Fachbeiträge & Kommentare zu Bauliche Veränderung

Maßnahmen der baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums müssen nicht stets und zwangsläufig nur im Sinne eines oder einzelner Wohnungseigentümer liegen. Maßnahmen baulicher Veränderung können durchaus auch dem Interesse einer Mehrheit der Wohnungseigentümer dienen. Praxis-Beispiel Bauliche Veränderung im Interesse mehrerer Eigentümer Es kann durchaus im Interesse vieler...mehr

So wohl bereits Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung nicht über die Erhaltungsrücklage finanziert werden können, gilt dies erst recht für Maßnahmen der baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums nach § 20 Abs. 1 WEG. Dies ist nicht lediglich darin begründet, als es sich bei Maßnahmen der baulichen Veränderung gerade nicht um Erhaltungsmaßnahmen handelt, sondern wei...mehr

Sämtliche Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, stellen gemäß § 20 Abs. 1 WEG bauliche Veränderungen dar. Der Gesetzgeber ist daher der Auffassung, dass auch Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung nicht mehr zu den Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG gehören.[1] Vereinzelt wird demgegenüber davon a...mehr

Da die Sonderumlage eine Ergänzung des Wirtschaftsplans darstellt, entsteht eine Beitragspflicht der Wohnungseigentümer nur aufgrund entsprechender Beschlussfassung.[1] Stellen sich die Ansätze aus dem Wirtschaftsplan als zu gering heraus, kann statt der Erhebung einer Sonderumlage auch ein neuer entsprechend modifizierter Wirtschaftsplan beschlossen werden. In aller Regel w...mehr

Überblick Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, ist zu unterscheiden: Ist dem Mieter eine den gesetzlichen Vorschriften entsprechende Modernisierungsankündigung[1] bis 31.12.2018 zugegangen, so kann der Vermieter die Miete um 11 % der Baukosten erhöhen. Beim späteren Zugang der Modernisierungsankündigung gilt § 559 BGB in der Fassung des Mietrechtsanpassun...mehr

Rz. 5 Der Begriff der Vorenthaltung ist objektiv zu verstehen und bezieht sich darauf, dass die Besitzeinräumung, zu der der Mieter nach § 546 verpflichtet wäre, fehlt (BGH, Urteil v. 13.10.1982, VIII ZR 197/81, NJW 1983, 112). Die Mietsache wird dem Vermieter dann im Sinne des § 546a Abs. 1 nach Beendigung des Mietverhältnisses vorenthalten, wenn der Mieter die Mietsache nic...mehr

Rz. 24 Die Nutzung der Wohnung zu Gewerbezwecken ohne ausdrückliche Genehmigung des Vermieters kann zur ordentlichen Kündigung berechtigen. Umgekehrt kann auch die Nutzung von Räumen, die als "Lager- und Abstellraum" vermietet worden sind, dauerhaft als Wohnung eine – nach Abmahnung sogar fristlose – Kündigung rechtfertigen (AG Bielefeld, Urteil v. 28.3. 2017, 407 C 111/16, ...mehr

In erster Linie steht dabei Belastungsvermeidung. In diesem ersten Schritt wird generell vermieden, Menschen der Belastung durch UV-Strahlung oder Hitze auszusetzen. Das bedingt eine Veränderung der Arbeitsleistung durch Verlagerung der Prozessschritte in geschützte Räume oder belastungsärmere Zeiten. Das umfasst aber auch die Substitution, also den Ersatz ganzer Arbeitsschr...mehr

Rz. 55 Weitere Voraussetzung für die fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ist, dass der Mieter ungeachtet der Abmahnung des Vermieters weiterhin die Mietsache vernachlässigt und dadurch erheblich gefährdet oder weiterhin unbefugt einem Dritten überlässt. Für eine fristlose Kündigung können nur solche Gründe herangezogen werden, die sich nach der letzten Abmahn...mehr

Rz. 131 Weitere Voraussetzung für die fristlose Kündigung ist, dass der Vertragsgegner ungeachtet der Abmahnung des Vertragspartners das vertragswidrige Verhalten fortsetzt. Eine Wiederholungsgefahr über die Fortsetzung des vertragswidrigen Verhaltens hinaus ist ebenso wenig erforderlich wie ein Verschulden des Vertragsgegners. Hat der Vertragsgegner dagegen vor Zugang der K...mehr

