Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

(BGH, Urt. v. 20.2.2026 – V ZR 34/25) • Räume, in denen dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienende Anlagen und Einrichtungen i.S.d. § 5 Abs. 2 WEG untergebracht sind, stehen nicht deswegen im (zwingenden) Gemeinschaftseigentum; sie können daher zum Gegenstand des Sondereigentums gemacht werden. ZAP F., S. 315–315 mehr

Aufgrund der weiterhin angespannten Situation auf den Wohnungsmärkten (vgl. Börstinghaus, ZAP 2026, 277) wurden schließlich auch die Regelungen nach § 201a BauGB zur Bestimmung von Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt und nach § 250 BauGB zur Bildung von Wohnungseigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten jeweils um fünf Jahre bis zum 31.12.2031 bzw. 2030 ... mehr

Der BGH (Urt. v. 13.11.2025 – III ZR 165/124; dazu Ring, ZIP 2026, 789) hat entschieden, dass eine individuell vereinbarte Bestimmung in einem Vertragsverhältnis, an dem mehr als nur zwei Parteien beteiligt sind, beim Vorliegen bestimmter Voraussetzungen gleichwohl als AGB zu behandeln ist. Der Projektentwickler einer Ferienhaussiedlung hatte als vollmachtloser Vertreter im N... mehr

Wie entwickeln sich Basissätze, Mindestumsätze, Sondervergütungen und Vertragslaufzeiten? – die neue CRES-Verwalterentgeltstudie bietet einen empirischen Überblick für die Wohnungseigentums- und Mietverwaltung. Die Basissätze steigen, insbesondere bei kleineren Wohnungseigentümergemeinschaften sind die Größeneffekte (Economies of Scale) deutlich und ergänzende Vergütungen für... mehr

1 Leitsatz Ein Wohnungseigentümer kann das Bestehen konkreter Rechte und Pflichten, die sich aus der Gemeinschaftsordnung ergeben (hier: Kostentragung), gerichtlich feststellen lassen. Für eine solche Feststellungsklage ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu verklagen. Das auf die Feststellungsklage ergehende Urteil wirkt in entsprechender Anwendung von § 44 Abs. 3 WE... mehr

Ein einzelner Wohnungseigentümer ist selbstverständlich nicht befugt, Bereiche des gemeinschaftlichen Eigentums zu vermieten. Dies gilt auch für seinen Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Ist es dennoch zu einer entsprechenden Vermietung eines einzelnen Mitglieds der Eigentümergemeinschaft gekommen, kann die Eigentümergemeinschaft den Mietvertrag im Nachhinein genehmigen.... mehr

Zwar ist der Vermieter verpflichtet, ein Verhalten seines Mieters zu unterbinden, das zu Belästigungen der Hausbewohner und übrigen Wohnungseigentümer führt bzw. gegen die Hausordnung verstößt. Wie er seinen Mieter aber dazu bringt, sich gemeinschaftskonform zu verhalten, muss letztlich ihm überlassen bleiben. Dem vermietenden Wohnungseigentümer kann grundsätzlich nicht vorg... mehr

Vom Mieter ausgehende Störungen können auch direkt gegenüber dem vermietenden Wohnungseigentümer geltend gemacht werden.[1] Denn jeder Miteigentümer ist nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes gehalten, sein Eigentum nur in einer solchen Weise zu nutzen, dass den übrigen Wohnungseigentümern kein über das Maß eines ordnungsgemäßen Zusammenlebens hinausgehender Nac... mehr

Konservierungsinteresse Aufseiten des Vermieters ist zunächst sein Konservierungsinteresse zu berücksichtigen. Dieses besteht darin, dass durch eine bauliche Veränderung nicht in die Substanz der Mietsache eingegriffen wird. Dieses Interesse ist typischerweise umso gewichtiger, je umfangreicher der beabsichtigte Eingriff ist. Selbstverständlich ist auch zu berücksichtigen, ob... mehr

Begriff Die Vermietungsbefugnis der Wohnungseigentümer ergibt sich direkt aus dem Wohnungseigentumsgesetz. Jeder Wohnungseigentümer hat gem. § 13 Abs. 1 WEG das Recht, die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu vermieten. Im Rahmen des Mitgebrauchs hat der Mieter zwar grundsätzlich dieselben Rechte wie der Wohnungseigentümer, ihn treffen jedoch auch dieselben Pflichten... mehr

