Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

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Entnimmt die Verwaltung Mittel der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von deren Konto, ohne dazu berechtigt zu sein, begeht sie eine veruntreuende Unterschlagung.mehr

Der BGH ist der Ansicht, das Notwegerecht des Eigentümers eines verbindungslosen (gefangenen) Wohngrundstücks umfasse grundsätzlich auch die Zufahrt mit Kraftfahrzeugen zum Zwecke des Parkens auf dem verbindungslosen Wohngrundstück. Die beklagte Wohnungseigentümerin müsse daher die verlangte höhere Notwegerente i. H. v. 313 EUR zahlen. Denn sie nehme diese Pflicht hin und we...mehr

Zur Erstellung von Jahresabrechnungen ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet; als ausführendes Organ muss der bestellte Verwalter auch ausstehende Abrechnungen für Vorjahre erstellen. Daneben kann der frühere Verwalter aus dem Verwaltervertrag weiterhin verpflichtet sein, die Jahresabrechnung zu erstellen, sofern die Pflicht der Gemeinschaft bereits während...mehr

B ist bis Ende Dezember 2022 Verwalter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K. In der Versammlung vom 8.12.2022 wird mit Wirkung ab dem 1.1.2023 ein neuer Verwalter bestellt. Mit der Klage nimmt K den B auf Erstellung der Jahresabrechnung für das Jahr 2022 in Anspruch. Das LG verneint einen Anspruch. Die Pflicht zur Abrechnung setze den Ablauf des Kalenderjahres voraus un...mehr

Wird einem Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung gestattet, die die Möglichkeit eröffnet, Räumlichkeiten entgegen einer Vereinbarung (hier: Keller) zu nutzen, widerspricht der Beschluss keiner ordnungsmäßigen Verwaltung, wenn die bauliche Veränderung auch einen nach der Vereinbarung zulässigen Gebrauch ermöglicht.mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K verlangt von der ehemaligen Verwaltung B Schadensersatz. Sie hält es für pflichtwidrig, dass B mit Mitteln der K (über 200.000 EUR) zwei festverzinsliche Anleihen mit einer festen Laufzeit von mehreren Jahren über den Nennwert von 145.000 EUR (Anleihe Wohnungen) und über 80.000 EUR (Anleihe Garagen) zugunsten der K erworben hat. B me...mehr

Teilungserklärungen/Gemeinschaftsordnungen enthalten häufig eine mit § 12 WEG korrespondierende Bestimmung, nach der zur Veräußerung des Sondereigentums die Zustimmung des Verwalters erforderlich ist. Gegenüber dem Anspruch auf Zustimmung kann gegenüber dem – etwa säumigen – betreffenden zustimmungsberechtigten Wohnungseigentümer kein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht we...mehr

Wohnungseigentümer K klagt gegen einen Vorschussbeschluss (= § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG). Er rügt Ansätze einzelner Positionen. AG und LG meinen, der Beschluss widerspreche insoweit keiner ordnungsmäßigen Verwaltung. Denn auf der Ausgabenseite sei eine großzügige Schätzung zulässig. Ein Wirtschaftsplan stelle nur dann keine ordnungsmäßige Grundlage für einen Vorschussbeschluss d...mehr

Das AG verurteilt B, Schadensersatz zu zahlen! Denn B habe schuldhaft seine Pflichten gegenüber der K verletzt. Mit der Anlage der Gelder habe er seine Befugnisse überschritten. Ein Verwalter sei nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen zu treffen, die "untergeordnete Bedeutung" hätten und "nicht zu erheblichen Verpflichtungen" führten. Beide Tatbest...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob die Verwaltung eigenmächtig auf das Konto der Gemeinschaft zugreifen darf und wann es so liegt. Schadensersatz und Veruntreuung Die Verwaltung darf dem Konto der Gemeinschaft nur Mittel entnehmen, um Verbindlichkeiten zu bedienen. Hierzu können auch ihre eigenen Ansprüche gehören. Diese müssen aber bestehen und fällig sein. Im F...mehr

