Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für ihre Organe gegenüber den Wohnungseigentümern haftet. Haftung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Seit dem 1.12.2020 obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Zur ordnungsmäßigen Verwaltung zählt u. a. die Erfüllung der öffentl... mehr

Mit einem Teilerfolg! Der Beschluss widerspreche in Bezug auf den Gebrauch des Wellnessbereichs den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Ob eine Gebrauchsregelung ordnungsmäßig sei, richte sich nach der Verkehrsanschauung; grundsätzlich ordnungsmäßig sei das, was dem Interesse sämtlicher Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspreche, wobei sowohl individuelle Bedürf... mehr

Problemüberblick Im Fall geht es im Kern um die Frage, ob Wohnungseigentümer über die Anbringung eines Kunstwerkes an der Fassade beschließen können und ob dieser Beschluss einer ordnungsmäßigen Verwaltung widerspricht. Beschlusskompetenz Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen), können beschlossen od... mehr

Die Anfechtungsklage hat keinen Erfolg! K sei zwar anfechtungsbefugt. Denn der Teilhaber an einem Wohnungseigentum habe das Recht, die Gültigkeit von Beschlüssen im Wege der Anfechtungsklage gerichtlich klären zu lassen (Hinweis auf LG München I, Urteil v. 12.1.2012, 36 S 6417/11, ZWE 2012, 142). Der Beschluss sei inhaltlich aber nicht zu beanstanden. Zwar müssten die Stellp... mehr

Mit Erfolg! Das LG beschließt, dass "die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die sich aus dem Beschlussvorschlag unter TOP 12 der Versammlung vom 7.12.2023 gegen den Vorverwalter (...) während seiner Bestellungszeit als Verwalter der Beklagten vom 01.11.2017 bis 13.12.2022 ergebenden möglichen nicht verjährten Pflichtverletzungen überprüft und hierzu einen Rechtsanwalt mit d... mehr

im Fall geht es um eine Mehrhausanlage mit 15 Wohneinheiten in 3 Häusern. Auf die Wohnungseigentümer einfallen Miteigentumsanteile zwischen 41,37/1.000 und 130,44/1.000. Die Wohnung von Wohnungseigentümer K mit einem Miteigentumsanteil von 43/1.000 befindet sich in Haus A. Nach einer Umlagevereinbarung sind alle Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums außer den Be... mehr

Ein Wohnungseigentümer, der Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer tilgt, kann von den anderen Wohnungseigentümern nicht unmittelbar (anteilige) Erstattung seiner Aufwendungen verlangen. Das gilt auch dann, wenn einer der anderen Wohnungseigentümer zwischenzeitlich aus der Gemeinschaft ausgeschieden ist und er für die während seiner Zugehörigkeit zu der Ge... mehr

Die Wohnungseigentümer erlauben es der Künstlerin M, die Fassade des Gebäudes zu gestalten und schließen mit ihr einen Fassadenvertrag, der im Vorfeld allen Wohnungseigentümern neben umfangreichen Infos über das Projekt und die Künstlerin zur Verfügung gestellt wurde. Das Kunstwerk, ein Bild, soll für alle Menschen zugänglich und ansprechend sein. M garantiert, dass es frei ... mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob ein Wohnungseigentümer von einem anderen Wohnungseigentümer Zahlung wegen der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und anderer Kosten verlangen kann. Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und andere Kosten Die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ist eine Aufgabe der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Diese mu... mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob ein Gebrauchsbeschluss ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht. Sauna Bei der Sauna gab es die Besonderheit, dass diese von einigen Wohnungseigentümern neu errichtet worden war. Sieht man darin eine bauliche Veränderung und nicht, wie es aber richtig wäre, eine Erhaltungsmaßnahme, ist § 21 Abs. 1 Satz 2 WEG anwendbar. Danach kan... mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob ein Wohnungseigentümer im Wege der einstweiligen Verfügung eine Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen verlangen kann. Voraussetzungen einer einstweiligen Verfügung Der Erlass einer einstweiligen Verfügung setzt einen Verfügungsanspruch und einen Verfügungsgrund voraus. Dass K einen Verfügungsanspruch hat, kann im Fall keine... mehr

Problemüberblick Im Fall geht es vor allem und neben dem Standardproblem der "Bestimmtheit" um die Problematik, dass ein Beschluss (im Fall: über einen Förderantrag) bei der Einberufung bezeichnet werden muss. Bezeichnung bei der Einberufung Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist nach § 23 Abs. 2 WEG erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist. Die vorges... mehr

Der Teilhaber an einem Wohnungseigentum hat das Recht, die Gültigkeit von Beschlüssen im Wege der Anfechtungsklage klären zu lassen. mehr

Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus mehreren Häusern. In einer Versammlung werden verschiedene Erhaltungsmaßnahmen beschlossen, die den Austausch einzelner Fenster und Vordachverglasungen sowie damit einhergehende Malerarbeiten an den Häusern Nr. 32 und 34 betreffen. Konkret beschließen die Wohnungseigentümer auf der Grundlage entsprechender Angebote der Glaserei O sowie... mehr

B errichtet im Jahr 1998 eine Wohnungseigentumsanlage. In seinen Erwerbsverträgen, die vor dem 31.12.2001 geschossen wurden (= teilweise Anwendung alten Rechts), heißt es jeweils: "Das gemeinschaftliche Eigentum wird für die Wohnungseigentümer durch einen vereidigten Sachverständigen abgenommen. Bei Wohnanlagen, die aus mehreren Gebäuden bestehen, kann jedes Gebäude einzeln ... mehr

Das LG meint, K habe aus § 10 Abs. 2 WEG keinen Anspruch. Denn der Anspruch aus § 10 Abs. 2 WEG sei gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richten, nicht gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Ob ein Anspruch auf Änderung der Vereinbarungen gem. § 10 Abs. 2 WEG bestehe, sei nämlich im Verhältnis des die Änderung begehrenden zu den dieser Änderung nicht zustimmenden ... mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, wann ein Umlagebeschluss einer ordnungsmäßigen Verwaltung widerspricht. Umlagebeschluss: Objektprinzip als neue Umlageschlüssel für Erhaltungsmaßnahmen Bislang hieß es beim BGH wie folgt: "Wohnungseigentümer dürfen bei einer Änderung der Kostenverteilung jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wo... mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen zu TOP 10, das schadhafte Rolltor der Tiefgarage auf Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer austauschen zu lassen, wobei sie mit Kosten von ca. 10.000 EUR rechnen. Gegen diesen Beschluss wendet sich die K, die Teilhaberin eines Wohnungseigentums ist. Sie meint, der Beschluss widerspreche ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Kosten seien ... mehr

Problemüberblick Im Fall geht es prozessual um die Frage, wer zu verklagen ist, wenn ein Wohnungseigentümer die Änderung einer Vereinbarung anstrebt. Materiell-rechtlich geht es um die Fragen, wann die Wohnungseigentümer von ihrer Beschlusskompetenz nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG Gebrauch machen müssen. Klage auf eine Vereinbarung Kommt eine Vereinbarung nicht zustande, so können ... mehr

Verletzt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihre Pflicht zur ordnungsmäßigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und erleidet ein Wohnungseigentümer dadurch einen Schaden an seinem Sondereigentum, kann er Schadensersatz von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 BGB verlangen. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat... mehr

Der BGH hebt das LG-Urteil auf! Verletze eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer schuldhaft ihr obliegende Verwaltungspflichten (hier: Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums), könne dies einen Schadensersatzanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers gegen sie begründen; hierbei müsse sich die Gemeinschaft das Verhalten des Verwalters entsprechend § 31 BGB und das Verhal... mehr

Problemüberblick Im Fall geht es im Wesentlichen um die Frage, ob die Mängelansprüche der Wohnungseigentümer verjährt sind. Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums und Verjährung Die Wohnungseigentümer müssen als Erwerber vom Bauträger das gemeinschaftliche Eigentum abnehmen. Eine "Vertreterlösung", die im Fall von B bei den meisten Erwerbern gewählt wurde, besteht darin, dass... mehr

Die Wohnungseigentümer bestellen die A-GmbH zur Verwalterin. Die Geschäftsführerin ist Kauffrau der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft. Wohnungseigentümer K ist der Auffassung, die Bestellung widerspreche einer ordnungsmäßigen Verwaltung, da die Mitarbeiter der GmbH nicht zertifiziert seien. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer widerspricht dem. Die Geschäftsführerin ihr... mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, was rechtlich bei einer Fläche gilt, die zwar im gemeinschaftlichen Eigentum steht, aber nur über das Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers erreicht werden kann. Gefangenes gemeinschaftliches Eigentum Ist eine Fläche oder ein Raum, in der Praxis sind dies meistens Spitzböden oder Balkone, gemeinschaftliches Eigentum, ist... mehr

Wohnungseigentümer K klagt gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gestützt auf § 10 Abs. 2 WEG auf eine Änderung eines Umlageschlüssels. mehr

Das AG teilt die Ansicht des klagenden Wohnungseigentümers! Als zertifizierter Verwalter dürfe sich nur bezeichnen, wer durch eine Prüfung vor einer IHK nachgewiesen habe, dass er über die notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfüge (§ 26a Abs. 1 WEG). Nach § 8 ZertVerwV dürften sich juristische Personen wie die A-GmbH als zertifizierter Verwal... mehr

