Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Haben die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und die Verwaltungsbeiräte keinen Beiratsvertrag mit Vergütungsregelung geschlossen, hat jeder Verwaltungsbeirat als Beauftragter nach §§ 662, 670 BGB einen gesetzlichen Anspruch auf Aufwendungsersatz.[1] Schuldner ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.[2] Gläubiger ist der jeweilige Verwaltungsbeirat.[3]mehr

Der Aufwendungsersatzanspruch kann durch eine Pauschale abgegolten werden,[1] nicht jedoch durch einen nicht zweckgebundenen freien Betrag.[2] Ein Beschluss über eine Pauschale kann nicht § 670 BGB ändern.[3] Kann ein Wohnungseigentümer daher nachweisen, höhere Aufwendungen gehabt zu haben, als sie die Pauschale nennt, sind ihm diese zu ersetzen. Dieser Anspruch kann nicht n...mehr

Es wird vertreten, es sei beispielsweise dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats gestattet, im Rahmen eines Rundbriefs die E-Mail eines Wohnungseigentümers an die Verwaltung allen Wohnungseigentümer zur Kenntnis zu geben.[1] Das dürfte aber nicht zutreffen. Die Verbreitung dürfte unrechtmäßig sein und gegen Art. 6 DSGVO verstoßen. Ferner wird vertreten, die Datenverarbeitung...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz äußert sich an unterschiedlichen Stellen zu den gesetzlichen Pflichten der Verwaltungsbeiräte. Manchmal sind alle Verwaltungsbeiräte angesprochen, manchmal mehrere, manchmal nur einer. Nach § 9b Abs. 2 Fall 1 WEG vertritt der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter. Nach § 24 Abs. 3 WEG kann...mehr

Die Verwaltung hat gem. § 28 Abs. 4 Satz 1 WEG nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer enthält. Der Vermögensbericht ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen. § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG fordert die Verwaltungsb...mehr

3.1.2.1 Überblick Ist der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats dazu aufgerufen, die Versammlung einzuberufen, ist eine ganze Reihe von Fragen zu bedenken. Er sollte zunächst überlegen, welche Gegenstände auf der Versammlung besprochen werden sollen. Diesen Gegenständen muss er einen "Namen" geben. In der Regel reicht eine Kurzbezeichnung. Im Anschluss oder parallel ist zu kläre...mehr

3.1.1 Überblick Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Eigentümerversammlung einzuberufen, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder subsidiär – nämlich dann, wenn, der Vorsitzende nicht handelt oder nicht handeln kann – sein Vertreter gem. § 24 Abs. 3 WEG die Versammlung einberufen. Der Verwaltungsbeirat als solcher besitzt hingegen kein Einberufu...mehr

Jeder Beschluss muss ordnungsmäßig sein. Verstößt ein Beschluss gegen eine gesetzliche Vorschrift, eine Vereinbarung oder einen Beschluss der Wohnungseigentümer oder ist er auf andere Weise nicht ordnungsmäßig, ist er nichtig. Die Nichtigkeit kann in einem Verfahren gem. § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG geltend gemacht werden.mehr

3.3.1 Allgemeines Gem. § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG ist die Niederschrift über eine Versammlung – sofern nichts anderes vereinbart ist – unter anderem vom Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder seinem Vertreter zu unterschreiben. Sinn und Zweck dieser Unterschrift besteht darin, dass die Unterschreibenden mit ihrer Unterschrift die Verantwortung für die Richtigkeit der beurkundet...mehr

Überblick Der Beitrag stellt den Verwaltungsbeirat bzw. die Verwaltungsbeiräte als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vor. Daneben werden seine Organisation, seine Versammlungen und seine Beschlussfassungen beschrieben. Ferner werden die Rechte der Verwaltungsbeiräte im Verwaltungsbeirat, der fakultative Beiratsvertrag und Versicherungen für die Verwaltungsbeiräte...mehr

Das Gesetz bestimmt nicht, wann der Verwaltungsbeirat entscheidungsfähig ist. Diese Frage kann daher im Rahmen einer Geschäftsordnung geregelt werden. Hinweis Analogie zur Versammlung Ist nichts Besonderes bestimmt, ist der Verwaltungsbeirat entsprechend der Versammlung der Wohnungseigentümer immer entscheidungsfähig.mehr

Üblich, wenn auch nicht zwingend ist, dass die Verwaltung mit dem Verwaltungsbeirat den Ort der Versammlung, den Tag der Versammlung, den Einberufungszeitpunkt und auch die Tagesordnung abspricht.mehr

