werden kann und Ansprüche gegenüber Dritten ausscheiden. Bei der Beurteilung, ob es sich um einen stecken gebliebenen Bau handelt, ist also stets zu prüfen, ob nicht möglicherweise ein Anspruch gegenüber einem Dritten auf mangelfreie Herstellun... mehr

Die Kosten für die Fertigstellung des Sondereigentums hat jeder (werdende) Wohnungseigentümer selbst zu tragen.[1] Die Kosten für die Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums sind auf die (werdenden) Wohnungseigentümer nach dem in der Gemeinschaftsordnung für die Erhaltungskosten vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel umzulegen bzw. bei Fehlen einer solchen Vereinbarung na... mehr

Nicht selten sind Fälle, in denen einer der (werdenden) Wohnungseigentümer vor der Insolvenz des Bauträgers mehr an diesen bezahlt hat als andere (werdende) Miteigentümer. Die einzelnen Erwerber leisten oft Beträge in unterschiedlicher Höhe an den Bauträger. In einem solchen Fall ist es umstritten, ob derjenige Erwerber, der bereits einen höheren Betrag an den Bauträger gele... mehr

Beschließen die (werdenden) Wohnungseigentümer mehrheitlich die Fertigstellung, hat der Verwalter diesen Beschluss durchzuführen. Er hat hierfür Angebote einzuholen, Verträge zu schließen, die beauftragten Handwerker zu überwachen und die Arbeiten abzunehmen. Praxis-Tipp Fachmann hinzuziehen Da dies mit einem erheblichen Haftungsrisiko für den Verwalter verbunden ist, sollte e... mehr

Soweit in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung eine wirtschaftliche Trennung für bestimmte Gebäude vereinbart sein sollte (so z. B. bei Mehrhausanlagen), so sind bei einem solchen Kostenverteilungsschlüssel die Kosten für die Herstellung eines noch nicht errichteten Gebäudes ausschließlich von den Erwerbern zu tragen, die eine Einheit in diesem Gebäude erworben hab... mehr

Bei der Ermittlung der i. d. R. zu erhebenden Sonderumlage hat der Verwalter zu berücksichtigen, dass die anteiligen Sonderumlagen, die auf Einheiten entfallen, welche entweder noch nicht verkauft oder deren Erwerber noch nicht Mitglied der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sind, aller Wahrscheinlichkeit nach vom Bauträger bzw. dem Insolvenzverwalter nicht bezahlt werden. ... mehr

Existiert die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer noch nicht, bestehen zwischen den Erwerbern auch noch keine Rechtsbeziehungen. Da noch keine Fertigstellungspflicht besteht, kommt grundsätzlich nur die Aufhebung der Gemeinschaft gemäß § 753 BGB in Betracht. Achtung Keine gesicherte Rechtsposition Den Erwerbern steht es natürlich frei, sich – idealerweise unter Einbeziehung un... mehr

4.11.1 Außergerichtliche Vertretung Gemäß § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG wird die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zunächst uneingeschränkt durch den Verwalter gerichtlich und außergerichtlich vertreten. Ausnahme stellen Grundstückskauf- oder Darlehensverträge dar. Hier besteht eine Vertretungsmacht des Verwalters lediglich dann, wenn diese durch Beschluss der Wohnungseigentümer l... mehr