In der Wohnungseigentumsanlage gibt es Räume, die in der Gemeinschaftsordnung als "das Schwimmbad, die Sauna einschließlich WC und Dusche, die Sonnenbank und der Fitnessraum" bezeichnet werden. Das Schwimmbad ist in Betrieb. Die "Sauna" wurde im Jahr 2019 entfernt, dann aber von mehreren Wohnungseigentümern (Bauherrn) neu errichtet. Die Wohnungseigentümer gestatten im Jahr 2... mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob und wann ein Wohnungseigentümer ein Vorgehen gegen die Verwaltung verlangen kann. Vorgehen gegen die Verwaltung Der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kommt bei der Frage, ob sie Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter – oder einen Dritten – geltend machen will, ein Ermessen zu. Im Rahmen dessen kann sie berechtigt sein, au... mehr

Jeder Wohnungseigentümer hat nach § 18 Abs. 4 WEG gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Anspruch, ihm Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu gewähren. Wird der Anspruch nicht freiwillig erfüllt, kann der Wohnungseigentümer auf Leistung klagen und notfalls auch eine Einsichtnahme im Wege der einstweiligen Verfügung verlangen. mehr

Mit Erfolg! Es bestehe eine Beschlusskompetenz für einen Umlagebeschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. § 47 WEG stehe dem nicht entgegen. Gehe es um die Kosten einer Erhaltungsmaßnahme, sei es unproblematisch, wenn die Änderung der Kostenverteilung dem Gebrauch oder der Gebrauchsmöglichkeit stärker Rechnung trage. Ob hingegen ein Wechsel auf das Objektprinzip ordnungsmäßiger V... mehr

Das LG sieht das mit dem AG anders! Jeder Wohnungseigentümer sei allerdings zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 WEG berechtigt (§ 16 Abs. 1 Satz 3 WEG). Das Mitgebrauchsrecht umfasse in erster Linie die Möglichkeit, das gemeinschaftliche Eigentum selbst zu benutzen. Das Mitgebrauchsrecht lasse sich allerding nicht unabhängig von den tatsäch... mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob die Verwaltungen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vor einem Erhaltungsbeschluss stets Angebote einholen müssen. Ausreichende Tatsachengrundlage Die Wohnungseigentümer treffen nur dann eine ermessensfehlerfreie Entscheidung über eine Erhaltungsmaßnahme, wenn sie dies auf einer ausreichenden Tatsachengrundlage tun. Es e... mehr

Verwaltungsmitarbeiter sind unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut, die die Vor- und Nachschüsse durch Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung vorbereiten, in Kontakt mit den Wohnungseigentümern oder Verwaltungsbeiräten stehen und dabei Entscheidungen treffen oder die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Seiten der Verwaltung repräsentieren. mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, wer i. S. v. § 8 ZertVerwV unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut ist. Unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut Welche Mitarbeiter unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut sind, ist streitig. Nach einer Ansicht sind dies die Mitarbeiter, die Eigentümerversamm... mehr

Mit Erfolg! Eine Beschlussfassung über die Stellung eines Förderantrags ohne Ankündigung stelle einen Verstoß gegen 23 Abs. 2 WEG dar. Die Behauptung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, der Förderantrag verursache keine Kosten (= habe nicht angekündigt werden müssen), werde "ins Blaue hinein" abgegeben. Zwar könne dies der Fall sein, wenn der Förderantrag durch die Geme... mehr

Die Wohnungseigentümer schließen einen Prozessvergleich. Wohnungseigentümerin B1 verpflichtet sich, an Wohnungseigentümer K1 und K2 1.397,48 EUR Zug um Zug gegen Überlassung einer Rechnung vom 31.8.2022 zu zahlen, Wohnungseigentümer B2 verpflichtet sich zur Zahlung von 1.899,05 EUR. In einem weiteren Prozessvergleich einigen sich die Parteien, dass ein Sachverständiger ein G... mehr

Wohnungseigentümer K stellt folgenden Beschlussantrag zur Abstimmung: "Die Gemeinschaft beschließt Rechtsanwältin ... mit der außergerichtlichen Verfolgung folgender Ansprüche gegen den Vorverwalter ... (...), zu beauftragen. Die Kosten für die Beauftragung der Rechtsanwältin im außergerichtlichen Bereich dürfen 750 EUR zuzgl. MwSt. nicht überschreiten, bei 250 EUR pro Stund... mehr

Die Wohnungseigentümer fassen folgenden Beschluss: "Unter dem TOP 3 wird die weitere Beauftragung des Gutachters S dahingehend zur Beschlussfassung gestellt, dass dieser keine weitere Begutachtung durchführt, sondern lediglich unter Annahme des gleichen Schadensbildes wie in der DG-Wohnung F die vorhandene Ausschreibung auf die Fläche der DG-Wohnung M erweitert. Ferner soll ... mehr