Die Verwaltungsbeiräte können der Verwaltung keine Weisungen erteilen[1] und sind auch nicht befugt, ihre Pflichten näher zu konkretisieren. Umgekehrt kann auch die Verwaltung die Verwaltungsbeiräte weder zu einem Tun anweisen noch beauftragen oder gegen ihren Willen anderweitig in ihre Aufgabenerfüllung eingreifen. Die Wohnungseigentümer können etwas anders bestimmen.mehr

Das Gesetz bestimmt in § 29 Abs. 1 Satz 3 WEG zur Organisation des Verwaltungsbeirats, dass dessen Vorsitzender die Sitzungen einberuft. Hierbei kann es bleiben. Die Wohnungseigentümer können allerdings auch Regelungen für die Organisation des Verwaltungsbeirats vereinbaren oder einen Beschluss fassen.mehr

Verwaltungsbeiräte können sich selbst auf eigene Kosten versichern. Kosten für eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung gehören zu den Aufwendungen nach § 670 BGB, welche die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer den Verwaltungsbeiräten zu ersetzen hat.[1]mehr

Haben die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und die Verwaltungsbeiräte einen Beiratsvertrag mit Vergütungsregelung geschlossen,[1] sind mit dieser grundsätzlich die Aufwendungsersatzansprüche abgegolten. Hinweis Verzicht Ein Verwaltungsbeirat kann ferner im Vorweg oder im Beiratsvertrag einen entsprechenden Verzicht erklärt haben.mehr

Eine Entlastung "hilft" den Verwaltungsbeiräten nicht, wenn ihre Fehler für die beschließenden Wohnungseigentümer nicht erkennbar waren.mehr

Ein Verwaltungsbeirat kann sich nicht – haben die Wohnungseigentümer nichts anderes bestimmt – von einem Dritten für seine Funktionen vertreten lassen.[1]mehr

Ein Verwalter fehlt aus rechtlichen Gründen, wenn keiner bestellt wurde, die Amtszeit des ordentlich Bestellten abgelaufen ist[1], der alte Verwalter seine Bestellung aufgibt und sein Amt also niederlegt, der alte Verwalter wegen Todes, Abberufung oder einer auflösenden Bedingung seine Eigenschaft als Verwalter rechtlich verloren hat oder wenn der alte Verwalter geschäftsunfähig ...mehr

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs – die der Gesetzgeber in § 31a Abs. 2 BGB übernommen hat – hat ein Verein unentgeltlich tätig gewordene Vereinsmitglieder grundsätzlich von der Haftung ganz oder teilweise freizustellen, wenn sich bei Durchführung satzungsmäßiger Aufgaben eine damit typischerweise verbundene Gefahr verwirklicht hat und dem Mitglied weder Vorsatz...mehr

Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten der Verwaltungsbeiräte durch einen Beschluss nach § 27 Abs. 2 WEG erweitern. So ist es unter anderem vorstellbar, Aufgaben der Verwaltung auf die Verwaltungsbeiräte zu übertragen, die Ausübung der Pflichten des Verwalters an ein Votum der Verwaltungsbeiräte zu knüpfen, anzuordnen, dass die Verwaltung Verfügungen ab einer be...mehr

Den Ort, an dem der Verwaltungsbeirat zusammenkommt, bestimmt in der Regel der Vorsitzende oder sein Stellvertreter. Der Ort sollte nahe der Wohnungseigentumsanlage liegen. Als Versammlungsstätte kommt jede in Betracht, zum Beispiel die Wohnung des Vorsitzenden. Die Versammlungsstätte sollte "nicht öffentlich" sein, also gewähren, dass die Angelegenheiten der Wohnungseigentü...mehr

Welcher der Verwaltungsbeiräte Vorsitzender und wer Stellvertreter ist, können und sollten die Wohnungseigentümer durch Beschluss bereits bei der Wahl der Verwaltungsbeiräte oder später bestimmen. Der Vorsitzende und sein Stellvertreter sind aus der Mitte des Verwaltungsbeirats zu wählen.[1] Fehlt es hieran, muss der Verwaltungsbeirat durch Mehrheitswahl selbst die Personen ...mehr

Einem Verwaltungsbeirat sind solche Aufwendungen zu ersetzen, die er den Umständen nach für erforderlich halten durfte.[1] "Erforderlich" sind solche Aufwendungen, die er nach verständigem Ermessen bei Berücksichtigung aller Umstände als notwendig erachten darf. Aufwendungen müssen angemessen sein und in einem vernünftigen Verhältnis zu der Bedeutung des Geschäfts stehen. Be...mehr

Eine vollständige inhaltliche Prüfung der behaupteten Einnahmen und Ausgaben bestünde darin, dass sich die Verwaltungsbeiräte mit jeder Einnahme und Ausgabe befassen, also jeden Beleg prüfen, und sämtlichen Kontoeingängen und Kontoausgängen nachgehen. Nach der Rechtsprechung ist das zwar möglich. Ausreichend ist aber auch, wenn die Verwaltungsbeiräte "Stichproben" machen.[1]...mehr

