Fachbeiträge & Kommentare zu Bewertungsgesetz

Rz. 12 Das Grundvermögen gehört zu den Vermögensarten, die gem. § 218 S. 1 BewG nach den Vorschriften des Siebenten Abschnitts des BewG für Zwecke der Grundsteuer zu bewerten sind. Für die wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens, die Grundstücke, sind gem. § 219 Abs. 1 BewG Grundsteuerwerte festzustellen. In § 243 BewG wird der Begriff und der Umfang des Grundvermögens ...mehr

Rz. 13 § 245 BewG setzt des Weiteren voraus, dass die wegen der in § 1 ZSKG bezeichneten Zwecke geschaffenen Gebäude, Gebäudeteile und Anlagen (Rz. 11) in Friedenszeiten nur gelegentlich oder geringfügig für andere als dem Zivilschutz dienende Zwecke genutzt werden. Eine im Frieden unbeachtliche gelegentliche Nutzung zu anderen Zwecken liegt z. B. vor, wenn in einem für die b...mehr

Rz. 30 Zur Ermittlung des Grundsteuerwerts im Sachwertverfahren ist der – vorwiegend kostenorientiert – ermittelte vorläufige Sachwert (Rz. 28) gemäß § 258 Abs. 3 S. 2 BewG durch Anwendung einer gesetzlich normierten Wertzahl nach Maßgabe des § 260 BewG i. V. m. der Anlage 43 zum BewG an die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt anzupassen (Marktanpassung, s....mehr

Rz. 2 In § 257 wird die Ermittlung des abgezinsten Bodenwerts auf der Grundlage des Werts für ein unbebautes Grundstücks i. S. d. § 247 BewG bestimmt.[1] In Abs. 1 S. 1 der Vorschrift wird zunächst der Bodenwert nach § 247 BewG , respektive der Wert des unbebauten Grundstücks i. S. d. des § 247 BewG, zur Ausgangsgröße für die Ermittlung des abgezinsten Bodenwerts bestimmt (Rz....mehr

Rz. 10 Nach der abschließenden Aufzählung in § 249 Abs. 1 BewG wird bei bebauten Grundstücken zwischen folgenden 8 Grundstücksarten unterschieden: Abb. 1: Grundstücksarten Die Grundstücksarten der bebauten Grundstücke gem. § 249 BewG entsprechen somit weitgehend denen der Einheitsbewertung nach § 75 BewG.[1] Abweichend von der Einheitsbewertung werden lediglich das Wohnungs- u...mehr

Rz. 17 § 261 S. 3 BewG wurde erst mit dem Jahressteuergesetz 2020 vom 21.12.2000[1] in die Vorschrift eingefügt (Rz. 5). Der Gesetzgeber wollte hiermit klarstellen, dass die Sonderregelungen in § 261 S. 1 und 2 BewG zur wirtschaftlichen Einheit, Bewertung und Zuordnung für das Erbbaurecht und dem mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstück entsprechend für das Wohnungserbbaure...mehr

Rz. 9 Im Rahmen der Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts wurde das Ertragswertverfahren der Einheitsbewertung auf der Grundlage der jährlichen Reinerträge nach den §§ 78–82 BewG (Reinertragsverfahren)[1] unter Berücksichtigung des aktuellen Stands des Wertermittlungsrechts und der aktuellen Datenlage fortentwickelt.[2] Als Eingangsnorm zum Ertragswertverfahren nach d...mehr

1 Allgemeines Rz. 1 Damit das Sachwertverfahren nicht eine allein an Baukosten orientierte Rechenmethode, sondern eine marktkonforme, in die Zukunft gerichtete Verkehrswertermittlung ist, ist eine Marktanpassung erforderlich. In der Verkehrswertermittlung auf der Grundlage des Baugesetzbuchs wird hierzu der vorläufige Sachwert des Grundstücks durch Multiplikation mit einem obj...mehr

