Rz. 291
Der wesentliche Inhalt eines Wohnungsrechts besteht in der Befugnis, ein Gebäude oder einen Gebäudeteil allein und ausschließlich zu Wohnzwecken zu nutzen. Hauptnutzung muss das Wohnen sein; weiterer Gegenstand, allerdings als Nebenzweck, können andere Nutzungen sein, so z.B. die Mitbenutzung der Garage, des Gartens, des Hofs, des Treppenhauses, der Waschküche, von Freiflächen etc. Soweit einem Nebenzweck im Rahmen des Rechts erhebliches Gewicht zukommt, so dass dieser den Hauptzweck zurückdrängt, kann eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach § 1090 BGB bestellt werden,[345] desgleichen für die Nutzung zu anderen Zwecken.[346] Ein Gebäude oder Gebäudeteil muss Nutzungsobjekt sein. Wesensnotwendiges Tatbestandsmerkmal eines Wohnungsrechts nach § 1093 BGB ist der Ausschluss des Eigentümers von der Benutzung des Gebäudes oder zumindest eines Teils des Gebäudes. Ansonsten handelt es sich lediglich um eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach § 1090 BGB. Der wesentliche Umfang des Wohnungsrechts sollte in der letztwilligen Verfügung in jedem Falle bezeichnet sein, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Rz. 292
Zur Mitbenutzung dürfen ohne besondere Gestattung Familienangehörige, insbesondere auch der Lebensgefährte,[347] ein gleichgeschlechtlicher Lebenspartner nach dem LPartG und Hauspersonal aufgenommen werden, § 1093 Abs. 2 BGB. Die vorgenannten Personen haben nur ein Mitbenutzungsrecht; die alleinige Nutzung ist hiervon nicht umfasst.[348]
Rz. 293
Das Wohnungsrecht kann auch unter einer Bedingung (z.B. Wohnungsrecht soll nur bis zur Verheiratung des Berechtigten bestehen) angeordnet bzw. befristet (z.B. das Wohnungsrecht soll nur für die Dauer von zwei Jahren bestehen) werden.
Rz. 294
Bei dem durch Vermächtnis zugewandten Wohnungsrecht besteht zum einen die Möglichkeit, ein dingliches Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) zu vereinbaren, auf der anderen Seite kann ein Wohnrecht auch schuldrechtlich vereinbart und durch Wohnungsreallast gesichert werden (vgl. Muster zum Wohnungsrechtsvermächtnis Rdn 485).
Rz. 295
Das Vermächtnis dinglicher Wohnungsrechte nach § 1093 BGB bzw. als Wohnungsreallast bietet, da diese Rechte grundsätzlich unveräußerlich und nicht vererbbar sind, die Möglichkeit, einer Generation die wirtschaftliche Nutzung des Grundstücks zuzuwenden und gleichzeitig der nächsten den Erhalt seiner Substanz zu gewährleisten. Der Nachteil eines dinglichen Wohnungsrechts besteht darin, dass dieses bei einer Zerstörung des Gebäudes erlischt.[349] Da die Zerstörung des Gebäudes nach der Rechtsprechung des BGH zum Erlöschen des Wohnungsrechts führt und dieses auch bei Wiederaufbau des Gebäudes nicht mehr auflebt, ist es durchaus sinnvoll, neben der Eintragung eines dinglichen Wohnungsrechts für den Fall der Zerstörung des Gebäudes zugunsten des Vermächtnisnehmers eine Wohnungsreallast zuzuwenden.[350] Alternativ hierzu kann zur Absicherung der Wiedereinräumung eines Wohnungsrechts an dem aufgebauten Gebäude eine sog. Brandvormerkung im Grundbuch eingetragen werden.[351] Das dingliche Wohnungsrecht erlischt nicht nur mit der Zerstörung des Gebäudes, sondern auch dann, wenn die Räume, die Gegenstand des Wohnungsrechts sind, in einem Maße beschädigt werden, dass sie nachhaltig unbewohnbar sind.[352] Es ist daher zweckmäßig, neben den vorgenannten Regelungen für den Fall der Zerstörung des Gebäudes weitere Regelungen aufzunehmen, beispielsweise ein Ruhen des Rechts, eine Wiederaufbauverpflichtung, eine Zuschusspflicht des Wohnungsberechtigten oder einen Ausgleichsanspruch des Berechtigten bei Nichtwiederaufbau.[353] Als Nebenverpflichtung kann die Pflicht zur Wiederherstellung des Gebäudes Inhalt eines Wohnungsrechts sein.[354] Sollte jedoch das Wohnungsrecht an einem Wohnungseigentum bestellt werden, gilt dies nicht, da hierdurch die Rechte der anderen Wohnungseigentümer tangiert werden.[355]
Gleichzeitig besteht der Vorteil eines dinglichen Wohnungsrechts darin, dass dieses nicht pfändbar ist, es sei denn, die Befugnis zu seiner Ausübung ist auch Dritten gestattet. Die Wohnungsrechtsreallast hingegen ist pfändbar. Bezüglich der Frage, ob die Ausübung des Wohnungsrechts einem Dritten überlassen werden darf, sollte eine ausdrückliche Regelung getroffen werden.
Rz. 296
Zur Sicherung des Erfüllungsanspruchs kann dem Vermächtnisnehmer, dem das Wohnungsrecht zustehen soll, eine Vollmacht unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB erteilt werden. Er ist dann in der Lage, die Einigung zu erklären sowie die erforderlichen Grundbucherklärungen abzugeben. Es besteht auch die Möglichkeit, den Vermächtnisnehmer zum Testamentsvollstrecker zu bestimmen, wobei sich sein Aufgabebereich auf die Erfüllung des Vermächtnisses beschränkt. Daneben kann der Erblasser in seiner Verfügung von Todes wegen die Einigungserklärung gem. § 873 BGB abgeben. Diese kann dann vom Vermächtnisnehmer angenommen werden. Für den Fall, dass es sich um ein notarielles Testament handelt, kann der Erblasser die Eintragung des Wohnungsrec...
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