Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

1.5.1 Voraussetzungen § 14 Abs. 3 WEG verleiht dem Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Geldausgleich, wenn er Einwirkungen auf sein Sondereigentum dulden muss, die über das zumutbare Maß hinaus gehen. Ein entsprechender Aufopferungsanspruch besteht insoweit nicht nur gegenüber der GdWE, sondern auch gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern, da § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG jeden Woh...mehr

Nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, alle Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Die Grenzen dessen, was der Verwalter insoweit eigenständig veranlassen kann und wann er einen Beschluss der Wohnungseigentümer herbeiführen muss, richten sich m...mehr

Der Eigentümerwechsel erfolgt zu dem Zeitpunkt, in dem das Eigentum im Grundbuch umgeschrieben wird. Mit seinem Ausscheiden aus der Eigentümergemeinschaft können keine neuen Zahlungsverpflichtungen zulasten des Voreigentümers begründet werden. Haftung des veräußernden Eigentümers Bis zur Umschreibung im Grundbuch hat der veräußernde Wohnungseigentümer die laufenden Hausgelder ...mehr

Die Haftung des Wohnungseigentümers beschränkt § 9a Abs. 4 Satz 1 HS 2 WEG auf solche Verbindlichkeiten, "die während seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstanden oder während dieses Zeitraums fällig geworden sind". Zweck dieser Regelung ist, dass derjenige bezahlen soll, dem die Leistung zugutekommt. Bei einem Eigentümerwechsel wird dies in aller Regel der Erwerber sein...mehr

Da die Rechtskraft eines Urteils nur zwischen den Parteien wirkt, der Verwalter aber sowohl im Schadensersatzprozess als auch im Anfechtungsverfahren nicht als Partei beteiligt ist, entfaltet sie keine Wirkung gegen den Verwalter. Dies hat zur Konsequenz, dass im jeweiligen Regressverfahren gegen den Verwalter nochmals die anspruchsbegründenden Tatsachen geprüft werden müsse...mehr

Relevantester Grund einer Haftung gegenüber außenstehenden Dritten stellt die Verletzung der Verkehrssicherungspflicht dar. Im Unterschied zur Haftung gegenüber den Wohnungseigentümern im Fall der Verletzung der Verkehrssicherungspflichten, haftet die GdWE mangels Bestehens vertraglicher Beziehungen zu dem Dritten deliktisch nach § 823 Abs. 1 BGB oder über § 9a Abs. 2 WEG au...mehr

Die GdWE haftet auch für Pflichtverletzungen der von ihr beauftragten Handwerker, Fachunternehmen, Architekten, Ingenieure und sonstigen Sonderfachleute als ihre Erfüllungsgehilfen i. S. v. § 278 Abs. 1 BGB. Aufgrund etwaiger Pflichtverletzungen in ihrem Sondereigentum geschädigte Wohnungseigentümer haben daher keine Direktansprüche gegen die Auftragnehmer der Gemeinschaft, ...mehr

5.1 Grundsätze Da Rechtsgeschäfte – insbesondere Verträge – im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als rechtsfähigem Subjekt geschlossen werden und nicht mit den einzelnen Wohnungseigentümern in ihrer Gesamtheit, steht für Gläubiger der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zunächst auch nur ein Schuldner zur Verfügung, n...mehr

Entgegen der Rechtslage vor Inkrafttreten des WEMoG ist dem Wohnungseigentümer nicht mehr jeder Schaden zu ersetzen, den er durch die Inanspruchnahme seines Sondereigentums erleidet. Der Gesetzgeber entlehnt den Aufopferungsanspruch nicht mehr § 904 BGB, sondern der Bestimmung des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB.[1] Nach wie vor ist zwar kein Verschulden erforderlich, allerdings mus...mehr

Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist der Verwalter berechtigt, diejenigen Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, "die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind". Dabei handelt es sich um Maßnahmen, die zunächst eines Beschlusses der Wohnungseigentümer bedürfen und ein solcher nur deshalb nicht herbeizuführen ist, weil umgehendes Handel...mehr

Bei dem Erwerb im Wege der Zwangsversteigerung erfolgt der Eigentümerwechsel zum Zeitpunkt des Zuschlags in der Zwangsversteigerung. Ab diesem Zeitpunkt tritt der Ersteigerer mit allen Rechten und Pflichten in die Wohnungseigentümergemeinschaft ein. Die Ausführungen zum Eigentümerwechsel im Wege des Rechtsgeschäfts gelten für den Erwerberwechsel durch Zwangsversteigerung gru...mehr

