Fachbeiträge & Kommentare zu Bewertungsgesetz

Rz. 26 Nach § 258 Abs. 2 BewG ist der Bodenwert des bebauten Grundstücks der Wert des unbebauten Grundstücks nach § 247 BewG . Hiermit wird dem Grundsatz der Wertermittlung Rechnung getragen, dass bei bebauten Grundstücken der Bodenwert zu ermitteln ist, der sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre.[1] Zur Ermittlung des Werts für unbebaute Grundstücke s. § 247 Be...mehr

Rz. 28 In § 258 Abs. 3 S. 1 BewG wird bestimmt, dass die Summe aus Bodenwert i. S. d. § 247 BewG (Rz. 26) und Gebäudesachwert i. S. d. § 259 BewG den vorläufigen Sachwert des Grundstücks ergibt (Rz. 20, 21).[1] Rz. 29 instweilen freimehr

Rz. 27 Eine gewisse Verlängerung der Restnutzungsdauer stellt auch die Regelung zur Mindest-Restnutzungsdauer in § 253 Abs. 2 S. 5 BewG dar. Nach dieser Vorschrift beträgt die Restnutzungsdauer eines am Bewertungsstichtags noch nutzbaren Gebäudes mindestens 30 % der typisierten wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer nach der Anlage 38 zum BewG. Die Regelung zur Mindest-Restnutz...mehr

Rz. 30 Da sich die Kostenkennwerte der NHK 2010 und damit auch die NHK in der Anlage 42, Teil II. zum BewG auf den Kostenstand 2010 beziehen (Rz. 10), sind sie gem. § 259 Abs. 2 i. V. m. Abs. 3 BewG noch auf den Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.2022 anzupassen bzw. umzurechnen. Für diese Anpassung ist nach § 259 Abs. 3 BewG auf die Preisindizes für die Bauwirtschaft, die das S...mehr

Rz. 9 In § 253 wird die Ermittlung des kapitalisierten Reinertrags des Grundstücks bzw. des Barwerts (Gegenwartswerts) des Reinertrags des Grundstücks normiert. Der jährliche Reinertrag des Grundstücks, der sich gem. § 253 Abs. 1 S. 2 BewG nach Abzug der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten (§ 255 BewG) vom jährlichen Rohertrag (§ 254 BewG) ergibt, ist gem. § 253 Abs. 2...mehr

Rz. 11 Nach § 262 S. 1 BewG ist für die aus dem Gebäude auf fremdem Grund und Boden und dem dazugehörenden – belasteten – Grund und Boden zusammengefasste wirtschaftliche Einheit ein Gesamtwert (Rz. 9) nach den (Bewertungs-)Vorschriften für das Grundvermögen (§§ 243 – 260 BewG) zu ermitteln. Festgestellt wird der Wert, der festzustellen wäre, wenn die Belastung mit dem Gebäu...mehr

Rz. 9 Zur Ermittlung des jährlichen Reinertrages des Grundstücks sind gem. § 253 Abs. 1 S. 2 BewG die – nicht umlagefähigen – Bewirtschaftungskosten vom jährlichen Rohertrag nach § 254 BewG abzuziehen (§ 253 BewG Rz. 10). 2.1 Definition der Bewirtschaftungskosten (S. 1) Rz. 10 Nach § 255 S. 1 BewG werden als Bewirtschaftungskosten die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zu...mehr

Rz. 21 Das typisierte Sachwertverfahren nach den §§ 258 – 260 BewG lässt sich schematisch wie folgt darstellen: Workflow des Sachwertverfahrens nach den §§ 258 – 260 BewG Rz. 22 Zur Verdeutlichung der Grundzüge des Sachwertverfahrens nach den §§ 258 – 260 BewG folgendes Anwendungsbeispiel: Praxis-Beispiel Ausgangsdaten:mehr

