Fachbeiträge & Kommentare zu Bewertungsgesetz

Verwaltungsanweisung: Koordinierter Erlass der obersten Finanzbehörden der Länder vom 9.11.2021 zur Anwendung des Siebten Abschnitts des Zweiten Teils des Bewertungsgesetzes zur Bewertung des Grundbesitzes (allgemeiner Teil und Grundvermögen) für die Grundsteuer ab 1.1.2022 (AEBewGrSt – BStBl. I 2021, 2334). Schrifttum: Bruschke, Vertrauensschutz im Steuerrecht – der Grundsatz ...mehr

Rz. 2 [Autor/Stand] Die Finanzverwaltung hat die Bewertung des Grundvermögens zunächst mit gleich lautenden Erlassen vom 5.5.2009[2] – GV-Erlass vom 5.5.2009 – näher erläutert. Die Erbschaftsteuer-Richtlinien 2011 – ErbStR 2011 – vom 19.11.2011[3] haben den GV-Erlass vom 5.5.2009 abgelöst. Anschließend sind die Regelungen in die Erbschaftsteuer-Richtlinien 2019 – ErbStR 2019...mehr

Rz. 8 [Autor/Stand] Vorschriften über eine allgemeine Feststellung von Einheitswerten haben bisher alle Bewertungsgesetze enthalten. Nach § 5 Abs. 2 RBewG 1925[2] waren allgemeine Feststellungen der Einheitswerte (Hauptfeststellung) in Zeitabständen von je einem Jahr vorzunehmen; durch Rechtsverordnung konnten größere Zeitabstände bestimmt werden. Durch eine spätere Verordnu...mehr

Schrifttum Christoffel, Jahressteuergesetz 2022: Das neue Ertragswertverfahren ab 2023, ErbBstg 2023, 46; Drosdzol, Die Bewertung und Besteuerung des Erwerbs von Grundvermögen – Die Änderungen gegenüber dem Regierungsentwurf, ZEV 2009, 7; Drosdzol, Erbschaftsteuerreform – Die Bewertung des Grundvermögens nach den gleich lautenden Ländererlassen vom 5.5.2009, DStR 2009, 1405; ...mehr

A. Zweck der Vorschrift Rz. 1 [Autor/Stand] Die Einheitswerte des Grundbesitzes dienen bzw. dienten der Festsetzung verschiedenster Steuern. Hierzu gehört neben der Grundsteuer auch die Gewerbesteuer. Ebenfalls betroffen waren bis zur Einführung der Bedarfsbewertung (§§ 138 ff. BewG) auch die Grunderwerbsteuer[2] und die Erbschaft- und Schenkungsteuer.[3] Die Vermögensteuer, ...mehr

Rz. 1 [Autor/Stand] § 186 BewG enthält die Regelungen zur Ermittlung des beim Ertragswertverfahren maßgebenden Rohertrags bei einer tatsächlichen Vermietung und beim Ansatz der üblichen Miete. Die Vorschrift ist durch das Erbschaftsteuerreformgesetz vom 24.12.2008[2] in das Bewertungsgesetz eingefügt worden. Die Regelung entspricht weitgehend den Vorschriften zur Bestimmung ...mehr

Rz. 11 [Autor/Stand] § 33 BewG war in der vorliegenden Form erstmals für die zum 1.1.1964 durchzuführende Hauptfeststellung der Einheitswerte des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens[2] anzuwenden. Das Bewertungsgesetz ist insgesamt am 1.2.1991 neu bekannt gemacht worden.[3] Die Vorschrift ist durch die späteren Änderungsgesetze weder verändert noch ergänzt worden. Rz. ...mehr

Rz. 20 [Autor/Stand] Nach Auffassung des RFH war die Vorgängervorschrift zu § 12 BewG, § 14 RBewG 1934, eine ergänzende Regelung zur Vorgängervorschrift § 9 BewG , § 10 RBewG, so dass die in dieser Vorschrift für die Bewertung von Forderungen und Schulden um geeigneten Merkmale, nämlich "ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse", auch bei der Forderungsbewertung nicht zu be...mehr

