Fachbeiträge & Kommentare zu Bewertungsgesetz

1. Maßgebende Nutzungen Rz. 111 [Autor/Stand] Der Ansatz der üblichen Miete ist erforderlich, wenn die in § 186 Abs. 2 Nr. 1 BewG genannten Nutzungstatbestände vorliegen oder wenn die Wertabweichungsgrenze von 20 % des § 186 Abs. 2 Nr. 2 BewG zwischen der üblichen Miete und der tatsächlich vereinbarten Miete überschritten ist. Rz. 112 [Autor/Stand] In Abhängigkeit von der Nutz...mehr

I. Ermittlung eines Gesamtwerts Rz. 55 [Autor/Stand] Im Rahmen der Grundsteuerbewertung nach dem Bundesmodell wird das Gebäude auf fremdem Grund und Boden zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer, d. h. zur Ermittlung des Grundsteuerwerts, nach § 244 Abs. 3 Nr. 2 BewG mit dem dazugehörigen belasteten Grund und Boden zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammen...mehr

1. Schätzung der üblichen Miete Rz. 64 [Autor/Stand] Die übliche Miete ist in Anlehnung an die Miete zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird (§ 186 Abs. 2 Satz 2 BewG). Betriebskosten sind hierbei nicht einzubeziehen (§ 186 Abs. 2 Satz 3 BewG). 2. Persönliche Verhältnisse bleiben unberücksichtigt Rz. 65 [Autor/Stand] ...mehr

a) Maßgeblichkeit der Vereinbarung Rz. 135 [Autor/Stand] In der Praxis sind von der Problematik beispielsweise solche Grundstücke betroffen, bei denen im Rahmen einer Betriebsaufspaltung eine gegenüber den Marktverhältnissen überhöhte tatsächliche Miete vereinbart worden war. Die Finanzverwaltung vertritt nach wie vor die zutreffende Auffassung, dass die im Rahmen einer Betri...mehr

1. Beschlüsse des BFH Rz. 109 [Autor/Stand] Der BFH hat im Nachgang zu den AdV-Beschlüssen des Finanzgerichts Rheinland-Pfalz vom 23.11.2023[2] (vgl. hierzu auch Kommentierung zu § 261 BewG Rz. 95) entschieden, dass in verfassungskonformer Auslegung der betreffenden Vorschriften der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts zur Vermeidung eines Verstoßes gegen das grundgesetz...mehr

I. Rechtsentwicklung Rz. 1 [Autor/Stand] § 220 BewG wurde durch das Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts[2] als Siebter Abschnitt des Zweiten Teils neu in das BewG eingefügt. Hintergrund waren die Entscheidungen des BVerfG zur Verfassungsmäßigkeit der bisherigen Einheitsbewertung.[3] Durch das Jahressteuergesetz 2024[4] wurde die Vorschrift um einen Absatz ...mehr

I. Grundsätzliches Rz. 100 [Autor/Stand] Der für das Erbbaurecht und das Erbbaugrundstück nach § 261 Satz 1 BewG ermittelte Gesamtwert wird gemäß § 261 Satz 2 BewG – abweichend von der bisherigen Bewertungssystematik der Einheitsbewertung – allein dem Erbbauberechtigten zugerechnet. Ihm gegenüber ergeht der Feststellungsbescheid über den Grundsteuerwert (A 261.2 Abs. 2 Satz 1...mehr

I. Inhalt und Anwendungsbereich Rz. 1 [Autor/Stand] § 12 BewG ist eine reine Bewertungsvorschrift. Die Vorschrift regelt, wie Kapitalforderungen und Schulden sowie noch nicht fällige Ansprüche aus Lebens-, Kapital- und Rentenversicherungen zu bewerten sind, wenn feststeht, dass sie steuerlich zu erfassen bzw. abzusetzen sind. Die Frage, ob und ggf. unter welchen Voraussetzung...mehr

