Fachbeiträge & Kommentare zu Bauliche Veränderung

Rz. 16 Hier bedeutet Erstherstellung zunächst einmal nur die Herstellung einer der Teilungserklärung entsprechenden Abgrenzung des gemeinschaftlichen Eigentums von den Sondereigentumsrechten einerseits und der Sondereigentumsrechte untereinander andererseits.[18] Errichtet der Bauträger das Gebäude vor einer Teilung nach § 8 WEG und damit vor der Entstehung der GdWE abweiche...mehr

Rz. 19 Nach Absatz 2 S. 1 Nr. 2 tragen alle Wohnungseigentümer nach Maßgabe ihre Anteile am gemeinschaftlichen Eigentum die Kosten baulicher Veränderungen, die sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Diesen Begriff hat der Gesetzgeber aus der Rechtsprechung des BGH zur modernisierenden Erhaltung übernommen, die nach dem früheren § 22 Abs. 3 als Teil der ord...mehr

Rz. 153 Mit dem zu fassenden Beschluss entscheiden die Wohnungseigentümer, ob von dem interessierten Wohnungseigentümer beantragte bauliche Veränderung gestattet oder durchgeführt oder ob sie abgelehnt werden soll. In beiden Fällen muss die beabsichtigte bauliche Maßnahme hinreichend beschrieben werden, sodass die bauliche Veränderung, um die es geht, zu erkennen ist.[513] S...mehr

Rz. 9 Nach Absatz 1 S. 1 Fall 2 hat der Wohnungseigentümer die Kosten der baulichen Veränderung auch dann zu tragen, wenn er sie nicht selbst durchführt, sondern auf sein Verlangen nach § 20 Abs. 2 die GdWE. Die GdWE führt bauliche Veränderungen normalerweise nicht auf Kosten einzelner Wohnungseigentümer, sondern entweder auf Kosten aller Wohnungseigentümer entsprechend ihre...mehr

Rz. 152 Bauliche Veränderungen nach Absatz 1 oder nach § 13 Abs. 2 i.V.m. Absatz 1 können die Wohnungseigentümer beschließen, mangels Festlegung eines Quorums mit einfacher Mehrheit.[509] Sie haben die Wahl, ob sie dem interessierten Wohnungseigentümer die Maßnahmen gestatten, sich das Anliegen zu Eigen machen und es als gemeinschaftliche Maßnahme beschließen oder ob sie nac...mehr

Rz. 137 Nach Absatz 3 besteht ein Gestattungsanspruch für bauliche Veränderungen, wenn ihr die Wohnungseigentümer zustimmen, die durch sie über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus einen Nachteil erleiden. Das Einverständnis der nicht in diesem Maß betroffenen Wohnungseigentümer ist zwar für die Annahme eines Gestattungsanspruchs nicht erforderlic...mehr

Rz. 6 Nach Absatz 1 S. 1 trägt die Kosten einer baulichen Veränderung, die "einem" Wohnungseigentümer gestattet worden ist, "dieser" Wohnungseigentümer. Die Vorschrift geht davon aus, dass es nur einen ínteressierten Wohnungseigentümer gibt. Mit Wohnungseigentümer ist hier wie sonst der Eigentümer eines Wohnungs- oder Teileigentumsrechts gemeint. Das kann eine einzelne Perso...mehr

Rz. 12 Zu tragen hat der Wohnungseigentümer alle Kosten, die auf der baulichen Veränderung beruhen. Das sind zunächst die Baukosten. Erfasst werden darüber hinaus aber auch die Folgekosten des Gebrauchs und der Erhaltung.[18]mehr

Rz. 127 Über die Durchführung einer privilegierten baulichen Veränderung ist nach Absatz 2 S. 2 im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschließen. Im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung haben die Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 2, § 19 Abs. 1 ein am Ziel der Maßnahme auszurichtendes Gestaltungsermessen. Das bedeutet, dass der anspruchsberechtigte Wohnungseigentümer nach Ma...mehr

