Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Stimmverbote werden aus der Bestimmung des § 25 Abs. 4 WEG auch für sog. Verflechtungsfälle hergeleitet. Das Stimmrechtsverbot des § 25 Abs. 4 WEG gilt auch dann, wenn die Beschlussfassung ein Rechtsgeschäft zum Gegenstand hat, das nicht mit einem Eigentümer persönlich abgeschlossen werden soll, jedoch mit einem Unternehmen, mit dem er wirtschaftlich oder persönlich verfloch... mehr

Etwas anderes gilt bei der Zwangsverwaltung. Hier übt der Zwangsverwalter das Stimmrecht des Wohnungseigentümers in der Eigentümerversammlung aus.[1] Ob daneben auch der Wohnungseigentümer, über dessen Sondereigentum die Zwangsverwaltung angeordnet wurde, zur Versammlung zu laden ist, wird unterschiedlich beurteilt. Zunächst besteht lediglich eine widerlegbare Vermutung dafü... mehr

Die Vorschrift des § 48 Abs. 6 Satz 1 WEG gilt ausschließlich für Beschlüsse über die Durchführung rein virtueller Eigentümerversammlungen, die vor dem 1.1.2028 beschlossen wurden. Wird ein derartiger Beschluss also erst im Jahr 2028 gefasst, besteht keine Pflicht zur Durchführung mindestens einer jährlichen Präsenzversammlung. Praxis-Beispiel Beschlussfassung im November 202... mehr

Das Recht zur Einladung beinhaltet auch die Befugnis, eine einberufene Versammlung abzusagen oder zu verlegen.[1] Haben allerdings im wenig praxisrelevanten Fall sämtliche Wohnungseigentümer die Versammlung einberufen, kann auch die Absage oder Verlegung nur durch alle Eigentümer einvernehmlich erfolgen.[2] Gründe für die Verlegung/Absage einer Wohnungseigentümerversammlung ... mehr

Was das Teilnahmerecht von Beratern angeht, sind zunächst die Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung maßgeblich. Soweit hier ein ausdrückliches Teilnahmeverbot vereinbart ist, gilt dies und ist einzuhalten.[1] Aber auch dann, wenn kein ausdrückliches Teilnahmeverbot vereinbart ist, ist der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit zu beachten, wonach ein grundsätzliches Teilnahmeverb... mehr

Auch wenn keine entsprechende Vereinbarung der Wohnungseigentümer hinsichtlich Ort, Tag und Uhrzeit der Wohnungseigentümerversammlung existiert, besteht hier keine "Narrenfreiheit", denn prinzipiell müssen jedem der Wohnungseigentümer sowohl Ort, Tag und Uhrzeit der Eigentümerversammlung zumutbar sein. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass die Eigentümerversammlung gru... mehr

Soweit die Teilungserklärung keine Vorgaben hinsichtlich des Tages bzw. Datums der Versammlung enthält, ist der zur Einberufung Ermächtigte – also regelmäßig der Verwalter – bei dessen Bestimmung nach pflichtgemäßem Ermessen frei.[1] Die Eigentümerversammlung kann grundsätzlich auch an einem Wochenende durchgeführt werden. Nicht beanstandet wird auch die Durchführung einer Ver... mehr

Die Aufgabe des Versammlungsleiters umfasst auch die Verpflichtung, die Versammlung zu beenden, also förmlich zu schließen. Es muss nämlich eine klare Abgrenzung zwischen Versammlung und etwaigen Nachgesprächen existieren. Der Zeitpunkt der Beendigung ist in die Versammlungsniederschrift aufzunehmen. Nach Beendigung der Versammlung können keine Beschlüsse mehr gefasst werden.... mehr

Der Versammlungsleiter ruft die einzelnen Punkte der Tagesordnung in der Reihenfolge auf, die in der Einladung angegeben ist. Er hat den Wohnungseigentümern Gehör im Rahmen der Diskussion über die einzelnen Beschlussgegenstände zu verschaffen. 5.4.1 Änderung, Vertagung und Absetzen von Tagesordnungspunkten Die Wohnungseigentümerversammlung kann ohne vorherige Ankündigung über ... mehr

Wie eingangs bereits ausgeführt, gehört das Stimmrecht des Wohnungseigentümers zum Kernbereich seiner elementaren Mitgliedschaftsrechte. Bereits deshalb kommt ein Stimmrechtsausschluss nur in eng umgrenzten Ausnahmefällen in Betracht. 6.1 Durch Vereinbarung Das Stimmrecht ist von derart elementarer Bedeutung, dass es dem Wohnungseigentümer zunächst nicht durch Vereinbarung gen... mehr