Ab dem Zeitpunkt des Versterbens des Erblassers tritt der Erbe als Rechtsnachfolger des Erblassers mit allen Rechten und Pflichten in die Wohnungseigentümergemeinschaft ein. Ab diesem Zeitpunkt ist der Erbe zur anteiligen Kostentragung verpflichtet. Der Erbe haftet gemäß § 1967 BGB für Nachlassverbindlichkeiten, zu denen auch die vom Erblasser herrührenden Schulden gehören. ...mehr

3.1 Pflichtverletzungen des Verwalters Die GdWE haftet auch Dritten gegenüber für Pflichtverletzungen des Verwalters. Praxis-Beispiel Die "Geldwäsche" Der Verwalter zweier Eigentümergemeinschaften hat zur Verschleierung betrügerischer Entnahmen Gelder vom Girokonto der einen Gemeinschaft auf das Girokonto der anderen überwiesen. Diese ist gegenüber der geschädigten Eigentümerge...mehr

Praxisrelevant können Aufwendungsersatzansprüche des Verwalters insbesondere bei Maßnahmen der Notgeschäftsführung im Rahmen der Nachteilsabwendung nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG dann sein, wenn er Aufwendungen mit Eigenmitteln getätigt hat. 2.1 Nachteilsabwendung Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist der Verwalter berechtigt, diejenigen Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, ...mehr

3.1 Grundsätze Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 kennt das WEG keine ausdrückliche Verpflichtung des Wohnungseigentümers mehr, dafür Sorge tragen zu müssen, dass auch Personen, die sich in seinem Hausstand befinden oder denen er die Nutzung seines Sondereigentums überlassen hat, die Vereinbarungen und Beschlüsse der Wohnungseigentümer einzuhalten haben, wie dies noch ...mehr

§ 48 Abs. 1 Satz 1 WEG ordnet an, dass für die Wirkung gegen Sonderrechtsnachfolger grundsätzlich auch die Eintragung solcher Beschlüsse notwendig ist, die vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 gefasst oder durch gerichtliche Entscheidung ersetzt worden sind. Es bedarf also zur Wirkung gegen Rechtsnachfolger von Wohnungseigentümern auch der Eintragung von Altbeschlüssen a...mehr

Begriff Im Fall eines Eigentümerwechsels stellt sich für die Verwaltung bzw. die Eigentümergemeinschaft häufig die Frage, für welche Hausgeldverbindlichkeiten der Erwerber haftet. Trifft ihn nur die Haftung für Hausgeldverbindlichkeiten, die nach seinem Eintritt in die Gemeinschaft entstehen? Können ihm Hausgeldforderungen, die vor seinem Eintritt in die Gemeinschaft begründ...mehr

Bereits das Wohnungseigentumsgesetz selbst bietet den Wohnungseigentümern die Möglichkeit, vom Gesetz oder von Vereinbarungen abweichende Regelungen durch Beschlussfassung zu treffen: § 12 Abs. 1 WEG eröffnet den Wohnungseigentümern zunächst die Möglichkeit der Schaffung einer Vereinbarung, wonach ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung ...mehr

Die GdWE haftet auch Dritten gegenüber für Pflichtverletzungen des Verwalters. Praxis-Beispiel Die "Geldwäsche" Der Verwalter zweier Eigentümergemeinschaften hat zur Verschleierung betrügerischer Entnahmen Gelder vom Girokonto der einen Gemeinschaft auf das Girokonto der anderen überwiesen. Diese ist gegenüber der geschädigten Eigentümergemeinschaft zur Rückzahlung verpflichte...mehr

Überblick Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG)[1] hat mit seinem Inkrafttreten am 1.12.2020 auch das Haftungssystem innerhalb der Eigentümergemeinschaft modifiziert und insbesondere die Haftung der GdWE intensiviert, da ihr nach § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt. Verstärkt wird sie insoweit auch für Pflichtverletzungen des Verwal...mehr

Eine Eintragung im Grundbuch setzt einen Eintragungsantrag nach § 13 Abs. 1 GBO und eine Bewilligung nach § 19 GBO voraus. Unter einer Bewilligung versteht man schlicht die vor der Eintragung in das Grundbuch ausgesprochene Einwilligung des von dieser Eintragung Betroffenen. Während der Antrag als solcher keiner besonderen Form bedarf, muss die Bewilligung nach § 29 Abs. 1 G...mehr