I. Wirtschaftliche Einheit und zugehörige Wirtschaftsgüter Rz. 30 [Autor/Stand] Wirtschaftliche Einheit des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens ist nach § 33 Abs. 1 Satz 2 BewG der Betrieb der Land- und Forstwirtschaft. Er besteht aus der Gesamtheit der Wirtschaftsgüter, die ihm dauerhaft zu dienen bestimmt sind. Rz. 31 [Autor/Stand] Der Begriff "Betrieb der Land- und Fo...mehr

1. Kapitalforderungen Rz. 27 [Autor/Stand] Der Begriff: "Kapitalforderungen" ist weder im bürgerlichen Recht noch im Steuerrecht gesetzlich definiert. Unter "Kapitalforderungen" i.S. des § 12 BewG sind solche Forderungen zu verstehen, die auf Geld oder Geldeswert gerichtet sind. Rz. 28 [Autor/Stand] Zu den Kapitalforderungen gehören die folgenden Gegenstände: Darlehensforderung...mehr

I. Rechtsentwicklung und Regelungszweck Rz. 149 [Autor/Stand] Nach § 12 Abs. 1 ErbStG i.V.m. § 12 Abs. 3 Satz 1 BewG ist der Wert unverzinslicher Schulden, deren Laufzeit mehr als ein Jahr beträgt und die zu einem bestimmten Zeitpunkt fällig werden, mit dem Betrag anzusetzen, der vom Nennwert nach Abzug von Zwischenzinsen unter Berücksichtigung von Zinseszinsen verbleibt. Die...mehr

I. Grundsätzliches Rz. 48 [Autor/Stand] Im Rahmen der Grundsteuerbewertung wird das Erbbaurecht zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer, d.h. zur Ermittlung des Grundsteuerwerts, nach § 244 Abs. 3 Nr. 1 BewG mit dem belasteten Grund und Boden zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammengefasst. Das gilt auch, wenn der Eigentümer des belasteten Grundstücks das...mehr

I. Überblick Rz. 3 [Autor/Stand] § 186 Abs. 1 BewG regelt die Ermittlung des Rohertrags eines bebauten Grundstücks, soweit es vermietet wird. Rz. 4 [Autor/Stand] Nach § 186 Abs. 1 BewG ist der Rohertrag das Entgelt, das für die Benutzung des bebauten Grundstücks nach den am Bewertungsstichtag geltenden vertraglichen Vereinbarungen für den Zeitraum von zwölf Monaten zu zahlen i...mehr

I. Regelungsinhalt Rz. 1 [Autor/Stand] § 261 BewG enthält im Rahmen der Grundsteuerbewertung nach dem Bundesmodell die Regelungen zur Bewertung eines Erbbaurechts – einschließlich des Erbbaugrundstücks – sowie zur Zurechnung des ermittelten Gesamtwerts. Die Vorschrift des § 261 Satz 1 und 2 BewG ist durch das Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts vom 26.11.2...mehr

1. Koordinierte Ländererlasse Rz. 97 [Autor/Stand] Als Reaktion auf die vorstehenden Beschlüsse des BFH haben die obersten Finanzbehörden der Länder mit koordinierten Erlassen vom 24.6.2024 [2] zum Ansatz eines niedrigeren gemeinen Werts bei der Bewertung des Grundvermögens für Zwecke der Grundsteuer ab dem 1.1.2025 und zur Aussetzung der Vollziehung (§ 361 AO) von Bescheiden ...mehr

a) Künftige Mietänderung Rz. 17 [Autor/Stand] Sehen die vertraglichen Vereinbarungen am Bewertungsstichtag vor, dass die Miete in der Zukunft in unterschiedlich hohen Beträgen zu zahlen ist, muss dies wegen der Verbindlichkeit der vertraglichen Vereinbarung bei der Ermittlung des Rohertrags berücksichtigt werden. Denn die schuldrechtliche Wirkung der vereinbarten Miete existi...mehr

