Fachbeiträge & Kommentare zu Bauliche Veränderung

Die Wohnungseigentümer beschließen, dass jede/r Eigentümer/in auf eigene Kosten seine Fenster und Haustür nach eigenem Ermessen erneuern darf, solange die Bauausführung in der Farbe Weiß erfolgt, wobei die Ausführung in Kunststoff erfolgen darf. Ob Fensterkreuze verbaut werden und welche Lichtausschnitte (Glasfarbe und Größe des Ausschnittes oder kein Fenster) die Haustür ha... mehr

Die Berufung hat Erfolg! Der Beschluss widerspreche ordnungsmäßiger Verwaltung, weil er im Widerspruch zu § 3 Nr. 5 der Gemeinschaftsordnung stehe. Nach dieser Bestimmung müssten die unmittelbar betroffenen und direkt angrenzenden Nachbarn einer baulichen Veränderung zustimmen. Indes erlaube der Beschluss den Einbau anderer als der bisher in dem Gebäude befindlichen Fenster,... mehr

Auch die Bundesrepublik Deutschland hat ihre lang- und mittelfristigen Klimaziele festgelegt. Zu nennen sind hier vor allem der Klimaschutzplan, die Klimaschutzgesetze, der Masterplan Ladeinfrastruktur und das Regierungsprogramm Elektromobilität. Klimaschutzgesetz Mit dem im Dezember 2019 verabschiedeten Klimaschutzgesetz (KSG) wurden verbindliche Treibhausgasminderungsziele f... mehr

Rz. 1 Die neue Vorschrift, die sowohl auf Wohn- als auch auf Gewerberaummietverhältnisse (§ 578 Abs. 2 Satz 1) anwendbar ist (Schmidt-Futterer/Eisenschmid § 555b Rn. 7), definiert die Tatbestände duldungspflichtiger Modernisierungsmaßnahmen. Jede der in Ziff. 1-7 des § 555b formulierten Modernisierungsmaßnahme ist eine solche, auch wenn damit eine Verschlechterung an anderer... mehr

Rz. 21 Zu den nach § 555b Nr. 4 vom Mieter zu duldenden Maßnahmen zählt jede Veränderung der Mietsache, die den objektiven Gebrauchs- oder Substanzwert der Räume oder Gebäudeteile im Rahmen ihres Zwecks erhöht und eine bessere Benutzung ermöglicht (vgl. BGH, Urteil v. 13.2.2008 ,VIII ZR 105/07, NJW 2008, 1218). Ob eine solche Gebrauchswerterhöhung vorliegt, ist nicht nach de... mehr

Rz. 16 Bauliche Veränderungen zur nachhaltigen Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie sind ebenfalls duldungspflichtig. Darunter fällt auch der Anschluss an die Fernheizung, die mit Kraft-Wärme-Koppelung Energie einspart (LG Berlin, Urteil v. 10.11.2017, 65 S 151/17, GE 2018, 55 [57]). Insoweit sind die Ausführungen des BGH zur Einsparung von Heizenergie bei Kraft-Wärme... mehr

Rz. 2 Gem. § 555b Nr. 1 i. V. m. § 555d Abs. 1 hat der Mieter nicht nur Maßnahmen zur Einsparung von Endenergie, sondern auch solche zur Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie zu dulden. Die Regelung entspricht teilweise dem bislang geltenden § 554 Abs. 2 Satz 1, sodass insoweit die bisherige Rechtsprechung herangezogen werden kann. Unerheblich ist, ob die Maßnahme den ... mehr

Rz. 256 Der Vermieter kann den Mieter auf Duldung derjenigen Einwirkungen auf die gemieteten Räume in Anspruch nehmen, die zur Erhaltung der Mieträume oder des Gebäudes erforderlich sind; damit soll sichergestellt werden, dass der Vermieter seine Gewährleistungspflicht aus § 535 Abs. 1 Satz 2 erfüllen kann. Voraussetzung ist eine Ankündigung des Beginns und des voraussichtli... mehr

Rz. 13 Zu den duldungspflichtigen Energiesparmaßnahmen gehören auch diejenigen zur Einsparung von Strom. Daher ist der Einbau von drehzahlgeregelten Umwälzpumpen, Ventilatoren und Aufzugsmotoren (Bieber in MünchKomm, § 554 a. F. Rn. 18) ebenso duldungspflichtig wie der Einbau von Energiesparlampen (z. B. für die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Zugänge, ... mehr