1 Allgemeines Rz. 1 Bei der Grundsteuerbewertung der wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens, den Grundstücken, wird ausschließlich zwischen unbebauten und bebauten Grundstücken unterschieden. Für deren Abgrenzung ist maßgeblich, ob sich auf dem Grundstück benutzbare Gebäude befinden. Ein Grundstück ist als bebautes Grundstück anzusehen, wenn sich darauf benutzbare Gebä...mehr

1 Allgemeines Rz. 1 Vor jeder Bewertung ist zunächst zu klären, was zu bewerten ist. "Erste Vorbedingung" jeder Bewertung ist somit die Bestimmung und Abgrenzung des Bewertungsgegenstandes.[1] Für die Grundsteuerbewertung des Grundvermögens ist entscheidungserheblich, welche Vermögensgegenstände des Grundvermögens (§ 243 BewG Rz. 23ff.) bewertungsrechtlich zu einer wirtschaft...mehr

1 Allgemeines Rz. 1 Bei der Grundsteuerbewertung der wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens, den Grundstücken, wird zwischen unbebauten und bebauten Grundstücken unterschieden. Für deren Abgrenzung ist maßgeblich, ob sich auf dem Grundstück benutzbare Gebäude befinden. Ein Grundstück ist unbebaut, solange sich darauf keine benutzbaren Gebäude befinden. Wird ein Gebäude...mehr

Rz. 16 Ein unbebautes Grundstück liegt entweder vor, wenn sich auf dem Grundstück i. S. d. § 246 Abs. 1 – mangels Bezugsfertigkeit – noch keine benutzbaren Gebäude befinden, oder, wenn sich auf dem Grundstück i. S. d. § 246 Abs. 2 BewG auf Dauer keine benutzbaren Gebäude mehr befinden. Im Zeitpunkt des Verlustes der Benutzbarkeit eines Gebäudes und damit der Gebäudeeigenscha...mehr

Rz. 10 Für die Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern gibt § 257 Abs. 1 S. 2 BewG explizit vor, dass der Bodenwert i. S. d. § 247 BewG zur Berücksichtigung abweichender Grundstücksgrößen anhand der Umrechnungskoeffizienten nach der Anlage 36 zum BewG anzupassen ist. Anlage 36 BewG: Umrechnungskoeffizienten zur Berücksichtigung abweichender Grundstücksgrößen beim Bodenwert...mehr

Rz. 10 In § 259 Abs. 1 BewG werden die Normalherstellungskosten (NHK) nach der Anlage 42 zum BewG zum Ausgangspunkt der Ermittlung des Gebäudesachwerts bestimmt. Die NHK nach § 259 Abs. 1 BewG i. V. m. Anlage 42, Teil II. zum BewG, sind nicht die tatsächlichen, sondern die gewöhnlichen Herstellungskosten für die jeweilige Gebäudeart und Baujahrgruppe in EUR/m² Brutto-Grundflä...mehr

Rz. 21 Nach § 243 Abs. 1 setzt die Annahme von Grundvermögen voraus, dass es sich nicht um land- und forstwirtschaftliches Vermögen nach §§ 232–242 BewG handelt. Für die Abgrenzung des Grundvermögens vom land- und forstwirtschaftlichen Vermögen sind insbesondere der Begriff des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens in § 232 BewG sowie die Regelungen zur Abgrenzung des lan...mehr

Rz. 12 Der nach § 253 Abs. 1 BewG ermittelte jährliche Reinertrag des Grundstücks (Rz. 10) ist nachfolgend gem. § 253 Abs. 2 S. 1 BewG ohne Aufspaltung in einen Boden- und Gebäudeertragsanteil bzw. ohne Abzug einer Bodenwertverzinsung (§ 252 BewG Rz. 26, 27) zur Ermittlung des kapitalisierten Reinertrags des Grundstücks bzw. des Barwerts (Gegenwartswerts) des Reinertrags des...mehr

Rz. 10 Das Erbbaurecht ist gem. § 1 Abs. 1 des Erbbaurechtsgesetzes (ErbbauRG) [1] das veräußerliche und vererbliche Recht des Erbbauberechtigten, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks des Erbbauverpflichteten ein Bauwerk zu haben (§ 243 BewG Rz. 39, § 244 BewG Rz. 22). Das Erbbaurecht entsteht zivilrechtlich mit der Eintragung in das Grundbuch (§ 11 ErbbauRG i. V. m. ...mehr