Richtlinien: R B 12.1–12.4 ErbStR 2019 Schrifttum: Bachem, Bewertung von überverzinslichen Geldleistungsverbindlichkeiten, DStR 1999, 773; Böhm, Darlehen beim Tod des Darlehensnehmers, ZEV 2002, 337; Brosch, Das Disagio im Bewertungsrecht, DB 1984, 1696; Ebeling, Schenkung einer wertlosen Forderung mit Besserungsabrede – Gegenstand einer Schenkung, ZEV 2009, 416; Fiedler, Die B...mehr

Richtlinien: Abschn. 1.01 bis 1.06 der Richtlinien für die Bewertung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens (BewRL) v. 30.11.1967, 397 und BStBl. I 1968, 223). A. Grundzüge der Vorschrift I. Zweck der Vorschrift Rz. 1 [Autor/Stand] Die Vorschrift des § 33 BewG 1965[2] definiert den Begriff des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens und dient damit der Abgrenzung dieser...mehr

Rz. 114 [Autor/Stand] Der Gesetzgeber hat sich mit § 186 BewG dazu entschieden, auch bei ungenutzten Grundstücken die übliche Miete anzusetzen. Nach R B 186.4 Abs. 2 Satz 5 ErbStR 2019[2] ist ein Grundstück ungenutzt, wenn kein Mietvertragsverhältnis vorliegt und es leersteht. Rz. 115 [Autor/Stand] Damit wird klargestellt, dass ein Grundstück, das zwar vermietet ist, in tatsä...mehr

Rz. 74 [Autor/Stand] Eine Bewertung von Kapitalforderungen und Schulden abweichend vom Nennwert ist zulässig, wenn "besondere Umstände" einen höheren oder geringeren Wert begründen (§ 12 Abs. 1 BewG). Eine begriffliche Bestimmung, was als besonderer Umstand i.S. dieser Vorschrift anzusehen ist, findet sich im Bewertungsgesetz nicht. § 12 BewG regelt ausdrücklich nur zwei Fäl...mehr

Rz. 97.1 [Autor/Stand] Der Ansatz des nachgewiesenen niedrigeren gemeinen Werts ist bei der Bewertung des Grundvermögens für Zwecke der Grundsteuer ab dem 1.1.2025 gesetzlich nicht vorgesehen. Soweit sich im Einzelfall ein Unterschied zwischen dem gemäß §§ 218 ff. BewG ermittelten Grundsteuerwert und dem gemeinen Wert i.S.d. § 9 BewG ergibt, ist dies aufgrund der typisierend...mehr

Rz. 104 [Autor/Stand] Der Steuerpflichtige kann die übliche Miete durch ein Mietgutachten nachweisen. Das Mietgutachten ist von einem Sachverständigen oder dem örtlich zuständigen Gutachterausschuss zu erstellen. Das Mietgutachten ist – neben dem für die ganze wirtschaftliche Einheit möglichen Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG – die einzige von der Fina...mehr

Rz. 1 [Autor/Stand] § 261 BewG enthält im Rahmen der Grundsteuerbewertung nach dem Bundesmodell die Regelungen zur Bewertung eines Erbbaurechts – einschließlich des Erbbaugrundstücks – sowie zur Zurechnung des ermittelten Gesamtwerts. Die Vorschrift des § 261 Satz 1 und 2 BewG ist durch das Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts vom 26.11.2019[2] in das Bewe...mehr

Bachem, Bewertung von überverzinslichen Geldleistungsverbindlichkeiten, DStR 1999, 773; Böhm, Darlehen beim Tod des Darlehensnehmers, ZEV 2002, 337; Brosch, Das Disagio im Bewertungsrecht, DB 1984, 1696; Ebeling, Schenkung einer wertlosen Forderung mit Besserungsabrede – Gegenstand einer Schenkung, ZEV 2009, 416; Fiedler, Die Besteuerung der unentgeltlichen Übertragung von L...mehr