Rz. 3 Der Mieter hat die zu räumende Wohnung "besenrein" zu übergeben, d. h., die Räume sind auszufegen bzw. zu saugen, grobe Verunreinigungen an Böden, Wänden und Decken sind zu entfernen, Heizkörper, Fensterrahmen, Türen und Sanitäranlagen sind abzuwischen. Küche sowie Bad und WC müssen derart gereinigt werden, dass sie sich in einem – auch hygienisch – gebrauchsfähigen Zu... mehr

Rz. 54 Darlegungslast bedeutet im Prozess die Verpflichtung, dass jede Partei sämtliche Tatbestandsmerkmale einer für sie günstigen Rechtsnorm behaupten muss. Hinweis Schlüssig- und Erheblichkeit des Sachvortrags Ein Sachvortrag zur Begründung eines Klaganspruchs ist dann schlüssig und erheblich, wenn der Kläger Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeign... mehr

Rz. 51 Ferner sind seit 1.12.2021 bauliche Veränderungen duldungspflichtig, durch die die Mietsache erstmalig mittels Glasfaser an ein öffentliches Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nr. 33 des Telekommunikationsgesetzes angeschlossen wird. mehr

Rz. 27 Zu den baulichen Maßnahmen, die den Zuschnitt der Wohnung verbessern, gehören sowohl der Umbau der Mädchenkammer und der Speisekammer sowie eines Teils der Küche, um neben der Vergrößerung des Badezimmers ein weiteres Wohnzimmer zu schaffen (LG Berlin Urteil v. 14.1.2015, 65 S 267/14, GE 2015, 727 m. Anm. Beuermann GE 2015, 688; a. A. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 5... mehr

Rz. 12a Bisheriger Grundsatz – GModG Bisher konnte nur die erstmalige Herstellung eines die 65 %-Vorgabe einhaltenden Zustands eine GEG-Heizungsanlagenmodernisierung sein, nicht dagegen die Erneuerung einer bereits 65 %-konformen Heizungsanlage. Bei schon erfüllter 65 %-Vorgabe reicht auch der Wechsel von einer bestehenden Wärmepumpen-Hybridheizung hin zu einer reinen Wärmepu... mehr

Rz. 8 Der Austausch der intakten Einfachfenster gegen Isolierglasfenster in der Wohnung ist als Energieeinsparungsmaßnahme anerkannt (LG Berlin, Urteil v. 21.12.2021, 63 S 94/20, GE 2022, 361; LG Berlin, Urteil v. 21.3.2005, 67 S 433/03, MM 2005, 262; Bieber in MünchKomm § 554 a. F. Rn. 18). Auch der Austausch einfachverglaster Haustüren (LG Berlin, Urteil v. 21.12.2021, 63 ... mehr

Mietrechtlich sind die Mini-PV-Anlagen als "privilegierte bauliche Veränderungen" gemäß § 554 Abs. 1 BGB zulässig. Dazu zählen beispielsweise bauliche Veränderungen, die der E-Mobilität, dem Einbruchsschutz oder der Barrierefreiheit dienen.[1] Die Erweiterung um das Balkonkraftwerk kommt einem "Recht auf Balkonkraftwerk für Mieter" gleich. Vermieter können der Anbringung nur... mehr

Laut Baugesetzbuch (BauGB) ist der Bau von sogenannten gebäudeabhängigen Solarenergieanlagen, Sonnenkollektoren und PV-Anlagen auf dem Dach, an der Fassade oder auf Flachdächern bis zu einer Fläche von 10 Quadratmetern bei Einfamilienhäusern grundsätzlich genehmigungsfrei. Wohnungseigentum Bei Mehrfamilienhäusern mit Wohnungseigentum stellt die Installation einer PV-Anlage ein... mehr

Dieses Programm soll Eigentümer motivieren, Wohnungen in Mehrfamilienhäusern zu modernisieren oder zu erneuern. Gefördert werden auch Pflegeplätze in zugelassenen stationären Pflegeeinrichtungen nach den §§ 71 und 72 SGB XI (stationäre Pflegeeinrichtungen). Antragsberechtigung Das Förderprogramm richtet sich an Eigentümer, Erbbauberechtigte und Nießbraucher von Mietwohngebäude... mehr

Rz. 65 Die Mietverträge sehen durchgängig formularmäßig vor, dass Veränderungen an und in den Mieträumen, insbesondere Um- und Einbauten, Installationen und dgl., der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters bedürfen, die davon abhängig gemacht werden kann, dass der Mieter sich zur völligen oder teilweisen Wiederherstellung des früheren Zustands im Falle seines Aus... mehr