Recht zur Vermietung einer Eigentumswohnung Das Recht, eine Eigentumswohnung zu vermieten, ist zwar eine aus dem Eigentum fließende Grundbefugnis, sie kann jedoch durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer, also etwa in der Gemeinschaftsordnung, auch gänzlich ausgeschlossen werden.[1] Daneben können selbstverständlich auch die Vermietungsrechte eingeschränkt werden. Gegen das ... mehr

Die Wohnungseigentümer erwerben ihr Wohnungseigentum jeweils von einem Bauträger, der X-GmbH. Im August 2023 weisen sie durch Beschluss die Erfüllungsansprüche und mögliche Nacherfüllungsansprüche aus ihren Bauträgerverträgen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Durchführung zu. Ferner wird beschlossen, insoweit die Rechtsanwaltskanzlei (R) mit der Beratung und Vertre... mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 regelt § 15 WEG eine Duldungspflicht von Drittnutzern von Wohnungseigentum im Fall der Erhaltung und baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums. § 15 WEG verpflichtet also insbesondere den Mieter eines Wohnungseigentümers unmittelbar, Erhaltungsmaßnahmen und bauliche Maßnahmen zu dulden. Die Duldungspflicht besteht sowohl gegen... mehr

Jeder Wohnungseigentümer hat einen aus § 1004 Abs. 1 BGB resultierenden Anspruch gegen einen Mieter oder Pächter, der ein Sonder- oder Teileigentum zweckbestimmungswidrig nutzt und die konkrete Nutzung bei typisierender Betrachtungsweise zu größeren Nachteilen der übrigen Wohnungseigentümer führt, als eine zweckbestimmungsgemäße Nutzung.[1] Voraussetzung ist allerdings, dass... mehr

Auch wenn der Mieter auf Grundlage des § 554 Abs. 1 BGB einen Anspruch gegen den Vermieter auf Genehmigung einer der privilegierten Baumaßnahmen hat und sein Veränderungsinteresse überwiegt, ist eine entsprechende bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG erst nach entsprechender Beschlussfassung der Wohnungseigentümer zulässig. Keinesfalls könnte der vermietende Wohnungseig... mehr

Problemüberblick Im Fall geht es wohnungseigentumsrechtlich um die Frage, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (und damit die Verwaltung) als Standschafter für die Wohnungseigentümer als Vermieter vorgehen kann. Mieter der Wohnungseigentümer und § 9a Abs. 2 WEG Grundsätzlich muss jeder Wohnungseigentümer als Vermieter seinen Anteil an der Miete einklagen. Dazu wäre er abe... mehr

Begriff So wie jeder Wohnungseigentümer sein Sondereigentum oder Teile hiervon vermieten kann, ist es möglich, auch Teile des gemeinschaftlichen Eigentums an Dritte oder aber eines der Mitglieder der Eigentümergemeinschaft zu vermieten. Grundsätzlich ist hierfür ein mehrheitlich gefasster Beschluss ausreichend. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Die Vermietung des Gemei... mehr

Die Verwaltung beruft für den 27.3.2025 eine Versammlung in die Wohnung von Wohnungseigentümer Y ein. Wohnungseigentümer K ist nicht bereit, dessen Wohnung zu betreten. Die Wohnungseigentümer einigen sich daher darauf, die Versammlung in einer Gartenlaube auf dem Grundstück stattfinden zu lassen. Wohnungseigentümer K und Wohnungseigentümer Y geraten dort in Streit. Von wem d... mehr

Problemüberblick Im Fall geht es im Kern um die Frage, was ein Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verlangen kann, wenn ein Bau "steckengeblieben" ist. Die neue Ansicht Bislang wurde beim Anspruch eines Wohnungseigentümers, eine Erstherstellung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen zu können, überwiegend streng zwischen dem gemeinschaftlichen und... mehr

