Nach ständiger Rechtsprechung ist der Vermieter nicht zur andauernden Modernisierung der Wohnung und zur ständigen Anpassung an neue Normen und steigende Bedürfnisse verpflichtet. Daher kann der Mieter keine Schallschutzmaßnahmen verlangen, die es zur Zeit der Errichtung des Gebäudes (hier: 1924) noch gar nicht gab. Ein älteres Anwesen muss somit nicht die heute geltenden Werte für Trittschall erfüllen.
Trittschallwerte nach DIN
DIN 4109/1989: 53 dB für Wohnungstrenndecken
Der Vermieter schuldet lediglich eine Beschaffenheit, die der Mieter nach Art der Mietsache erwarten kann. Dementsprechend müssen die Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen (Alter, Ausstattung, Art des Gebäudes, Höhe der Miete, ggf. Ortssitte) üblich ist. Soweit es zu bestimmten Anforderungen technische Normen, z. B. DIN-Normen gibt, ist deren Einhaltung vom Vermieter geschuldet, obwohl die DIN-Normen keine Rechtsnormen, sondern nur privattechnische Regelungen mit Empfehlungscharakter sind. Daher hat der Mieter regelmäßig keinen Anspruch auf einen besseren Schallschutz, als es die Grenzwerte der bei Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen vorgesehen haben.[1] Waren zur Zeit der Errichtung des Gebäudes noch keine DIN-Normen vorhanden, ist es nach Auffassung des LG Hamburg[2] angemessen, die auf die Errichtung des Gebäudes zunächst folgende technische Norm zur Grundlage der Bemessung des zu gewährenden Schallschutzes heranzuziehen.
Laminat- statt Teppichboden
Diese Grundsätze gelten auch dann, wenn die Grenzwerte erst überschritten wurden, nachdem in der darüberliegenden Wohnung die Teppichböden durch Laminatböden ersetzt worden sind. Zu berücksichtigen ist nämlich auch der damals übliche Ausstattungsstandard. Bei Anmietung einer Wohnung in einem im Jahr 1924 errichteten Gebäude muss der Mieter davon ausgehen, dass die Wohnungen nicht mit Teppichböden, sondern mit damals üblichen Dielenfußböden ausgestattet sind, bei denen die Trittschallwerte höher liegen als bei den jetzt verlegten Laminatböden.[3]
Dabei fällt das Betreten von den Lärm nicht dämpfenden Fußbodenbelägen (z. B. Fliesen, Laminat) in Schuhen mit harten Absätzen in einem Mehrfamilienhaus, insbesondere in einem akustisch anfälligen Altbau, nicht mehr unter den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung. Den Nutzern ist es daher zumutbar, derartige Schuhe an der Wohnungseingangstür auszuziehen.[4]
Eingriff in Bausubstanz
Anders ist die Rechtslage, wenn der Vermieter an dem Anwesen größere bauliche Veränderungen vornimmt, die von der Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes vergleichbar sind und z. B. Lärmimmissionen zur Folge haben.[5]
DG-Ausbau nach Trittschall-Grenzwerten
Lässt der Vermieter das als Abstellraum genutzte Dachgeschoss eines Mehrfamilienhauses zu einer neuen Wohnung ausbauen, kann der Mieter verlangen, dass die im Zeitpunkt des Ausbaus geltenden Grenzwerte für Trittschall (53 dB für normalen Schallschutz) eingehalten werden. Anspruch auf erhöhten Schallschutz mit einem Grenzwert von 46 dB hat der Mieter dagegen nicht schon deswegen, weil die Mietwohnung durch Aufstockung in der "Endetage" gelegen und deshalb keinerlei Trittschallbelästigung von oben ausgesetzt war.
Bei Überschreiten des Grenzwerts kann der Mieter nicht nur die Miete mindern (hier: 20 %), sondern auch die Herstellung eines zeitgemäßen Trittschallschutzes, z. B. durch nachträglichen Einbau einer Dämmung, gerichtlich einfordern.
Dies gilt allerdings nicht, wenn die Überschreitung nur einen Teilbereich des Schallschutzes, z. B. den Luftschallschutz (und nicht auch den Trittschallschutz), betrifft und darüber hinaus nur geringfügig (hier: 1 dB) ist. Ein so geringfügiges Überschreiten des Schallschutzgrenzwerts beeinträchtigt den Mietgebrauch noch nicht erheblich. Dabei kommt einer solchen geringfügigen Überschreitung eines Schallschutzgrenzwerts um 1 dB im Regelfall schon deshalb keine entscheidende Bedeutung zu, weil nach allgemeinen Erkenntnissen der Akustik eine Änderung des Schallpegels in dieser Größenordnung für das menschliche Ohr kaum wahrnehmbar ist.[6]
Nachdem sowohl der planende Architekt als auch die ausführenden Bauunternehmen gegenüber dem Eigentümer verpflichtet sind, den Stand der Technik bei Ausführung ihrer Arbeiten zu beachten, liegt bei Überschreitung der Grenzwerte ein Baumangel vor, dessen Beseitigung der Eigentümer verlangen kann. Ferner steht dem Eigentümer ein Anspruch auf Schadensersatz in Höhe der berechtigten Mietminderung zu.[7]
Einhaltung von aktuellen technischen Normen
Dementsprechend muss der Vermieter – sofern nichts anderes vereinbart ist – die aktuellen, d. h. die zur Zeit der Durchführung der baulichen Änderung geltenden technischen Normen (z. B. für den Schallschutz) einhalten, wenn er in der Wohnung Modernisierungsmaßnahmen vornimmt (z. B. Einbau von Isolierglasfenstern anstelle vorhandener straßenseitiger Kastendop...
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