Beschlüsse auf Grundlage einer gesetzlichen Öffnungsklausel sind nicht eintragungsfähig. Sie wirken nach § 10 Abs. 3 Satz 2 WEG also auch ohne Grundbucheintragung gegen Rechtsnachfolger von Wohnungseigentümern. Insoweit ist folgender Grundsatz zu beachten: Ist der konkrete Beschlussgegenstand bereits auf Grundlage einer gesetzlichen Öffnungsklausel durch Beschluss regelbar, ...mehr

Begriff Öffnungsklauseln spielen in der Verwalterpraxis eine erhebliche Rolle. Unterschieden werden gesetzliche Öffnungsklauseln und vereinbarte Öffnungsklauseln. Bei den vereinbarten Öffnungsklauseln wiederum unterscheidet man die allgemeine Öffnungsklausel von der spezifizierten. Beschlüsse auf Grundlage einer gesetzlichen Öffnungsklausel bedürfen zu ihrer Wirkung gegen So...mehr

Der Erwerber haftet dem Gemeinschaftsvermögen gegenüber auch für solche Verbindlichkeiten, deren zugrunde liegende Beschlüsse (mit Ausnahme derjenigen über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassung der Vorschüsse auf Grundlage der Jahresabrechnung) vor dem für den Eigentümerwechsel maßgeblichen Zeitpunkt gefasst, jedoch erst nach diesem Zeitpunkt fällig wurden.[1] Praxi...mehr

Die allgemeine Öffnungsklausel verleiht den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz zur Abänderung sämtlicher Regelungen der Gemeinschaftsordnung durch Mehrheitsbeschluss. Darüber hinaus kann eine allgemeine Öffnungsklausel auch zur beschlussweisen Abänderung dispositiver gesetzlicher Regelungen ermächtigen. Praxis-Beispiel Musterformulierung "Die Wohnungseigentümer können ...mehr

Soweit das Gesetz selbst den Wohnungseigentümern keine Kompetenz zur Änderung gesetzlicher oder vereinbarter Regelungen einräumt, haben vereinbarte Öffnungsklauseln erhebliche Bedeutung für die Wohnungseigentümer. Je nach Reichweite der vereinbarten Öffnungsklausel können insoweit auch von dispositiven gesetzlichen Regelungen abweichende Beschlüsse mit Dauerwirkung gefasst w...mehr

Beschlüsse auf Grundlage vereinbarter Öffnungsklauseln bedürfen nach § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG der Eintragung in das Grundbuch, um gegen Sondernachfolger von Wohnungseigentümern zu wirken. Hieraus ergibt sich, dass es – wie bei Vereinbarungen – einer Grundbucheintragung nicht zwingend bedarf. Wie bei den lediglich schuldrechtlichen Vereinbarungen auch, verlieren aber im Fall ei...mehr

Weit verbreitet sind spezifizierte Öffnungsklauseln, die eine Abänderung vereinbarter oder gesetzlicher Regelungen durch Beschluss nur punktuell zulassen. Praxis-Beispiel Musterformulierung "Die Bestimmungen dieser Gemeinschaftsordnung zur Kostenverteilung können mit einer Mehrheit von 2/3 der Wohnungseigentümer geändert werden." "Die Bestimmungen dieser Gemeinschaftsordnung zu...mehr

Sofern in der Gemeinschaftsordnung noch keine Öffnungsklausel enthalten ist und nun nachträglich eine Öffnungsklausel in die Gemeinschaftsordnung aufgenommen werden soll, ist zu berücksichtigen, dass dies nur mittels einer Vereinbarung i. S. v. § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG möglich ist. Damit die nachträglich vereinbarte Öffnungsklausel auch gegenüber Sondernachfolgern wirkt, ist ge...mehr

Die Wohnungseigentümer können eine Haftung des Erwerbers auch für Hausgeldrückstände des Veräußerers vereinbaren. Ein entsprechender Beschluss wäre mangels Beschlusskompetenz nichtig. Vielfach enthält insoweit die Gemeinschaftsordnung eine Bestimmung, wonach der Erwerber einer Sondereigentumseinheit für Hausgeldrückstände des Vorgängers haftet, was grundsätzlich wirksam ist....mehr

