Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Ohne Erfolg! Allerdings habe K dem Grunde nach gegen B einen Schadensersatzanspruch wegen einer Pflichtverletzung des Verwalters. Bei Schäden eines Wohnungseigentümers wegen einer Pflichtverletzung des Verwalters könne der Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft Schadensersatz verlangen. Anspruchsgrundlage des Wohnungseigentümers sei § 280 Abs. 1 BGB i. V. m. § 18 Abs. 2 WEG...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob bauliche Maßnahmen des Bauträgers nach Entstehung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung sind. Begriff der baulichen Veränderung Eine bauliche Veränderung liegt nach h. M. nicht vor, wenn der Bauträger in das gemeinschaftliche Eigentum eingreift, beispielsweise ein Wohnungseigentum auf Verlangen des kü...mehr

Grundsätzlich ist nach bislang ganz h. M. jeder Wohnungs- und Teileigentümer geeignet, zum Verwaltungsbeirat bestellt zu werden.[1] Besondere Anforderungen an die Kenntnisse eines Kandidaten über die Befugnisse des Verwaltungsbeirats stellt das Gesetz nicht, ebenso wenig an seine Qualifikation im Allgemeinen.[2] Hinweis Bedeutung der Rolle des Verwaltungsbeirats Wegen der Bede...mehr

Fährt bei einem Mehrfachparker der obere Stellplatz auch ohne Mitwirkung des berechtigten Nutzers nach oben, wenn ein anderer Mehrfachparker entsprechend bedient wird, ist hierzu ein ausdrücklicher und deutlicher Warnhinweis erforderlich.mehr

Im Zeitraum vom 17.4.2019 bis zum 21.7.2022 werden umfangreiche Maßnahmen zur statischen Ertüchtigung des in Wohnungseigentum aufgeteilten Gebäudes durchgeführt. Bei diesen Arbeiten werden die gesamten Räumlichkeiten von Wohnungseigentümer K entkernt, die dort abgehängten Decken entfernt und es werden neue Stahlträgerunterstützen montiert. Ferner werden die Elektrik und der ...mehr

Wohnungseigentümer Y baute vor 20 Jahren einen im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Spitzboden ohne eine Gestattung in eine Dachterrasse um. Später veräußerte er sein Wohnungseigentum an Wohnungseigentümer Z. Im Jahr 2023 weisen die Wohnungseigentümer die Verwaltung an, den Z aufzufordern, die Dachterrasse zurückzubauen, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen und d...mehr

Problemüberblick Im Fall ist zu fragen, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Schaden eines Wohnungseigentümers gegen einen Messdienstleister einklagen kann. Fremde Schadensersatzansprüche Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann einen Schaden eines Wohnungseigentümers einklagen, wenn er ihr abgetreten wurde oder sie ermächtigt wird, den ihr fremden Schaden im ei...mehr

Der BGH verneint die Frage! Der teilende Bauträger handele bei der Errichtung der Wohnungseigentumsanlage auch nach Entstehung einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Erfüllung seiner im Verhältnis zu den Erwerbern bestehenden vertraglichen Verpflichtungen. Errichte er die Wohnungseigentumsanlage nicht plangerecht, stünden den Erwerbern nur vertragliche Ansprüche zu, ni...mehr

B ist ein Wärmecontractor. Er erzeugt im Heizungsraum des in Wohnungseigentum aufgeteilten Gebäudes Wärme. Er beliefert u. a. Wohnungseigentümer K. Ferner beliefert B eine Ferienremise mit 8 Wohnungen sowie bis April 2019 Einfamilienhäuser. Mit rechtskräftigem Urteil des AG wird B verpflichtet, K eine Abrechnung über die Heizkosten für den Zeitraum vom 5.12.2017 bis zum 31.1...mehr

In der Versammlung am 2.9.2024 befassen sich die Wohnungseigentümer u. a. mit der Reparatur von Balkonen. Sie ermächtigen die Verwaltung, einen Sachverständigen zu beauftragen, der sich mit den Schäden an den Balkonen, deren Ursachen und geeigneten "Sanierungsmaßnahmen" befassen soll (TOP 8a). Ferner bestimmen sie zu TOP 8b, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen...mehr