Eine X-GmbH vermietet einer B zum Betreiben einer Anlage des betreuten Wohnens und/oder als Wohnraum für Senioren-/Demenzwohngemeinschaften 2 Gebäude, die in Wohnungseigentum aufgeteilt sind (es sind 2 Mietverträge für die gesamte Anlage). Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K geht für die Wohnungseigentümer, deren Wohnungen vermietet sind, gegen B vor, da diese Miete sc... mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob eine Streitigkeit zwischen Wohnungseigentümern über das sachenrechtliche Grundverhältnis eine WEG-Streitigkeit ist. Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander Das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist ausschließlich zuständig u. a. für Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentüm... mehr

Der BGH beschließt, dass zur plangerechten Erstherstellung der Wohnungen auch die Herstellung der Zwischenwände, die fach- und sachgerechte Elektroinstallation, soweit sie unter Putz erfolgt, und der fach- und sachgerechte Anschluss an die zentrale Heizungsversorgung des Gebäudes nebst Heizkörpern und unter Putz verlegten Zuleitungen gehört. Jeder Wohnungseigentümer könne von... mehr

Grundsätzlich sollten vermietende Eigentümer darauf achten, dass im Rahmen des Mietvertrags keine der Gemeinschaftsordnung oder der Hausordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft widersprechende Bestimmungen aufgenommen werden. Besonderes Augenmerk ist dabei auf die jeweilige Zweckbestimmung der vermieteten Sondereigentumseinheit zu werfen. Ist etwa nach den Bestimmungen der... mehr

Der BGH klärt, dass die im Fall zulässige Feststellungsklage, wie es auch geschehen war, nach § 18 WEG gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten gewesen sei. Das auf die Feststellungsklage eines Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ergehende Urteil wirke für und gegen alle Wohnungseigentümer, auch wenn sie nicht Partei seien. § 44 ... mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob und wie durch eine Vereinbarung das Stimmrecht eines Wohnungseigentümers beschränkt werden kann. Stimmrechtsprinzipien Der BGH hält daran fest, dass die Wohnungseigentümer durch eine Vereinbarung von § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG abweichen können. Dieser bestimmt, dass jeder Wohnungseigentümer eine Stimme hat. Stattdessen können die Wo... mehr

Im Rahmen des Rechts eines Wohnungs- oder Teileigentümers, sein Sondereigentum zu vermieten, liegt auch die Befugnis, das ihm zustehende Recht auf Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums auf den Mieter zu übertragen.[1] Grundsätzlich gilt dies auch im Hinblick auf diejenigen gemeinschaftlichen Einrichtungen, die für die Nutzung des Sondereigentums nicht notwendig sind.[... mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob ein Wohnungseigentümer, der gegen einen anderen Wohnungseigentümer klagen will, zuvor ein Schlichtungsverfahren führen muss. Zwingendes Schlichtungsverfahren Durch Landesgesetz kann gem. § 15a Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EGZPO u. a. bestimmt werden, dass die Erhebung der Klage erst zulässig ist, nachdem von einer durch die Landesjustizv... mehr

Die Wohnungseigentümer streiten, wie eine Umlagevereinbarung zu verstehen ist. Fraglich ist beim BGH nur, ob ein Wohnungseigentümer seine Feststellungsklage gegen die anderen Wohnungseigentümer oder die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (= LG-Ansicht) richten muss. mehr

Problemüberblick Im Fall geht es im Kern um die Frage, wer zu verklagen ist, wenn die Wohnungseigentümer über das Verständnis einer Vereinbarung streiten. Feststellungsklagen Der BGH klärt, dass ein Wohnungseigentümer das Bestehen konkreter Rechte und Pflichten, die sich aus einer Vereinbarung ergeben, bei einem Streit nach § 256 Abs. 1 ZPO gegen die Gemeinschaft der Wohnungsei... mehr

Die Vermietung von Gemeinschaftseigentum ist grundsätzlich mit einfachem Mehrheitsbeschluss durch die Wohnungseigentümergemeinschaft möglich.[1] Voraussetzung ist, dass keinem der Wohnungseigentümer durch die Vermietung ein Nachteil erwächst. Nachteilig ist die Vermietung, wenn ein Eigenbedarf besteht oder nachträglich entsteht, wenn die Vermietung zu einer unzumutbaren bzw.... mehr