Rz. 34 Das Sachwertverfahren nach den §§ 258–260 BewG wurde zwar in Anlehnung an das Sachwertverfahren nach den §§ 21–23 ImmoWertV 2010[1] (Rz. 10ff.) geregelt, im Sinne einer praktikablen Anwendung in einem steuerlichen Massenverfahren wie der Feststellung der Grundsteuerwerte kommt es ohne Typisierungen jedoch nicht aus. Im Vergleich zum Sachwertverfahren nach den §§ 21–23 ...mehr

Rz. 3 Nach der Vorschrift bleiben die wegen der in § 1 ZSKG[1] bezeichneten Zwecke geschaffenen Gebäude, Gebäudeteile und Anlagen für den Zivilschutz bei der Ermittlung des Grundsteuerwerts außer Ansatz, wenn sie in Friedenszeiten nicht oder nur gelegentlich oder geringfügig für andere Zwecke genutzt werden. § 245 BewG greift somit weitgehend inhaltsgleich die Regelungsmater...mehr

Rz. 11 In § 250 Abs. 2 BewG wird bestimmt, dass im Ertragswertverfahren nach den §§ 252–257 BewG ausschließlich die Grundstücksarten Einfamilienhäuser (§ 249 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 BewG, s. § 249 BewG Rz. 18ff.), Zweifamilienhäuser (§ 249 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 BewG, s. § 249 BewG Rz. 23), Mietwohngrundstücke (§ 249 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 4 BewG, s. § 249 BewG Rz. 25) und Wohnungseigent...mehr

2.2.1 Grundgedanke des Ertragswertverfahrens Rz. 25 Auch bei der Bewertung eines bebauten Grundstücks im typisierten Ertragswertverfahrens nach den §§ 252–257 BewG geht es im Kern darum, den auf den Bewertungsstichtag bezogenen Barwert (Gegenwartswert) aller zukünftigen Reinerträge aus dem Grundstück zu ermitteln (Rz. 10). Hierbei ist zu beachten, dass die Lebensdauer (Nutzun...mehr

2.2.1 Kerngedanke des Sachwertverfahren Rz. 19 Im Kern geht es auch bei dem typisierten Sachwertverfahren nach den §§ 258–260 BewG darum, die auf den Feststellungszeitpunkt bezogenen neuzeitlichen Ersatzbeschaffungskosten für das bebaute Grundstück nach den Gepflogenheiten des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs zu ermitteln (Rz. 10, 11). Es wurde daher folgerichtig in Anlehnung a...mehr

Rz. 15 Die Verfahrensabläufe der in der ImmoWertV geregelten 3 Verfahrensvarianten des Ertragswertverfahrens können schematisch wie folgt dargestellt werden:[1] Verfahrensvarianten des Ertragswertverfahrens Bei gleichen Ausgangsdaten führen alle 3 Verfahrensvarianten zu gleichen Ertragswerten, denn sie sind mathematisch identisch. Es handelt sich insoweit lediglich um untersch...mehr

Rz. 18 Ist das Grundstück wesentlich größer, als es einer den Gebäuden angemessenen Nutzung entspricht, und ist eine zusätzliche Nutzung oder Verwertung einer Teilfläche zulässig und möglich (selbstständig nutzbare Teilflächen), ohne dass mehrere wirtschaftliche Einheiten i. S. d. § 2 BewG vorliegen, ist diese Teilfläche gemäß § 257 Abs. 2 S. 1 BewG nicht in die Abzinsung de...mehr

Rz. 9 Bebaute Grundstücke sind nach § 248 S. 1 BewG Grundstücke, auf denen sich benutzbare Gebäude befinden (Rz. 10). Wird ein Gebäude in Bauabschnitten errichtet, ist gem. § 248 S. 2 BewG bereits der bezugsfertige Teil als benutzbares Gebäude anzusehen (Rz. 12). Die Begriffsbestimmung für bebaute Grundstücke in § 248 BewG korrespondiert mit der Begriffsbestimmung für unbeba...mehr