Die Verwaltungsbeiräte müssen formal prüfen, ob die Jahresabrechnung alle notwendigen Teile aufweist, wer sie erstellt hat und wann sie erstellt wurde. Checkliste: Formale Prüfung der Jahresabrechnungmehr

Hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit den Verwaltungsbeiräten einen entgeltlichen Vertrag geschlossen, haften die Verwaltungsbeiräte für Pflichtwidrigkeiten nach §§ 280 ff. BGB in Verbindung mit dem Beiratsvertrag. Hinweis Aufwendungspauschale Streitig ist, was bei einer Pauschale für Aufwendungen gilt.[1] Zum Teil wird diese nicht als schädlich angesehen, wenn es si...mehr

Die beste Prüfung kann nicht sicherstellen, dass es im Einzelfall zu Manipulationen oder Unklarheiten kommt. Praxis-Beispiel Zahlungen im folgenden Wirtschaftsjahr Der Verwalter bezahlt eine im zu prüfenden Wirtschaftsjahr eingegangene Rechnung erst im nächsten Wirtschaftsjahr. Das "verfälscht" das Ergebnis des vorhergehenden Wirtschaftsjahres. Die Heizkosten werden von einer H...mehr

Jeder Verwaltungsbeirat hat das Recht, zu den Sitzungen des Verwaltungsbeirats geladen zu werden. An den Sitzungen darf es teilnehmen, Anträge stellen, reden und über Beschlussanträge abstimmen. Haben die Wohnungseigentümer nichts bestimmt, besitzt jeder Verwaltungsbeirat das Recht, zum Vorsitzenden oder Stellvertreter des Vorsitzenden gewählt zu werden. War ein Verwaltungsbe...mehr

Die Verwaltungsbeiräte haben die Verwaltung zu unterstützen. Ob und inwieweit die Verwaltungen die Unterstützung bei der Durchführung seiner gesetzlichen und ihm von den Wohnungseigentümern anvertrauten Aufgaben nutzen, eine Hilfe suchen und diese auch annehmen, ist eine Frage des Einzelfalls. In einem Misstrauen der Verwaltungsbeiräte gegenüber der Verwaltung kann ein Grund...mehr

Der Verwaltungsbeirat kann über Unterlagen verfügen, z. B. Checklisten über die Abrechnung über den Wirtschaftsplan oder Niederschriften. Diese Unterlagen sind Verwaltungsunterlagen.[1] Jeder Wohnungseigentümer hat daher das Recht, die Unterlagen einzusehen.[2] Die Unterlagen des Verwaltungsbeirats können bei den Verwaltungsbeiräten oder beim Verwalter aufbewahrt werden. Wer...mehr

Gem. § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG ist die Niederschrift über eine Versammlung – sofern nichts anderes vereinbart ist – unter anderem vom Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder seinem Vertreter zu unterschreiben. Sinn und Zweck dieser Unterschrift besteht darin, dass die Unterschreibenden mit ihrer Unterschrift die Verantwortung für die Richtigkeit der beurkundeten Tatsachen über...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und die Verwaltungsbeiräte sind befugt, einen Beiratsvertrag zu schließen. Ist dort ein Entgelt für die Verwaltungsbeiräte vereinbart, wird er als Geschäftsbesorgungsvertrag i. S. v. § 675 BGB angesehen.[1] Hinweis Haftung Diese Vereinbarung hat Auswirkungen auf die Haftung. Nur wenn die Verwaltungsbeiräte unentgeltlich tätig sind, haben...mehr

Der Beiratsvertrag mit einem Verwaltungsbeirat kann – ist nichts anderes vereinbart – jederzeit von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (vertreten wie beim Abschluss) oder dem jeweiligen Verwaltungsbeirat gekündigt werden. Wird ein Verwaltungsbeirat abberufen, liegt darin gegebenenfalls eine konkludente, indes noch auszuführende Kündigung des Beiratsvertrags mit ihm.[1] ...mehr

Bevor die Wohnungseigentümer über die Vorschüsse beschließen, sollen die Verwaltungsbeiräte zum Wirtschaftsplan Stellung nehmen. Muster: Beiratsempfehlung zum Wirtschaftsplan Empfehlung des Verwaltungsbeirats zum Wirtschaftsplan _____ [Jahr] Der Verwaltungsbeirat hat den Entwurf des Verwalters für den Wirtschaftsplan sowie die jeweiligen Einzelwirtschaftspläne _____ [Jahr] gep...mehr