Rz. 29 Eine Verkürzung der Restnutzungsdauer bzw. Begrenzung der Restnutzungsdauer kommt gem. § 253 Abs. 2 S. 6 BewG nur bei bestehender Abbruchverpflichtung für das Gebäude in Betracht. In diesen Fällen ist die Restnutzungsdauer auf den Unterschiedsbetrag zwischen der tatsächlichen Gesamtnutzungsdauer (vom Baujahr bis zum Jahr der Abbruchverpflichtung) und dem Alter des Geb...mehr

Rz. 47 Sind nach der Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten, die die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes wesentlich verlängert haben, ist gem. § 259 Abs. 4 S. 3 BewG von einem der Verlängerung entsprechenden späteren Baujahr auszugehen. Diese tradierte Formulierung[1] ist unglücklich, da nicht die in der Anlage 38 zum BewG angegebene Gesamtnutzu...mehr

Rz. 9 Die Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt (Marktanpassung) erfolgt im Sachwertverfahren nach der ImmoWertV insbesondere durch die Multiplikation des vorwiegend kostenorientiert ermittelten vorläufigen Sachwerts des Grundstücks mit einem objektspezifisch angepassten Sachwertfaktor.[1] Hierbei wird i. d. R. auf die von den Gutachterau...mehr

Rz. 16 Die Restnutzungsdauer wird im BewG nicht explizit definiert. In § 253 Abs. 2 S. 3 – 6 BewG wird lediglich die Ermittlung der Restnutzungsdauer für den Regelfall und für Sonderfälle (Verlängerung der Restnutzungsdauer nach einer Kernsanierung, Mindest-Restnutzungsdauer sowie Begrenzung der Restnutzungsdauer bei einer Abbruchverpflichtung) geregelt (Rz. 17ff.). Nach § 4 ...mehr

Rz. Rz. 1 Die Bewertung der bebauten Grundstücke i. S. d. § 248 BewG erfolgt nach Maßgabe des § 250 BewG in Abhängigkeit von der Grundstücksart entweder im Ertragswertverfahren (§§ 252–257 BewG) oder im Sachwertverfahren. In den §§ 258–260 BewG wird das Sachwertverfahren geregelt. Das Sachwertverfahren gehört neben dem Vergleichs- und Ertragswertverfahren zu den klassischen ...mehr

Rz. 12 Nach § 248 S. 2 BewG i. V. m. § 248 S. 1 BewG ist bei einer Errichtung eines Gebäudes in Bauabschnitten bereits der bezugsfertige Teil des Gebäudes als benutzbares Gebäude und damit das Grundstück als bebautes Grundstück anzusehen. Mit dieser Sonderregelung wird von dem Grundsatz abgewichen, dass bei der Beurteilung der Bezugsfertigkeit auf das gesamte Gebäude abzuste...mehr

Rz. 1 Die Bewertung der bebauten Grundstücke i. S. d. § 248 BewG erfolgt nach Maßgabe des § 250 BewG entweder im Ertragswertverfahren (§§ 252–257 BewG) oder im Sachwertverfahren (§§ 258–260 BewG). In den §§ 252–257 BewG wird das Ertragswertverfahren geregelt. Das Ertragswertverfahren gehört neben den Vergleichs- und Sachwertverfahren zu den klassischen Wertermittlungsverfahre...mehr

Rz. 9 Ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden liegt vor, wenn ein anderer als der Eigentümer des Grund und Bodens darauf ein Gebäude errichtet hat und ihm das Gebäude zivilrechtlich oder wirtschaftlich zuzurechnen ist. Das ist insbesondere der Fall, wenn das Gebäude i. S. d. § 95 BGB Scheinbestandteil des Grund und Bodens ist oder wenn dem Nutzungsberechtigten (Nutzer des Gebä...mehr

1 Allgemeines Rz. 1 In Anlehnung an die Einheitsbewertung[1] wurde auch im reformierten Bewertungsrecht gewährleistet, dass der im typisierten Ertragswertverfahren nach den §§ 252ff. BewG oder im typisierten Sachwertverfahren nach den §§ 258ff. BewG für ein bebautes Grundstück ermittelte Wert einen bestimmten Wertekorridor, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Gr...mehr