I. Gebäude auf fremdem Grund und Boden Rz. 24 [Autor/Stand] Ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden liegt vor, wenn ein anderer als der Eigentümer des Grund und Bodens darauf ein Gebäude errichtet hat und ihm das Gebäude ohne die Regelung in § 262 Satz 2 BewG zuzurechnen wäre, A 262 Abs. 2 AEBewGrSt. Dies ist der Fall, wenn das Gebäude einen Scheinbestandteil des Grund und Bo...mehr

I. Anwendungsbereich Rz. 56 [Autor/Stand] Die gesetzlichen Vorgaben des § 186 Abs. 2 BewG zum Anwendungsbereich des Ansatzes der üblichen Miete sind aus der Bedarfsbewertung des § 146 Abs. 3 BewG übernommen worden. Die für Besteuerungszeitpunkte vor dem 1.1.2009 geltenden Regelungen des § 146 Abs. 3 BewG waren erst mit dem Jahressteuergesetz 2007[2] eingeführt worden. Danach ...mehr

1. Entstehung und Bedeutung der Vorschrift Rz. 133 [Autor/Stand] Die Regelung, nach der die übliche Miete anzusetzen ist, wenn der Eigentümer dem Mieter Grundstücke oder Grundstücksteile zu einer um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat, ist bereits bei der Bedarfsbewertung mit dem Jahressteuergesetz 2007 vom 13.12.2006[2] für Be...mehr

I. Gesetzliche Ausgangssituation Rz. 106 [Autor/Stand] Bei der Grundsteuerbewertung hat der Bundesgesetzgeber – anders als bei der Grundbesitzbewertung (vgl. § 198 BewG) – nicht die Möglichkeit des Nachweises eines niedrigeren gemeinen Werts vorgesehen. Damit ist es dem Steuerpflichtigen grds. nicht möglich, einen vom Grundsteuerwert abweichenden niedrigeren (Verkehrs-)Wert f...mehr

Rz. 236 [Autor/Stand] Die Aufforderung zur Abgabe einer Erklärung durch öffentliche Bekanntmachung nach § 228 Abs. 1 Satz 3 BewG erfolgt durch das zuständige Finanzamt mittels Allgemeinverfügung. Abweichend von § 228 Abs. 2 BewG sind die Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse, die sich auf die Höhe des Grundsteuerwerts auswirken oder zu einer Nachfeststellung oder der Auf...mehr

Rz. 68 Gibt es keine persönlichen Anknüpfungsmerkmale für eine unbeschränkte Steuerpflicht, ist zu prüfen, ob sich aufgrund von sachlichen Anknüpfungsmerkmalen zumindest eine auf bestimmte Vermögensgegenstände beschränkte Steuerpflicht ergibt. Ist aufgrund der persönlichen Verhältnisse des Erblassers oder der Begünstigten keine Besteuerung möglich, versuchen viele Staaten, z...mehr

Rz. 180 Die sog. "Lex Friedrich"[325] beschränkt den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, um die Überfremdung des einheimischen Bodens zu verhindern (Art. 1 BewG).[326] Angehörige eines Mitgliedstaates der Europäischen Union gelten dann als Personen im Ausland im Sinne der Lex Friedrich, wenn sie ihren rechtmäßigen und tatsächlichen Wohnsitz nicht in der Schwei...mehr

Rz. 242 Nach § 179 BewG werden unbebaute Grundstücke nach ihrer Fläche, multipliziert mit den von den Gutachterausschüssen ermittelten Bodenrichtwerten nach § 196 BauGB, bewertet. Rz. 243 Der Wert bebauter Grundstücke ist abhängig von ihrer Nutzungsart entweder nach dem Vergleichswertverfahren, dem Ertragswertverfahren oder dem Sachwertverfahren zu ermitteln (§§ 182–191 BewG)...mehr

