Eigentümerversammlung (WEMoG) / 5.3.1 Grundsätze

Das gesetzliche Kopfstimmrecht

Nach dem gesetzlichen Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme – unabhängig von der Größe seines Miteigentumsanteils und der Anzahl der Eigentumseinheiten, deren Eigentümer er ist.

Praxis-Beispiel

Kopfstimmrecht

Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus 4 Wohnungseigentümern. Wohnungseigentümer A ist Eigentümer von 5 Wohnungen. Trotzdem hat er nur 1 Stimme in der Eigentümerversammlung, soweit das gesetzliche Stimmrecht des § 25 Abs. 2 WEG in der Gemeinschaft nicht durch Vereinbarung abbedungen ist.

Steht das Wohnungseigentum mehreren Personen gemeinschaftlich zu, führt das nicht zu einer Stimmenmehrheit, das Stimmrecht kann gemäß § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG vielmehr nur einheitlich ausgeübt werden.^[1]

Praxis-Beispiel

Ausübung des Stimmrechts

Eigentümer einer Eigentumswohnung sind sowohl der Ehemann als auch die Ehefrau zu je ½. Die Ehegatten haben nicht 2 Stimmen, sondern nur eine. Sie müssen sich einigen, wie diese Stimme abgegeben wird. Können sich die Ehegatten über die Abgabe der Stimme nicht einigen, entfällt die Stimme.

Ist einer dieser Miteigentümer, etwa der Ehemann, zusätzlich Eigentümer einer weiteren Sondereigentumseinheit, hat er für diese wiederum eine Stimme in der Eigentümerversammlung. Hinsichtlich der einen Sondereigentumseinheit muss er sich mit seiner Gattin über die Abstimmung einigen, hinsichtlich seiner weiteren Sondereigentumseinheit übt er allein das Stimmrecht aus.

Abweichend vereinbartes Stimmrecht

Das gesetzliche Kopfstimmrecht des § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer abbedungen werden. So richtet sich das Stimmrecht in vielen Eigentümergemeinschaften nach der Größe der Miteigentumsanteile ("Wertprinzip"), vereinzelt auch nach der Anzahl von Sondereigentumseinheiten ("Objektprinzip"). Eine Abweichung vom gesetzlichen Kopfstimmrecht ist allerdings nicht per Mehrheitsbeschluss möglich, da die Wohnungseigentümer insoweit keine Beschlusskompetenz haben.

Sonderfall Beschlussfassung nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG?

Gemäß § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG ist für die Kostenverteilung einer Maßnahme der baulichen Veränderung unter sämtlichen Wohnungseigentümern Voraussetzung, dass mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen für die Maßnahme votieren und dabei die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren. Für das im Rahmen der Abstimmung maßgebliche Stimmrecht ist nun zwar einerseits zu beachten, dass sowohl auf abgegebene Stimmen als auch auf Miteigentumsanteile abgestellt wird. Ob hieraus aber zwangsläufig geschlossen werden muss, dass stets das gesetzliche Kopfstimmrecht mit Blick auf die Ermittlung der erforderlichen mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen maßgeblich ist oder aber auch ein abweichend vereinbartes Stimmrecht – ggf. z. B. nach Miteigentumsanteilen – maßgeblich bleibt, kann derzeit nicht mit Sicherheit prognostiziert werden. Allerdings spricht für das vereinbarte Stimmrecht, dass § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG im Gegensatz zur früher geltenden Regelung des § 16 Abs. 4 WEG a. F. im Gesetzestext gerade nicht mehr das gesetzliche Kopfprinzip in Bezug nimmt. Weiter spricht auch die Tatsache für die Geltung des vereinbarten Stimmrechts, dass das Gesetz bei der Ermittlung der erforderlichen Anzahl der Wohnungseigentümer im Fall des § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG gerade das gesetzliche Kopfprinzip in Bezug nimmt. Die besseren Gründe sprechen wohl für die Geltung auch des vereinbarten Stimmrechts im Fall des § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG.

[1] LG Köln, Urteil v. 4.10.2012, 29 S 91/12, ZMR 2013 S. 134.