Das LG nicht! Zwar gebe es keine Beschlusskompetenz, die Abnahmeverpflichtung der Wohnungseigentümer gegenüber dem Bauträger zu vergemeinschaften. Hieraus folge aber nicht, dass es den Wohnungseigentümern auch an einer Beschlusskompetenz fehle, Schritte dahin einzuleiten, ein Abrechnungsverhältnis mit dem Bauträger herbeizuführen. Die Wohnungseigentümer hätten die Beschlussk... mehr

Die Wohnungseigentümer fassen wegen eines Feuchtigkeitsschadens einen Erhaltungsbeschluss. Ein Wohnungseigentümer greift diesen an. Er rügt, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer habe vor der Entscheidung, wer die Erhaltungsmaßnahme durchführen solle, nicht rechtzeitig mehrere Angebote eingeholt. Die Angebote hätten erst in der Versammlung vorgelegen. Ferner rügt der Wohnu... mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, wann notwendige oder von den Wohnungseigentümern für notwendig erachtete Angebote den Wohnungseigentümern vorliegen müssen. Angebote und Ladungsfrist Ist es für einen Vertragsschluss richtig, Angebote einzuholen, kann man fragen, ob diese Angebote den Wohnungseigentümern innerhalb der Ladungsfrist des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG (= 3 Wo... mehr

Eine Haftung des Wohnungseigentümers gegenüber seinen Mietern kann sich insbesondere aus einer Verletzung der Verkehrssicherungspflichten ergeben. Jedenfalls haftet ein vermietender Wohnungseigentümer grundsätzlich für Schäden, die sein Mieter durch einen Sturz bei Eisglätte unter Verletzung der Räum- und Streupflicht auf einem Weg erlitten hat, der sich auf dem im gemeinsch... mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob der Anfechtungskläger, der sich auf einen formalen Beschlussmangel beruft (hier: verweigerte Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen), darlegen muss, dass sich dieser auf die Beschlussfassung ausgewirkt hat. Folgen einer verweigerten Einsichtnahme Wird eine Einsichtnahme verweigert, hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer... mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, was ein Wohnungseigentümer mitbenutzen darf. Infotafel Die Verwaltung kann im Eingangsbereich des Gebäudes, sofern die Wohnungseigentümer nicht widersprechen, eine oder mehrere Infotafeln für Informationen anbringen, um beispielsweise über Sperrmüll oder zu Ruhezeiten zu informieren. Ob die Wohnungseigentümer diese Tafeln auch gebr... mehr

Der BFH ist der Ansicht, die "Beteiligung" sei zu aktivieren! Die Erhaltungsrücklage sei zwar ein Teil des Gemeinschaftsvermögens im Sinne des § 9a Abs. 3 WEG, das vom Vermögen der einzelnen Wohnungseigentümer getrennt und dessen Rechtsträger die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sei. Der einzelne Wohnungseigentümer sei daran aber zumindest wirtschaftlich beteiligt. Dieser... mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die prozessuale Frage, ob dem klagenden Wohnungseigentümer für die Anfechtungsfrist Wiedereinsetzung zu gewähren ist. Dazu muss man fragen, ob K mit Beschlüssen rechnen und sich insoweit erkundigen musste. Versammlung und Beschlussfassung Jeder Wohnungseigentümer muss damit rechnen, dass in einer Versammlung die Tagesordnung "abgearbeitet" un... mehr

In der Gemeinschaftsordnung heißt es zum Stimmrecht wie folgt: "In Abweichung zum gesetzlich vorgeschlagenen Kopfprinzip entfällt auf jedes Wohnungseigentum eine Stimme ohne Rücksicht auf die Größe des zu ihm gehörenden Miteigentumsanteils. Danach hat ein jeder Eigentümer so viele Stimmen wie er Eigentümer von separaten Raumeinheiten ist. Eigentümer von Kfz-Stellplätzen in de... mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob ein ehemaliger Wohnungseigentümer, der einen Vorschuss bezahlt hat, diesen zurückverlangen kann, wenn der Vorschussbeschluss für ungültig erklärt worden ist. Rückzahlungsansprüche Wird ein Vorschussbeschluss für ungültig erklärt, müssen die Wohnungseigentümer neu Beschluss fassen. Diesen Beschluss kann ein Wohnungseigentümer ver... mehr

