Sonderumlagen, Erhaltungsrücklage und Darlehensaufnahme ... / 2.3.3 Liquiditätsentnahmen

Alexander C. Blankenstein

In der Praxis wird die Erhaltungsrücklage häufig bei Liquiditätsengpässen in Anspruch genommen. Dass dies ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, liegt bereits deshalb auf der Hand, weil es sich bei der Erhaltungsrücklage um zweckgebundenes Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft handelt.^{^[1]} Insoweit stellt auch eine lediglich vorübergehende Inanspruchnahme der Erhaltungsrücklage zur Abwendung von Liquiditätsengpässen eine Verwendung entgegen ihrer Zweckbestimmung dar und bewegt sich nicht mehr im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung.

Beschlussfassung erforderlich

In engen Grenzen lässt die Rechtsprechung Ausnahmen aufgrund entsprechender Beschlussfassung der Wohnungseigentümer zu. Insoweit ist allerdings bereits umstritten, ob beschlussweise nur eine Einzelfallregelung herbeigeführt werden kann^{^[2]} oder auch eine Vorratsbeschlussfassung möglich ist.^{^[3]}

Beschluss über Entnahme im konkreten Einzelfall

Im Fall der konkreten Gestattung einer Rücklagenentnahme muss stets geregelt werden, dass in der Erhaltungsrücklage eine "eiserne Reserve" verbleibt.^{^[4]} Die Höhe einer solchen Reserve hängt von den Umständen des Einzelfalls ab:

Zustand der Anlage,
Alter und
Reparaturanfälligkeit.^{^[5]}

Beschluss über Entnahme im Bedarfsfall (Vorratsbeschluss)

Vorratsbeschluss

Ein Vorratsbeschluss behandelt nicht einen konkreten Einzelfall, sondern ermöglicht und ermächtigt den Berechtigten, i. d. R. den Verwalter, abstrakt-generell im Fall des Eintritts eines bestimmten Sachverhalts zu handeln.

Als ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechend hat das LG Dortmund^{^[6]} einen Vorratsbeschluss angesehen, der den Verwalter zur Überbrückung von Liquiditätsengpässen durch einen Rückgriff auf die Erhaltungsrücklage ermächtigt, wenn