1 Allgemeines Rz. 1 Nach § 252 S. 1 BewG ermittelt sich der Grundsteuerwert im Ertragswertverfahren aus der Summe des kapitalisierten Reinertrags (Barwert des Reinertrags) nach § 253 BewG und des abgezinsten Bodenwerts nach § 257 BewG (§ 252 BewG Rz. 26, 27). Insoweit wird in § 253 BewG mit der Ermittlung des kapitalisierten Reinertrags des Grundstücks bzw. des Barwerts (Gege...mehr

1 Allgemeines Rz. 1 Gebäude auf fremdem Grund und Boden gehören neben den Erbbaurechten (§ 261 BewG) zu den im Unterabschnitt IV des Abschnitts C (Grundvermögen) im Siebenten Abschnitt des Zweiten Teils des Bewertungsgesetzes geregelten sog. Sonderfällen (§ 261 BewG Rz. 1). Ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden liegt vor, wenn ein anderer als der Eigentümer des Grund und Bod...mehr

1 Allgemeines Rz. Rz. 1 Die Regelung zur Ermittlung des abgezinsten Bodenwerts beschließt die Regelungen zum Ertragswertverfahren nach den §§ 252–257 BewG. Zur Ermittlung des Grundsteuerwerts im Ertragswertverfahren ist gem. § 252 S. 1 BewG dem über die wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gebäudes kapitalisierten jährlichen Reinertrag des Grundstücks (Barwert des Reinertrag...mehr

1 Allgemeines Rz. 1 Aufbauend auf der Differenzierung der Grundstücksarten bebauter Grundstücke nach § 249 BewG wird in § 250 BewG bestimmt, für welche Grundstücksart welches Bewertungsverfahren anzuwenden ist. Nach den allgemein anerkannten Vorschriften für die Verkehrswertermittlung von bebauten Grundstücken auf der Grundlage des Baugesetzbuchs sind die Wertermittlungsverfah...mehr

1 Allgemeines Rz. 1 Die Bewertung der bebauten Grundstücke i. S. d. § 248 BewG erfolgt nach Maßgabe des § 250 BewG entweder im Ertragswertverfahren (§§ 252–257 BewG) oder im Sachwertverfahren (§§ 258–260 BewG). In den §§ 252–257 BewG wird das Ertragswertverfahren geregelt. Das Ertragswertverfahren gehört neben den Vergleichs- und Sachwertverfahren zu den klassischen Wertermitt...mehr

1 Allgemeines Rz. 1 Bei der Bewertung eines bebauten Grundstücks im Ertragswertverfahrens nach den §§ 252–257 BewG geht es im Kern darum, den auf den Feststellungszeitpunkt bezogene Barwert (Gegenwartswert) aller zukünftigen Reinerträge aus dem Grundstück zu ermitteln (§ 252 BewG Rz. 10 und 25). Der jährliche Reinertrag des Grundstücks ergibt sich gem. § 253 Abs. 1 S. 2 BewG a...mehr

1 Allgemeines Rz. 1 Bei der Bewertung eines bebauten Grundstücks im Ertragswertverfahrens nach den §§ 252–257 BewG geht es im Kern darum, den auf den Bewertungsstichtag bezogenen Barwert (Gegenwartswert) aller zukünftigen Reinerträge aus dem Grundstück zu ermitteln (§ 252 BewG Rz. 25). Der jährliche Reinertrag des Grundstücks ergibt sich gem. § 253 Abs. 1 S. 2 BewG aus dem jäh...mehr

1 Allgemeines Rz. 1 § 247 BewG enthält vornehmlich die Vorschriften zur Bewertung der unbebauten Grundstücke i. S. d. § 246 BewG. Die Vorschrift erlangt darüber hinaus aber auch Bedeutung bei der Bewertung der bebauten Grundstücke und der sog. Sonderfälle.[1] So wird bei der Ermittlung des abgezinsten Bodenwerts im Ertragswertverfahren (§§ 252 S. 1, 257 Abs. 1 S. 1 BewG), Boden...mehr