Teilweise mit Erfolg! B müsse es nur unterlassen, K zu fotografieren, soweit sich K außerhalb seines Sondereigentums aufhalte. B habe mit den Fotos nach einer Abwägung rechtswidrig das allgemeine Persönlichkeitsrecht der K verletzt. K habe sich nicht auf einem allgemein öffentlich zugänglichen Weg befunden, sondern auf einem Privatgrundstück. Dort müsse niemand damit rechnen...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es zum einen um die Frage, wer die Jahresabrechnung erstellen muss. Zum anderen muss beantwortet werden, wann die Pflicht, die Jahresabrechnung aufzustellen, entsteht. Schuldner der Jahresabrechnung Der BGH klärt/erinnert daran, dass es nicht die Pflicht der Verwaltung, sondern die der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist, die Jahresabrechnung a...mehr

Problemüberblick Der BGH hatte im Jahr 2024 für die Praxis geklärt, dass eine Beschlusskompetenz für die Gestattung einer baulichen Veränderung auch dann besteht, wenn die Beschlussfassung dazu führt, dass die in einer Vereinbarung vorgesehene Nutzung des Gemeinschaftseigentums faktisch nicht mehr möglich ist (= es gibt eine Beschlusskompetenz). Im Fall ist zu fragen, ob ein ...mehr

Abrechnung Die Abrechnung von Sonderumlagen zur Finanzierung von Instandsetzungsmaßnahmen darf nicht gesondert neben der in § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG vorgesehenen Abrechnung nach Ablauf des Kalenderjahres erfolgen.[1] Änderung der Sanierungsmaßnahme Haben die Wohnungseigentümer zur Finanzierung umfangreicher Sanierungsarbeiten die Erhebung einer Sonderumlage beschlossen, wird dies...mehr

Maßnahmen der baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums müssen nicht stets und zwangsläufig nur im Sinne eines oder einzelner Wohnungseigentümer liegen. Maßnahmen baulicher Veränderung können durchaus auch dem Interesse einer Mehrheit der Wohnungseigentümer dienen. Praxis-Beispiel Bauliche Veränderung im Interesse mehrerer Eigentümer Es kann durchaus im Interesse vieler...mehr

Rückgriff auf die Erhaltungsrücklage Die Erhebung von Sonderumlagen wird stets bei Liquiditätsengpässen infolge von Hausgeldrückständen einzelner Wohnungseigentümer erforderlich (sog. "Ausfalldeckungssonderumlage"). Ein Zugriff auf die Erhaltungsrücklage verbietet sich ohne entsprechende Ermächtigung der Wohnungseigentümer. Er ist auch lediglich für einen kurzen Zeitraum in b...mehr

Bezüglich kostenverursachender und somit die Wohnungseigentümer kostenbelastender Maßnahmen muss begleitend auch die Art der Finanzierung der zu beschließenden Maßnahme geregelt werden, ansonsten widerspricht der Maßnahmenbeschluss den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Beschlussfassung über die Erhebung einer Sonderumlage erfolgt also im Rahmen der Beschlussfassung...mehr

Die Beschlussfassung über die Erhebung einer Sonderumlage ist in aller Regel Bestandteil des Beschlusses, zu dessen Zweck sie erhoben wird. Die isolierte Anfechtung des Beschlussteils, der die Sonderumlage regelt, kann problematisch sein. Grundsätzlich kann die isolierte Anfechtung der Sonderumlage-Beschlussfassung infrage kommen, wenn die Finanzierung gänzlich nicht durch S...mehr

Ist der Beschluss, mit dem die Sonderumlage geregelt ist, gerichtlich angefochten worden, sind die Beiträge dennoch zu leisten – sowohl vom anfechtenden Wohnungseigentümer als auch von den übrigen Wohnungseigentümern. Eine Beschlussanfechtungsklage hat nämlich hinsichtlich der Zahlungspflicht bezüglich einer Sonderumlage keine aufschiebende Wirkung.[1] Kein Zurückbehaltungsr...mehr

Die Maßnahmen der laufenden Erhaltung, also der Instandhaltung und Instandsetzung, werden in aller Regel aus den laufenden Hausgeldern gemäß Wirtschaftsplan finanziert und in einer entsprechenden Kostenposition berücksichtigt. Grundsätzlich ist bei Erhaltungs- bzw. Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zu beachten, dass lediglich die Beschlussfassung über die entspre...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 sind Beschlussklagen nicht mehr gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richten, sondern gegen die GdWE. Die Kosten des die Gemeinschaft vertretenden Rechtsanwalts sind demnach Verwaltungskosten und aus Gemeinschaftsmitteln zu bestreiten. Die Finanzierung kann entweder aus den laufenden Hausgeldern erfolgen, über die Erhebung einer S...mehr