Rz. 40 [Autor/Stand] Das Bewertungsgesetz beruht auf dem statischen Prinzip. Dieser Grundsatz kommt im Gesetz dadurch zum Ausdruck, dass bei der Einheitsbewertung die Verhältnisse zum Beginn eines Kalenderjahrs zugrunde zu legen sind. Bei der Einheitsbewertung sind dies neben dem Hauptfeststellungszeitpunkt noch der Fortschreibungszeitpunkt (§ 22 Abs. 4 BewG), der Nachfestst...mehr

Rz. 55 [Autor/Stand] Im Rahmen der Grundsteuerbewertung nach dem Bundesmodell wird das Gebäude auf fremdem Grund und Boden zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer, d. h. zur Ermittlung des Grundsteuerwerts, nach § 244 Abs. 3 Nr. 2 BewG mit dem dazugehörigen belasteten Grund und Boden zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammengefasst und nach den §§ 243 bis...mehr

Rz. 64 [Autor/Stand] Die Bezeichnung und Behandlung als bebautes Erbbaurecht bzw. Grundstück ist nur möglich, wenn sich auf dem mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstück ein benutzbares Gebäude befindet (vgl. § 248 BewG nebst der dazugehörigen Kommentierung). Rz. 65 [Autor/Stand] Die Bewertungsmethode zur Ermittlung des Gesamtwertes eines bebauten Grundstücks richtet sich nac...mehr

Rz. 81 [Autor/Stand] Sofern der Nutzer des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden verpflichtet ist, das Gebäude bei Ablauf des Nutzungsrechts zu beseitigen, kann dies bei der Grundsteuerbewertung konkrete Folgen für die Bewertung der wirtschaftlichen Einheit in Form des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden einschließlich des dazugehörigen Grund und Bodens haben. Dies gilt insb...mehr

Rz. 169 [Autor/Stand] Bei Triple-Net-Vereinbarungen übernimmt der Mieter neben der eigentlichen Miete auch die mit dem Grundstück verbundenen Nebenkosten, zu denen insb. die Instandhaltungskosten einschließlich der Instandhaltung von "Dach und Fach" gehören. Derartige Vereinbarungen sind in der Praxis in erster Linie bei Geschäftsraummieten anzutreffen. Nach der Begriffsbede...mehr

Rz. 177 [Autor/Stand] Tabelle 1 (zu § 12 Absatz 3 BewG) Vervielfältiger für die Abzinsung einer unverzinslichen Forderung oder Schuld, die nach bestimmter Zeit in einem Betrag fällig ist, im Nennwert von 1,– EURmehr

Rz. 209 [Autor/Stand] § 6 Feststellungsverfahren (1) Die jeweiligen Grundsteuerwerte werden auf den 1. Januar 2022 allgemein festgestellt (Hauptfeststellung). Abweichend von § 221 des Bewertungsgesetzes findet keine turnusmäßige Hauptfeststellung statt. Bei der Ermittlung des Grundsteuerwerts ist § 163 der Abgabenordnung nicht anzuwenden. (2) In dem Feststellungsbescheid für d...mehr

Rz. 16 [Autor/Stand] Der § 261 BewG gilt ausschließlich für die Grundsteuerbewertung des Grundvermögens gem. §§ 243 ff. BewG nach dem Bundesmodell. Die Norm gilt nach § 231 Abs. 1 BewG für die Bewertung des inländischen Vermögens. Nach diesen Vorschriften sind auch die inländischen Teile einer wirtschaftlichen Einheit zu bewerten, die sich sowohl auf das Inland als auch auf ...mehr

Rz. 16 [Autor/Stand] Der § 262 BewG gilt ausschließlich für die Grundsteuerbewertung des Grundvermögens gem. §§ 243 ff. BewG nach dem Bundesmodell. Die Norm gilt nach § 231 Abs. 1 BewG für die Bewertung des inländischen Vermögens. Nach diesen Vorschriften sind auch die inländischen Teile einer wirtschaftlichen Einheit zu bewerten, die sich sowohl auf das Inland als auch auf ...mehr