Rz. 44 Die Kündigung kann sowohl darauf gestützt werden, dass der Mieter durch die Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt die Mietsache erheblich gefährdet oder er die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt. Er haftet aber nicht für solche Risiken, die den Räumen bereits im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses anhaften und die er nicht erkannt hat (KG, Urteil v. 4.12...mehr

Rn. 147 Stand: EL 141 – ET: 02/2020 Die Betriebsverpachtung im Ganzen muss sich zwar nicht auf den Betrieb als geschlossenen Organismus, aber auf die (dh alle) wesentlichen Betriebsgrundlagen erstrecken, die dem bisherigen Betrieb das Gepräge gaben (auch s Rn 141b; BFH v 18.12.2014, BFH/NV 2015, 827, Rn 28 mwN; BFH BFH/NV 1996, 787; BStBl II 1994, 922; 1990, 780; 1988, 257; 1...mehr

Rz. 134 [Autor/Stand] Jedes Wohnungseigentum gilt gem. § 244 Abs. 3 Nr. 3 BewG als ein Grundstück i.S.d. Bewertungsgesetzes. Rz. 135 [Autor/Stand] Wohnungseigentum ist gem. § 249 Abs. 1 Nr. 4 und Abs. 5 BewG definiert als das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Insoweit entspricht die D...mehr

Rn. 145 Stand: EL 172 – ET: 04/2024 Die dargestellten Grundsätze der Betriebsverpachtung im Ganzen gelten auch für die Verpachtung eines Teilbetriebs (wegen des Teilbetriebsbegriffs s § 16 EStG; BFH BStBl II 1977, 45). Unter Bestätigung der Rechtsauffassung im Urt BFH BStBl II 1977, 42 weist der BFH aber darauf hin, dass evtl die Verpachtung eines Teilbetriebs als eine Tätigk...mehr

Rz. 143 [Autor/Stand] Jedes Teileigentum gehört gem. § 243 Abs. 1 Nr. 3 BewG zum Grundvermögen und gilt nach § 244 Abs. 3 Nr. 3 BewG als ein Grundstück i.S.d. Bewertungsgesetzes. Rz. 144 [Autor/Stand] Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes (z.B. Büroräume, Ladenlokale) in Verbindung mit dem Miteigentum an dem gemeinschaftli...mehr

Rn. 132b Stand: EL 172 – ET: 04/2024 Die BFH-Rspr hat, unter Berücksichtigung des Grundsatzes der gebotenen Vereinfachung und Rechtssicherheit (kritisch zur Vereinfachung – wegen zahlreicher Ausnahmen s Rn 132d, "besondere Umstände" etc – Fischer, FR 1995, 803, 811), in quantitativer Auslegung des Begriffs Gewerbebetrieb entschieden, dass bei Veräußerung von nur maximal drei ...mehr

Rz. 192 ABS-Gesellschaften: Gesellschaften, die zur Arbeitsförderung, Beschaffung und Strukturentwicklung meist in der Rechtsform einer GmbH betrieben werden, erhalten für ihre Leistungen z. B. gegenüber Grundstückseigentümern, aber auch für Projekte im Umweltschutz oder Altlastensanierung Entgelte, die voll zu versteuern sind. Zuschüsse und andere Ersatzleistungen, die die ...mehr

Rz. 541 Nach § 185 Abs. 3 S. 1 BewG ist der Gebäudereinertrag mit dem sich aus der Anlage 21 zum BewG ergebenden Vervielfältiger zu kapitalisieren. Maßgebend für den Vervielfältiger sind der Liegenschaftszinssatz[1] und die Restnutzungsdauer des Gebäudes.[2] Der Vervielfältiger ist umso größer, je höher die Restnutzungsdauer und je geringer der Liegenschaftszinssatz ist. Rz....mehr

In dem durch das WEMoG reformierten Recht bestimmt § 20 Abs. 1 WEG, dass alles, was über die bloße Erhaltung hinausgeht, eine bauliche Veränderung darstellt. Nach der Gesetzesbegründung gilt dies auch für Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung.[1] Diese Auffassung teilt auch die herrschende Meinung.[2] Andere sind der Auffassung, Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung st...mehr