Problemüberblick Im Fall geht es im Wesentlichen um die Frage, ob die Mängelansprüche der Wohnungseigentümer verjährt sind. Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums Im Fall geht es um die "Vertreterlösung". Diese besteht darin, dass der Bauträgervertrag bestimmt, dass ein für alle Erwerber auftretender Vertreter für diese die Abnahme erklärt. Dieser Weg ist erstens nicht gangba... mehr

Die Anfechtungsklage hat keinen Erfolg! Die Beschlusskompetenz folge aus § 20 Abs. 1 WEG. Die Aufbringung eines Kunstwerkes auf die Außenfassade der Wohnungseigentumsanlage stelle eine bauliche Veränderung i. S. d. § 20 Abs. 1 WEG dar, da es sich um eine Maßnahme handele, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehe. Der Beschluss sei auch... mehr

Das AG legt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Kosten auf! Denn das Ehepaar habe bis zur Grenze der Schikane, die im Fall nicht zu erkennen sei, aus § 18 Abs. 4 WEG das Recht gehabt, in die Verwaltungsunterlagen Einsicht zu nehmen. Und das Ehepaar habe auch einen Verfügungsgrund geltend machen können. Denn die sofortige Einsichtnahme sei i. S. v. § 940 ZPO nötig gew... mehr

Der BGH meint, ein Erhaltungsbeschluss nach § 19 Abs. 1 WEG müsse grundsätzlich auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage beruhen. Ob es so sei oder ein Erhaltungsbeschluss ordnungsmäßiger Verwaltung widerspreche, hänge davon ab, ob die vorhandenen Informationen angesichts der Art der Maßnahme, ihrer Dringlichkeit und der sonstigen Umstände des Einzelfalls vom Standpunkt ei... mehr

Die Wohnungseigentümer können nach § 20 Abs. 1 WEG über die Anbringung eines Kunstwerks auf einer Gebäudefassade entscheiden. Ein Beschluss über die Anbringung eines Fassadenkunstwerks ist hinreichend bestimmt, wenn Stil und Art der Ausführung durch Bezugnahme auf den Künstler und dessen Werke sowie durch weitere Vorgaben (z. B. Ausschluss diskriminierender Inhalte, Lage und... mehr

Ein Ehepaar verlangt von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vor einer außerordentlichen Eigentümerversammlung, ihm erneut die Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen zu ermöglichen. Die Verwaltung lehnt dies ab. Daraufhin beantragt das Ehepaar beim AG, eine einstweilige Verfügung zu erlassen, was auch antragsgemäß geschieht. Gegen diese Entscheidung wendet sich die G... mehr

Ein Beschluss über Erhaltungsmaßnahmen muss auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage beruhen. Auch wenn sich Vergleichsangebote insoweit als Tatsachengrundlage eignen, gibt es insoweit keine allgemeine Pflicht zu deren Einholung, sobald eine bestimmte Bagatellgrenze überschritten ist. Ob eine Beschlussfassung über eine Erhaltungsmaßnahme hinsichtlich der Tatsachengrundlage... mehr

Wird eine im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Grundstücksfläche in der Gemeinschaftsordnung als Ziergarten bezeichnet, ergibt sich nicht bereits aus dieser Bestimmung, dass diese Grundstücksfläche von sämtlichen Wohnungseigentümern betreten werden darf. Denn der Zweck des Ziergartens – die gemeinschaftlich zu verwirklichende Verschönerung des Anwesens – kann unabhängig d... mehr

In der Gemeinschaftsordnung wird eine im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Grundstücksfläche als Ziergarten bezeichnet. Wohnungseigentümer K meint, hieraus entnehmen zu können, dass er berechtigt ist, die Fläche zu betreten. mehr

Ob eine Gebrauchsregelung ordnungsmäßig sei, richtet sich nach der Verkehrsanschauung; grundsätzlich ordnungsmäßig ist das, was dem Interesse sämtlicher Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht, wobei sowohl individuelle Bedürfnisse einzelner Bewohner als auch Charakter und Lage der Liegenschaft zu berücksichtigen sind. mehr

Ein Wohnungseigentümer hat auf einen Beschluss einen Anspruch, wenn sein Gegenstand noch nicht durch eine Vereinbarung oder einen Beschluss geregelt ist, seine Fassung aber ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht und er zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung zwingend ansteht. mehr

K verpachtet Räume im Dachgeschoss an eine GmbH, welche sie ihrerseits an eine GmbH & Co. KG vermietet. Im Jahr 2021 wird die Vermietung untersagt, weil ein zweiter Rettungsweg fehlt. K kündigt daher. Anschließend verklagt K die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Schadensersatz. Das AG weist die Klage, das LG die Berufung zurück. Dagegen richtet sich die Revision. mehr