Rz. 20 [Autor/Stand] Die verfahrensrechtliche Seite der Einheitsbewertung, also die gesonderte Feststellung und die Durchführung des Feststellungsverfahrens, regelt § 219 BewG, der durch die Vorschriften der §§ 179 bis 183 AO ergänzt wird. § 220 Abs. 1 BewG spricht lediglich die materiell-rechtliche Seite der Bewertung an. Durch ihn wird festgelegt, nach welchem Maßstab die ...mehr

Rz. 11 [Autor/Stand] Mit Urteil vom 18.4.2018[2] hat das BVerfG die Regelungen zur Einheitsbewertung für bebaute Grundstücke jedenfalls seit dem 1.1.2002 für unvereinbar mit dem Gleichheitssatz des Grundgesetzes erklärt. Die Entscheidung bezog sich mit Blick auf die vorgelegten Fälle ausschließlich auf bebaute Grundstücke außerhalb der Land- und Forstwirtschaft und außerhalb...mehr

Rz. 170 [Autor/Stand] Nach § 33 Abs. 3 BewG werden bestimmte Wirtschaftsgüter des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft nicht zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen gerechnet. Durch diese den Umfang des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft einschränkende Regelung wird erreicht, dass die in § 33 Abs. 3 BewG genannten Wirtschaftsgüter nicht bei der Grundsteuer erfasst...mehr

Rz. 10 [Autor/Stand] § 220 Abs. 1 BewG stellt sicher, dass die Grundsteuerwerte nur nach objektiven Kriterien ermittelt werden und sachliche oder persönliche Billigkeitsgründe keinen Einfluss auf die Wertfeststellung haben dürfen. Lediglich bei Übergangsregelungen der obersten Finanzbehörden der Länder soll eine Ausnahme von diesem Grundsatz vorgenommen werden. Rz. 11 [Autor/...mehr

Rz. 3 [Autor/Stand] § 186 Abs. 1 BewG regelt die Ermittlung des Rohertrags eines bebauten Grundstücks, soweit es vermietet wird. Rz. 4 [Autor/Stand] Nach § 186 Abs. 1 BewG ist der Rohertrag das Entgelt, das für die Benutzung des bebauten Grundstücks nach den am Bewertungsstichtag geltenden vertraglichen Vereinbarungen für den Zeitraum von zwölf Monaten zu zahlen ist. Somit ge...mehr

Rz. 97 [Autor/Stand] Die Anzeigepflicht bei der Grundsteuerbewertung wird im § 228 BewG geregelt. Danach ist die Änderung der tatsächlichen Verhältnisse, die sich auf die Höhe des Grundsteuerwerts, die Vermögensart oder die Grundstücksart auswirken oder zu einer erstmaligen Feststellung führen kann, auf den Beginn des der Änderung folgenden Kalenderjahres anzuzeigen (§ 228 A...mehr

Rz. 149 [Autor/Stand] Nach § 12 Abs. 1 ErbStG i.V.m. § 12 Abs. 3 Satz 1 BewG ist der Wert unverzinslicher Schulden, deren Laufzeit mehr als ein Jahr beträgt und die zu einem bestimmten Zeitpunkt fällig werden, mit dem Betrag anzusetzen, der vom Nennwert nach Abzug von Zwischenzinsen unter Berücksichtigung von Zinseszinsen verbleibt. Die Regelung des § 12 Abs. 3 BewG beruht d...mehr

Rz. 24 [Autor/Stand] Ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden liegt vor, wenn ein anderer als der Eigentümer des Grund und Bodens darauf ein Gebäude errichtet hat und ihm das Gebäude ohne die Regelung in § 262 Satz 2 BewG zuzurechnen wäre, A 262 Abs. 2 AEBewGrSt. Dies ist der Fall, wenn das Gebäude einen Scheinbestandteil des Grund und Bodens darstellt (vgl. § 95 BGB sowie Rz...mehr

Rz. 1 [Autor/Stand] Die Einheitswerte des Grundbesitzes dienen bzw. dienten der Festsetzung verschiedenster Steuern. Hierzu gehört neben der Grundsteuer auch die Gewerbesteuer. Ebenfalls betroffen waren bis zur Einführung der Bedarfsbewertung (§§ 138 ff. BewG) auch die Grunderwerbsteuer[2] und die Erbschaft- und Schenkungsteuer.[3] Die Vermögensteuer, für die die Einheitswer...mehr