Rz. 67 Nicht vom Recht des vertragsgemäßen Gebrauchs gedeckt sind bauliche Veränderungen und Einbauten, durch die das Mietobjekt endgültig und nur schwer behebbar verändert wird; nachteilige Folgewirkungen für die Räume zu befürchten sind; der äußere Gesamteindruck des Gebäudes, insbesondere der Fassade, beeinträchtigt wird; Störungen, Belästigungen oder Gefährdungen Dritter auf... mehr

Rz. 68 Gemäß § 555d hat der Vermieter gegenüber dem Mieter einen Anspruch auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen; dabei handelt es sich um die in § 555b im Einzelnen aufgeführten Maßnahmen; insofern wird auf die Kommentierung zu § 555b verwiesen. Dagegen besteht im Grundsatz kein Anspruch des Mieters, dass der Vermieter modernisiert oder er selbst modernisieren darf. Dies ... mehr

Rz. 2 Nach der einheitlichen Regelung der Modernisierungsmaßnahmen kann auf die Begriffsbestimmungen in § 555b Bezug genommen werden. Ausgenommen von der Erhöhungsmöglichkeit sind zum einen die unter die neu geschaffene Nr. 2 fallenden Maßnahmen (… durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits e... mehr

Rz. 66 Bestimmte kleinere Eingriffe zur Einrichtung der Wohnung darf der Mieter vornehmen. Dazu gehört das Einschlagen von Nägeln und das Setzen von Dübeln (BGH, Urteil v. 20.1.1993, VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061[1063]; LG Berlin, Urteil v. 27.7.2021, 65 S 264/20, GE 2022, 200; AG Chemnitz, Endurteil v. 3.1.2024, 16 C 1527/22). Die Löcher müssen aber so weit wie möglich in d... mehr

Rz. 35 Innerhalb der Wohnung Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag erstrecken sich auf alle wesentlichen Bestandteile der Sache/Wohnung sowie auf sämtliches Zubehör (§ 311c), das sich zur Zeit der Überlassung in den Räumen befindet, es sei denn, die Parteien nehmen dies ausdrücklich aus der Vereinbarung heraus. Zur Gebrauchsgewährung gehört die Überlassung von Schlüsseln, u... mehr

Die Ställe bäuerlicher Betriebe mit geringeren Bestandszahlen unterliegen nicht dem Bundes-Immissionsschutzgesetz. Ihre Errichtung und bauliche Veränderung sind baugenehmigungspflichtig nach Maßgabe der Bauordnungen der Bundesländer. Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens können sich die Nachbarn durch Widerspruch gegen den Baugenehmigungsbescheid und Anfechtungsklage zur W... mehr

Rz. 55 Weitere Voraussetzung für die fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ist, dass der Mieter ungeachtet der Abmahnung des Vermieters weiterhin die Mietsache vernachlässigt und dadurch erheblich gefährdet oder weiterhin unbefugt einem Dritten überlässt. Für eine fristlose Kündigung können nur solche Gründe herangezogen werden, die sich nach der letzten Abmahn... mehr

Rz. 131 Weitere Voraussetzung für die fristlose Kündigung ist, dass der Vertragsgegner ungeachtet der Abmahnung des Vertragspartners das vertragswidrige Verhalten fortsetzt. Eine Wiederholungsgefahr über die Fortsetzung des vertragswidrigen Verhaltens hinaus ist ebenso wenig erforderlich wie ein Verschulden des Vertragsgegners. Hat der Vertragsgegner dagegen vor Zugang der K... mehr

Rz. 24 Die Nutzung der Wohnung zu Gewerbezwecken ohne ausdrückliche Genehmigung des Vermieters kann zur ordentlichen Kündigung berechtigen. Umgekehrt kann auch die Nutzung von Räumen, die als "Lager- und Abstellraum" vermietet worden sind, dauerhaft als Wohnung eine – nach Abmahnung sogar fristlose – Kündigung rechtfertigen (AG Bielefeld, Urteil v. 28.3. 2017, 407 C 111/16, ... mehr

Rz. 44 Die Kündigung kann sowohl darauf gestützt werden, dass der Mieter durch die Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt die Mietsache erheblich gefährdet oder er die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt. Er haftet aber nicht für solche Risiken, die den Räumen bereits im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses anhaften und die er nicht erkannt hat (KG, Urteil v. 4.12... mehr

Rz. 2 Voraussetzung des Anspruchs ist ein berechtigtes Interesse des Mieters an der behindertengerechten Nutzung der Mietsache oder den Zugang zu ihr haben. Seine berechtigterweise in der Wohnung lebenden Mitbewohner haben keinen eigenen Anspruch auf Zustimmung zur Duldung. Das Interesse des Mieters kann sich daraus ergeben, dass er selbst behindert ist. Der Mieter hat aber ... mehr