Ein Nichtwohnungseigentümer hat kein passives Wahlrecht.[1] Der gesetzliche Vertreter eines Wohnungseigentümers (Eltern, Betreuer, aber auch Zwangs- und Insolvenzverwalter) und ebenso Nießbrauchs- oder Dauerwohnberechtigte an einem Wohnungseigentum können daher nicht bestellt werden.[2] Die Wahl eines Nichtwohnungseigentümers entspricht aus diesem Grund grundsätzlich keiner ...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es letztlich um die Frage, ob der klagende Wohnungseigentümer die anderen Wohnungseigentümer ausreichend "vorbefasst" hat. Vorbefassung der anderen Wohnungseigentümer Eine besondere Sachurteilsvoraussetzung der Beschlussersetzungsklage besteht darin, dass der Kläger vor ihrer Erhebung versucht haben muss, eine Entscheidung der Wohnungseigentümer üb...mehr

Mit einer E-Mail vom 16.8.2023 lädt der Verwalter zu einer außerordentlichen Versammlung bereits am 24.8.2023 (= unter Verstoß gegen § 24 Abs. 4 Satz 3 WEG: Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens drei Wochen betragen.). Gegenstand ist u. a. eine Dachterrasse, die der Rechtsvorgänger von Wohnungseigentümer K vor 20 ...mehr

Problemüberblick Im Fall ist zu fragen, wann ein Wohnungseigentümer gestützt auf § 20 Abs. 3 WEG einen Anspruch darauf hat, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird. Anspruch auf eine nicht nachteilige bauliche Veränderung Unbeschadet § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG, kann jeder Wohnungseigentümer nach § 20 Abs. 3 WEG verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird,...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob ein Wohnungseigentümer den Nachschuss-Beschluss allein mit der Begründung anfechten kann, ihm sei vor der Beschlussfassung das Einsichtsrecht in die Belege verweigert worden. Folgen einer verweigerten Einsichtnahme Wird eine Einsichtnahme verweigert, hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihre Pflichten verletzt. Nach einig...mehr

Das OLG verneint die Frage! Ein Schadensersatzanspruch der K könne sich allenfalls aus §§ 675, 631, 633, 634, 280 Abs. 1 BGB i. V. m. den Grundsätzen über einen Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter ergeben. Ein solcher stehe zwar X, nicht jedoch K zu. Der Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter habe einen Vorrang vor einer Drittschadensliquidation. Der Vertrag von...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob die Verwaltung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Schadensersatz schuldet, weil sie nicht alle Unterlagen eingeholt hat, die für die Erlangung von Fördermitteln erforderlich waren. Fördermittel Es ist streitig, ob die Verwaltung die Wohnungseigentümer namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer über Fördermöglichkeiten, ...mehr

Mit Erfolg! Eine unbillige Benachteiligung setze voraus, dass die beabsichtigte Maßnahme bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit den mit der baulichen Veränderung verfolgten Vorteilen einem verständigen Wohnungseigentümer in zumutbarer Weise nicht abverlangt werden dürfte. Es genüge nicht, dass sich ein verständiger Durchschnittseigentümer nach der Verkehrsanschauung n...mehr

Bei einem Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer darüber entscheiden, wer von ihnen Mitglied im Verwaltungsbeirat werden oder welcher Verwaltungsbeirat abbestellt werden soll, geht es um mitgliedschaftliche Rechte und Interessen. Ein Wohnungseigentümer ist daher trotz § 25 Abs. 4 WEG berechtigt, über seine Bestellung zum Verwaltungsbeirat abzustimmen.[1] Dies gilt auch da...mehr

Über die Bestellung der Verwaltungsbeiräte beschließen die Wohnungseigentümer mit einfacher Mehrheit.[1] Dass ein Bewerber mehr Ja-Stimmen auf sich vereinigt, als die anderen Bewerber, genügt allerdings nicht.[2] Notwendig ist, dass von den in einer Versammlung anwesenden Wohnungseigentümern mehr mit "Ja" als mit "Nein" für einen Bewerber stimmen.[3] Haben sich mehr als drei ...mehr

