Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

1.1 Überblick Soweit die Verwaltungsbeiräte für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anstelle des Verwalters gemeinsam handeln, sind sie ein Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Umstritten ist, ob dies auch dort gilt, wo nicht alle Verwaltungsbeiräte handeln können. Nach hier vertretener Ansicht sind dann nur die Verwaltungsbeiräte als Organ der Gemeinschaft der ...mehr

2.7.1 Untereinander Wohnungseigentümer haben gegenüber anderen Wohnungseigentümern für Pflichtwidrigkeiten der Verwaltungsbeiräte nicht einzustehen. Die Verwaltungsbeiräte sind im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander im Sinne des § 278 BGB weder Erfüllungs- noch Verrichtungsgehilfe im Sinne des § 831 BGB.[1] 2.7.2 Gegenüber Dritten Treten die Verwaltungsbeiräte gegen...mehr

2.1 Überblick Der Verwalter scheidet in mehreren Fällen als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus, u. a. dann, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit dem Verwalter einen Vertrag schließen will (die Wohnungseigentümer können etwas anderes bestimmen und den § 181 BGB abbedingen), gegenüber dem Verwalter eine Erklärung abgeben will, z. B. eine Kündigung, d...mehr

Die Verwaltungsbeiräte sind Organ für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei der Unterstützung des Verwalters, bei der Überwachung des Verwalters, bei der Prüfung von Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht und in den von den Wohnungseigentümern bestimmten Fällen. Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats ist Organ für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, wenn...mehr

Der Verwalter scheidet in mehreren Fällen als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus, u. a. dann, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit dem Verwalter einen Vertrag schließen will (die Wohnungseigentümer können etwas anderes bestimmen und den § 181 BGB abbedingen), gegenüber dem Verwalter eine Erklärung abgeben will, z. B. eine Kündigung, den Verwalter ...mehr

Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats gibt für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Rechtsverkehr Erklärungen gegenüber dem aktuellen und ggf. ehemaligen[1] Verwalter ab. Auch als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats nicht befugt, den Willen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Bezug auf den Verwalter zu bi...mehr

In der Versammlung ist der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats – bestimmen die Wohnungseigentümer keine andere Person – als Ladender der "geborene" Versammlungsleiter. Als solcher eröffnet er die Versammlung, kann sie, sind nicht alle Tagesordnungspunkte "abgearbeitet", vertagen (= Tag und Ort bestimmen, an dem die Versammlung fortgesetzt wird) und sie auch unterbrechen. Hinw...mehr

Soweit die Verwaltungsbeiräte für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anstelle des Verwalters gemeinsam handeln, sind sie ein Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Umstritten ist, ob dies auch dort gilt, wo nicht alle Verwaltungsbeiräte handeln können. Nach hier vertretener Ansicht sind dann nur die Verwaltungsbeiräte als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigen...mehr

Die Verwaltungsbeiräte sind Beauftragte, bei einem Beiratsvertrag als Geschäftsbesorger. Sie schulden daher nach § 666 BGB dem Auftraggeber die erforderlichen Nachrichten.[1] Auf Verlangen müssen sie Auskunft erteilen und nach der Ausführung des Auftrags Rechenschaft ablegen. Hinweis Auftraggeber Wer "Auftraggeber" im Sinne des § 666 BGB ist, ist noch etwas unklar. In Betracht...mehr

Ist ein Verwaltungsbeirat Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, kann diese von ihm grundsätzlich eine Handlung verlangen. Bleibt der Verwaltungsbeirat untätig, schuldet er der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Schadensersatz. Seine Haftung ist nach § 29 Abs. 3 WEG ihr gegenüber auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt. Hinweis Haftung gegenüber den Wohnungse...mehr