Wie dargestellt, handelt es sich nach h. M. auch bei den Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung um bauliche Veränderungen, die mit einfacher Mehrheit beschlossen werden können. Amortisieren sich die Kosten, sind sie von allen Wohnungseigentümern zu tragen (§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG). Exkurs: Kostentragung bei baulichen Veränderungen Die Kosten baulicher Veränderungen rege...mehr

Ankündigung Bauliche Maßnahmen nach § 15 Nr. 2 WEG sind spätestens 3 Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen. Der Ankündigung von baulichen Maßnahmen bedarf es nach § 555c Abs. 4 BGB entsprechend der Rechtslage bei der Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen dann nicht, wenn die Baumaßnahme nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die genutzte Sondereigentumseinheit v...mehr

Kommt der Beschluss nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG zwar mit der erforderlichen Mehrheit zustande, sind die Wohnungseigentümer zur Kostentragung aber dann nicht verpflichtet, wenn die Kosten der beschlossenen Maßnahme unverhältnismäßig sind. Mit Blick auf die Frage, ob eine bauliche Veränderung mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist, sind nicht nur die zu erwartenden...mehr

Werden die Maßnahmen übererfüllt, nicht aber die Mehrheit des § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG erreicht, haben die überschießenden Kosten nur diejenigen Wohnungseigentümer zu tragen, die für die sich nicht mehr amortisierende Übererfüllung gestimmt haben. Nun gilt zwar im Recht der baulichen Veränderung der Grundsatz, dass – mit Ausnahme der Fälle des § 21 Abs. 2 Satz 1 BGB – di...mehr

Voraussetzung ist also, dass mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen für die Maßnahme stimmen und dabei die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren. Praxis-Beispiel Gesetzliches Kopfprinzip Die Wohnanlage besteht aus 10 gleich großen Wohnungen, die jeweils 100/1.000 Miteigentumsanteile repräsentieren. In der Eigentümerversammlung sind 6 Wohnungseigentümer anwesend bzw. vert...mehr

In aller Regel stellen nach GEG erforderliche Maßnahmen solche der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums dar (siehe Kap. 1.1). Diese können unproblematisch aus der Erhaltungsrücklage finanziert werden. Gehen sie über die Anforderungen des GEG hinaus, stellen sie bauliche Veränderungen dar, auch wenn sie als Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung qualifiziert werden können (...mehr

Im Vorfeld einer Beschlussfassung ist nicht vorauszusehen, wie viele Wohnungseigentümer für eine Maßnahme der baulichen Veränderung stimmen werden. Dies steht erst dann fest, wenn der Versammlungsleiter das Beschlussergebnis verkündet hat. Hier stellt sich das Problem, dass Wohnungseigentümer u. U. unter der Voraussetzung zugestimmt haben, dass eine Kostenverteilung unter al...mehr

Insbesondere zur künftigen Finanzierung eines erforderlich werdenden Heizungsaustauschs können die Wohnungseigentümer einen Beschluss über die Bildung einer gesonderten Rücklage hierfür fassen. Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 ermöglichen §§ 19 Abs. 1 und 28 Abs. 1 Satz 1 WEG die Bildung weiterer Rücklagen neben der Erhaltungsrücklage. Wird etwa eine getrennte Rückl...mehr

Praktische Auswirkungen hat der Meinungsstreit im Ergebnis jedoch auf die Finanzierung derartiger Maßnahmen. Geht man mit der wohl h. M. davon aus, dass Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung als bauliche Veränderung unter die Bestimmung des § 20 Abs. 1 WEG zu subsumieren sind, kommt eine Finanzierung aus der Erhaltungsrücklage wohl nicht infrage, wobei auch das noch nicht...mehr

Gehen die Maßnahmen über das Anforderungsniveau des GEG hinaus, handelt es sich um bauliche Veränderungen nach § 20 Abs. 1 WEG. 1.2.1 Modernisierende Erhaltung Bis zu seiner Reformierung durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG)[1] kannte das WEG den Begriff der "modernisierenden Instandsetzung" – seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 werden die beiden Begri...mehr

Die Neuregelungen des GEG haben eine Erweiterung des Katalogs der Modernisierungsmaßnahmen des § 555b BGB erforderlich gemacht. Als Modernisierungsmaßnahme gilt nach § 555b Nr. 1a BGB auch eine bauliche Veränderung, durch die mittels Einbau oder Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zweck der Inbetriebnahme in einem Gebäude die Anforderungen des § 71 GEG erfüllt werden. Wird ...mehr