Jeder Versammlungsbeschluss bedarf entsprechend § 25 Abs. 1 WEG einer einfachen Mehrheit der Stimmen.[1] Eine Enthaltung gilt nicht als Nein-Stimme.[2] Bei Stimmengleichheit ist anzunehmen, dass ein Beschlussantrag abgelehnt ist. Bei einem Beschluss außerhalb der Versammlung müssen entsprechend § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG alle Verwaltungsbeiräte mit "Ja" stimmen. Die Wohnungseige...mehr

Bevor die Wohnungseigentümer über die Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse beschließen, sollen die Verwaltungsbeiräte zur Jahresabrechnung Stellung nehmen. Muster: Beiratsempfehlung zur Jahresabrechnung Empfehlung des Verwaltungsbeirats zur Jahresabrechnung _____ [Jahr] Der Verwaltungsbeirat hat die Jahresabrechnung sowie die Einzelabrechnungen _____ [Jahr] stichproben...mehr

1 Leitsatz Ein Wohnungseigentümer hat gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Teil eines Schadensersatzanspruchs einen Anspruch darauf, seine außergerichtlichen Kosten für die Beauftragung eines Rechtsanwalts zu erstatten, wenn die Inanspruchnahme eines Rechtsanwalts aus der ex-ante Sicht erforderlich und zweckmäßig war (im Fall verneint). 2 Normenkette § 280 BGB; § 2...mehr

1 Leitsatz Fährt bei einem Mehrfachparker der obere Stellplatz auch ohne Mitwirkung des berechtigten Nutzers nach oben, wenn ein anderer Mehrfachparker entsprechend bedient wird, ist hierzu ein ausdrücklicher und deutlicher Warnhinweis erforderlich. 2 Normenkette § 280 BGB; § 18 WEG 3 Das Problem K mietet in einer Tiefgarage die beiden Stellplätze in einem Mehrfachparker (Doppelp...mehr

5.1.1 Grundlagen Die Wohnungseigentümer können – ist nichts anderes vereinbart, z. B. ein wichtiger Grund – einen Verwaltungsbeirat jederzeit entsprechend § 671 Abs. 1 BGB nach freiem Ermessen abberufen.[1] Eine Verpflichtung, zugleich andere Verwaltungsbeiräte zu bestellen, besteht nicht. Die Abberufung bedarf keiner Angabe von Gründen,[2] eines wichtigen Grundes bedarf es –...mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen Vorschuss für das Jahr 2022. Dem Vorschuss wird, obwohl Wohnungseigentümer K den Verwalter X im Vorfeld auf den Irrtum aufmerksam macht, für K ein Miteigentumsanteil von 2.022/10.000 zugrunde gelegt, statt richtig 1.823/100.000. Das AG erklärt auf die Klage von K den Beschluss daher für ungültig. Jetzt verlangt K von der Gemeinschaft der Wo...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einem Drittnutzer Schadensersatz schulden kann in Bezug auf ein Bauteil, das im gemeinschaftlichen Eigentum steht. Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Schadensersatz: Verkehrssicherungspflicht Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer schuldet einem Wohnungseigentümer oder einem Drittnut...mehr

Ein Wohnungseigentümer hat gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Teil eines Schadensersatzanspruchs einen Anspruch darauf, seine außergerichtlichen Kosten für die Beauftragung eines Rechtsanwalts zu erstatten, wenn die Inanspruchnahme eines Rechtsanwalts aus der ex-ante Sicht erforderlich und zweckmäßig war (im Fall verneint).mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, wann ein Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verlangen kann, dass diese die Kosten seines außergerichtlich tätigen Rechtsanwalts ersetzt. Schadensersatz für das Tun eines Rechtsanwalts Ein Schädiger hat nicht alle durch das Schadensereignis adäquat verursachten Rechtsanwaltskosten zu ersetzen, sondern nur...mehr

K mietet in einer Tiefgarage die beiden Stellplätze in einem Mehrfachparker (Doppelparker) an. Die Stellplätze sind über eine Hebeanlage dergestalt miteinander verbunden, dass der obere Stellplatz samt Auto nach oben weggehoben werden kann und so der untere Stellplatz befahrbar wird. Dieser und andere Mehrfachparker verfügen gemeinsam über ein Tor, das sich bei Hochschieben ...mehr

Mit Erfolg! Die Schäden seien auf ein Unterlassen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zurückzuführen. Zwar müsse bei einer Gefahrenquelle wie einer hydraulischen Anlage, die das Gewicht von Autos bewegen könne, nicht auf jede Gefahr hingewiesen werden. Hier habe aber eine besondere Gefahrenlage bestanden, weil der Mehrfachparker so eingestellt gewesen sei, dass der obere...mehr

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AG München, Urteil v. 18.3.2024, 132 C 17221/22 (2)mehr