Die Hausgeldrückstände des Erblassers stellen Nachlassverbindlichkeiten i. S. v. § 1967 Abs. 1 BGB dar. Der Erbe haftet also für die Hausgeldrückstände des Erblassers in vollem Umfang. Entsprechendes gilt für den Testamentsvollstrecker. Gehört jedenfalls eine Eigentumswohnung zu dem Nachlass, weil sie der Testamentsvollstrecker für den Erben mit Nachlassmitteln erworben hat...mehr

Die Ausführungen zum Eigentümerwechsel im Wege des Rechtsgeschäfts gelten für die Erwerberhaftung im Fall der Zwangsversteigerung entsprechend mit folgender Ausnahme: Achtung Keine Haftung für Hausgeldrückstände bei Erwerb durch Zwangsversteigerung Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, wonach der Ersteher in der Zwangsversteigerung für die Hausgeldrückstände seines Recht...mehr

Im Fall des Eigentümerwechsels durch Rechtsgeschäft, also durch Kaufvertrag oder Schenkung, tritt der Erwerber mit seiner Eintragung in das Grundbuch in die Gemeinschaft ein. Dies gilt allerdings nur für die Fälle eines Zweiterwerbs. Ersterwerber, die ihr Sondereigentum direkt vom teilenden Eigentümer erwerben, gelten nach § 8 Abs. 3 WEG gegenüber der Gemeinschaft der Wohnun...mehr

Werden die Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge auf Grundlage der Jahresabrechnung für das Vorjahr zu einem Zeitpunkt genehmigt, in dem der Eigentümerwechsel erfolgt ist, so kann der Beschluss nur Wirksamkeit gegenüber dem Erwerber entfalten.[1] Grundsätzlich hat deshalb der Erwerber für den sich aus dem Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG aufgrund der Abrechnung des Vorjah...mehr

Zwar ist der Vermieter verpflichtet, ein Verhalten seines Mieters zu unterbinden, das zu Belästigungen der Hausbewohner und übrigen Wohnungseigentümer führt bzw. gegen die Hausordnung verstößt. Wie er seinen Mieter aber dazu bringt, sich gemeinschaftskonform zu verhalten, muss letztlich ihm überlassen bleiben. Dem vermietenden Wohnungseigentümer kann grundsätzlich nicht vorg...mehr

Vom Mieter ausgehende Störungen können auch direkt gegenüber dem vermietenden Wohnungseigentümer geltend gemacht werden.[1] Denn jeder Miteigentümer ist nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes gehalten, sein Eigentum nur in einer solchen Weise zu nutzen, dass den übrigen Wohnungseigentümern kein über das Maß eines ordnungsgemäßen Zusammenlebens hinausgehender Nac...mehr

Konservierungsinteresse Aufseiten des Vermieters ist zunächst sein Konservierungsinteresse zu berücksichtigen. Dieses besteht darin, dass durch eine bauliche Veränderung nicht in die Substanz der Mietsache eingegriffen wird. Dieses Interesse ist typischerweise umso gewichtiger, je umfangreicher der beabsichtigte Eingriff ist. Selbstverständlich ist auch zu berücksichtigen, ob...mehr

Begriff Die Vermietungsbefugnis der Wohnungseigentümer ergibt sich direkt aus dem Wohnungseigentumsgesetz. Jeder Wohnungseigentümer hat gem. § 13 Abs. 1 WEG das Recht, die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu vermieten. Im Rahmen des Mitgebrauchs hat der Mieter zwar grundsätzlich dieselben Rechte wie der Wohnungseigentümer, ihn treffen jedoch auch dieselben Pflichten....mehr

Recht zur Vermietung einer Eigentumswohnung Das Recht, eine Eigentumswohnung zu vermieten, ist zwar eine aus dem Eigentum fließende Grundbefugnis, sie kann jedoch durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer, also etwa in der Gemeinschaftsordnung, auch gänzlich ausgeschlossen werden.[1] Daneben können selbstverständlich auch die Vermietungsrechte eingeschränkt werden. Gegen das ...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 regelt § 15 WEG eine Duldungspflicht von Drittnutzern von Wohnungseigentum im Fall der Erhaltung und baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums. § 15 WEG verpflichtet also insbesondere den Mieter eines Wohnungseigentümers unmittelbar, Erhaltungsmaßnahmen und bauliche Maßnahmen zu dulden. Die Duldungspflicht besteht sowohl gegen...mehr