Inhaltlich ist so gut wie möglich zu klären, ob die sich im Entwurf des Wirtschaftsplans spiegelnden Annahmen des Verwalters der Sache und der Höhe nach wahr sind und ob die Verwaltung die in der Wohnungseigentumsanlage geltenden Umlageschlüssel angewandt hat. Checkliste: Inhaltliche Prüfung des Wirtschaftsplans Allgemeinesmehr

Seit dem 1.12.2020 haben die Verwaltungsbeiräte die Verwaltung zu überwachen.[1] Der Begriff "Überwachung" meint wohl (das ist noch nicht gesichert), dass die Verwaltungsbeiräte alle Pflichten der Verwaltung kontrollieren[2] und beispielsweise stichprobenartig die Buchführung sichten müssen, die Verträge der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kennen und wissen müssen, warum d...mehr

Zum Teil ist unter den Wohnungseigentümern vereinbart oder es wird beschlossen, dass eine Maßnahme der Zustimmung des Verwaltungsbeirats bedarf. Vor allem können nach einer Vereinbarung, aber auch durch einen Beschluss Verfügungen des Verwalters über das Gemeinschaftsvermögen von der Zustimmung eines Verwaltungsbeirats oder des gesamten Verwaltungsbeirats (oder eines anderen...mehr

Diskutiert wird, ob das gesetzliche Privileg nur gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gilt oder auch gegenüber den Wohnungseigentümern und Dritten.[1] Hinweis Sonderwissen Im Rahmen der Haftung eines Verwaltungsbeirats kann Sonderwissen eine Rolle spielen. Haben die Wohnungseigentümer bewusst einen Wirtschaftsprüfer oder Buchhalter zum Verwaltungsbeirat bestellt, ...mehr

Wohnungseigentümer haben gegenüber anderen Wohnungseigentümern für Pflichtwidrigkeiten der Verwaltungsbeiräte nicht einzustehen. Die Verwaltungsbeiräte sind im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander im Sinne des § 278 BGB weder Erfüllungs- noch Verrichtungsgehilfe im Sinne des § 831 BGB.[1]mehr

Über den Abschluss eines Beiratsvertrags müssen die Wohnungseigentümer – ist nichts vereinbart – beschließen. Ein Wohnungseigentümer ist bei der Abstimmung über den Beiratsvertrag mit sich gem. § 25 Abs. 4 WEG vom Stimmrecht ausgeschlossen und kann einem Dritten auch keine Vollmacht erteilen. Etwas anderes gilt, wenn die Bestellung zum Verwaltungsbeirat und der Beiratsvertra...mehr

Die Verwaltungsbeiräte können von den Wohnungseigentümern gebeten werden, gemeinsam mit der Verwaltung die Inhalte des Verwaltervertrags auszuhandeln. Das Ergebnis dieses Prozesses ist den Wohnungseigentümern auf einer Versammlung zu präsentieren und der Verwaltervertrag ist als "Paket" durch Beschluss zu genehmigen. Dann kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats den Vertr...mehr

Die Verwaltung hat nach § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Dieser soll nach § 28 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG enthalten: die Vorschüsse zu den Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer i. S. v. § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG (bezogen auf sämtliche Wohnungs- und/oder Teileigentumsrechte in einem Betrag); die Vor...mehr

Sind die Verwaltungsbeiräte als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anzusehen, muss diese sich das Wissen der Verwaltungsbeiräte entsprechend § 166 BGB zurechnen lassen.[1] Die Wohnungseigentümer müssen sich entgegen der bislang h. M.[2] im Rahmen der gesetzlichen Rechte und Pflichten der Verwaltungsbeiräte hingegen eine Kenntnis/ein Kennenmüssen der Verwaltungsbeir...mehr

Der Verwaltungsbeirat muss nicht – auch nicht entsprechend § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG – über seine Sitzungen Niederschriften führen. Hinweis Verwaltungsbeirat führt Niederschriften Führt der Verwaltungsbeirat Niederschriften, gehören diese zu den Verwaltungsunterlagen[1] und stehen im Eigentum der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Jeder Wohnungseigentümer hat nach § 18 Abs. 4 W...mehr

