Kinne/Schach/Bieber, BGB § 577 Vorkaufsrecht des Mieters / 3 Voraussetzungen

Rz. 5

Das Vorkaufsrecht setzt eine bestimmte zeitliche Reihenfolge voraus, nämlich dass

• ein wirksamer Mietvertrag zustande gekommen und die Wohnung dem Mieter überlassen worden ist,
• nach Überlassung Wohnungseigentum an der Wohnung begründet worden ist oder werden soll
• und die Wohnung an einen Dritten verkauft wird.

Rz. 6

Der Abschluss eines wirksamen Mietvertrags muss der vollendeten Umwandlung vorausgehen. Diese Umwandlung ist nicht schon mit der Teilungsvereinbarung oder Teilungserklärung nach §§ 3, 8 WEG abgeschlossen, sondern erst mit der Anlage des Wohnungsgrundbuchs. Daher genügt, dass das Mietverhältnis vor der Anlage des Wohnungsgrundbuchs begründet worden ist. Spätestens mit Abschluss des Mietvertrages muss der Wohnraum auch schon überlassen worden sein (AG Frankfurt/Main, NJW 1995, 1034; Commichau, NJW 1995, 1010; a. A. Wirth, NZM 1998, 392). Die vorherige Überlassung reicht aus, wenn noch vor der Umwandlung der Mietvertrag zustandegekommen ist. Unerheblich ist, dass im Zeitpunkt der Umwandlung der Mieter nicht mehr in der Wohnung wohnt (LG Köln, NJW-RR 1995, 1354).

Rz. 7

An der verkauften Wohnung muss nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden sein. Unerheblich ist, wer die Umwandlung vornimmt. Daher ist § 577 auch dann anwendbar, wenn der Eigentümer das Haus mit der Wohnung an einen Dritten verkauft, der seinerseits das Objekt in Eigentumswohnungen aufteilt und diese an einen Erwerber weiterverkauft, der im Wege der Sprungauflassung als erster Eigentümer der Wohnung eingetragen wird. Unerheblich ist, ob die Umwandlung durch Einräumung von Sondereigentum nach den §§ 3, 4 WEG durch Einigung der an dem Grundstück beteiligten Miteigentümer und Eintragung in das Grundbuch oder nach § 8 WEG dadurch begründet wird, dass der Eigentümer des Grun...