Rz. 1 Für die verfassungsrechtlich gebotene relations- und realitätsgerechte Bewertung (§ 243 BewG Rz. 2)[1] der bebauten Grundstücken ist es unerlässlich, dass die bebauten Grundstücke (§ 248 BewG) nach Grundstücksarten unterschieden werden. Hiermit wird die Grundlage geschaffen, um die unterschiedlichen Teilmärkte am Grundstücksmarkt, z. B. für Ein- und Zweifamilienhäuser,...mehr

Rz. 10 Nach § 255 S. 1 BewG werden als Bewirtschaftungskosten die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich entstehenden jährlichen Verwaltungskosten (Rz. 12), Betriebskosten (Rz. 14, 15) Instandhaltungskosten (Rz. 17) und das Mietausfallwagnis (Rz. 19) berücksichtigt, die nicht durch Umlagen oder sonstige Kostenübernahmen gedeckt sind. Mit dieser Begr...mehr

Rz. 2 In § 260 BewG wird zur Ermittlung des Grundsteuerwerts angeordnet, dass der vorläufige Sachwert des Grundstücks i. S. d. § 258 Abs. 3 BewG (§ 258 BewG Rz. 20, 21) mit der sich aus der Anlage 43 ergebenden Wertzahl zu multiplizieren ist. Hierdurch wird letztlich die Marktanpassung im Sachwertverfahren nach den §§ 258–260 BewG geregelt. Rz. 3 einstweilen freimehr

Rz. 1 In § 259 BewG wird die Ermittlung des Gebäudesachwerts geregelt, der bei der Ermittlung des Grundsteuerwerts im Sachwertverfahrens nach den §§ 258–260 BewG zusammen mit dem Bodenwert den vorläufigen Sachwert bildet (§ 258 BewG Rz. 20, 21). Zur Ermittlung des Gebäudesachwerts ist vereinfachend vom Gebäudenormalherstellungswert, der sich durch die Multiplikation der auf d...mehr

Rz. 7 Nach § 244 Abs. 3 Nr. 2 BewG gilt das Gebäude auf fremdem Grund und Boden zusammen mit dem dazugehörenden Grund und Boden als 1 Grundstück bzw. als 1 wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens. Für diese wirtschaftliche Einheit ist gemäß § 262 S. 1 BewG ein Gesamtwert (Grundsteuerwert) nach den (Bewertungs-)Vorschriften für das Grundvermögen nach den §§ 243–260 BewG zu...mehr

Rz. 24 Die Differenzierung der NHK in der Anlage 42, Teil II. zum BewG nach 3 baujahrbezogenen Gruppen erfolgte in Anlehnung an die Beschreibung der Gebäudestandards in der Anlage 2 der SW-RL[1] (Baujahre vor 1995 = Standardstufe 2 / Baujahre 1995 – 2004 = Standardstufe 3 / Baujahre ab 2005 = Standardstufe 4). Die Abgrenzung der Standardstufen 2 – 4 erfolgt in der Anlage 2 d...mehr

Rz. 50 Eine gewisse Verlängerung der Restnutzungsdauer der Gebäude stellt auch die Regelung zum Mindest-Gebäudewertansatz in § 259 Abs. 4 S. 4 BewG dar. Hiernach ist der nach Abzug der Alterswertminderung verbleibende Gebäudewert grundsätzlich mit mindestens 30 % des Gebäudenormalherstellungswerts anzusetzen. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass die Alterswertminderung auf m...mehr

Rz. 26 Nach § 263 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 BewG ist das Bundesministerium der Finanzen ermächtigt, durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrats die NHK in der Anlage 42 zum BewG an geänderte wirtschaftliche oder technische Verhältnisse anzupassen. Die Ermächtigungsgrundlage ist noch etwas weitergehend als die Ermächtigungsgrundlage in § 190 Abs. 3 BewG, wonach die in der Anl...mehr