Stets liegt dem Wirtschaftsplan eine Kostenprognose zugrunde. Diese wird sich zwar in aller Regel an den tatsächlichen Kosten der Vorwirtschaftsperiode orientieren. Durch unerwartete Ereignisse kann sich allerdings Bedarf an zusätzlichen finanziellen Mitteln außerhalb allgemeiner Preissteigerung ergeben. "Streik" der Wohnungseigentümer Beispiel: Die Wohnungseigentümer haben a...mehr

Stets können die Wohnungseigentümer im Rahmen der Beschlussfassung über eine Sonderumlage insbesondere hinsichtlich der Finanzierung von Erhaltungsmaßnahmen auf Grundlage der Bestimmung des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG oder einer baulichen Veränderung gemäß § 21 Abs. 5 WEG vom geltenden gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel abweichen. In formeller Hinsicht best...mehr

Da die Sonderumlage eine Ergänzung des Wirtschaftsplans darstellt, entsteht eine Beitragspflicht der Wohnungseigentümer nur aufgrund entsprechender Beschlussfassung.[1] Stellen sich die Ansätze aus dem Wirtschaftsplan als zu gering heraus, kann statt der Erhebung einer Sonderumlage auch ein neuer entsprechend modifizierter Wirtschaftsplan beschlossen werden. In aller Regel w...mehr

Auch größere Anschaffungen der Gemeinschaft können durch Erhebung einer Sonderumlage finanziert werden.[1] Praxis-Beispiel Anschaffung eines Rasentraktors Allein für das Mähen der großen gemeinschaftlichen Rasenfläche entstehen der Gemeinschaft durch das beauftragte Gartenbauunternehmen jährlich Kosten in Höhe von 500 EUR, da lediglich ein Handrasenmäher vorhanden ist. Die Ge...mehr

Überblick Das Haushaltsscheckverfahren kann angewendet werden, wenn eine geringfügige Beschäftigung im Privathaushalt vorliegt. Es handelt sich um ein vereinfachtes Verfahren zur Berechnung der Beiträge und Erstattung von Meldungen zur Sozialversicherung. Doch kann das Verfahren gleichermaßen für alle im Privathaushalt Tätigen genutzt werden? Wann handelt es sich tatsächlich...mehr

Im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung hatten die Wohnungseigentümer vor Inkrafttreten des WEMoG grundsätzlich auch die Kompetenz, eine mehrjährige Sonderumlage als "Quasi-Rücklage" insbesondere zur Finanzierung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 22 Abs. 2 WEG a. F. zu beschließen. Gerade im Fall einer konkret anstehenden Großsanierung oder einer Modernisierung des gemeinsch...mehr

Dem Kontoinhaber – also dem betreffenden Wohnungseigentümer – müssen 14 Tage vor dem Einzug per SEPA-Lastschriftmandat Forderungsbetrag, Fälligkeit, Gläubiger-ID und Mandatsreferenz angekündigt werden, und zwar unabhängig davon, ob bereits eine Einzugsermächtigung schriftlich erteilt wurde oder nicht (sog. Pre-Notification). Eine kürzere Frist kann vereinbart werden. Werden i...mehr

Begriff Die Sonderumlage stellt eine Ergänzung des Wirtschaftsplans dar. Ihrem Wesen nach soll die Sonderumlage daher finanziellen Engpässen der Gemeinschaft im Fall unvorhergesehenen Finanzierungsbedarfs im laufenden Wirtschaftsjahr begegnen. Die Erhebung einer Sonderumlage kommt also immer dann in Betracht, wenn Ausgaben nicht aus den laufenden Hausgeldern finanziert werde...mehr

Das Bundessozialgericht hat entschieden, dass eine WEG für einen Minijobber nicht dieselben Vorteile beanspruchen kann, wie ein privater Haushalt. Der Streitsache lag der Sachverhalt zugrunde, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft Personen zur Überwachung und Säuberung der gemeinschaftlich genutzten Bereiche beschäftigte. Hier liege keine durch einen privaten Haushalt beg...mehr