Die Verwaltungsbeiräte müssen prüfen, ob die Verwaltung bestimmte Verträge schließen oder Forderungen erfüllen durfte. Es sollten beispielsweise angesehen werden die Sonderhonorare der Verwaltung, die Kosten, die für (behauptete) Erhaltungsmaßnahmen oder Rechnungen, die für Maßnahmen im Bereich des Sondereigentums angefallen sind. Checkliste: Inhaltliche Prüfung der Jahresab...mehr

Haben die Verwaltungsbeiräte eine Pflichtverletzung der Verwaltung festgestellt, müssen sie die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (= die Wohnungseigentümer) darüber angemessen und im Einzelfall unverzüglich informieren.mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann den Verwaltungsbeiräten in einem Beiratsvertrag Pflichten übertragen und Rechte begründen. Der Beiratsvertrag ist allerdings – ebenso wie der Verwaltervertrag – kein Ort, Bestimmungen für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander zu treffen.mehr

Ein Verwalter weigert sich pflichtwidrig, wenn er einem ihm bekannten Einberufungsverlangen i. S. v. § 24 Abs. 2 Fall 2 WEG nicht nachkommt.[1] Ferner dann, wenn sein Ermessen, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, auf null reduziert war, weil die Interessen der Wohnungseigentümer oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Einberufung erforderten, der Verwalter aber...mehr

Überblick Dieser Beitrag stellt die Rechte der Verwaltungsbeiräte und deren Pflichten gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und/oder den Wohnungseigentümern vor.mehr

Ähnlich wie bei einem Entlastungsbeschluss für den Verwalter, der eine Vertrauenskundgabe der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer an den Verwalter ist, und wo die Entlastung die Wirkung eines negativen Schuldanerkenntnisses im Sinne von § 397 Abs. 2 BGB hat mit der Folge, dass durch die Erteilung der Entlastung alle Schadensersatzansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigent...mehr

Die Wohnungseigentümer können nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG vereinbaren oder nach § 19 Abs. 1 WEG beschließen, was für den Verwaltungsbeirat gelten soll. Fehlt es hieran, können die Verwaltungsbeiräte selbst die Fragen zu ihren Versammlungen und Beschlussfassungen regeln. Die entsprechenden Regelungen sind die Geschäftsordnung des Verwaltungsbeirats. Hinweis Geschäftsordnung: I...mehr

Treten die Verwaltungsbeiräte gegenüber Dritten, z. B. dem Verwalter, im Pflichtenkreis der Wohnungseigentümer auf, kommt eine Haftung der Wohnungseigentümer nach §§ 278, 831 BGB in Betracht.mehr

Streitet ein Wohnungseigentümer gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in einer Beschlussklage, ist der Verwalter an das Ergebnis dieses Rechtsstreits nicht gebunden. Anders ist es, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihm nach § 72 Abs. 1 ZPO den Streit verkündet hat. Denn der Streitverkündete wird im Verhältnis zu der Hauptpartei grundsätzlich mit der Behaup...mehr

Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten der Verwaltungsbeiräte durch eine Vereinbarung, durch einen Beschluss nach § 27 Abs. 1 WEG oder vertraglich erweitern. Hinweis Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Werden den Verwaltungsbeiräten Aufgaben des Verwalters übertragen, sind sie insoweit Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.mehr

Ob ein Verwaltungsbeirat gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Anspruch auf einen Aufwendungsersatz hat, ist danach zu beurteilen, in welcher rechtlichen Beziehung er zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und zu den Wohnungseigentümern steht. Aufwendungsersatzmehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann die Verwaltungsbeiräte entlasten.[1] Entlastung in diesem Sinne ist die durch Beschluss erfolgende Erklärung, dass der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen die Verwaltungsbeiräte keine Ansprüche zustehen. Ein Wohnungseigentümer kann sich wegen seiner Ansprüche nur individuell erklären. Hinweis Kein Anspruch Verwaltungsbeiräte h...mehr