Rz. 50 [Autor/Stand] Wird ein Betrieb der Land- und Forstwirtschaft im Ganzen verpachtet, so ändert sich an der wirtschaftlichen Einheit nichts; es besteht nach wie vor nur eine wirtschaftliche Einheit. Etwaige dem Pächter gehörende Betriebsmittel, die der Bewirtschaftung des Betriebs dienen, und Gebäude, die auf dem Grund und Boden des Betriebs stehen und dem Pächter gehöre...mehr

Rz. 140 [Autor/Stand] Land- und Forstwirtschaft ist die planmäßige Nutzung der natürlichen Kräfte des Bodens zur Erzeugung von Pflanzen und Tieren sowie die Verwertung der dadurch selbstgewonnenen Erzeugnisse. Ob eine land- und forstwirtschaftliche Tätigkeit vorliegt, ist jeweils nach dem Gesamtbild der Verhältnisse zu entscheiden. Liegt eine teils gewerbliche und teils land...mehr

Rz. 161 [Autor/Stand] H B 186.5 ErbStH 2019[2] enthält ein Beispiel zur Ermittlung der üblichen Miete für eine eigengenutzte Wohneinheit. Dennoch ergibt sich insoweit ein gewisser Widerspruch zu den Aussagen, die in R B 186.5 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 Satz 2 ErbStR 2019[3] getroffen worden sind. Rz. 162 [Autor/Stand] Das Beispiel in H B 186.5 ErbStH 2019[5] hat folgenden Wortlaut: I...mehr

Rz. 25 [Autor/Stand] Zum Rohertrag gehört in erster Linie das Entgelt, das der Mieter oder Pächter für die Benutzung des bebauten Grundstücks nach den am Bewertungsstichtag geltenden vertraglichen Vereinbarungen, umgerechnet auf zwölf Monate, zu zahlen hat. Darüber hinaus können weitere Beträge als Rohertrag zu erfassen sein. Das wäre beispielsweise der Fall, wenn der Mieter...mehr

Rz. 93 [Autor/Stand] Eine normal verzinsliche, nicht bestrittene Forderung kann, auch wenn nicht uneinbringlich, so doch in ihrer Realisierbarkeit unsicher (zweifelhaft) sein (z.B. Einstellung der Zinszahlung, Vergleichsverfahren, Insolvenzverfahren). Liegen am Stichtag für die Bewertung Umstände vor, die es zweifelhaft erscheinen lassen, ob eine Forderung in voller Höhe rea...mehr

Rz. 47 [Autor/Stand] Mit dem HmbGrStG weicht die Freie und Hansestadt Hamburg im Bereich der Grundstücke des Grundvermögens (Grundsteuer B) weitreichend von den bun desgesetzlichen Regelungen des Bewertungsgesetzes und des Grundsteuergesetzes ab. Das gilt trotz des Rückgriffs auf die Bundesgesetze in § 11 HmbGrStG, soweit im HmbGrStG keine anderweitigen Regelungen getroffen ...mehr

Rz. 87 [Autor/Stand] Die übliche Miete wird regelmäßig dann zu realistischen Ergebnissen führen, wenn Vergleichsmieten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter fremden Dritten vorliegen. Vermietet beispielsweise ein Eigentümer von insgesamt acht Wohnungen eines Mietwohngrundstücks sieben Wohnungen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr und nutzt er eine Wohnung selbst, kann die übli...mehr

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Rz. 164 [Autor/Stand] Die Ermittlung der üblichen Miete ist bei Ferienwohnungen regelmäßig problematisch, weil eine "üblicherweise zu erzielende Miete" einer Ferienwohnung nicht während eines ganzen Jahres in gleich bleibender Höhe feststellbar ist. Außerdem sind Ferienwohnungen regelmäßig nicht ganzjährig vermietet, so dass sich auch insoweit eine Auswirkung auf die Höhe de...mehr