Im Beschluss sollte die zur Verwendung kommende Konferenzsoftware bzw. der technische Übermittlungsweg ausdrücklich geregelt werden. Wenn in der Rechtsprechung teilweise bereits im Rahmen der Ermöglichung einer Versammlungsteilnahme in elektronischer Form die konkrete Benennung gefordert wird,[1] dürfte dies erstrecht gelten, wenn die Wohnungseigentümer die Durchführung von ... mehr

Auch durch Vereinbarung können Stimmrechtsausschlüsse geregelt werden. Verbreitet ist dies im Bereich der Mehrhausanlagen der Fall. So werden den Eigentümern eines Hauses exklusive Beschlusskompetenzen betreffend die Belange ihres Hauses eingeräumt, wobei die Eigentümer anderer Häuser vom Stimmrecht ausgeschlossen sind. Korrespondierend hiermit ist es möglich, das Stimmrecht... mehr

Enthält die Gemeinschaftsordnung ausnahmsweise einmal eine spezifizierte Öffnungsklausel, die sich ausdrücklich auf eine Änderung des Stimmrechtsprinzips bezieht, ist auf ihrer Grundlage eine Änderung des Stimmrechtsprinzips unter den formellen Voraussetzungen der Öffnungsklausel möglich.[1] Praxis-Beispiel Spezifizierte Öffnungsklausel "Die Wohnungseigentümer können mit einer... mehr

Die Stimmabgabe des Mehrheitseigentümers ist noch nicht rechtsmissbräuchlich, sondern erst dann, wenn er sein Stimmenübergewicht missbräuchlich zu eigenen oder gemeinschaftsfremden Zwecken nutzt. Auch noch nicht rechtsmissbräuchlich ist es, wenn der Mehrheitseigentümer als einziger für oder gegen einen Beschlussgegenstand stimmt.[1] Dies gilt selbst dann, wenn er sich selbst... mehr

Das WEG geht davon aus, dass in den Wohnungseigentümergemeinschaften stets ein Verwalter bestellt ist. Daher bestimmt § 24 Abs. 1 WEG die Pflicht des Verwalters, jährlich eine Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen. Weiter hat wiederum der Verwalter gemäß § 24 Abs. 2 WEG sowohl in den durch Vereinbarung bestimmten Fällen weitere Versammlungen einzuberufen als auch dem Mi... mehr

Nach § 23 Abs. 1a Satz 2 WEG muss die virtuelle Eigentümerversammlung hinsichtlich der Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein. Die Wohnungseigentümer müssen also die Möglichkeit haben, ihr Teilnahme-, Frage-, Rede- und Stimmrecht ausüben zu können. In technischer Hinsicht wird die Eigentümerversammlung also als Videokonferenz mittels Zwei... mehr

Zwar geht das ("werdende") Eigentum an einer Sondereigentumseinheit im Wege der Universalsukzession des § 1922 Abs. 1 BGB mit dem Erbfall auf den Erben über. Dieser muss aber den Nachweis führen, dass es sich bei ihm tatsächlich um einen Erben handelt. Diesen Nachweis führt er am einfachsten durch Vorlage eines Erbscheins oder im Fall bereits erfolgter Grundbucheintragung du... mehr

§ 24 Abs. 3 WEG macht hiervon eine Ausnahme für den Fall, dass ein Verwalter fehlt oder dieser sich pflichtwidrig weigert, in den durch Gesetz oder Vereinbarung bestimmten Fällen eine Versammlung einzuberufen. Der Verwalter fehlt, wenn ein Verwalter nicht bestellt ist, seine Amtszeit abgelaufen ist, er von seinem Amt abberufen wurde, er sein Amt niedergelegt hat oder verstorben... mehr

Kein Stimmrecht haben Mieter oder Pächter, Wohnungsberechtigte nach § 1093 BGB oder Dauerwohnberechtigte nach § 31 WEG Nießbraucher[1] – allerdings kann der Wohnungseigentümer verpflichtet sein, bei der Stimmabgabe die Interessen des Nießbrauchers zu berücksichtigen und im Ernstfall nach dessen Weisungen zu handeln.[2] Inhaber eines Grundpfandrechts, wie beispielsweise Grundschu... mehr