Jahresabrechnung: Darstellung einer durch Sonderumlage finanzierten Maßnahme, die erst im Folgejahr abgeschlossen wird Beispiel: Die Wohnungseigentümer beschließen im Herbst 2025 die Erhebung einer Sonderumlage in Höhe von 10.000 EUR für eine im Frühjahr 2026 umzusetzende Dachsanierung. Die Beiträge sind zum 1.12.2025 zur Zahlung fällig. In diesem Fall empfiehlt sich die Dar...mehr

Wird der Beschluss über eine bestimmte Maßnahme nach Erhebung einer Anfechtungsklage für unwirksam erklärt, ist auch der damit zusammenhängende Beschluss über eine Sonderumlage zur Finanzierung der Maßnahme für ungültig zu erklären. Es ist nämlich nicht anzunehmen, dass es dem Willen der Wohnungseigentümer entspricht, den Beschluss über die Sonderumlage aufrechtzuerhalten, w...mehr

Denkbar einfach ist die Darstellung in all den Fällen, in denen Zufluss der Beiträge und Abfluss durch Finanzierung der beschlossenen Maßnahme im Abrechnungsjahr erfolgen. Die Beiträge sind als Einnahme darzustellen, die finanzierte Maßnahme ist entsprechend auf der Ausgabenseite zu berücksichtigen. Darstellung einer im Wirtschaftsjahr durch Sonderumlage finanzierten und ab...mehr

Erfahrungsgemäß stehen Wohnungseigentümer einem für sie unerwarteten "Geldsegen" offen gegenüber, weshalb das Risiko einer Beschlussanfechtung als gering zu bewerten sein dürfte. Zur Vermeidung jeglicher Anfechtungsrisiken sollte die Auflösung der Rücklage durch Auszahlung an die Wohnungseigentümer als solche – also als Auszahlung – auch im Ladungsschreiben angekündigt werde...mehr

Da die Bildung einer Erhaltungsrücklage stets ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, hat auch ein jeder Wohnungseigentümer nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG hierauf einen Anspruch.[1] Ist eine Rücklage nicht gebildet, kann er deren Bildung grundsätzlich gerichtlich durchsetzen. Zwingend erforderlich ist allerdings, dass der Wohnungseigentümer zunächst die übrigen Wohnungseigentümer...mehr

Wie bereits erwähnt, stellt die Erhaltungsrücklage einen Bestandteil des gemeinschaftlichen Verwaltungsvermögens nach § 9a Abs. 3 WEG dar. Dies hat zur Konsequenz, dass die einzelnen Wohnungseigentümer keinen Anteil an der Erhaltungsrücklage haben. Sie haben auch keinen "ideellen" Anteil an der Rücklage. Letztlich haben Wohnungseigentümer ganz allgemein keine unmittelbaren, ...mehr

Begriff § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG sieht als Regelbeispiel ordnungsmäßiger Verwaltung "die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage" vor. Gemeint ist die Ansammlung einer angemessenen Geldsumme, die der wirtschaftlichen Absicherung künftig notwendiger Erhaltungs-, also Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum dient.[1] Verzicht auf Bildun...mehr

So wohl bereits Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung nicht über die Erhaltungsrücklage finanziert werden können, gilt dies erst recht für Maßnahmen der baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums nach § 20 Abs. 1 WEG. Dies ist nicht lediglich darin begründet, als es sich bei Maßnahmen der baulichen Veränderung gerade nicht um Erhaltungsmaßnahmen handelt, sondern wei...mehr

ALG II Ist der Arbeitsuchende als Eigentümer einer Eigentumswohnung Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft, sind auf ihn umgelegte und nicht abwendbare Kosten einer Erhaltungsrücklage und eines Kabelanschlusses als Kosten der Unterkunft nach § 22 SGB II zu übernehmen.[1] Anfechtungsklage Die Ablehnung der Bildung einer angemessenen Erhaltungsrücklage entspricht nicht ord...mehr