Problemüberblick Im Fall verlangt eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von ihrer ehemaligen Verwaltung, dass diese ihr von der Verwaltung von ihrem Konto abgebuchte Mittel erstattet. Bereicherungsansprüche Die Verwaltung ist verpflichtet, der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Mittel zurückzuerstatten, auf die sie keinen Anspruch hatte. Dafür ist neben gesetzlichen Ans...mehr

Eine Dachterrasse muss erhalten werden – streitig ist wie. Im Raum steht neben der Erhaltung ein Abriss. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer holt ein Gutachten ein. Der Sachverständige unterbreitet mehrere Vorschläge. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer holt auf dieser Grundlage ein Angebot ein. Nachdem dieses vorliegt, wird beschlossen, weitere Angebote einzuholen. ...mehr

Wohnungseigentümer K erhebt am 11.1.2024 gegen einen Nachschuss-Beschluss vom 15.12.2023 für das Jahr 2022 eine Anfechtungsklage. Am 15.1.2024 erhebt auch Wohnungseigentümer Z gegen diesen Beschluss eine Anfechtungsklage. Das AG verbindet die Anfechtungen versehentlich und entgegen § 44 Abs. 2 Satz 3 WEG nicht. Die Klage von Wohnungseigentümer Z weist es rechtskräftig ab. Au...mehr

Die Wohnungseigentümer sind frei darin, wie viele Wohnungseigentümer sie zu Verwaltungsbeiräten bestellen. Die Anordnung, dass es genau 3 Wohnungseigentümer sein müssen, besteht seit dem 1.12.2020 nicht mehr. Bevor die Wohnungseigentümer zur Wahl schreiten, muss klar sein, wie viele Verwaltungsbeiräte zu bestellen sind – "Grundlagenbeschluss".[1]mehr

In der Gemeinschaftsordnung findet sich folgende Gestattungsvereinbarung (= eine Vereinbarung, nach der einem Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung i. S. v. § 20 Abs. 1 WEG gestattet ist): "Die Eigentümer der Einheiten 3 bis 6 sind berechtigt, soweit baurechtlich zulässig, im Bereich ihres Sondereigentums Balkone nachträglich anzubauen". Wohnungseigentümer K, Eigentüm...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob ein Umlagebeschuss ordnungsmäßig ist, wenn es um Kosten geht, die nur wenige Eigentümer (hier: Teileigentümer) betreffen. Umlagebeschluss und Willkür Den Wohnungseigentümern ist bei Änderungen des geltenden Umlageschlüssels ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt. Eine Änderung ist nicht an das Vorliegen eines sachlichen Grun...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es darum, ob bei der Beurteilung, ob eine bauliche Veränderung (hier: Klimaanlage) einen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig benachteiligt, nur die unmittelbar mit der baulichen Veränderung verbundenen Auswirkungen, nicht aber Auswirkungen des späteren Gebrauchs (hier: tieffrequenter Schall) zu berücksichtigen sind. Unbillige Benachteili...mehr

Neben den genannten Beendigungsgründen gibt es eine Reihe weiterer, deren praktische Bedeutung allerdings gering ist. Überblick zu den wichtigsten weiteren Beendigungsgründen: Das Amt einer Person als Verwaltungsbeirat ist beendet, wenn die Wohnungseigentümer eine Bestellungszeit vereinbart oder beschlossen haben oder der Bestellungsbeschluss durch rechtskräftiges Urteil für ...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es eine Tiefgarage mit 248 Abstellplätzen. In der Tiefgarage befinden sich – technisch kombiniert – eine Entwässerungsanlage für die Tiefgarage, eine Leichtflüssigkeitsabscheideranlage sowie ein Kfz-Waschplatz für die Tiefgaragennutzer (Anlage). Bei der Tiefgaragenreinigung wird das Abwasser über die Entwässerungseinrichtung und damit üb...mehr