Das Gesetz sieht in § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG das sog. "Kopfstimmrecht" vor. Unabhängig von der Anzahl der in seinem Eigentum stehenden Sondereigentumseinheiten und ihrer Größe hat jeder einzelne Wohnungseigentümer nur eine Stimme in der Wohnungseigentümerversammlung. Praxis-Beispiel Wohnung und Laden Ein Frisör ist Eigentümer einer Gewerbeeinheit in der Wohnanlage, in der er sei... mehr

Wohnungseigentümerversammlungen sollten spätestens um 23 Uhr beendet werden. Dies gilt insbesondere, wenn der nächste Tag ein Werktag ist. Bei umfangreicher Tagesordnung mit besonders diskussionsträchtigen Beschlussthemen sollte dies der Verwalter bei der Festlegung des Beginns der Versammlung berücksichtigen. Überlange Versammlungsdauer vermeiden Es ist durchaus denkbar, das... mehr

Die Hausordnung der Wohnungseigentümer ist für den Mieter nur verbindlich, wenn dies vereinbart ist.[1] Praxis-Tipp Vermeiden Sie unterschiedliche Hausordnungen Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft sollte darauf geachtet werden, dass eine bestehende Hausordnung auch in alle Mietverträge aufgenommen wird, um widersprüchliche Regeln zu vermeiden. Besonders fatal wäre, wenn ... mehr

Rz. 18 Im SächsGrStMG wird angeordnet, dass die Steuermesszahl – abweichend von § 15 Abs. 1 Nr. 1 und 2 GrStG – für im Freistaat Sachsen belegene unbebaute Grundstücke i. S. d. § 246 BewG 0,36 ‰, bebaute Grundstücke i. S. d. § 249 Abs. 1 Nr. 1 bis 4 BewG 0,36 ‰ und bebaute Grundstücke i. S. d. § 249 Abs. 1 Nr. 5 bis 8 BewG 0,72 ‰ beträgt. Die Regelungen über die abweichenden Steu... mehr

Rz. 18 Nach § 25 Abs. 4 S. 1 GrStG muss der Hebesatz vorbehaltlich des § 25 Abs. 5 GrStG jeweils einheitlich sein für die in einer Gemeinde liegenden Betriebe der Land- und Forstwirtschaft und für die in einer Gemeinde liegenden Grundstücke. Hiervon abweichend muss der Hebesatz für die Grundsteuer gem. § 1 Abs. 1 S. 1 SHGrStHsG vorbehaltlich des § 25 Abs. 5 GrStG jeweils einhei... mehr

Voraussetzung für Anwendung der Mieterschutzvorschriften in Umwandlungsfällen ist, dass zunächst die Anmietung, dann die Umwandlung in Wohnungseigentum und zuletzt der Verkauf der Wohnung erfolgt. Um dies zu umgehen, wurde in der Praxis das sog. Münchener-Modell entwickelt, bei dem der Erwerb von den zukünftigen Wohnungseigentümern gemeinsam als GbR erfolgte, wobei diese dan... mehr

Werden vermietete Wohnungen in Wohnungseigentum umgewandelt, besteht das Risiko, dass dem Mietwohnungsmarkt, insb. in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten, in erheblichem Umfang Wohnungen entzogen werden. Das beruht darauf, dass für die Mieter nach einer solchen Umwandlung das Risiko einer Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen wirtschaftlicher Verwertung deutlich stei... mehr

(BGH, Urt. v. 27.2.2026 – V ZR 219/24) • Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer grds. die erstmalige plangerechte Errichtung des Gemeinschaftseigentums nach Maßgabe der Teilungserklärung verlangen. Bei einem sog. steckengebliebenen Bau hat er im räumlichen Bereich seiner Sondereigentumseinheit darüber hinaus ohne Rücksicht auf die dingliche... mehr

Der Vermieter einer Eigentumswohnung hat es mit zwei, oder vielleicht sogar drei, Regelungsregimen zu tun. Zunächst bewegt er sich im Regelungsbereich des WEG im Verhältnis zu seinen anderen Wohnungseigentümern, dann regeln die mietrechtlichen Vorschriften seine Beziehungen zum Mieter und schließlich gilt gegenüber Dritten das allgemeine Zivilrecht. Wenn es um Schadensersatz... mehr

Der Mieter hatte im Jahr 2000 eine Doppelhaushälfte gemietet, die zusammen mit anderen Häusern auf einem Grundstück errichtet war. In der Folgezeit kam es zu der Realteilung des Grundstücks in mehrere einzelne Grundstücke. Kurz nach der Vermietung veräußerte der Vermieter das Grundstück an eine teilweise personenidentische KG zum Preis von 400.000 DM (= 204.516,75 EUR). In d... mehr

