Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Der Verwalter ist zwar nach § 27 Abs. 1 WEG verpflichtet, für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen. Diese Verpflichtung besteht jedoch nur in Bezug auf die Eigentümergemeinschaft bzw. die einzelnen Wohnungseigentümer – gegen Mieter hat der Verwalter insoweit keine Handhabe. Wohl aber ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, den vermietenden Wohnungseigentümer dah... mehr

Die Wohnungseigentümer gestatten eine bauliche Veränderung. Der Beschluss selbst lässt allerdings nicht erkennen, was gestattet ist. Aus der Niederschrift ergibt sich hingegen, dass einem Wohnungseigentümer gestattet worden ist, eine Mauer zu errichten. Dazu finden sich in der Niederschrift auch Größenangaben. Dem AG reicht das, um den Beschluss als bestimmt anzusehen. Dem k... mehr

Als Inhalt des Wohnungseigentums kann im Rahmen der Gemeinschaftsordnung wirksam bestimmt werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Überlassung der Wohnung an einen Dritten im Rahmen einer Vermietung der Zustimmung des Verwalters oder aber der Eigentümergemeinschaft bedarf.[1] Die hiernach erforderliche Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden,[2] wobei die Ni... mehr

Das AG folgt dem K! Dieser könne Rückzahlung gem. §§ 812 Abs. 1 Satz 1, 818 Abs. 2 BGB verlangen. Die Zahlungspflicht sei weggefallen, als der Vorschussbeschluss für ungültig erklärt worden sei. Dem Anspruch des K stehe kein Vorrang des Innenausgleichs bzw. ein Vorrang der Jahresabrechnung entgegen. Verbreitet werde allerdings davon ausgegangen, dass dann, wenn Beschlüsse zur... mehr

Wohnungseigentümer K geht gegen mehrere Beschlüsse vor. Als formalen Mangel rügt er, der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit sei nicht eingehalten worden. Für Wohnungseigentümer X habe sein Sohn Y an der Versammlung teilgenommen und abgestimmt, ohne eine Vollmacht nachgewiesen zu haben. mehr

Das LG bejaht die Frage! Nach h. M. fielen unter den Anwendungsbereich von § 1 Abs. 1 Nr. 1 a HessSchlG auch mit § 906 BGB konkurrierende Ansprüche aus §§ 1004, 823 oder 861 BGB. Dies gelte auch unter Wohnungseigentümern. Eine frühere Überlegung treffe nicht mehr zu, wonach die Rechtsbeziehungen der Wohnungseigentümer untereinander durch ein komplexes System von Vereinbarung... mehr

Das Gericht sieht das anders! Es meint, in einer Konstellation, in welcher Gegenstand des Mietvertrages nicht nur das Sondereigentum sei, sondern auch gemeinschaftliches Eigentum vermietet werde, sei im Falle der Veräußerung § 566 BGB einschränkend dahin auszulegen, dass er sich nur auf die Veräußerung des Sondereigentums beschränke und auf die damit notwendig zusammenhängen... mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, wie der Gebührenstreit festzusetzen ist, wenn ein Wohnungseigentümer gegen einen Abrechnungsbeschluss (Nachschussbeschluss) vorgeht. Abrechnungsbeschluss und Gebührenstreitwert Wird ein Abrechnungsbeschluss mit dem Ziel angefochten, ihn insgesamt für ungültig erklären zu lassen, soll sich das Interesse des Anfechtungsklägers nach h... mehr

Richtet die Verwaltung im Internet für die Wohnungseigentümer ein Internet-Portal ein, ist grundsätzlich sämtlichen Wohnungseigentümern Zugang zu gewähren. Sanktionen, wann das Portal nicht mehr besucht werden darf, sind grundsätzlich vorab zu definieren (z. B. Benutzungsbedingungen), jedenfalls ist vor einer (auch vorübergehenden oder teilweisen) Sperrung einzelner Wohnungs... mehr

Der ehemalige Wohnungseigentümer K verlangt von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer B, ihm seinen Anteil an einer "Sonderumlage" zurückzuzahlen, nachdem der entsprechende Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG für ungültig erklärt worden ist. B meint, aufgrund des Vorrangs des Innenausgleichs innerhalb der Gemeinschaft könne K lediglich die Aufnahme der zu erstattenden So... mehr