Rz. 19 Eine Wäschespinne, die nicht fest und dauerhaft installiert ist, sondern nur bei Bedarf in ein im Boden eingelassenes Führungsrohr geschoben wird, ist keine bauliche Veränderung.[31] Auch das Aufstellen von Biertischen, Bänken und Schirmen, die im Boden nicht fest verankert sind, für jeweils sechs Monate im Jahr ist nicht mit einer auf Dauer angelegten baulichen Verän...mehr

Rz. 146 Ein Beschluss über bauliche Veränderungen ist nicht schon dann rechtmäßig, wenn er die Grenzen des Absatzes 4 einhält. Er muss vielmehr nach § 19 auch den Anforderungen einer ordnungsmäßigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Grundstücks entsprechen. So dürfte eine bauliche Veränderung, die den inhaltlichen Anforderungen des § 20 entspricht, dennoch nicht beschlossen ...mehr

aa) Voraussetzungen Rz. 16 Eine Verteilung der Kosten einer beschlossenen baulichen Veränderung nach Absatz 2 S. 1 Nr. 1 auf alle Wohnungseigentümer nach Maßgabe ihrer Anteile am gemeinschaftlichen Eigentum findet nach Halbsatz 2 der genannten Vorschrift auch bei Erreichen der doppelt qualifizierten Mehrheit nicht statt, wenn die bauliche Veränderung mit unverhältnismäßigen K...mehr

Rz. 18 Hierauf können die Wohnungseigentümer nicht so reagieren wie der Rechtsausschuss des Deutschen Bundestags für das Erreichen der doppelt qualifizierten Mehrheit empfohlen hat. Würden sie den Beschluss auch unter die Bedingung stellen, dass die Kosten nicht unverhältnismäßig sind, wüssten sie nach erfolgter Beschlussfassung nicht, ob der Beschluss wirksam ist. Teilweise...mehr

Rz. 189 Die Gemeinschaftsordnung kann einem Wohnungseigentümer konkrete bauliche Veränderungen gestatten. Erlaubt die Gemeinschaftsordnung einem Wohnungseigentümer die Errichtung eines Wintergartens, haben die übrigen Wohnungseigentümer die erforderlichen baulichen Maßnahmen zu dulden. Sie brauchen aber bei mehreren Gestaltungsmöglichkeiten keine Lösung hinzunehmen, die ihre...mehr

Rz. 105 Ein Individualanspruch auf Gestattung von Baumaßnahmen für einen barrierefreien Zugang, etwa durch den Bau einer Rollstuhlrampe im Eingangsbereich,[313] durch den Umbau eines Fensters in eine Tür[314] oder durch den Einbau eines Treppenlifts war schon vor dem Inkrafttreten von Absatz 2 S. 1 Nr. 2 anerkannt, aber regelmäßig nur, wenn der Wohnungseigentümer selbst behi...mehr

Rz. 174 Der Beseitigungsanspruch aus § 1004 BGB unterliegt der dreijährigen Verjährungsfrist gemäß § 195 BGB.[566] Die Frist beginnt gemäß § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch durch die Vornahme der baulichen Veränderung entstanden ist[567] und der Gläubiger davon und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hä...mehr

Rz. 11 Absatz 1 geht davon aus, dass bauliche Veränderungen im Interesse einzelner Eigentümer von Wohnungseigentum in der Wohnanlage sind. Denkbar ist aber auch, dass eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums mehreren Wohnungseigentümern als "Gemeinschaftsprojekt" gestattet wird. Als Beispiel mag der Fall dienen, dass den Eigentümern der Wohnungen an der Süd...mehr

