Kinne/Schach/Bieber, BGB § 546a Entschädigung des Vermie ... / 4 Vorenthaltung

Rz. 5

Der Begriff der Vorenthaltung ist objektiv zu verstehen und bezieht sich darauf, dass die Besitzeinräumung, zu der der Mieter nach § 546 verpflichtet wäre, fehlt (BGH, Urteil v. 13.10.1982, VIII ZR 197/81, NJW 1983, 112).

Die Mietsache wird dem Vermieter dann im Sinne des § 546a Abs. 1 nach Beendigung des Mietverhältnisses vorenthalten, wenn der Mieter die Mietsache nicht zurückgibt und das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht (BGH, Urteil v. 17.9.2020, IX ZR 62/19, NJW 2021, 626; BGH, Urteil v. 12.7.2017, VIII ZR 214/16, ZMR 2018,24; im Anschluss an BGH, Urteile v. 5.10.2005, VIII ZR 57/05, NZM 2006, 52 Rn. 6; v. 16.11.2005, VIII ZR 218/04, NZM 2006, 12 Rn. 12; v. 29.1.2015, IX ZR 279/13, BGHZ 204, 83 Rn. 81; jeweils m. w. N.; st. Rspr.; OLG Dresden Urteil v. 30.8.2023, 5 U 547/23, BeckRS 2023, 27973). An einem Rückerlangungswillen des Vermieters fehlt es etwa, wenn er – trotz Kündigung des Mieters – von einem Fortbestehen des Mietverhältnisses ausgeht (BGH, Urteil v. 12.7.2017, VIII ZR 214/16, a. a. O.; OLG Düsseldorf, Beschluss v. 28.7.2011, I-10 U 26/11, ZMR 2012, 15). Der Mieter muss dem Vermieter den Besitz zum geschuldeten Zeitpunkt vollständig verschaffen und – was insb. bei der Raummiete relevant ist – die von ihm eingebrachten Gegenstände und Einrichtungen entfernen (BGH, Urteil v. 11.4.2019, IX ZR 79/18, NZM 2019, 853), auch solche, die durch Brand zerstört worden sind und von denen nur noch Brandreste vorhanden sind (BGH, Hinweisbeschluss v. 21.1.2014, VIII ZR 48/13, GE 2014, 661). Der Mieter hat Einrichtungen, mit denen er die Mietsache versieht, und bauliche Veränderungen der Mietsache nach Vertragsende auch dann wieder zu beseitigen, wenn der Vermieter der Einrichtung zugestimmt hat und die Baulichkeiten in sein Eigentum übergegangen ist, es sei denn, die Veränderungen sollten nach dem gemeinsamen Parteiwillen erst zur Herstellung des vertragsgemäßen Zustands der Mieträume dienen (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 3.5.2011, I-24 U 197/10, ZMR 2012, 438). Allein darin, dass der Mieter dem Vermieter die Räume in verwahrlostem Zustand oder mit von diesem zu beseitigenden Einrichtungen versehen überlässt, kann keine Vorenthaltung gesehen werden (OLG Brandenburg, Urteil v. 16.7.2013,6 U 11/12, ZMR 2014, 28). Für den Fall, dass der Mieter noch Besitz an der Mietsache hat, ist es für den Anspruch auf Nutzungsentschädigung allerdings belanglos, ob der Mieter den Gebrauch tatsächlich ausübt, ob er also die Mietsache nutzt.

Auf ein Verschulden des Mieters kommt es bezüglich der Nutzungsentschädigung nicht an.

Rz. 6

Wie zu § 546 stellt sich auch hier das Problem, ob eine Vorenthaltung vorliegt, wenn der Mieter noch einen Teil von Einrichtungsgegenständen zurückgelassen hat, worin eine unzulässige Teilerfüllung gesehen werden könnte.

Hinweis

Zurücklassen von Gegenständen

Das Zurücklassen einiger weniger Gegenstände bzw. Einrichtungen schadet nicht, wenn sie geringen Raum einnehmen und ihre Beseitigung nur einen unerheblichen Aufwand an Mühe, Transport und Kosten erfordert. Entscheidend ist, ob der Verstoß gegen die Rückgabepflicht mit einer (nicht nur unerheblichen) Weiternutzung der Mietsache durch den Mieter verbunden ist (LG Berlin, Urteil v. 18.11.2021, 67 S 110/21, GE 2022, 46).

Lässt ein Mieter nicht nur Gerümpel, sondern z. B. eine Waschmaschine zurück. liegt nur eine unzulässige Teilräumung vor (LG Gießen, Urteil v. 21.11. 2012,1 S 208/12, ZMR 2013, 630).

Hinweis

Unzulässige Teilräumung

Bei einer unzulässigen Teilräumung (vgl. dazu auch KG, Urteil v. 25.2. 2019, 8 U 6/18, GE 2019, 1238) schuldet der Mieter – bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen des § 546a – Nutzungsentschädigung.

Hat der Gewerbemieter von Räumen im 1. OG (286 qm) sowie eines Kellerraumes (18 qm) zwar die Räume im 1. OG vollständig geräumt, jedoch im Kellerraum ein Regal mit einer Grundfläche von 2 qm zurückgelassen, so schuldet er jedenfalls dann lediglich für den Kellerraum Nutzungsentschädigung, wenn der Vermieter die Räume im 1. OG trotz unvollständiger Räumung des Kellers weitervermietet hat (KG, Urteil v. 29.9.2005,12 U 266/04, GE 2006, 53).

Rz. 7

Ist aus dem Zurücklassen von einzelnen Gegenständen kein Besitzwillen bezüglich der Räume mehr zu sehen, besteht zwar der Anspruch aus § 546a Abs. 1 nicht, können aber Schadensersatzansprüche sonstiger Natur bestehen, die auch eine Nutzungsentschädigung umfassen können. Kann die Mietsache wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen nicht weitervermietet werden, so umfasst der Schadensersatzanspruch aus Pflichtverletzung gemäß § 280 auch den Miet-/Nutzungsausfall auch für die Zeit der Durchführung des selbstständigen Beweisverfahrens gemäß §§ 485 ff. ZPO zur Feststellung des Zustandes der Wohnung und die anschließende Zeit für die Durchführung der Schönheitsreparaturen (LG Berlin, Urteil v. 29.5.1998, 64 S 518/97, ZMR 1998, 70; AG Berlin-Charlottenburg, Urteil v. 20.4.2007, 220 C 330/06, GE 2007, 1495). Dies gilt allerdings nur dann, wenn ein konkreter Na...