Musterschreiben: Mieterhöhung nach energetischer Modernisierung (Maßnahmen nach § 48 GEG unter Anrechnung von Instandsetzungskosten) [1] Mietverhältnis Blumenstraße 6, 80000 München hier: Mieterhöhung nach Durchführung einer energetischen Modernisierung (§§ 559 ff. BGB) Sehr geehrte/r ________________________, die Maßnahmen zur energet...mehr

Maßnahmen der Modernisierung gehen über solche der Erhaltung hinaus. Sie stellen nach § 555b BGB bauliche Veränderungen dar. Ihre Duldungspflicht richtet sich nach §§ 555b ff. BGB. Unter der Voraussetzung ordnungsgemäßer Ankündigung hatte und hat der Mieter zunächst Maßnahmen zu dulden, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (sog. energetis...mehr

Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Grundsätzlich also hat der Mieter einen Anspruch gegen den Vermieter auf Erhaltung der Mietsache nach den vertraglichen Vereinbarungen der Parteien. Entspricht der Zustand de...mehr

Bei der Durchführung mehrerer Modernisierungsmaßnahmen genügt die Erklärung über eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB den formellen Anforderungen nach § 559b BGB, wenn sie im Hinblick auf die Angabe der entstandenen Kosten die Gesamtkosten für die durchgeführte Modernisierungsmaßnahme und im Fall der Durchführung mehrerer verschiedener Modernisierungsmaßnahmen die...mehr

Maßnahmen, die zur Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften erforderlich sind, entsprechen ordnungsmäßiger Verwaltung. Sind damit substanzielle Eingriffe in die Gebäude- bzw. Anlagensubstanz verbunden, handelt es sich um Maßnahmen der ordnungsmäßigen Erhaltung nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG.[1] Dies gilt auch für nach GEG erforderliche Maßnahmen.[2] Begriff: Erhaltung Erha...mehr

Der Denkmalschutz zielt in erster Linie auf die Erhaltung des baulichen Zustands geschützter Objekte, was vor allem im Hinblick auf deren Erscheinungsbild gilt. Der Begriff der Erhaltung ist hier enger als der miet- und wohnungseigentumsrechtliche Erhaltungsbegriff. Geschützt ist in der Regel die Außenansicht des Gebäudes, wobei sich der Denkmalschutz auch auf die Innenberei...mehr

Rz. 1 Die neue Vorschrift, die sowohl auf Wohn- als auch auf Gewerberaummietverhältnisse (§ 578 Abs. 2 Satz 1) anwendbar ist (Schmidt-Futterer/Eisenschmid § 555b Rn. 7), definiert die Tatbestände duldungspflichtiger Modernisierungsmaßnahmen. Jede der in Ziff. 1-7 des § 555b formulierten Modernisierungsmaßnahme ist eine solche, auch wenn damit eine Verschlechterung an anderer...mehr

Rz. 21 Zu den nach § 555b Nr. 4 vom Mieter zu duldenden Maßnahmen zählt jede Veränderung der Mietsache, die den objektiven Gebrauchs- oder Substanzwert der Räume oder Gebäudeteile im Rahmen ihres Zwecks erhöht und eine bessere Benutzung ermöglicht (vgl. BGH, Urteil v. 13.2.2008 ,VIII ZR 105/07, NJW 2008, 1218). Ob eine solche Gebrauchswerterhöhung vorliegt, ist nicht nach de...mehr

Rz. 13 Zu den duldungspflichtigen Energiesparmaßnahmen gehören auch diejenigen zur Einsparung von Strom. Daher ist der Einbau von drehzahlgeregelten Umwälzpumpen, Ventilatoren und Aufzugsmotoren (Bieber in MünchKomm, § 554 a. F. Rn. 18) ebenso duldungspflichtig wie der Einbau von Energiesparlampen (z. B. für die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Zugänge, ...mehr

Rz. 2 Gem. § 555b Nr. 1 i. V. m. § 555d Abs. 1 hat der Mieter nicht nur Maßnahmen zur Einsparung von Endenergie, sondern auch solche zur Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie zu dulden. Die Regelung entspricht teilweise dem bislang geltenden § 554 Abs. 2 Satz 1, so dass insoweit die bisherige Rechtsprechung herangezogen werden kann. Unerheblich ist, ob die Maßnahme den...mehr