Rz. 48 Eine unzulässige Beeinträchtigung kann sich aus einem zweckbestimmungswidrigen Gebrauch des Sonder- oder Gemeinschaftseigentums durch einen Wohnungseigentümer ergeben. Während dieser als solcher "nur" einen Unterlassungsanspruch der GdWE aus Absatz 1 Nr. 1 auslöst, löst er einen Unterlassungsanspruch anderer Wohnungseigentümer nur aus, wenn es dadurch auch zu einer Be...mehr

Rz. 12 Die Regelungen des § 20 gelten nach § 13 Abs. 2 im Grundsatz auch für bauliche Veränderungen im Bereich des Sondereigentums. Eine Ausnahme gilt nur für bestimmten Fälle des Beschlusszwangs.mehr

Rz. 15 Ebenfalls keine bauliche Veränderung ist die erstmalige Herstellung eines ordnungsmäßigen Zustands. Sie Teil der Erhaltungsmaßnahmen, für die die GdWE nach §§ 18, 19 zu sorgen hat (vgl. § 19 WEG Rdn 55 ff.). Deren Kosten sind Kosten der Verwaltung und nach § 16 Abs. 2 S. 1 von allen Wohnungseigentümern anteilig nach Miteigentumsanteilen zu tragen.mehr

Rz. 162 Ist eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums weder durch Beschluss noch durch Vereinbarung legitimiert, besteht ein verschuldensunabhängiger Anspruch wegen Verletzung des gemeinschaftlichen Eigentums auf Beseitigung gemäß § 1004 Abs. 1 S. 1 BGB, den aber nach § 9a Abs. 2 allein die GdWE geltend machen kann.[535] Die Auswahl unter den geeigneten Maßn...mehr

Rz. 168 Ein Beseitigungsanspruch ist an den Maßstab der unzulässigen Rechtsausübung (§§ 226, 242, 275 Abs. 2 BGB) gebunden.[548] Das Verlangen nach Beseitigung einer baulichen Veränderung kann rechtsmissbräuchlich sein, wenn es nur unter unverhältnismäßigen, billigerweise nicht zumutbaren Aufwendungen erfüllt werden könnte. Bei der Prüfung der Zumutbarkeit sind alle Umstände...mehr

Rz. 3 Ziel der Regelung in Absatz 1 S. 1, Absatz 2 und 3 ist die Kostenfreistellung der Wohnungseigentümer, die nicht an der gestatteten oder beschlossenen baulichen Maßnahme interessiert sind. In Ansätzen gab es eine solche Regelung schon im früheren § 16 Abs. 6. Die geltende Regelung unterscheidet sich von der früheren vor allem dadurch, dass es nicht auf das Abstimmungsve...mehr

Rz. 98 Nach Absatz 1 können baulicher Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums beschlossen oder einem Wohnungseigentümer gestattet werden. Eine besonderes Abstimmungsquorum legt die Vorschrift nicht fest. Für die Beschlussfassung genügt deshalb nach § 25 Abs. 1 die einfache Mehrheit.[285] Sie bestimmt auch keine inhaltlichen Mindestanforderungen für die Vornahme oder G...mehr

Rz. 134 Nach Absatz 3 kann ein Wohnungseigentümer die Gestattung einer baulichen Veränderung verlangen, wenn ihr alle dadurch über das in § 14 Abs. 1 Nr. 2 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigten Wohnungseigentümer einverstanden sind. Wie nach früherem Recht[384] besteht der Anspruch auch dann, wenn die bauliche Veränderung für keinen der anderen Wohnungseigentümer über das be...mehr

Rz. 43 Das Sondernutzungsrecht berechtigt zum alleinigen Gebrauch und zum Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer vom Mitgebrauch. Es erlaubt dem Berechtigten keinen weitergehenden Gebrauch, als er den anderen Eigentümern zustünde, wenn das Sondernutzungsrecht nicht bestünde. Der Berechtigte hat lediglich das Recht, die übrigen Wohnungseigentümer vom Mitgebrauch auszuschli...mehr

a) Wohnungseigentümer Rz. 6 Nach Absatz 1 S. 1 trägt die Kosten einer baulichen Veränderung, die "einem" Wohnungseigentümer gestattet worden ist, "dieser" Wohnungseigentümer. Die Vorschrift geht davon aus, dass es nur einen ínteressierten Wohnungseigentümer gibt. Mit Wohnungseigentümer ist hier wie sonst der Eigentümer eines Wohnungs- oder Teileigentumsrechts gemeint. Das kan...mehr