Übernimmt der Verwalter die Erstverwaltung einer neu entstandenen Wohnungseigentümergemeinschaft, hat er die Gemeinschaftsordnung dahingehend zu prüfen, ob Regelungen über die Bildung einer Erhaltungsrücklage vorhanden sind. In aller Regel wird dies der Fall sein. Der Verwalter hat dann nicht mehr für eine Beschlussfassung über die Bildung einer Erhaltungsrücklage zu sorgen,...mehr

Neben den im Wirtschaftsplan festgesetzten Beiträgen, die von den Wohnungseigentümern in die Rücklage zu zahlen sind, können auch sonstige Einnahmen der Gemeinschaft der Erhaltungsrücklage zugeführt werden. Zunächst einmal unterliegt die Frage, ob Zinsen des Rücklagenkontos in der Rücklage verbleiben sollen oder unter den Wohnungseigentümern als Einnahme ausgeschüttet werden...mehr

Im Verwalteralltag ist es keine Seltenheit, dass die Wohnungseigentümer ihrer Zahlungspflicht auf Grundlage beschlossener Wirtschafspläne nicht in voller Höhe nachkommen. In aller Regel zahlen die Wohnungseigentümer das Hausgeld auch in einer Summe, also ohne nach den Bewirtschaftungsbeiträgen und denjenigen zur Erhaltungsrücklage zu unterscheiden bzw. eine entsprechende Til...mehr

Eine Teilauflösung der Erhaltungsrücklage zur Finanzierung einer Maßnahme der baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums kommt ausschließlich dann in Betracht, wenn alle Wohnungseigentümer entweder nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG oder § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG zur anteiligen Kostentragung verpflichtet sind. Dies ist nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG dann der Fall, wen...mehr

Da die Erhaltungsrücklage Bestandteil des Vermögens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist, steht den Wohnungseigentümern kein Anteil an ihr zu. Insoweit stellt die Erhaltungsrücklage keinen Vermögensbestandteil des jeweiligen Wohnungseigentümers dar. Für den Fall des Erwerbs durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung hatte der BFH[1] zunächst klargestellt, dass das Meis...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 ist den Wohnungseigentümern die Kompetenz eingeräumt, neben der Erhaltungsrücklage weitere Rücklagen zu bilden. Eine solche zusätzliche Rücklage muss nicht gebildet werden, wenn sie aber gebildet wird, muss sie ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Das dürfte im Fall einer Liquiditätsrücklage wenigen Zweifeln unterliegen, stellen d...mehr

Die Spanne reicht nach diesen 3 Berechnungsmodellen von knapp 73 EUR bis über 130 EUR pro Monat. Zu berücksichtigen ist bei einer Bemessung der Erhaltungsrücklage unter Verwendung von Formeln stets, dass Formeln Besonderheiten der Wohnanlage nicht berücksichtigen können. Ausschlaggebend sind jedoch insbesondere der Zustand der Anlage sowie die jeweilige Ausstattung und Einric...mehr

Die Festsetzung der Rücklagenhöhe unterfällt grundsätzlich der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer. Insbesondere in älteren Teilungserklärungen/Gemeinschaftsordnungen finden sich vereinzelt Regelungen über konkrete Beträge, die der Erhaltungsrücklage zuzuführen sind. Derartige Regelungen sind für die Wohnungseigentümer lediglich insoweit maßgeblich, als sie geeignet si...mehr

Der Vermögensbericht muss zum einen den Stand der Erhaltungsrücklage und etwaiger weiterer durch Beschluss vorgesehener Rücklagen enthalten. Anzugeben ist jeweils der Ist-Stand des tatsächlich vorhandenen Vermögens, das für die Erhaltung beziehungsweise andere Zwecke reserviert ist. Der Stand der Rücklagen ist ungeachtet seiner Höhe anzugeben. Daneben muss der Vermögensberic...mehr

Die Verteilung der zur Rücklage zu leistenden Beiträge der Wohnungseigentümer erfolgt nach dem hierfür vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel. Gemeinschaftsordnungen sehen hier regelmäßig eine der gesetzlichen Regelung in § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG korrespondierende Verteilung der Beiträge nach Miteigentumsanteilen vor. Fehlen Regelungen zur Verteilung der Beiträge zur Erhaltun...mehr