Häufig wird ein Mietshaus in Wohnungseigentum umgewandelt. Hierbei ist zunächst zu beachten, dass der Mietvertrag fortbesteht, auch wenn die Eigentumswohnung nach der Umwandlung an einen dritten Erwerber veräußert wird. Auch hier ist der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" aus § 566 BGB zu beachten. Weiter ist das gesetzliche Vorkaufsrecht[1] der Mieter nach § 577 Abs. 1 BGB... mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen, "den bisherigen Kostenverteilungsschlüssel, hauptsächlich nach Quadratmeternwohnfläche beizubehalten." In der Anlage wird bislang, allerdings ohne entsprechende Beschlussfassung, der überwiegende Teil der Kosten nach diesem Umlageschlüssel verteilt. Unter anderem gegen diesen Beschluss geht Wohnungseigentümer K vor. Das AG weist die Klage ... mehr

Mit Erfolg! Allerdings sei es möglich, das Stimmrecht eines Wohnungseigentümers objektbezogen zu beschränken. Im Zusammenhang mit einer Mehrhausanlage habe es der Senat beispielsweise nicht beanstandet, wenn den Mitgliedern der für einzelne Gebäude oder Gebäudekomplexe gebildeten Untergemeinschaften die Kompetenz eingeräumt werde, unter Ausschluss der anderen Eigentümer die ... mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob die Wohnungseigentümer auf den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit verzichten können und was gilt, wenn ein Vertreter seine Vollmacht nicht vorzeigen kann. Grundsatz der Nichtöffentlichkeit Die Versammlungen der Wohnungseigentümer sind grundsätzlich nicht öffentlich. An den Versammlungen dürfen daher nur die dazu Berechtigten teil... mehr

Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) ist für die Betriebskostenabrechnung auch der zwischen den Wohnungseigentümern geltende Kostenverteilungsschlüssel maßgeblich. Allerdings ist dies nur dann der Fall, wenn die Mietvertragsparteien nichts anderes vereinbart haben. Sehen also Altverträge verbreitet noch eine Umlage nach Wohnfläche vor, gilt... mehr

Die Wohnungseigentümer fassen einen Vorschussbeschluss für das Jahr 2024. Gegen diesen Beschluss geht Wohnungseigentümer K vor. Er bemängelt, dass ihm die Verwaltung vor der Beschlussfassung nicht ermöglicht habe, ohne Weiteres in die Verwaltungsunterlagen Einsicht zu nehmen. Er habe für die Einsichtnahme 150 EUR zahlen sollen! Das AG erklärt den Vorschussbeschluss aus diese... mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob ein Wohnungseigentümer Berufung einlegen kann, wenn seine Klage gegen einen neuen, nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG bestimmten Umlageschlüssel beim AG keinen Erfolg hatte. Rechtmittelstreitwert Der Rechtmittelstreitwert ist gem. § 2 ZPO nach §§ 3 ff. ZPO zu ermitteln. Mit dem LG ist vertretbar, § 9 ZPO entsprechend anzuwenden. Das LG... mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, welche Pflichten einen faktischen Verwalter treffen und wie er der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer haftet. Faktischer Verwalter Personen können in manchen Belangen als Amtsträger angesprochen werden, obwohl sie es nicht sind ("faktische" Verwalter; "Scheinverwalter"). Dieses kommt vor allem in Betracht, wenn eine Person als Amt... mehr

Problemüberblick Im Fall geht es im Kern um die Frage, ob man zum Verständnis eines Gestattungsbeschlusses die Niederschrift heranziehen kann. Auslegung von Beschlüssen Beschlüsse sind nach h. M. wegen der Bindung der Wohnungseigentümer und ihrer Sondernachfolger (§ 10 Abs. 3 WEG), wenn sie sich "über den Tag hinaus" einem Punkt widmen, aus sich heraus auszulegen – objektiv und... mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer G erwirkt gegen Wohnungseigentümer S einen rechtskräftigen Titel auf Beseitigung einer Rampe. Auf Antrag der G ermächtigt das AG diese nach § 887 Abs. 1 ZPO, die von der Wohnung des S gartenseitig ausgehend von der Terrasse dort errichtete und in die Rasenfläche hineinreichende Rampe zu entfernen und den ursprünglichen Zustand der Rase... mehr