Rz. 4 Den Veränderungen gleichgestellt sind Verschlechterungen. Sie sind von baulichen Veränderungen durch eine Wertminderung des ursprünglichen Zustandes abzugrenzen. Während auch eine unzulässige bauliche Veränderung den Wert der Liegenschaft durchaus erhöhen kann, wird er bei Verschlechterungen stets verringert. Abzustellen ist also auf eine wirtschaftliche Betrachtung. F...mehr

a) Durchführung durch die GdWE Rz. 9 Nach Absatz 1 S. 1 Fall 2 hat der Wohnungseigentümer die Kosten der baulichen Veränderung auch dann zu tragen, wenn er sie nicht selbst durchführt, sondern auf sein Verlangen nach § 20 Abs. 2 die GdWE. Die GdWE führt bauliche Veränderungen normalerweise nicht auf Kosten einzelner Wohnungseigentümer, sondern entweder auf Kosten aller Wohnun...mehr

Rz. 1 Die im WEG ursprünglich vorgesehenen Regelungen über bauliche Maßnahmen ließen bauliche Veränderungen im Grundsatz nur zu, wenn alle zustimmten, die durch die bauliche Veränderung in einem über das heute in § 14 Abs. 1 Nr. 2 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt wurden. Das führte auch mit Blick auf Veränderungen des optischen Gesamteindrucks[1] dazu, dass Gebäude auf in...mehr

Rz. 179 Verantwortlich für die Beseitigung ist der bei Vornahme der baulichen Veränderung eingetragene Wohnungseigentümer als Handlungsstörer, wenn er die Maßnahme durch seine Handlung oder pflichtwidrige Unterlassung adäquat verursacht hat.[587] Er ist unmittelbarer Handlungsstörer, wenn er die Veränderung selbst vorgenommen hat.[588] Er ist mittelbarer Handlungsstörer durc...mehr

Rz. 156 Ein Gestattungs- oder Durchführungsbeschluss kann je nach Art der baulichen Veränderung Auswirkungen auf den Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Grundstücks haben. Nach § 21 Abs. 1 S. 2 gebühren nämlich die Nutzungen der baulichen Veränderung dauerhaft dem interessierten Wohnungseigentümer, wenn er die Kosten der Maßnahme nach § 21 Abs. 1 S. 1 allein tragen muss. Die ...mehr

Rz. 161 Ein Gestattungsbeschluss kann ergänzt werden. Ein Anspruch auf die Ergänzung besteht, wenn ein Anspruch auf die ergänzt bauliche Veränderung besteht oder wenn sie die genehmigte bauliche Veränderung nur plangerecht ergänzt. Dagegen besteht ein Anspruch auf Ausweitung oder Veränderung der Gestattung jedenfalls dann nicht, wenn überhaupt keine Gestattung baulicher Verä...mehr

Rz. 1 Das bis 2007 für viele bauliche Maßnahmen in Wohnungseigentümergemeinschaften geltende Einstimmigkeitsprinzip führte dazu, dass Gebäude in Wohnungseigentum deutlich seltener modernisiert wurde als anderer Baubestand. Selbst auch ohne Einstimmigkeit mögliche Maßnahmen unterblieben wegen der zu erwartenden Streitigkeiten darüber, ob und in welchem Umfang die Maßnahmen an...mehr