Rz. 2 S. 1 der Vorschrift bestimmt den Mindestwert eines bebauten Grundstücks, in dem er anordnet, dass der für ein bebautes Grundstück anzusetzende Wert nicht geringer als 75 % des Werts sein darf, mit dem der Grund und Boden i. S. d. § 247 BewG allein als unbebautes Grundstück zu bewerten wäre. Mit dem Abschlag von 25 % vom Wert des – fiktiv – unbebauten Grundstücks sollen...mehr

Rz. 8 Nach § 244 Abs. 3 Nr. 1 BewG gilt das Erbbaurecht zusammen mit dem Erbbaugrundstück als ein Grundstück bzw. eine wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens. Für diese wirtschaftliche Einheit ist nach § 261 S. 1 BewG ein Gesamtwert (Grundsteuerwert) nach den Vorschriften für das Grundvermögen nach den §§ 243–260 BewG zu ermitteln, der die Belastung mit dem Erbbaurecht a...mehr

Rz. 1 In Anlehnung an die Einheitsbewertung[1] wurde auch im reformierten Bewertungsrecht gewährleistet, dass der im typisierten Ertragswertverfahren nach den §§ 252ff. BewG oder im typisierten Sachwertverfahren nach den §§ 258ff. BewG für ein bebautes Grundstück ermittelte Wert einen bestimmten Wertekorridor, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück zu b...mehr

Rz. 29 Der Ablauf des typisierten Ertragswertverfahrens nach den §§ 252ff. BewG lässt sich schematisch wie folgt darstellen: Workflow des Ertragswertverfahrens nach §§ 252ff. BewG Unter Einbeziehung von selbständig nutzbaren Teilflächen nach § 257 Abs. 3 BewG ist das Ablaufschema wie folgt zu erweitern: Ablauf des Ertragswertverfahren nach §§ 252ff. BewG inkl. selbständig nutzb...mehr

Rz. 1 Bei der Grundsteuerbewertung der wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens, den Grundstücken, wird ausschließlich zwischen unbebauten und bebauten Grundstücken unterschieden. Für deren Abgrenzung ist maßgeblich, ob sich auf dem Grundstück benutzbare Gebäude befinden. Ein Grundstück ist als bebautes Grundstück anzusehen, wenn sich darauf benutzbare Gebäude befinden....mehr

Rz. 40 Nach § 243 Abs. 1 Nr. 3 BewG gehören des Weiteren das Wohnungs- und Teileigentum zum Grundvermögen. Auf die zusätzliche Zitierung des Wohnungseigentumsgesetzes, wie in § 68 Abs. 1 Nr. 3, § 176 Abs. 1 Nr. 3 BewG, konnte verzichtet werden. Einerseits gilt nach § 244 Abs. 3 Nr. 3 BewG jedes Wohnungs- und Teileigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz als Grundstück und an...mehr

Rz. 1 Damit das Sachwertverfahren nicht eine allein an Baukosten orientierte Rechenmethode, sondern eine marktkonforme, in die Zukunft gerichtete Verkehrswertermittlung ist, ist eine Marktanpassung erforderlich. In der Verkehrswertermittlung auf der Grundlage des Baugesetzbuchs wird hierzu der vorläufige Sachwert des Grundstücks durch Multiplikation mit einem objektspezifisch...mehr

Rz. 9 Im Rahmen der Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts wurde das Sachwertverfahren der Einheitsbewertung nach §§ 83 – 90 BewG unter Berücksichtigung des aktuellen Stands des Wertermittlungsrechts und der aktuellen Datenlage fortentwickelt. Das Sachwertverfahren nach den §§ 258 – 260 BewG wurde in Anlehnung das Sachwertverfahren nach den §§ 21 – 23 ImmoWertV 2010 [1]...mehr

Rz. 18 Die durchschnittlichen monatlichen Nettokaltmieten je m² Wohnfläche sind nach Teil I. der Anlage 39 zum BewG in einem ersten Schritt zunächst nach den 16 Ländern, 3 Grundstücksarten (Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Mietwohngrundstücke einschl. Wohnungseigentum), 3 Wohnflächengruppen (unter 60 m², ab 60 m² bis unter 100 m² sowie 100 m² und mehr Wohnfläche) sowie 5 Bauja...mehr