Rz. 19 [Autor/Stand] Aus H B 186.1 ErbStH 2019[2] ergeben sich Anhaltspunkte zu der Frage, wie der Rohertrag zu ermitteln ist, wenn die Vertragsparteien für eine bestimmte Anzahl von Jahren nur deshalb eine relativ niedrige Miete vereinbart haben, weil zu Beginn des Mietverhältnisses – der aus der Sicht des Bewertungsstichtages in der Vergangenheit liegt – eine erhebliche Vo...mehr

Rz. 52 [Autor/Stand] Ist vereinbart, dass eine Schuld mit einem Aufgeld (Agio) zu tilgen ist, umfasst der Nennwert der Forderung auch das Aufgeld. Wird das Aufgeld nicht bei der Forderung erfasst, ist es als besonderes Wirtschaftsgut anzusetzen.[2] Rz. 53 [Autor/Stand] Die Einbehaltung eines Darlehensabgeldes (Disagio), das laufzeitunabhängig ist, ist bei der Hingabe eines Da...mehr

Rz. 123 [Autor/Stand] Bei der Ermittlung des Zu- oder Abschlags auf den Nennwert einer Kapitalforderung oder Kapitalschuld ist die sich ergebende Zinsdifferenz für die gesamte Laufzeit des Darlehens zu errechnen. Nach dem gleich lautenden Ländererlass werden je nachdem, ob die Tilgung in einem Betrag, in gleichen Raten oder in Annuitäten erfolgt, Vervielfältiger vorgegeben, ...mehr

Rz. 55 [Autor/Stand] Bei einer Hauptfeststellung von Einheitswerten auf einen bestimmten Stichtag werden sämtliche wirtschaftlichen Einheiten der in Betracht kommenden Gruppe unter Zugrundelegung der tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse dieses Stichtags nach Art, Wert und Zurechnung bewertet. Rz. 56 [Autor/Stand] Die Neubewertung erfolgt ohne Rücksicht darauf, ob sich b...mehr

Rz. 153 [Autor/Stand] Die Wohnungen in einem Mietwohngrundstück werden jeweils zu einer Monatsmiete von 8,50 EUR/qm vermietet. Aus dem örtlichen Mietspiegel ergibt sich eine übliche Miete von 7,00 EUR/qm. ist üb...mehr

Rz. 11 [Autor/Stand] Die Ermittlung des Rohertrags richtet sich nach den vertraglichen Vereinbarungen, die am Bewertungsstichtag gelten. Mithin gelten die Verhältnisse, die am Bewertungsstichtag tatsächlich vorliegen. Der am Bewertungsstichtag maßgebende Rohertrag ist auf einen Zeitraum von zwölf Monaten um- oder hochzurechnen. Mit dieser gesetzlichen Vorgabe kommt es bei de...mehr

Rz. 152 [Autor/Stand] Die Wohnungen in einem Mietwohngrundstück werden jeweils zu einer Monatsmiete von 5,50 EUR/qm vermietet. Aus dem örtlichen Mietspiegel ergibt sich eine übliche Miete von 7,00 EUR/qm. ist üb...mehr

Rz. 17 [Autor/Stand] Sehen die vertraglichen Vereinbarungen am Bewertungsstichtag vor, dass die Miete in der Zukunft in unterschiedlich hohen Beträgen zu zahlen ist, muss dies wegen der Verbindlichkeit der vertraglichen Vereinbarung bei der Ermittlung des Rohertrags berücksichtigt werden. Denn die schuldrechtliche Wirkung der vereinbarten Miete existiert bereits zum Bewertun...mehr

Rz. 108 In der Vergangenheit ergaben sich für die nach Sondervorschriften zu bewertenden Vermögensteile (z.B. Betriebsvermögen oder Grundstücke) häufig erheblich vom Verkehrswert nach unten abweichende Werte. Dies war vom Gesetzgeber gewollt und bewusst in Kauf genommen worden, um auf diese Weise beispielsweise Betriebsvermögen von einer Erbschaftsteuer oder Schenkungsteuer ...mehr