1 Allgemeines Rz. Rz. 1 Die Bewertung der bebauten Grundstücke i. S. d. § 248 BewG erfolgt nach Maßgabe des § 250 BewG in Abhängigkeit von der Grundstücksart entweder im Ertragswertverfahren (§§ 252–257 BewG) oder im Sachwertverfahren. In den §§ 258–260 BewG wird das Sachwertverfahren geregelt. Das Sachwertverfahren gehört neben dem Vergleichs- und Ertragswertverfahren zu den...mehr

1 Allgemeines Rz. 1 Für die verfassungsrechtlich gebotene relations- und realitätsgerechte Bewertung (§ 243 BewG Rz. 2)[1] der bebauten Grundstücken ist es unerlässlich, dass die bebauten Grundstücke (§ 248 BewG) nach Grundstücksarten unterschieden werden. Hiermit wird die Grundlage geschaffen, um die unterschiedlichen Teilmärkte am Grundstücksmarkt, z. B. für Ein- und Zweifa...mehr

1 Allgemeines Rz. 1 In § 259 BewG wird die Ermittlung des Gebäudesachwerts geregelt, der bei der Ermittlung des Grundsteuerwerts im Sachwertverfahrens nach den §§ 258–260 BewG zusammen mit dem Bodenwert den vorläufigen Sachwert bildet (§ 258 BewG Rz. 20, 21). Zur Ermittlung des Gebäudesachwerts ist vereinfachend vom Gebäudenormalherstellungswert, der sich durch die Multiplikat...mehr

Rz. 43 In § 243 Abs. 2 BewG wird angeordnet, dass Bodenschätze und Betriebsvorrichtungen nicht in das Grundvermögen einzubeziehen sind. 3.1 Bodenschätze Rz. 44 Bodenschätze sind nach § 243 Abs. 2 Nr. 1 BewG explizit nicht in das Grundvermögen einzubeziehen. Ein Grundstück erstreckt sich grundsätzlich auch auf den Erdkörper unter der Oberfläche (Rz. 24). Die Vorschrift schließt...mehr

1 Allgemeines Rz. 1 Die Vorschriften zum Grundvermögen (Abschnitt C) im Siebenten Abschnitt des Zweiten Teils des Bewertungsgesetzes werden im Unterabschnitt IV mit Regelungen zu den sog. Sonderfällen abgeschlossen. Zu den Sonderfällen gehören die Erbbaurechtsfälle (§ 261 BewG) und die Fälle mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden (§ 262 BewG). Eine Regelung zu Grundstücken ...mehr

1 Allgemeines Rz. 1 Bei der Grundsteuerbewertung des Grundvermögens bleiben, wie bei der Einheitsbewertung und der Grundbesitzbewertung für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie der Grunderwerbsteuer, für Zwecke des Zivilschutzes geschaffene Gebäude, Gebäudeteile und Anlagen außer Ansatz, wenn sie in Friedenszeiten nicht oder nur noch gelegentlich bzw. geringfügig z...mehr

1 Allgemeines Rz. 1 Die Grundsteuer knüpft historisch sowie begrifflich an das Innehaben von inländischem Grundbesitz an und wird von demjenigen geschuldet, dem der Grundbesitz zuzurechnen ist.[1] Folgerichtig wird daher in § 2 GrStG der inländische Grundbesitz i. S. d. Bewertungsgesetzes zum Steuergegenstand der Grundsteuer bestimmt. Unter den Oberbegriff Grundbesitz subsumi...mehr

Rz. 35 Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören i. S. d. § 94 Abs. 1 BGB auch die Außenanlagen (Rz. 35). Unter die Außenanlagen fallen sowohl die baulichen Außenanlagen, insbesondere Ver- und Entsorgungsanlagen, Platz- und Wegebefestigungen, Terrassen und Umzäunungen als auch die sonstigen Anlagen, wie z. B. Gartenanlagen und Anpflanzungen. Außenanlagen ge...mehr