Ein Wohnungseigentümer kann das Bestehen konkreter Rechte und Pflichten, die sich aus der Gemeinschaftsordnung ergeben (hier: Kostentragung), gerichtlich feststellen lassen. Für eine solche Feststellungsklage ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu verklagen. Das auf die Feststellungsklage ergehende Urteil wirkt in entsprechender Anwendung von § 44 Abs. 3 WEG für und ... mehr

Um es vorweg zu nehmen, der Verwalter hat gegen den störenden Mieter keine direkte Handhabe. Die Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes und dessen Sanktionen sind auf das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander zugeschnitten. Vertragliche Beziehungen bestehen ausschließlich zwischen dem vermietenden Wohnungseigentümer und dem Mieter, nicht hingegen zwischen der G... mehr

Die erste Leistungsklage (Informationstafeln) hat keinen Erfolg! Das AG meint, K habe keinen Anspruch. Die Beklagte habe keine Einrichtung geschaffen, die generell sämtlichen Wohnungseigentümern bzw. Bewohnern zugänglich sei. Es entspreche ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 18 Abs. 2 WEG), die Infotafeln in den Glaskästen nur für Aushänge der Verwaltung im Interesse der Bewohner ... mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob ein bilanzierender Gewerbetreibender seine "Beteiligung" an der Erhaltungsrücklage mit dem Betrag der geleisteten und noch nicht verbrauchten Einzahlungen aktivieren muss. Die Ansicht des BFH Nach der Rechtsprechung des BFH ist die Beteiligung an der Erhaltungsrücklage mit dem Betrag der geleisteten und noch nicht verbrauchten E... mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob Räume, in denen dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienende Anlagen und Einrichtungen im Sinne des § 5 Abs. 2 WEG untergebracht sind, im zwingenden gemeinschaftlichen Eigentum stehen müssen. Muss ein Raum im gemeinschaftlichen Eigentum stehen? Ein Raum muss nach § 5 Abs. 2 WEG im gemeinschaftlichen Eigentum s... mehr

Im Eingangsbereich des Gebäudes befinden sich 2 Informationstafeln (in Glaskästen). Die Verwaltung hängt dort Informationen im Interesse der Bewohner des Hauses aus (Wohnungseigentümer und Mieter). In der Vergangenheit hängte der Hausmeister einmal eigenmächtig ohne Gestattung durch die Verwaltung ein Vermietungsangebot eines Mitglieds des Verwaltungsbeirats für einen Tiefga... mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob die Wohnungseigentümer eine Beschlusskompetenz haben, ein Abrechnungsverhältnis herbeizuführen. Vergemeinschaftung von Mängelrechten Die Wohnungseigentümer können nach § 19 Abs. 1 WEG die primären Mängelrechte, zu denen Nacherfüllung, Selbstvornahme und das Verlangen eines Kostenvorschusses zählen, vergemeinschaften. Das LG mein... mehr

Gibt der Mieter bei seinem Auszug die überlassenen Wohnungsschlüssel nicht oder nicht vollzählig zurück, steht dem vermietenden Wohnungseigentümer ein Anspruch auf Schadensersatz aus §§ 280 Abs. 1, 535 Abs. 1, 546 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB zu, weil der Mieter seine mietvertragliche Nebenpflicht zur Obhut über den nicht mehr auffindbaren Schlüssel verletzt hat. Als Schadensersat... mehr

Der ausgeschiedene Wohnungseigentümer kann gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Rückzahlungsansprüche jenseits der Jahresabrechnung geltend machen. mehr

Mit Erfolg! Räume, in denen dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienende Anlagen und Einrichtungen im Sinne des § 5 Abs. 2 WEG untergebracht seien, stünden nicht deswegen im (zwingenden) gemeinschaftlichen Eigentum. Sie könnten daher zum Gegenstand des Sondereigentums gemacht werden. Für eine solche Auslegung streite zunächst der Wortlaut des § 5 Abs. 2 WE... mehr