Das LG meint, diese Umstände führten nicht dazu, dass der Erhaltungsbeschluss (es nennt ihn "Sanierungsbeschluss") für ungültig zu erklären sei. Unterlagen müssten so rechtzeitig vorgelegt werden, dass eine sachgerechte Beschlussfassung möglich sei. Die Angebote hätten im Fall daher auch in der Diskussion in der Versammlung geprüft werden können. Es sei nicht vorgetragen wor... mehr

Die Wohnungseigentümer streiten in einem Verfahren auf Erlass einer einstweiligen Verfügung, ob bestimmte Räume zum gemeinschaftlichen oder zum Sondereigentum gehören. Fraglich ist, ob damit eine WEG-Streitigkeit vorliegt. mehr

Die Beschwer des anfechtenden Wohnungseigentümers bei einer Änderung von Umlageschlüsseln (§ 16 Abs. 2 S. 2 WEG) bemisst sich gem. § 9 ZPO mit dem 3,5-fachen Betrag der zu erwartenden jährlichen Mehrbelastung. mehr

Ein bilanzierender Gewerbetreibender, der Eigentümer eines Wohnungseigentums ist und der Zahlungen in eine Erhaltungsrücklage geleistet hat, muss seine "Beteiligung" an der Erhaltungsrücklage mit dem Betrag der geleisteten und noch nicht verbrauchten Einzahlungen aktivieren. mehr

Beim BFH ist wieder einmal streitig, ob ein bilanzierender Gewerbetreibender (im Fall eine GmbH & Co. KG), der Eigentümer eines Wohnungseigentums ist und der Zahlungen in die Erhaltungsrücklage geleistet hat, seine "Beteiligung" an der Erhaltungsrücklage mit dem Betrag der geleisteten und noch nicht verbrauchten Einzahlungen vorübergehend aktivieren muss. mehr

Angebote müssen so rechtzeitig vorgelegt werden, dass eine sachgerechte Beschlussfassung möglich ist. Das kann allerdings auch noch in der Versammlung sein. Ist die Finanzierung einer Erhaltungsmaßnahme gesichert, ist der Erhaltungsbeschluss nicht deshalb anfechtbar, weil die Wohnungseigentümer den Beschluss über die konkrete Art der Mittelaufbringung auf eine kurze Zeit spä... mehr

Auf die Einhaltung des Grundsatzes der Nichtöffentlichkeit kann ausdrücklich, aber auch stillschweigend verzichtet werden. So liegt es, wenn trotz Kenntnis der Anwesenheit eines Nichtberechtigten die Einhaltung des Grundsatzes nicht gerügt wird und alle Wohnungseigentümer widerspruchslos an der Versammlung teilnehmen. Nimmt eine Person an einer Versammlung als Vertreter teil... mehr

Rügt ein Wohnungseigentümer einen formalen Beschlussmangel, muss er vortragen, dass sich dieser Mangel kausal auf die Beschlussfassung ausgewirkt hat oder dass die Nichtursächlichkeit des Mangels jedenfalls nicht ausgeschlossen werden kann. mehr

Räume, in denen dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienende Anlagen und Einrichtungen im Sinne des § 5 Abs. 2 WEG untergebracht sind, stehen deswegen nicht im (zwingenden) gemeinschaftlichen Eigentum. mehr

Handelt jemand als Verwalter, obwohl er weder zum Verwalter bestellt noch aufgrund eines gültigen Verwaltervertrags zum Handeln als Verwalter verpflichtet ist ("faktischer Verwalter"), treffen ihn grundsätzlich dieselben Pflichten wie den wirksam bestellten bzw. aufgrund eines Vertrags verpflichteten Verwalter. Verletzt der faktische Verwalter diese Pflichten, haftet er dahe... mehr