Rz. 4 Darunter fallen Schließsysteme, stärkere Türen, Türriegel, Türspione, verschließbare Fensterriegel, auch eine Alarmanlage, die durch ihre Sichtbarkeit oder durch den Alarmton bei einem Einbruchsversuch den Täter abschrecken kann, sowie Überwachungskameras oder Attrappen solcher Kameras (Schmidt-Futterer/Flatow, BGB § 554 Rn. 12). Der Anspruch beschränkt sich aber auf d... mehr

Rz. 3 Elektrisch betriebene Fahrzeuge sind einerseits reine Batterieelektrofahrzeuge, von außen aufladbare Hybridelektrofahrzeuge oder Brennstoffzellenfahrzeuge aber auch alle anderen elektrisch betriebenen Fahrzeuge, also vor allem E-Bikes und Pedelacs, Elektrorollstühle oder E-Scooter zu den elektrisch betriebenen Fahrzeugen. Hinweis Ladestation Die baulichen Veränderungen z... mehr

Rz. 10 Gegen die Zumutbarkeit können auch die baulichen Folgen der Maßnahme sprechen. Unzumutbar sind Maßnahmen, durch die die Mietsache so umgestaltet wird, dass sie mit dem ursprünglichen Vertragsgegenstand nicht mehr vergleichbar ist. Der Mieter, der eine Wohnung mit bisher als normal angesehener Ausstattung gemietet hat, braucht es gegen seinen Willen nicht hinzunehmen,... mehr

Rz. 5 Vorrangig ist das Interesse des Mieters. Liegt dieses vor, kann der Mieter grundsätzlich die Erteilung der Erlaubnis verlangen. Je schwerer die Behinderung ist, umso stärkere Eingriffe in die Bausubstanz sind vom Vermieter zu akzeptieren. Der Mieter, dessen Zeitmietvertrag in Kürze abläuft oder der ohnehin in Kürze in ein Pflegeheim umziehen muss, kann sich weniger auf... mehr

Rz. 8 Der Mieter hat nur einen Anspruch auf Erlaubnis – gemeint ist Einwilligung (Schmidt-Futterer/Flatow, § 554 Rn. 25; Mersson, a. a. O., Anm. 4.4.; ders., NZM 2002, 313, 316), nicht auf Durchführung der Maßnahmen durch den Vermieter. Verweigert also der Vermieter die Erlaubnis, muss der Mieter auf deren Erteilung – nicht auf Duldung – klagen. Dazu gehört, dass er im Klage... mehr

Energetische Sanierungsmaßnahmen betreffen in der Regel das Gemeinschaftseigentum der WEG, deshalb müssen damit verbundene Entscheidungen in der Eigentümerversammlung getroffen werden. Bis zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2020 war eine Eigentümerversammlung nur dann beschlussfähig, wenn mehr als 50 % der Miteigentumsanteile vertreten waren. Allein daran sind ... mehr

So nicht bereits erstinstanzlich vor dem Amtsgericht ein Rechtsanwalt mit der Vertretung der GdWE beauftragt war, wird auch der nunmehr für das Berufungsverfahren zu beauftragende Rechtsanwalt vor Einlegung der Berufung prüfen müssen, ob die zur Einlegung der Berufung erforderliche Beschwer erreicht ist. Da die Berufung vom Amtsgericht nur in seltenen Fällen zugelassen wird,... mehr

Ein Negativbeschluss liegt vor, wenn ein Beschlussantrag abgelehnt wurde und der Verwalter den Beschluss als nicht zustande gekommen verkündet. Es handelt sich jedoch nicht um einen Nichtbeschluss, da auch einem negativen Abstimmungsergebnis Beschlussqualität zukommt. Ein Negativbeschluss ist daher grundsätzlich anfechtbar.[1] Soweit z. B. der Beschluss über die Gestattung ei... mehr

Unabdingbare Voraussetzung für eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer ist, dass ihnen die Kompetenz eingeräumt ist, eine Angelegenheit durch Beschluss regeln zu können. Ein mangels Beschlusskompetenz gefasster und verkündeter Beschluss ist per se nichtig.[1] Praxis-Beispiel Keine Umzugspauschalen mehr möglich Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 sieht das Gesetz die... mehr

Die Wohnungseigentümer sind grundsätzlich nicht gehindert, über eine schon geregelte gemeinschaftliche Angelegenheit erneut zu beschließen. Die Befugnis dazu ergibt sich aus der autonomen Beschlusszuständigkeit der Gemeinschaft. Dabei ist unerheblich, aus welchen Gründen die Wohnungseigentümer eine erneute Beschlussfassung für angebracht halten.[1] Grundsätzlich zulässig ist... mehr