Rz. 26 Für Garagenstellplätze, gleich ob in einer Einzelgarage oder einer Tiefgarage, wird in der Anlage 39, Teil I., zum BewG ein Mietansatz als Festwert in Höhe von 35 EUR je Monat vorgegeben. Für sonstige Außenstellplätze ist – wie für andere bauliche Außenanlagen – kein gesonderter Mietansatz vorgesehen (Rz. 11).[1] Carports dürften i. d. R. mangels räumlicher Umschließung...mehr

Rz. 13 Die durchschnittlichen Nettokaltmieten in der Anlage 39 zum BewG in EUR/m² Wohnfläche wurden auf der Grundlage der Zusatzerhebung zum Mikrozensus des Statistischen Bundesamtes ermittelt. Im Rahmen des Grundsteuer-Reformgesetzes vom 26.11.2019[1] wurde auf die seinerzeit vorliegenden Daten des Mikrozensus 2014 [2] zurückgegriffen. Nach dem mit dem Mikrozensus 2018 [3] akt...mehr

Rz. 39 Nach § 243 Abs. 1 Nr. 2 BewG gehört auch das Erbbaurecht zum Grundvermögen. Das Erbbaurecht ist gem. § 1 Abs. 1 des Erbbaurechtsgesetzes (ErbbauRG) das veräußerliche und vererbliche Recht des Erbbauberechtigten, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks des Erbbauverpflichteten ein Bauwerk zu haben.[1] Nach § 11 Abs. 1 ErbbauRG finden die sich auf Grundstücke bezi...mehr

Rz. 17 Nach § 4 Abs. 3 S. 2 ImmoWertV wird die Restnutzungsdauer i. d. R. auf der Grundlage des Unterschiedsbetrags zwischen der Gesamtnutzungsdauer und dem Alter der baulichen Anlage am maßgeblichen Stichtag unter Berücksichtigung individueller Gegebenheiten des Wertermittlungsobjekts ermittelt. Die Regelung, dass die Restnutzungsdauer i. d. R. auf der Grundlage des Untersch...mehr

Rz. 3 § 261 BewG regelt die Ermittlung und Zurechnung des Grundsteuerwerts in Erbbaurechtsfällen. Im vorstehenden Sinne wird in S. 1 der Vorschrift zunächst angeordnet, dass für die aus Erbbaurecht und Erbbaugrundstück zusammengefasste wirtschaftliche Einheit (§ 244 Abs. 3 Nr. 1 BewG) ein Gesamtwert nach den Vorschriften des Grundvermögens (§§ 243–260 BewG) zu ermitteln ist, ...mehr

Rz. 42 Die Alterswertminderung bestimmt sich gem. § 259 Abs. 4 S. 2 BewG regelmäßig durch die Multiplikation des Gebäudenormalherstellungswerts (Rz. 28) mit dem Verhältnis des Alters des Gebäudes im Hauptfeststellungszeitpunkt zur typisierten wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes nach Anlage 38 zum BewG. Die Alterswertminderung wird mithin in einem Prozentsatz der...mehr

Rz. 1 Aufbauend auf der Differenzierung der Grundstücksarten bebauter Grundstücke nach § 249 BewG wird in § 250 BewG bestimmt, für welche Grundstücksart welches Bewertungsverfahren anzuwenden ist. Nach den allgemein anerkannten Vorschriften für die Verkehrswertermittlung von bebauten Grundstücken auf der Grundlage des Baugesetzbuchs sind die Wertermittlungsverfahren "Vergleic...mehr

Rz. 11 Nach § 244 Abs. 1 BewG bildet jede wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens ein Grundstück. Der Begriff der wirtschaftlichen Einheit ist ein bewertungsrechtlicher Typusbegriff, um den Bewertungsgegenstand abzugrenzen bzw. die Bewertungseinheit zu bestimmen. Maßgebend ist nach der allgemeinen Bewertungsvorschrift in § 2 Abs. 1 S. 3 BewG, was nach der Verkehrsanschauu...mehr