Das LG meint, die Beschwer sei nicht erreicht und die Berufung daher unzulässig! Denn die Beschwer bemesse sich mit dem Interesse des anfechtenden Wohnungseigentümers an der Beibehaltung des bisherigen Umlageschlüssels. Ausgangspunkt sei die Mehrbelastung durch die Änderung. Um diese zu ermitteln, könne grundsätzlich auf die letzte Jahresabrechnung abgestellt werden. Der so ... mehr

Entfernt sich ein Wohnungseigentümer nach einer körperlichen Auseinandersetzung und dem Herbeirufen der Polizei von der Versammlung, muss er weiterhin mit Beschlussfassungen rechnen. mehr

Es ist grundsätzlich möglich, das Stimmrecht eines Wohnungseigentümers durch eine Vereinbarung objektbezogen zu beschränken (im Fall: "Angelegenheiten der Tiefgarage"). Eine Vereinbarung, nach der bestimmte Wohnungs- bzw. Teileigentümer (hier: Stellplatzeigentümer) im Hinblick auf die Verwalterbestellung oder die auf Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan bezogenen Beschlüsse ... mehr

Bei einem "steckengebliebenen Bau" hat ein Wohnungseigentümer im räumlichen Bereich seiner Wohnung ohne Rücksicht auf die dingliche Zuordnung einen Anspruch auf die Errichtung der innenliegenden nichttragenden Wände in verputzter Form mitsamt den unter Putz verlegten Leitungen; ebenfalls erfasst ist der Anschluss an die zentrale Heizungsversorgung nebst Zuleitungen und Heizk... mehr

Begehrt ein Wohnungseigentümer von einem anderen die Unterlassung von Zigarettenrauchabsonderungen, ist in Hessen vor einer Klage ein Schlichtungsverfahren durchzuführen. mehr

Nach § 15 WEG ist der Mieter von Gemeinschaftseigentum oder einer im Eigentum der Gemeinschaft stehenden Sondereigentumseinheit anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums zu dulden sowie auch darüber hinausgehende Maßnahmen der baulichen Veränderung. Erhaltungsmaßnahmen sind rechtzeitig formlos a... mehr

Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums Soweit der Mietvertrag keine Regelungen hinsichtlich der Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder aber der Gemeinschaftsanlagen enthält, gelten diese als mitvermietet.[1] Das ist zunächst einleuchtend, da der Mieter, um in die Wohnung gelangen zu können, zumindest den Hausflur und ggf. auch den Fahrstuhl benutzen muss. Der vermiet... mehr

Die Gemeinschaft der Wohneigentümer kann gem. § 9a Abs. 2, 2. Alt. WEG die in Form von Mietforderungen bestehenden Rechte der Wohnungseigentümer selbst verfolgen, wenn eine einheitliche Rechtsverfolgung erforderlich ist. Dies ist anzunehmen, wenn das Interesse an einer einheitlichen Rechtsverfolgung das Interesse des einzelnen Wohnungs- oder Teileigentümers, seine Rechte sel... mehr

Ohne Erfolg! Handele jemand wie B als Verwalter, obwohl er weder zum Verwalter bestellt noch aufgrund eines gültigen Verwaltervertrags zum Handeln als Verwalter verpflichtet sei (faktischer Verwalter), träfen ihn grundsätzlich dieselben Pflichten wie den wirksam bestellten bzw. aufgrund eines Vertrags verpflichteten Verwalter. Verletze der faktische Verwalter diese Pflichten... mehr

Das AG meint, die Klage sei nicht begründet! K habe die Anfechtungsklagefrist nicht eingehalten und Nichtigkeitsgründe lägen nicht vor. Die Klagefrist des § 44 WEG betrage 1 Monat und beginne ab Beschlussfassung, § 45 Satz 1 WEG. Sie sei im Fall am 26.4.2025 abgelaufen. Die am 22.5.2025 eingegangene Klage seid daher verfristet. Wiedereinsetzung sei dem K nicht zu gewähren. De... mehr