Schließt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit einem Messunternehmen einen Messdienstvertrag, ist dieser regelmäßig ein Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten der einzelnen Wohnungseigentümer. Die Grundsätze der Drittschadensliquidation sind nicht anwendbar.mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K schließt mit dem Messunternehmen B einen "Abrechnungsvertrag" (= Messdienstvertrag). Hauptleistungspflicht der B ist die mangelfreie Erstellung der Abrechnung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für die Heiz- und Warm-/Kaltwasserkosten, wozu vorgelagert die korrekte Ablesung der Verbrauchserfassungsgeräte für Wärme und Wasser und...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob man einen Rechtsanwalt beauftragen kann, die Gemeinschaftsordnung auszulegen und ob diese Auslegung verbindlich sein kann. Auslegung der Gemeinschaftsordnung Wie die Gemeinschaftsordnung, präziser die dort enthaltenen Vereinbarungen, zu verstehen ist, kann durch ein Gutachten nicht geklärt werden. Auch nach Vorlage eines Gutacht...mehr

Problemüberblick Die Wohnungseigentümer haben die Wahl, ob sie eine bauliche Veränderung durch einen Beschluss gestatten. Anders liegt es, wenn der Wohnungseigentümer einen Anspruch auf die bauliche Veränderung hat. Und ferner ist es anders, wenn die bauliche Veränderung bereits durch eine Vereinbarung gestattet worden ist. Gestattungsvereinbarung Eine Gestattungsvereinbarung k...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob der klagende Wohnungseigentümer einen Ladungsmangel gegen Beschlüsse ins Feld führen kann. Formale Beschlussmängel und Anfechtung Ist ein Beschluss formal mangelhaft, müsste allein dies einer Anfechtungsklage zum Erfolg verhelfen. Die h. M. entscheidet anders. Nach dieser ist es am klagenden Wohnungseigentümer, einen formalen Be...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob die Nichtzulassungsbeschwerde zulässig ist. Materiell-rechtlich ist zu fragen, wie man gegen einen Schwarzbau vorgeht. Zulässigkeit einer Nichtzulassungsbeschwerde: Wert Eine Nichtzulassungsbeschwerde ist nur zulässig, wenn der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer 20.000 EUR übersteigt. Der BGH meint, diesen B...mehr

Ohne Erfolg! Die Wohnungseigentümer hätten gar nicht beschlossen, dass der zu beauftragende Rechtsanwalt eine die Wohnungseigentümer bindende Auslegung der Gemeinschaftsordnung vornehmen solle. Eine solche Bindungswirkung ergebe sich auch nicht aus der in dem angefochtenen Beschluss vorhandenen Wendung "[…] wie die Kostentragung für die anstehende Balkonsanierung (Belag und ...mehr

Eine Beiratswahl widerspricht vor allem dann den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn schwerwiegende Umstände gegen die Person des Gewählten sprechen.[1] Überblick: Solche Umstände sollen beispielsweise vorliegen, wenn ein Miteigentümer zum Verwaltungsbeirat gewählt wird, der gleichzeitig die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den dabei beteiligten Verwalter in A...mehr

Der teilende Bauträger handelt bei der Errichtung einer Wohnungseigentumsanlage nicht als Wohnungseigentümer, sondern in Erfüllung seiner im Verhältnis zu den Erwerbern bestehenden vertraglichen Verpflichtungen (= dem Bauträgervertrag). Errichtet der teilende Bauträger die Wohnungseigentumsanlage nicht wie versprochen, stehen den Erwerbern und späteren Wohnungseigentümern nu...mehr

Die Wohnungseigentümer gestatten dem Eigentümer der Wohnung Nr. 8 auf seinem Balkon ein näher bezeichnetes Klimasplitgerät zu installieren. Es heißt u. a. wie folgt: "[…] Außengerät Schalldruckpegel: 50 dBA – im Regelbetrieb deutlich leiser. Die Sechste Allgemeine Verwaltungsvorschrift zum Bundes-Immissionsschutzgesetz wird eingehalten. Diese besagt: In reinen Wohngebieten d...mehr

Eine unbillige Benachteiligung i. S. v. § 20 Abs. 4 Hs. 1 WEG setzt voraus, dass die beabsichtigte Maßnahme bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit den mit der baulichen Veränderung verfolgten Vorteilen einem verständigen Wohnungseigentümer in zumutbarer Weise nicht abverlangt werden darf. Nicht ausreichend ist, dass sich ein verständiger Durchschnittseigentümer nach d...mehr