Rz. 13 Nach § 262 S. 2 BewG ist der i. S. d. § 262 S. 1 ermittelte Gesamtwert (Rz. 9 und 11) – und damit implizit auch das Grundstück (Steuergegenstand) – dem zivilrechtlichen Eigentümer des Grund und Bodens zuzurechnen. Folglich ergeht ihm gegenüber der Feststellungsbescheid über den Grundsteuerwert.[1] Abgesehen von dem Ausnahmefall, dass das Gebäude als Scheinbestandteil i...mehr

Rz. 15 Ausweislich des Glossars zur Veröffentlichung des Statistischen Bundesamtes zum Zusatzprogramm des Mikrozensus 2018[1] wurde unter der Nettokaltmiete (häufig auch als Nettomiete oder Grundmiete bezeichnet) der monatliche Betrag verstanden, der mit dem Vermieter als Entgelt für die Überlassung der ganzen Wohnung zum Zeitpunkt der Zählung vereinbart war. Dabei war es gl...mehr

Rz. 43 In Anlehnung an die Regelung in § 179 S. 4 BewG zur Grundbesitzbewertung für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie der Grunderwerbsteuer wird den Finanzbehörden in § 247 Abs. 3 BewG die Befugnis zur Ableitung des Werts des unbebauten Grundstücks aus den Werten vergleichbarer Flächen eingeräumt, wenn die Gutachterausschüsse in Ausnahmefällen keine Bodenrichtw...mehr

Rz. 24 In § 253 Abs. 2 S. 4 BewG werden Fälle behandelt, in denen es ausnahmsweise zu einer Verlängerung der (wirtschaftlichen) Restnutzungsdauer kommen kann (Rz. 16). Sind nach der Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten, die die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes wesentlich verlängert haben, ist gem. § 253 Abs. 2 S. 4 BewG von einer entsprechen...mehr

Rz. 9 In § 250 Abs. 1 BewG werden zunächst die Bewertungsverfahren bzw. Bewertungsmethoden bestimmt, die – in Abhängigkeit von der Grundstücksart – zur Ermittlung des Grundsteuerwerts für bebaute Grundstücke heranzuziehen sind. In Anlehnung an die Regelungen der Einheitsbewertung nach § 76 BewG ist der Grundsteuerwert von bebauten Grundstücken nach dem Ertrags- oder Sachwert...mehr

Rz. 12 Unter der Prämisse der Definitionen der einzelnen Grundstücksarten in § 249 Abs. 2-9 BewG erfolgt die Abgrenzung der Grundstücksarten grundsätzlich nach dem Verhältnis der jeweiligen Wohn- und Nutzflächen bzw. nach dem Verhältnis der Flächen die Wohn- und Nichtwohnzwecken dienen. Hierbei ist auf die tatsächliche Nutzung der Haupträume der Gebäude im Feststellungszeitp...mehr

Rz. 7 Das Grundstück als wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens ist nach § 2 Nr. 2 GrStG i. V. m. §§ 243, 244 BewG für Zwecke der Grundsteuer sowohl Steuergegenstand als auch Bewertungsgegenstand. Der Grundstücksbegriff gehört zu den Grundlagenbegriffen im Bewertungsrecht. Die Bestimmung der wirtschaftlichen Einheit des Grundvermögens hat vielfältige Bedeutung. Neben der ...mehr

Rz. 14 Nach § 247 Abs. 1 S. 1 BewG ermittelt sich der Grundsteuerwert unbebauter Grundstücke regelmäßig durch Multiplikation der Grundstücksfläche (Rz. 15) des zu bewertenden Grundstücks mit dem jeweiligen Bodenrichtwert nach § 196 des BauGB (Rz. 16ff.). Durch die Heranziehung der Bodenrichtwerte, die von den Gutachterausschüssen nach § 14 Abs. 1 S. 1 ImmoWertV auf der Grund...mehr

Rz. 2 Nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 10.4.2018 muss die Bemessungsgrundlage für Zwecke der Grundsteuer so ausgestaltet sein, dass sie den mit der Steuer verfolgten Belastungsgrund in der Relation der Wirtschaftsgüter zueinander realitätsgerecht abbildet.[1] Die Grundsteuer knüpft an das Innehaben von inländischem Grundbesitz an. Da sie die wirtschaft...mehr