Wie so häufig im Wohnraummietrecht, verbietet auch § 554 Abs. 2 BGB Vereinbarungen, die zulasten des Mieters von § 554 Abs. 1 BGB abweichen. Unwirksam ist daher jede Vereinbarung, die den Anspruch des Mieters ausschließt oder beschränkt. Die Gesetzesbegründung nennt 2 Beispiele für Verstöße gegen § 554 Abs. 2 BGB. Danach wird gegen die Vorschrift verstoßen, wenn durch vertra... mehr

Das OLG bejaht die Frage! Seit dem 1.12.2020 sei für Streitigkeiten aus dem sachenrechtlichen Grundverhältnis zwischen Wohnungseigentümern gem. § 43 Abs. 1, Abs. 2 WEG i. V. m. § 23 Nr. 2c GVG das AG zuständig. Eine frühere Rechtsprechung, die das anders gesehen habe, sei überholt, da der Gesetzgeber eine umfassende Konzentration der Zuständigkeit beim AG beabsichtigt habe. ... mehr

B, der bis zum 31.5.2018 zum Verwalter der Wohnungseigentumsanlage bestellt war, führt im eigenen Namen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K ein Konto. Dort pfändet das Finanzamt im Jahr 2019 einen Betrag in Höhe von 12.280,52 EUR, von dem ein Teil später der K wieder gutgeschrieben wird. In dem Zeitraum vom 15.6.2019 bis zum 5.8.2020 werden von diesem Konto außerde... mehr

Problemüberblick Im Fall geht es prozessual um die Frage, ob M "beschwerdebefugt" ist. Materiell-rechtlich ist zu fragen, ob es sich um eine i. S. v. § 887 ZPO vertretbare Handlung handelt. Prozessrecht: Beschwerdebefugnis Das LG bejaht zu Recht die Beschwerdebefugnis! Ein Mieter muss geltend machen können, dass eine Zwangsvollstreckung in seine Mitgebrauchsrechte eingreift. Di... mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer B wird im Jahr 2019 rechtskräftig verurteilt, "das gemeinschaftliche Eigentum hinsichtlich der erstmaligen plangerechten Herstellung der Sondereigentumseinheiten [der Kläger] gemäß der Teilungserklärung […] nebst Aufteilungsplänen auf Grundlage der Baugenehmigung […] vom 14. Februar 2019 […] herzustellen." Im März 2021 wird dem K1 und d... mehr

Nach § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge oder dem Einbruchschutz dienen. Die Regelung wurde mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) eingeführt, das am 1.12.2020 in Kraft getreten ist. ... mehr

Die Beiträge zur Erhaltungsrücklage gehen mit ihrer Zahlung von der Rechtszuständigkeit des einzelnen Wohnungseigentümers in die Rechtszuständigkeit der Wohnungsei­gen­tümergemeinschaft über. Die Erhaltungsrücklage ist Teil des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft. Durch die Neuregelung in § 10 Abs. 6 und 7 WEG aufgrund des Gesetzes zur Änderung des Wohnun... mehr

Begriff Die Erhaltungsrücklage (vormals Instandhaltungsrücklage), zu deren Ansammlung die Wohnungseigentümer gem. §§ 19 Abs. 2 Nr. 4, 28 Abs. 1 S. 1, Abs. 3 WEG (Wohnungseigentümergesetz) verpflichtet sind, dient der Instandhaltung und der Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Die Beiträge zur Erhaltungsrücklage sind Teil der Vorschüsse auf das Wohngeld bzw. Hausg... mehr

Sowohl beim vermieteten Wohneigentum als auch beim selbst genutzten Wohneigentum stellen die Zinsgutschriften, die aus der verzinslichen Anlage der Erhaltungsrücklage erzielt werden, bei den einzelnen Wohnungseigentümern anteilsmäßig Einnahmen aus Kapitalvermögen dar.[1] Hinweis Gesonderte und einheitliche Feststellung nicht erforderlich Obwohl die Beteiligten einer Wohnungsei... mehr

Besteuerungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist die vertragliche Gegenleistung für die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück bzw. einer Wohnung. Beim Kauf gelten der Kaufpreis für das Grundstück einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen als Gegenleistung.[1] Danach gehören alle Leistungen des Erw... mehr