Rz. 18 Nach § 25 Abs. 4 S. 1 GrStG muss der Hebesatz vorbehaltlich des § 25 Abs. 5 GrStG jeweils einheitlich sein für die in einer Gemeinde liegenden Betriebe der Land- und Forstwirtschaft und für die in einer Gemeinde liegenden Grundstücke. Hiervon abweichend muss der Hebesatz für die Grundsteuer gem. § 1 Abs. 1 S. 1 GrStHsG LSA vorbehaltlich des § 25 Abs. 5 GrStG jeweils einh... mehr

Rz. 18 In § 1 Abs. 1 S. 1 GrStHsGRP wird unter dem Vorbehalt des § 1 Abs. 1 S. 2 und Abs. 2 und 3 GrStHsGRP zunächst der in § 25 Abs. 4 S. 1 GrStG geregelte Grundsatz, wonach der Hebesatz für die in einer Gemeinde liegenden Betriebe der Land- und Forstwirtschaft und die in einer Gemeinde liegenden Grundstücke jeweils einheitlich sein muss, ins GrStHsGRP übernommen. Durch § 1 ... mehr

3.3.1 Mitteilungspflichten Für eine möglichst reibungslose Verwaltung dürfte es nicht nur im Interesse des Verwalters, sondern eines jeden Wohnungseigentümers liegen, dass der Verwalter stets über Adressänderungen, Vermietung und Eigentümerwechsel in Kenntnis gesetzt wird. Das Wohnungseigentumsgesetz sieht derartige Pflichten nicht vor. Durch bloßen Beschluss können den Wohnu... mehr

Als gesetzliche Verbote i. S. v. § 134 BGB gelten des Weiteren die folgenden unabdingbaren Vorschriften des WEG selbst. Hier kann also auch nicht wirksam Abweichendes in der Gemeinschaftsordnung vereinbart werden. § 5 Abs. 2 WEG: Zwingende Bestandteile des Gemeinschaftseigentums können nicht zu Sondereigentum erklärt werden Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Siche... mehr

Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 können die Wohnungseigentümer gemäß § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG durch Beschluss die Möglichkeit und Modalitäten einer Teilnahme von Wohnungseigentümern an Eigentümerversammlungen auch in elektronischer Form regeln. Entsprechende Regelungen können auch bereits in der Gemeinschaftsordnung getroffen... mehr

Bestellung des Verwalters Nach § 26 Abs. 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer über die Bestellung und Abberufung des Verwalters. § 26 Abs. 3 WEG konkretisiert insoweit, dass der Verwalter jederzeit abberufen werden kann. Nach der weiteren Bestimmung in § 26 Abs. 5 WEG kann u. a. von diesen gesetzlichen Anordnungen nicht abgewichen werden, auch nicht durch eine Vereinbarun... mehr

Die Gemeinschaftsordnung sollte eine Regelung für den Fall enthalten, dass ein Verwalter fehlt oder zur Vertretung der Eigentümergemeinschaft nicht berechtigt ist. Dann nämlich vertreten nach der Bestimmung des § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG sämtliche Wohnungseigentümer als Gesamtvertreter die Gemeinschaft, was insbesondere in größeren Wohnungseigentümergemeinschaften zu erheblichen... mehr

Überblick Die Gemeinschaftsordnung stellt die Verfassung der Gemeinschaft dar und hat insoweit überragende Bedeutung in der Praxis des Wohnungseigentums. Sie ist allerdings gesetzlich nicht vorgeschrieben und zur Begründung von Wohnungseigentum nicht erforderlich, stets aber – insbesondere in größeren Gemeinschaften – sinnvoll. Sind nicht unabdingbare Bereiche des Wohnungsei... mehr

Auch durch Vereinbarung können dem einzelnen Wohnungseigentümer seine elementaren Mitverwaltungsrechte nicht genommen werden. Namentlich umfasst hiervon sind das Recht zur Teilnahme an Eigentümerversammlungen, das Rederecht und vor allem das Stimmrecht. Insoweit ist eine Vereinbarung, die den Inhabern von Tiefgaragenstellplätzen kein Stimmrecht gewährt, per se nichtig.[1] Im... mehr

Grundsätzlich sollten vermietende Eigentümer darauf achten, dass in den Mietvertrag keine der Gemeinschaftsordnung oder der Hausordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft widersprechenden Bestimmungen aufgenommen werden. Ebenso muss unterschieden werden, ob im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer geltende Gebrauchs- oder Nutzungsregelungen das Gemeinschafts- oder das Sonder... mehr