Grundlagen Ein Verwaltungsbeirat, über dessen Entlastung abgestimmt werden soll, ist bei der Abstimmung nach § 25 Abs. 4 WEG ausgeschlossen.[1] Vollmachten Ein Verwaltungsbeirat kann keine Vollmachten für sich erteilen und kann auch keine ihm erteilten Vollmachten ausüben. Der Verwaltungsbeirat als Vertreter darf allerdings einem anderen Wohnungs- oder Teileigentümer Untervollm...mehr

Die Wohnungseigentümer können untereinander vereinbaren, dass der Verwaltungsbeirat weitere Aufgaben wahrnehmen soll.[1] In der Gemeinschaftsordnung kann z. B. vorgesehen sein, dass die Verwaltungsbeiräte im Sinne von § 12 Abs. 1 WEG berechtigt und damit auch – wenn die Voraussetzungen dafür vorliegen – verpflichtet sind, der Veräußerung eines Wohnungseigentums zuzustimmen.[...mehr

Die Verwaltungsbeiräte sollen nach § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung prüfen. Diese Pflichten nehmen den anderen Wohnungseigentümern nicht das Recht, selbst die Verwaltung zu prüfen. § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG macht die Verwaltungsbeiräte nicht zu Vertretern der Wohnungseigentümer oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Verwaltungsbeirät...mehr

Zu einer inhaltlichen Prüfung gehören die Fragen, ob die Verwaltung die geltenden gesetzlichen und/oder von den Wohnungseigentümern bestimmten Umlageschlüssel angewandt hat und ob die behaupteten Einnahmen und Ausgaben angefallen sind. Werden bei einer Frage Unregelmäßigkeiten entdeckt, sind Nachforschungen notwendig. Jedenfalls müssen die anderen Wohnungseigentümer von den ...mehr

Dritte können an den Sitzungen des Verwaltungsbeirats teilnehmen, sofern die Wohnungseigentümer oder die Verwaltungsbeiräte dies erlaubt haben. In Betracht kommen Berater[1], aber auch andere Wohnungseigentümer.mehr

Ist der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats dazu aufgerufen, die Versammlung einzuberufen, ist eine ganze Reihe von Fragen zu bedenken. Er sollte zunächst überlegen, welche Gegenstände auf der Versammlung besprochen werden sollen. Diesen Gegenständen muss er einen "Namen" geben. In der Regel reicht eine Kurzbezeichnung. Im Anschluss oder parallel ist zu klären, an welchem Ort...mehr

Im Verwaltungsbeirat gilt das Kopfstimmrecht – auch dann, wenn für Versammlungen der Wohnungseigentümer ein anderes Stimmrechtsprinzip vereinbart ist. Die Wohnungseigentümer können etwas anderes bestimmen. Bei den Abstimmungen hat jeder Verwaltungsbeirat ein Stimmrecht. Bei Abstimmungen, von denen ein Verwaltungsbeirat persönlich betroffen ist, sollte sein Stimmrecht entspre...mehr

Es entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn der gesamte Verwaltungsbeirat – oder eines seiner Mitglieder – im Vorfeld einer Versammlung, in der eine Person oder ein Unternehmen bestellt oder die bisherige Verwaltung wiederbestellt werden soll, Angebote von Personen einholt und gegenüber den anderen Wohnungseigentümern dazu Stellung nimmt, welche Person aus seiner Sicht fü...mehr

Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats kann den Verwalter nicht bestellen oder abberufen. Es ist aber an ihm, dem Verwalter die Bestellung oder Abberufung namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mitzuteilen.mehr

