Kinne/Schach/Bieber, BGB § 539 Ersatz sonstiger Aufwendu ... / 4 Wegnahmerecht des Mieters

Rz. 7

Der Mieter ist während des Mietverhältnisses ohnehin berechtigt, die Einrichtungen, mit denen er die Mietsache versehen hat, wegzunehmen. Einer Regelung bedurfte es nur für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses. Das Wegnahmerecht des Mieters nach Beendigung des Mietverhältnisses, das in § 539 Abs. 2 geregelt ist, entsteht aufschiebend bedingt mit Abschluss des Mietvertrags und setzt voraus, dass der Mieter die Mietsache mit einer Einrichtung versieht. Es stellt nicht ein Minus zum Herausgabeanspruch, sondern ein eigenständiges Recht des Mieters dar (LG München I, Urteil v. 21.1.2016, 31 S 23070/14, ZMR 2016, 375). Nicht geregelt ist in dieser Vorschrift, ob der Mieter überhaupt berechtigt ist, eine solche Einrichtung anzubringen (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 539 Rn. 41), noch, ob der Mieter die Einrichtung bei Vertragsende wieder wegnehmen muss.

Hinweis

Modernisierung und Wegnahmerecht bei Eigentümerwechsel

Modernisiert ein Wohnungsmieter mit Zustimmung des Vermieters auf eigene Kosten das Badezimmer der Wohnung, baut dort neue Sanitärobjekte ein und bringt erstmals Fliesen an, so mag ein nachfolgend durch Erwerb des Grundstücks nach § 566 BGB in das Mietverhältnis eingetretener Vermieter zwar Eigentümer dieser Einbauten geworden sein. Die formale Eigentümerstellung des Vermieters hindert den Mieter aber nicht an einer neuerlichen Modernisierung des Badezimmers, denn er bleibt gemäß § 539 Abs. 2 berechtigt, die von ihm eingebrachten Einbauten wieder wegzunehmen und durch neue zu ersetzen (LG Berlin, Urteil v. 8.11.2023, 64 S 31/23, GE 2024, 194).

Rz. 8

Einrichtungen sind diejenigen Sachen, die mit der Mietsache fest verbunden und dazu bestimmt sind, dem Zweck der Mietsache zu dienen (BGH, Urteil v. 13.5.1987, VIII ZR 136/86, BGHZ 101, 37 [41] = NJW 1987, 2861). Darunter sind aber nur diejenigen beweglichen Sachen zu verstehen, die mit der Mietsache zusätzlich verbunden werden, um deren wirtschaftlichem Zweck zu dienen, nicht jedoch Sachen, die der Erhaltung, Wiederherstellung oder Verbesserung der Mietsache dienen (KG, Urteil v. 19.1.2006, 8 U 22/05, KGReport 2006, 375). Entfernt der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters bei Beendigung des Mietverhältnisses zu diesem Zweck eingebaute Sachen, kann er sich schadensersatzpflichtig machen. Die Annahme einer dauerhaften Widmung der vom Mieter eingebrachten Einbauküche als Zubehör ist nur dann gerechtfertigt, wenn der Mieter das gesicherte Recht und die Absicht gehabt hat, auf Dauer in der Wohnung zu bleiben (BGH, Versäumnisurteil v. 20.11.2008, IX ZR 180/07, GE 2009, 193). Mobiliar fällt nicht unter § 539 Abs. 2 (BGH, v. 12.6.1991 XII ZR 17/90, NJW 1991, 3031).

Unerheblich ist, ob durch die feste Verbindung die Einrichtung wesentlicher Bestandteil der Mietsache wird (§§ 93, 94, 946, 947) oder wegen der nur für die Zeit der Mietdauer beabsichtigten vorübergehenden Verbindung sog. Scheinbestandteil (§ 95) wird und deshalb Eigentum des Mieters bleibt (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 4.8.2011, I-24 U 48/11, GE 2012, 129; a.A. Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 539 Rn. 49: § 539 Abs. 2 beschränkt sich auf Sachen des Vermieters). Soweit es wegen § 95 Abs. 1 Satz 1 nicht zu einem Eigentumserwerb des Vermieters gekommen ist, scheidet ein Anspruch des Mieters auf Ausgleich einer Wertsteigerung am Mietgrundstück gem. §§ 951 Abs. 1, 812 Abs. 1 S. 1, Alt. 1, 812 Abs. 2 auch dann aus, wenn er die von ihm getroffenen baulichen Maßnahmen auf dem Grundstück belässt (OLG Hamm, Urteil v. 5.10.2017, I-18 U 23/15, ZMR 2018, 413).

Rz. 9

Das Wegnahmerecht des Mieters erstreckt sich auch auf Einrichtungen und Veränderungen der baulichen Substanz (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 4.8.2011, I-24 U 48/11, GE 2012, 129), die wesentlicher Bestandteil geworden sind (OLG Celle, Beschluss v. 22.5.2007, 4 U 41/07, ZMR 2007, 690; LG Bonn, Urteil v. 21.12.2006, 6 S 264/06, juris) und besteht auch dann, wenn die Sache im Eigentum des Vermieters oder eines Dritten steht (BGH, Urteil v. 12.6.1991, XII ZR 17/90, NJW 1991, 3031; OLG Düsseldorf, Beschluss v. 4.8.2011, I-24 U 48/11, a.a.O.).

Im Übrigen ist ohnehin davon auszugehen, dass der Mieter die "zur Befriedigung seiner Bedürfnisse" eingebauten beweglichen Sachen nur vorübergehend für die Dauer seines Mietverhältnisses mit der Wohnung verbunden hat, sodass sie im Eigentum des Mieters bleiben (BGH, Urteil v. 12.6.1991, XII ZR 17/90, NJW 1991, 3031; BGH, Urteil v. 18.11.1969, VIII ZR 189/66, NJW 1969, 40; KG, Urteil v. 19.1.2006, 8 U 22/05, KGReport 2006, 375). Einrichtungen sind hiernach die Heizungsanlage (BGH, Urteil v. 14.7.1969, VIII 5/68, ZMR 1969, 340; BGH, Urteil v. 14.10.1958, VIII ZR 155/57, NJW 1958, 2109), zusätzlich eingebaute Heizkörper und Heizthermen (KG, Urteil v. 19.1.2006, 8 U 22/05, a. a. O.), Badeinrichtungen wie Waschtisch (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 4.8.2011, I-24 U 48/11, a.a.O.), Waschbecken, Badewannen, Badeöfen, Toiletten (BGH, ZMR 1969, 340; KG, Urteil v. 19.1.2006, 8 U 22/05, a. a. O.), Kücheneinrichtungen (...