Zwar ist jeder Wohnungseigentümer nach der Bestimmung des § 13 Abs. 1 WEG zur unbeschränkten Nutzung seiner Wohnung oder Teileigentumseinheit berechtigt. So können etwa Wohnungen auch an täglich wechselnde Feriengäste[1] oder Medizintouristen[2] vermietet werden. Auch die Überlassung von Wohnungseigentum an Asylbewerber stellt eine zulässige Wohnnutzung dar.[3] Einschränken... mehr

Entgegen eines höchst praktischen Bedürfnisses enthalten Gemeinschaftsordnungen regelmäßig keine Bestimmungen darüber, wie im Fall des Fehlens eines Verwalters und Verwaltungsbeirats die missliche Situation vermieden werden kann, dass entweder alle Wohnungseigentümer zur Versammlung einberufen müssen oder sich ein Wohnungseigentümer gerichtlich ermächtigen lassen muss. Die Be... mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz regelt den Fall der Vertretung von Wohnungseigentümern in der Eigentümerversammlung nicht. Grundsätzlich kann sich der Wohnungseigentümer daher von jedem Dritten in der Wohnungseigentümerversammlung vertreten lassen. Er kann dabei auch mehrere Vertreter bevollmächtigen.[1] Zwar können mehrere Vertreter das Stimmrecht nur einheitlich ausüben, so si... mehr

Die Kosten der Erhaltung, also der Instandhaltung und Instandsetzung von Bestandteilen des Gemeinschaftseigentums, können zwar auch durch Beschluss auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG den jeweiligen Wohnungseigentümern auferlegt werden.[1] Allerdings muss ein entsprechender Beschluss auch gefasst werden, ansonsten verbleibt es bei einer Kostenbelastung aller Wohnungseig... mehr

Auch die Verpflichtung zur Teilnahme am Lastschriftverfahren ist zwar Paradebeispiel für eine Beschlussfassung auf Grundlage von § 28 Abs. 3 WEG, dennoch spricht nichts dagegen, eine solche bereits in der Gemeinschaftsordnung zu statuieren. Entsprechendes gilt für ein Verbot von Sammelüberweisungen. Da insoweit regelmäßig Sonderhonorare zugunsten des Verwalters im Verwalterve... mehr

§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG regelt die Befugnisse und Pflichten des Verwalters nur pauschal insoweit, als er berechtigt und verpflichtet ist, alle Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Pflichten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer führen. Abhängig von der Größe und dem Finanzvolumen der jeweils verwalte... mehr

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Das gesetzliche Kopfstimmrecht des § 25 Abs. 2 WEG kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer abbedungen werden.[1] Das gesetzliche Kopfstimmrecht, wonach jeder Wohnungseigentümer unabhängig von der Anzahl der in seinem Eigentum stehenden Objekte und unabhängig von der Höhe der Miteigentumsanteile eine Stimme hat, verhindert bereits im Keim ein etwaiges majorisierendes S... mehr

Zwar kann durch Vereinbarung ein bestimmter Gebrauch des Sondereigentums geregelt werden. Darüber hinaus aber kann dem einzelnen Wohnungseigentümer durch Vereinbarung nicht die Gebrauchs- bzw. Nutzungsmöglichkeit seiner Sondereigentumseinheit überhaupt genommen werden. Hierzu gehört auch ein ungehinderter Zugang zur Sondereigentumseinheit.[1] Vorsicht bei Regelungen über Be... mehr

Zwar ist die Fälligkeit der von Wohnungseigentümern zu leistenden Zahlungen – egal, ob es sich um die Hausgeldvorschüsse auf Grundlage des Wirtschaftsplans, Beiträge zu beschlossenen Sonderumlagen oder Nachzahlungen auf die nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG beschlossene Abrechnungsspitze handelt – in aller Regel kalendermäßig bestimmt, weshalb säumige Wohnungseigentümer nach der B... mehr

Was den empfehlenswerten Inhalt der Beschluss-Sammlung betrifft, ist stets zu berücksichtigen, dass sie nicht nur wertvolles Informationsmedium für potenzielle Erwerber von Wohnungseigentum ist, sondern insbesondere auch für den Nachfolgeverwalter. Weiter ist zu beachten, dass die Beschluss-Sammlung das einzige Medium ist, das in übersichtlicher und komprimierter Art und Wei... mehr