Rz. 203 [Autor/Stand] § 5 Hebesatz bei der Grundsteuer B und gesonderter Hebesatz bei unbebauten und baureifen Grundstücken (Grundsteuer C) (1) Der Hebesatz für die Grundsteuer B beträgt 975 v. H. Eine Änderung des Hebesatzes ist bis zum 31. Dezember eines Kalenderjahres mit Wirkung zum Beginn des Kalenderjahres möglich. § 25 des Grundsteuergesetzes findet keine Anwendung. (2)...mehr

Rz. 210 [Autor/Stand] Zur besseren Verständlichkeit und Nachvollziehbarkeit werden die Abweichungen und Ergänzungen zum Feststellungsverfahren nach dem Bewertungsgesetz in § 6 HmbGrStG zusammengefasst. Hierzu zählen z. B. Regelungen zu der ersten (und einzigen) Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte, zur Feststellung von Flächen, zu Fortschreibungen, Neufeststellungen und zu...mehr

Rz. 22 [Autor/Stand] Eine andere Entscheidung könnte zu treffen sein, wenn aufgrund vertraglicher Vereinbarungen in der Zukunft feste Zusatzbeträge zum ohnehin laufend geschuldeten Mietentgelt zu zahlen wären. Zwar beeinflusst das erst in der Zukunft zu entrichtende Entgelt aufgrund der vertraglichen Vereinbarung bereits im Bewertungsstichtag die Höhe des Rohertrags. Jedoch ...mehr

Rz. 165 [Autor/Stand] Wirtschaftsgüter, die bei der Einheitsbewertung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens als Teile des Betriebs in dessen Einheitswert einbezogen worden sind, dürfen nicht nochmals beim sonstigen Vermögen angesetzt werden. Umgekehrt müssen Wirtschaftsgüter, die bei der Einheitsbewertung des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft ausdrücklich aus de...mehr

Rz. 121 [Autor/Stand] Bei der Einheitsbewertung ist in Fällen mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden aufgrund der getrennten Bewertung von Gebäude und Grund und Boden der (wirtschaftliche) Eigentümer des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden Schuldner der dafür entstehenden Grundsteuer sowie der zivilrechtliche Eigentümer des dazugehörigen belasteten Grundstücks der Schuldn...mehr

Rz. 65 [Autor/Stand] Bei der Schätzung der üblichen Miete für frei finanzierte Wohnungen bleiben Mieten außer Betracht, die auf ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnissen beruhen oder für Wohnungen gelten, die mit öffentlichen Mitteln gefördert worden sind. Die übliche Miete für Wohnungen im öffentlich geförderten Wohnungsbau ist dagegen aus der Miete vergleichbarer preis...mehr

Rz. 97 [Autor/Stand] Als Reaktion auf die vorstehenden Beschlüsse des BFH haben die obersten Finanzbehörden der Länder mit koordinierten Erlassen vom 24.6.2024 [2] zum Ansatz eines niedrigeren gemeinen Werts bei der Bewertung des Grundvermögens für Zwecke der Grundsteuer ab dem 1.1.2025 und zur Aussetzung der Vollziehung (§ 361 AO) von Bescheiden über die Feststellung des Gru...mehr

Rz. 96 [Autor/Stand] Der Steuerpflichtige muss grds. auch damit rechnen, dass die Finanzverwaltung Vergleichsmieten zur Ermittlung der üblichen Miete heranzieht, wobei sich die Finanzverwaltung auf interne Unterlagen stützen kann. Dabei wird es sich in erster Linie um die ertragsteuerlichen Unterlagen handeln, aus denen sich tatsächliche Mietzahlungen ergeben. Rz. 97 [Autor/S...mehr