Jeder Wohnungseigentümer hat einen aus § 1004 Abs. 1 BGB resultierenden Anspruch gegen einen Mieter oder Pächter, der ein Sonder- oder Teileigentum zweckbestimmungswidrig nutzt und die konkrete Nutzung bei typisierender Betrachtungsweise zu größeren Nachteilen der übrigen Wohnungseigentümer führt, als eine zweckbestimmungsgemäße Nutzung.[1] Voraussetzung ist allerdings, dass...mehr

Auch wenn der Mieter auf Grundlage des § 554 Abs. 1 BGB einen Anspruch gegen den Vermieter auf Genehmigung einer der privilegierten Baumaßnahmen hat und sein Veränderungsinteresse überwiegt, ist eine entsprechende bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG erst nach entsprechender Beschlussfassung der Wohnungseigentümer zulässig. Keinesfalls könnte der vermietende Wohnungseig...mehr

Im Rahmen des Rechts eines Wohnungs- oder Teileigentümers, sein Sondereigentum zu vermieten, liegt auch die Befugnis, das ihm zustehende Recht auf Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums auf den Mieter zu übertragen.[1] Grundsätzlich gilt dies auch im Hinblick auf diejenigen gemeinschaftlichen Einrichtungen, die für die Nutzung des Sondereigentums nicht notwendig sind.[...mehr

Grundsätzlich sollten vermietende Eigentümer darauf achten, dass im Rahmen des Mietvertrags keine der Gemeinschaftsordnung oder der Hausordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft widersprechende Bestimmungen aufgenommen werden. Ebenso grundsätzlich muss danach unterschieden werden, ob im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer zueinander geltende Gebrauchs- oder Nutzungsregel...mehr

Eine Haftung des Wohnungseigentümers gegenüber seinen Mietern kann sich insbesondere aus einer Verletzung der Verkehrssicherungspflichten ergeben. Jedenfalls haftet ein vermietender Wohnungseigentümer grundsätzlich für Schäden, die sein Mieter durch einen Sturz bei Eisglätte unter Verletzung der Räum- und Streupflicht auf einem Weg erlitten hat, der sich auf dem im gemeinsch...mehr

Häufig wird ein Mietshaus in Wohnungseigentum umgewandelt. Hierbei ist zunächst zu beachten, dass der Mietvertrag fortbesteht, auch wenn die Eigentumswohnung nach der Umwandlung an einen dritten Erwerber veräußert wird. Auch hier ist der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" aus § 566 BGB zu beachten. Weiter ist das gesetzliche Vorkaufsrecht[1] der Mieter nach § 577 Abs. 1 BGB...mehr

Gibt der Mieter bei seinem Auszug die überlassenen Wohnungsschlüssel nicht oder nicht vollzählig zurück, steht dem vermietenden Wohnungseigentümer ein Anspruch auf Schadensersatz aus §§ 280 Abs. 1, 535 Abs. 1, 546 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB zu, weil der Mieter seine mietvertragliche Nebenpflicht zur Obhut über den nicht mehr auffindbaren Schlüssel verletzt hat. Als Schadensersat...mehr

Um es vorweg zu nehmen, der Verwalter hat gegen den störenden Mieter keine direkte Handhabe. Die Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes und dessen Sanktionen sind auf das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander zugeschnitten. Vertragliche Beziehungen bestehen ausschließlich zwischen dem vermietenden Wohnungseigentümer und dem Mieter, nicht hingegen zwischen der G...mehr

Der Verwalter ist zwar nach § 27 Abs. 1 WEG verpflichtet, für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen. Diese Verpflichtung besteht jedoch nur in Bezug auf die Eigentümergemeinschaft bzw. die einzelnen Wohnungseigentümer – gegen Mieter hat der Verwalter insoweit keine Handhabe. Wohl aber ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, den vermietenden Wohnungseigentümer dah...mehr

Als Inhalt des Wohnungseigentums kann im Rahmen der Gemeinschaftsordnung wirksam bestimmt werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Überlassung der Wohnung an einen Dritten im Rahmen einer Vermietung der Zustimmung des Verwalters oder aber der Eigentümergemeinschaft bedarf.[1] Die hiernach erforderliche Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden,[2] wobei die Ni...mehr