Heilung formeller Mängel Eine inhaltsgleiche Zweitbeschlussfassung kommt im Regelfall dann in Betracht, wenn der Erstbeschluss an formellen Mängeln leidet und deshalb von Wohnungseigentümern angefochten wurde. Praxis-Beispiel Beschlussfassung zu TOP "Verschiedenes" Zu TOP "Verschiedenes" beschließen die Wohnungseigentümer eine Änderung der Kostenverteilung bestimmter Kostenarte... mehr

Die beiden einzigen Bestimmungen, die eine qualifizierte Mehrheit regeln, sind § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG und § 23 Abs. 1a WEG. § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG Werden bauliche Veränderungen mit einer Mehrheit von mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen, sind die Kosten der Baumaßnahme von allen Wohnungseigentümern zu tragen, wenn... mehr

Behaupten kann man viel – um einen Rechtsstreit auch gewinnen zu können, braucht man immer dann, wenn die Gegenseite den geltend gemachten Anspruch bestreitet oder nicht anerkennt, Beweise. Im zivilprozessualen Verfahren hat der Kläger zunächst die anspruchsbegründenden Tatsachen darzulegen. Darlegen bedeutet "behaupten". Praxis-Beispiel Störendes Musizieren des Nachbarn Der lä... mehr

Das Recht des Sondernutzungsberechtigten unterliegt immanenten Schranken, die sich aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer ergeben und die für das Gemeinschaftseigentum aus anderen Gründen, insbesondere aufgrund des Rechts zum Mitgebrauch, bestehen.[1] So ist ein Eigentümer mit einem Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche verpflichtet, dem benachbarten Mitei... mehr

In den Bereichen, in denen die Eigentümergemeinschaft als Rechtssubjekt selbst nicht handeln kann, sind die Inhaber der Rechte und Pflichten nach dem WEG die Wohnungseigentümer in ihrer Eigenschaft als Mitglieder einer Bruchteilsgemeinschaft. Hiervon betroffen sind insbesondere Individualansprüche der Wohnungseigentümer wie z. B. auf Unterlassung einer zweckbestimmungswidrig... mehr

Eine ausschließlich örtliche sowie sachliche Zuständigkeit des Amtsgerichts des Belegenheitsorts der Wohnanlage für "Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen Wohnungseigentümern untereinander" begründet § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG. Umfasst sind hiervon insbesondere Beseitigungsansprüche, soweit das Sondereigentum konkret durch eine bauliche Veränderung beeinträchtigt ... mehr

Gegenüber der Rechtslage vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 hat sich der Anwendungsbereich der entsprechenden vormaligen Bestimmung des § 43 Nr. 2 WEG a. F. insoweit erweitert, als die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gemäß § 18 Abs. 1 WEG nunmehr der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt. Auswirkungen hat dies in erster Linie für vormals noch mögliche Direk... mehr

Rz. 29 An die Ankündigung dürfen keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden (BVerfG, NJW 1989, 969; LG München I, Urteil v. 11.2.2009, 15 S 22980/07, ZMR 2009, 453; LG Berlin, Urteil v. 5.1.2018, 65 S 100/17, GE 2019, 322; LG Berlin, Urteil v. 12.5.2005, 67 S 19/05, GE 2005, 919; Staudinger/Emmerich, § 554 a. F. Rn. 40). Eine nach § 555c Abs. 1 erforderliche Modernisi... mehr

Rz. 541 Nach § 185 Abs. 3 S. 1 BewG ist der Gebäudereinertrag mit dem sich aus der Anlage 21 zum BewG ergebenden Vervielfältiger zu kapitalisieren. Maßgebend für den Vervielfältiger sind der Liegenschaftszinssatz[1] und die Restnutzungsdauer des Gebäudes.[2] Der Vervielfältiger ist umso größer, je höher die Restnutzungsdauer und je geringer der Liegenschaftszinssatz ist. Rz.... mehr

Rz. 53 Veräußerung, Einbringung eines zuvor nicht zum Betriebsvermögen gehörenden Gebäudes, Entnahme aus dem Betriebsvermögen und Beendigung der Nutzung zur Einkunftserzielung lösen über Satz 3 i. V. m. § 11a Abs. 2 zwingend den Abzug des noch nicht berücksichtigten Erhaltungsaufwands aus. Der Restabzug erfolgt im Veränderungsjahr in einer Summe und ohne zeitanteilige Kürzun... mehr