Rz. 55 [Autor/Stand] Auch bei öffentlich geförderten Wohnungen ist als Rohertrag das Entgelt anzusetzen, das der Mieter oder Pächter für die Benutzung des bebauten Grundstücks nach den am Bewertungsstichtag geltenden vertraglichen Vereinbarungen, umgerechnet auf zwölf Monate, zu zahlen hat.[2] Somit wird bei der Bewertung von Grundstücken mit Wohnungen, die öffentlich geförd...mehr

Rz. 46 [Autor/Stand] Von dem Grundsatz, dass die Verhältnisse im Hauptfeststellungszeitpunkt für alle Feststellungen maßgebend sind, die im Feststellungsbescheid zu treffen sind, bestehen nach § 21 Abs. 2 Satz 2 BewG die folgenden Ausnahmen: Bei den Betrieben der Land- und Forstwirtschaft ist für die umlaufenden Betriebsmittel der Stand am Ende des Wirtschaftsjahres maßgebend...mehr

Rz. 107 [Autor/Stand] Kommt es bei dem Erbbaurecht beispielsweise durch Verkauf, Erbfall oder Schenkung zu einem Eigentümerwechsel, ist vom zuständigen Lagefinanzamt für die wirtschaftliche Einheit i.S.d. § 244 Abs. 3 Nr. 1 BewG (Erbbaurecht zusammen mit dem Erbbaugrundstück) auf den 1.1. des Folgejahres eine Zurechnungsfortschreibung nach § 222 Abs. 2 BewG auf den neuen Eig...mehr

Rz. 1 [Autor/Stand] Die Vorschrift des § 33 BewG 1965[2] definiert den Begriff des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens und dient damit der Abgrenzung dieser Vermögensart von den Vermögensarten des Grundvermögens (§§ 68 bis 94 BewG) und des Betriebsvermögens (§§ 95 bis 109 BewG). Dabei wird der Umfang des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens im Wesentlichen positiv...mehr

Rz. 60 [Autor/Stand] Nach std. Rspr. war die Feststellung eines Einheitswerts unzulässig, wenn der Einheitswert der Besteuerung nicht zugrunde gelegt werden konnte, weil sämtliche Steuern verjährt waren, die auf das Jahr entfallen, auf dessen Beginn die Feststellung durchgeführt werden sollte.[2] Diese Rspr. hat der BFH auch auf die Fälle angewendet, in denen eine Hauptfests...mehr

Rz. 143 [Autor/Stand] Die unterste Grenze von zweifelhaften Forderungen ist die Uneinbringlichkeit. Forderungen, die uneinbringlich sind, bleiben außer Ansatz, da sie wertlos sind (§ 12 Abs. 2 BewG). Zu beachten ist, dass § 12 Abs. 2 BewG nicht Kapitalforderungen, sondern ganz allgemein "Forderungen" nennt. Deshalb fallen unter § 12 Abs. 2 BewG nicht nur Kapitalforderungen (...mehr

Rz. 168 [Autor/Stand] § 12 Abs. 4 BewG bestimmt, wie noch nicht fällige Ansprüche aus Lebens-, Kapital- oder Rentenversicherungen zu bewerten sind. Die Vorschrift des § 12 Abs. 4 BewG stammt aus dem preußischen Ergänzungs-Steuergesetz (§ 15) und ist von dort aus über die AO 1919 (§ 143 Abs. 4) in das BewG übernommen worden (RBewG 1931 = § 16 Abs. 4; BewG 1934 = § 14 Abs. 4; ...mehr

Rz. 48 [Autor/Stand] Im Rahmen der Grundsteuerbewertung wird das Erbbaurecht zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer, d.h. zur Ermittlung des Grundsteuerwerts, nach § 244 Abs. 3 Nr. 1 BewG mit dem belasteten Grund und Boden zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammengefasst. Das gilt auch, wenn der Eigentümer des belasteten Grundstücks das Erbbaurecht oder ...mehr