Die Verwaltungsbeiräte können den Wohnungseigentümern, der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer[1] oder Dritten für eine Pflichtwidrigkeit nach § 280 Abs. 1 BGB und/oder aus Delikt[2] auf Schadensersatz haften.[3] Praxis-Beispiel Haftungsfälle Eine Haftung eines Verwaltungsbeirats ist beispielsweise vorstellbar für: die schuldhaft fehlerhafte Prüfung des Wirtschaftsplans; die sch...mehr

Zu einer inhaltlichen Prüfung gehören die Fragen, ob die Verwaltung alle Rücklagen erfasst hat und ob alle wesentlichen Teile des Gemeinschaftsvermögens erfasst sind. Checkliste: Inhaltliche Prüfung des Vermögensberichts Rücklagen Gemeinscha...mehr

Erhält ein Verwaltungsbeirat eine Verwaltungsunterlage oder anderes Verwaltungsvermögen oder kommt er auf andere Weise in einen solchen Besitz, muss er diesen nach § 667 BGB im Original herausgeben.[1] Die Verpflichtung besteht gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Eigentümerin. Gibt der Beirat an einen Wohnungseigentümer Unterlagen heraus, so hat er wie sons...mehr

Eine Zusammenarbeit zwischen der Verwaltung und den Verwaltungsbeiräten kommt nicht nur, aber vor allem in folgenden Bereichen in Betracht: Wohnungseigentumsanlage: bei der Begehung der Wohnungseigentumsanlage, bei der Sichtung, ob es in der Wohnungseigentumsanlage zu Erhaltungsmaßnahmen kommen muss, bei der Überlegung, ob es in der Wohnungseigentumsanlage zu Modernisierungsmaßn...mehr

Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Eigentümerversammlung einzuberufen, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder subsidiär – nämlich dann, wenn, der Vorsitzende nicht handelt oder nicht handeln kann – sein Vertreter gem. § 24 Abs. 3 WEG die Versammlung einberufen. Der Verwaltungsbeirat als solcher besitzt hingegen kein Einberufungsrecht. Eine P...mehr

Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder sein Vertreter kann analog § 24 Abs. 3 WEG die Tagesordnung zu einer Versammlung dann (mit-)gestalten, wenn die Verwaltung zwar lädt, sich aber pflichtwidrig weigert, einen von einem Wohnungseigentümer zu Recht nach § 18 Abs. 2 WEG verlangten Tagesordnungspunkt aufzunehmen.[1] Hinweis Pflichtwidrigkeit Die Weigerung der Verwaltung is...mehr

Die Verwaltungsbeiräte müssen auf Verlangen – notwendig ist ein Beschluss nach §§ 19 Abs. 1, 25 Abs. 1 WEG – gem. § 666 BGB Rechenschaft ablegen. Weder einem einzelnen Wohnungseigentümer noch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer steht gegen Verwaltungsbeiräte hingegen ein gerichtlich titulierbarer und dann mit Zwangsmitteln durchsetzbarer Anspruch auf Erstellung eines Prü...mehr

Der Vorsitzende beruft den Verwaltungsbeirat gem. § 29 Abs. 1 Satz 3 WEG nach Bedarf ein. Wann ein "Bedarf" besteht, ist Frage des Einzelfalls. Ein Bedarf besteht mindestens einmal im Wirtschaftsjahr, um nämlich den Wirtschaftsplan und die Abrechnung über den Wirtschaftsplan vor ihrer Genehmigung zu prüfen. Ein Bedarf besteht aber auch beispielsweise, um Kostenangebote zu pr...mehr

Die Verwaltung hat gem. § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG nach Ablauf des Kalenderjahrs eine Jahresabrechnung aufzustellen. Diese Abrechnung besteht wenigstens aus einem "Kopf" (dieser muss Informationen geben zum Ersteller, zum Erstellungsdatum, zum Abrechnungszeitraum und zum Bezugsobjekt), der Angabe der Einnahmen und Ausgaben ("Gesamtabrechnung"), der Verteilung nicht gedeckter Ausgab...mehr