Rz. 16 Bauliche Veränderungen zur nachhaltigen Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie sind ebenfalls duldungspflichtig. Darunter fällt auch der Anschluss an die Fernheizung, die mit Kraft-Wärme-Koppelung Energie einspart (LG Berlin, Urteil v. 10.11.2017, 65 S 151/17, GE 2018, 55 [57]). Insoweit sind die Ausführungen des BGH zur Einsparung von Heizenergie bei Kraft-Wärme...mehr

Rz. 27 Zu den bauliche Maßnahmen, die den Zuschnitt der Wohnung verbessern, gehören sowohl der Umbau der Mädchenkammer und der Speisekammer sowie eines Teils der Küche, um neben der Vergrößerung des Badezimmers ein weiteres Wohnzimmer zu schaffen (LG Berlin Urteil v. 14.1.2015, 65 S 267/14, GE 2015, 727 m. Anm. Beuermann GE 2015, 688; a. A. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 55...mehr

Rz. 51 Ferner sind seit 1.12.2021 bauliche Veränderungen duldungspflichtig, durch die die Mietsache erstmalig mittels Glasfaser an ein öffentliches Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nr. 33 des Telekommunikationsgesetzes angeschlossen wird.mehr

Rz. 8 Der Austausch der intakten Einfachfenster gegen Isolierglasfenster in der Wohnung ist als Energieeinsparungsmaßnahme anerkannt (LG Berlin, Urteil v. 21.12.2021, 63 S 94/20, GE 2022, 361; LG Berlin, Urteil v. 21.3.2005, 67 S 433/03, MM 2005, 262; Bieber in MünchKomm § 554 a. F. Rn. 18). Auch der Austausch einfachverglaster Haustüren (LG Berlin, Urteil v. 21.12.2021, 63 ...mehr

Nach ständiger Rechtsprechung ist der Vermieter nicht zur andauernden Modernisierung der Wohnung und zur ständigen Anpassung an neue Normen und steigende Bedürfnisse verpflichtet. Daher kann der Mieter keine Schallschutzmaßnahmen verlangen, die es zur Zeit der Errichtung des Gebäudes (hier: 1924) noch gar nicht gab. Ein älteres Anwesen muss somit nicht die heute geltenden We...mehr

Die Pflicht zur Verbrauchserfassung ist in § 4 HeizKV, die Pflicht zur Ausstattung mit Geräten zur Verbrauchserfassung in § 5 HeizKV festgelegt. Zur Umsetzung dieser Verpflichtungen verweist § 3 Satz 2 HeizKV insoweit auf die für die Verwaltung des Wohnungseigentums geltenden gesetzlichen Bestimmungen oder auf die durch Vereinbarung zwischen den Wohnungseigentümern getroffen...mehr

Achtung Keine Anpassung an gegenwärtigen Stand der Technik Den Vermieter trifft grundsätzlich keine Pflicht zur Modernisierung, um ein Anwesen mit veralteter Ausstattung dem gegenwärtigen Stand der Technik anzupassen. Für die Beurteilung der Frage, ob eine Mietwohnung Mängel aufweist, sind mangels gegenteiliger Vereinbarungen grundsätzlich nicht die aktuellen technischen Norm...mehr

Rz. 7 Der Mieter ist während des Mietverhältnisses ohnehin berechtigt, die Einrichtungen, mit denen er die Mietsache versehen hat, wegzunehmen. Einer Regelung bedurfte es nur für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses. Das Wegnahmerecht des Mieters nach Beendigung des Mietverhältnisses, das in § 539 Abs. 2 geregelt ist, entsteht aufschiebend bedingt mit Abschluss des...mehr

Der zweite zulässige Befristungsgrund liegt vor, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden.[1] Beseitigt wird die Mietsache zunächst durch einen Abriss des Gebäudes. Eine Beseitigung kann a...mehr

Rz. 65 Die Mietverträge sehen durchgängig formularmäßig vor, dass Veränderungen an und in den Mieträumen, insbesondere Um- und Einbauten, Installationen und dgl., der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters bedürfen, die davon abhängig gemacht werden kann, dass der Mieter sich zur völligen oder teilweisen Wiederherstellung des früheren Zustands im Falle seines Aus...mehr