Rz. 86 [Autor/Stand] Die Anzeigepflicht bei der Grundsteuerbewertung wird im § 228 BewG geregelt. Danach ist die Änderung der tatsächlichen Verhältnisse, die sich auf die Höhe des Grundsteuerwerts, die Vermögensart oder die Grundstücksart auswirken oder zu einer erstmaligen Feststellung führen kann, auf den Beginn des der Änderung folgenden Kalenderjahres anzuzeigen (§ 228 A...mehr

Rz. 30 [Autor/Stand] Wirtschaftliche Einheit des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens ist nach § 33 Abs. 1 Satz 2 BewG der Betrieb der Land- und Forstwirtschaft. Er besteht aus der Gesamtheit der Wirtschaftsgüter, die ihm dauerhaft zu dienen bestimmt sind. Rz. 31 [Autor/Stand] Der Begriff "Betrieb der Land- und Forstwirtschaft" setzt weder eine Mindestgröße noch einen vo...mehr

Rz. 32 [Autor/Stand] Unter Schulden i.S. von § 12 BewG sind – entsprechend den Forderungen – nur Geldschulden zu verstehen. Deshalb fallen Sachleistungsverbindlichkeiten nicht unter § 12 BewG (s. Rz. 28 ff.). Auch Verpflichtungen zu wiederkehrenden Leistungen i.S. des § 13 BewG gehören nicht hierher; für ihre Bewertung gelten die Vorschriften der §§ 13–16 BewG. Obwohl die Sc...mehr

Rz. 112 [Autor/Stand] Mit dem Jahressteuergesetz 2024 [2] ist der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts auch bundesgesetzlich in das BewG implementiert worden, so dass die Nachweismöglichkeit nunmehr auch im Bundesmodell – u.a. für die wirtschaftlichen Einheiten eines Gebäudes auf fremdem Grund und Boden – zur Verfügung steht. Für diese Zwecke wurde der § 220 BewG um einen ...mehr

Rz. 20 [Autor/Stand] § 21 BewG i.d.F. des ÄndG-BewG 1965 war erstmals bei der Einheitsbewertung des Grundbesitzes auf den 1.1.1964 anzuwenden. Die Vorschrift ist in der gewandelten Form auch derzeit noch für die Einheitsbewertung von Bedeutung und letztlich für Stichtage bis einschließlich 1.1.2024 weiterhin zu beachten. Rz. 21 [Autor/Stand] Durch das GrStRefG wurde die Anwen...mehr

Rz. 6 [Autor/Stand] § 33 BewG entspricht im Wesentlichen den Vorgängerregelungen im § 29 BewG 1934, die wiederum auf § 28 RBewG 1931 bzw. § 11 RBewG 1925 zurückgingen. Die Vorschrift des § 33 BewG 1965 lässt jedoch besser als ihre Vorläufer erkennen, dass Gegenstand der Bewertung nicht die einzelnen Wirtschaftsgüter, sondern der Betrieb der Land- und Forstwirtschaft als solc...mehr

Rz. 74 [Autor/Stand] Ergibt sich für ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden im Vergleich zum vorangegangen Feststellungszeitpunkt eine Nutzungsänderung, kann dies mitunter Auswirkungen auf die Grundstücksart und damit auch auf das anzuwendende Bewertungsverfahren haben. Dies wird sich regelmäßig auf den Grundsteuerwert und im Ergebnis auf die Grundsteuerbelastung der wirtsc...mehr

Rz. 99 [Autor/Stand] Mit dem Jahressteuergesetz 2024 [2] ist der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts auch bundesgesetzlich in das BewG implementiert worden, so dass die Nachweismöglichkeit nunmehr auch im Bundesmodell – u.a. für die wirtschaftlichen Einheiten eines Erbbaurechts – zur Verfügung steht. Rz. 99.1 [Autor/Stand] Nach § 220 Abs. 2 BewG ist der Nachweis des niedri...mehr