Die Bestellung eines Verwaltungsbeirats ist vor allem – aber nicht nur – in größeren Wohnungseigentumsanlagen sinnvoll. Dennoch ist der Verwaltungsbeirat kein notwendiges "Organ". Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist auch ohne einen Verwaltungsbeirat handlungs- und funktionsfähig. Die Einsetzung eines Verwaltungsbeirats steht daher grundsätzlich im Belieben der Wohnung...mehr

Teileigentümer X1 und X2 betreiben in einer Wohnungseigentumsanlage u. a. ein Hotel (es gibt auch Wohnungen). Dieses Hotel bedarf einer Brandmeldeanlage. Als diese ausfällt, fassen die Wohnungseigentümer verschiedene Beschlüsse über die Erhaltung. Zunächst wird beschlossen, dass die Verwaltung die Ausführung und Umsetzung mit den Teileigentümern absprechen soll, da nur diese...mehr

Haben die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und ein Verwaltungsbeirat einen Beiratsvertrag geschlossen, wird in der Regel in der Abbestellung zugleich die (ggf. außerordentliche) Kündigung des Beiratsvertrags liegen.[1] Diese muss aber noch durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG vertreten durch den Verwalter, ausgesprochen werden.mehr

Die Verwaltung B bucht, gestützt auf § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG, Mittel vom Konto der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K ab. Sie meint in Höhe mehrerer Tausend Euro Ansprüche auf Sondervergütungen zu haben. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verlangt diese Zahlungen mit einer im Jahr 2023 erhobenen Klage zurück.mehr

Die gesetzlichen Vorschriften zum Verwaltungsbeirat werden weder vom Gesetz als zwingend angesehen noch ergibt eine Auslegung, dass die Regelungen nicht abdingbar wären. Die Wohnungseigentümer können daher zum Verwaltungsbeirat und seiner Organisation Abweichendes vereinbaren.[1] Hinweis Typische Vereinbarungen Typische Vereinbarungen sind beispielsweise die Bestimmung, dass a...mehr

Mit Erfolg! Die durch den Umlagebeschluss bestimmte Verteilung halte sich nicht mehr im Rahmen des weiten Ermessens, welches den Wohnungseigentümern bei der Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG zustehe. So liege es, wenn ein Umlageschlüssel willkürlich sei. Die Grenze der Willkür sei dabei nicht bereits dann erreicht, wenn es einen anderen Umlageschlüssel gebe, der n...mehr

Ist eine juristische Person oder eine Personengesellschaft Wohnungseigentümer, kann daher auch diese zum Verwaltungsbeirat bestellt werden,[1] nicht aber – vorbehaltlich anderweitiger Vereinbarung – deren gesetzliche Vertreter oder bevollmächtigte Mitarbeiter, die selbst nicht Wohnungseigentümer sind.[2] Die juristische Person wird durch ihr Vertretungsorgan, z. B. den Gesch...mehr

Das den Wohnungseigentümern bei der Änderung von Umlageschlüsseln nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG zustehende Ermessen ist überschritten, wenn Kosten, die aufgrund besonderer Anforderungen in Bezug auf Räume eines Teileigentums anfallen (hier: Brandmeldeanlage für ein Hotel), gleichmäßig auch auf die Wohnungseigentümer verteilt werden sollen.mehr

Der Abberufungsbeschluss kann angefochten werden. Die Anfechtung hat Erfolg, wenn die Abberufung keiner ordnungsmäßigen Verwaltung widerspricht. Bei der Prüfung sind das Selbstorganisationsrecht sowie das Ermessen der Wohnungseigentümer zu beachten. Hinweis Willkür In der Regel wird sich ein Verwaltungsbeirat nur gegen Willkür wenden oder geltend machen können, dass – sofern d...mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen über die Bestellung eines Verwaltungsbeirats nach § 25 Abs. 1 WEG mit Mehrheit. Die Auswahl der Verwaltungsbeiräte hat nach § 18 Abs. 2 WEG den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung zu genügen. Die Wohnungseigentümer müssen nicht den "objektiv besten Kandidaten" wählen. Die Auswahl muss nur ermessensfehlerfrei sein.mehr