Rz. 40 In § 259 Abs. 4 S. 1 BewG wird zunächst nur angeordnet, dass vom Gebäudenormalherstellungswert eine Alterswertminderung abzuziehen ist. Die Alterswertminderung wird im BewG nicht explizit definiert. In § 259 Abs. 4 S. 2 – 5 BewG wird lediglich die Ermittlung der Alterswertminderung für den Regelfall und für Sonderfälle (Annahme eines späteren Baujahrs nach einer Kernsa...mehr

Rz. 9 Unbebaute Grundstücke sind nach § 246 Abs. 1 S. 1 BewG Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden. Diese Begriffsbestimmung korrespondiert mit dem Begriff der bebauten Grundstücke in § 248 BewG, der im Gegensatz zu § 246 BewG gerade das Vorliegen von benutzbaren Gebäuden voraussetzt. Die §§ 246, 248 BewG fungieren insoweit gleichzeitig als Abgrenzun...mehr

Rz. 44 Die typisierte wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer eines Gebäudes ist der Anlage 38 zum BewG zu entnehmen. Sie richtet sich grundsätzlich nach der Grundstücksart i. S. d. § 249 BewG und den in der Anlage 38 zum BewG ausgewiesenen Gebäudearten.[1] Für die im Sachwertverfahren zu bewertenden gemischt genutzten Grundstücke und Nichtwohngrundstücke (Geschäftsgrundstücke, ...mehr

Rz. 36 Das Ertragswertverfahren nach §§ 252ff. BewG wurde zwar in Anlehnung an das vereinfachte Ertragswertverfahren nach § 29 ImmoWertV [1] (Rz. 19ff.) geregelt, im Sinne einer praktikablen Anwendung in einem steuerlichen Massenverfahren kommt es ohne Typisierungen jedoch nicht aus. Gerade in Massenverfahren der vorliegenden Art verfügt der Gesetzgeber über einen – zugestand...mehr

Rz. 24 Analog zu § 21 ImmoWertV 2010 (Rz. 12)[1] wird in § 258 Abs. 1 BewG die getrennte Ermittlung des Werts der Gebäude (Gebäudesachwert) und des Bodenwerts angeordnet (Rz. 20, 21). Auf eine gesonderte Anordnung zur Ermittlung der Werte für die baulichen Außenanlagen und die sonstigen Anlagen konnte verzichtet werden, da diese mit dem ermittelten Grundsteuerwert abgegolten ...mehr

Rz. 2 In Abs. 1 der Vorschrift werden mit dem Ertrags- und Sachwertverfahren zunächst die Bewertungsverfahren bzw. Bewertungsmethoden bestimmt, die – in Abhängigkeit von der Grundstücksart – zur Ermittlung des Grundsteuerwerts von bebauten Grundstücken anzuwenden sind. In den Abs. 2 und 3 der Vorschrift erfolgt dann die grundstücksartbezogene Zuordnung der Bewertungsverfahren...mehr

Rz. 2 Die Vorschrift bestimmt den jährlichen Rohertrag des Grundstücks durch Verweis auf die in der Anlage 39 zum BewG nach Land, Gebäudeart[1], Wohnflächengruppe und Baujahrgruppe des Gebäudes differenzierten monatlichen Nettokaltmieten je m² Wohnfläche, einschließlich der in Abhängigkeit von 7gemeindebezogenen Mietniveaustufen festgelegten Zu- und Abschläge. Rz. 3 einstweil...mehr

Rz. 2 In § 255 BewG i. V. m. der Anlage 40 zum BewG wird der Begriff und die Ermittlung der Bewirtschaftungskosten In Satz 1 der Vorschrift werden die Bewirtschaftungskosten unter Rückgriff auf die Begriffsbestimmung zu den Bewirtschaftungskosten in den Vorschriften zur Verkehrswertermittlung auf der Grundlage des Baugesetzbuchs definiert [1] Satz 2 der Vorschrift bestimmt, das...mehr