Rz. 104 Auch bauliche Veränderungen müssen nach § 19 Abs. 1 den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung genügen.[310] Dem wird nach dem Konzept des Gesetzes durch die Durchführungsregelungen entsprochen. Diese legen die Wohnungseigentümer fest, und zwar gleich zusammen mit der Maßnahme, wenn sie von der GdWE als Gemeinschaftsmaßnahme durchgeführt werden soll, sonst durch eine...mehr

a) Grundsätze Rz. 10 Nach § 20 Absatz 1 (fortan: Absatz 1) sind bauliche Veränderungen Maßnahmen, die über die ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen. Unter Erhaltung ist nach § 13 Abs. 2 die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung zu verstehen. Über die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geht eine Maßnahme nur hinaus, wenn sie ...mehr

Rz. 69 Absatz 2 Nr. 2 erfasst alle Maßnahmen der ordnungsmäßigen Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Maßnahmen, die darüber hinausgehen, sind nach § 20 Abs. 1 bauliche Maßnahmen, die dem Regime der §§ 20, 21 unterliegen. Problemtisch wird diese Abgrenzung bei der sog. modernisierenden Instandsetzung. Sie ist eine ordnungsmäßige Instandsetzung, die über die bloße Wied...mehr

a) Modernisierende Instandsetzung Rz. 14 Keine bauliche Veränderung, sondern eine Erhaltungsmaßnahme ist eine modernisierende Instandsetzung.[17] Sie war im früheren § 22 Abs. 3 geregelt und war danach wie eine Erhaltungsmaßnahme zu behandeln. Daran hat sich nach der Aufhebung des früheren § 22 Abs. 3 nichts geändert (vgl. § 19 WEG Rdn 69 ff.). Bauliche Veränderungen sind dag...mehr

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Rz. 110 Nach Absatz 2 S. 1 Nr. 2 sind ferner privilegiert bauliche Maßnahmen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen. Zu diesen Maßnahmen gehört das Aufstellen und Anbringen von Aufladeeinrichtungen wie Ladesäulen oder Wallboxen. Von der Privilegierung erfasst werden ferner bauliche Maßnahmen, die die Verbindung solcher Aufladeeinrichtungen mit dem Stromnetz d...mehr

Rz. 145 Sowohl das Recht der Wohnungseigentümer nach Absatz 1 bauliche Veränderungen zu beschließen als auch der Anspruch des interessierten Wohnungseigentümers, unter den Voraussetzungen der Absätze 2 und 3 bauliche Veränderungen zu verlangen, finden ihre Grenzen in den beiden Tatbeständen des Absatzes 4. Wenn sie vorliegen, darf die bauliche Veränderung weder beschlossen n...mehr

Rz. 28 Die Befugnis zur Nutzungsziehung verläuft nach Absatz 1 S. 2, Absatz 2 S. 2 und Absatz 3 S. 3 parallel zur Kostentragungspflicht.[53] Den Wohnungseigentümer, die nach dem jeweiligen Satz 1 der genannten Vorschriften die Kosten der baulichen Veränderung allein zu tragen haben, sollen auch die Nutzung der baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums und so ein...mehr

Rz. 120 Die Frage nach einem Ausgleich stellt sich auch bei baulichen Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum. Beispiel: Ein Eigentümer hat im Bereich seines Balkons an der Außenfassade eine Markise angebracht. Diese Markise muss im Rahmen einer Fassadensanierung demontiert werden. Wer trägt die Kosten für die Entfernung und Wiederanbringung der Markise? In diesen Fällen ...mehr

Rz. 33 Nach Nummer 2 Halbs. 2, § 555d Abs. 2 BGB kann der Drittnutzer in inhaltlicher Hinsicht nur Härten im Hinblick auf die Duldungspflicht geltend machen. Härten im Hinblick auf eine mögliche Mieterhöhung kann er nach Nummer 2 Halbs. 2, § 555d Abs. 2 Satz 2 BGB nicht geltend machen. Sie könnten nur im Mieterhöhungsverfahren berücksichtigt werden und spielt im Rahmen von §...mehr

Rz. 149 Nach Absatz 4 Fall 1 dürfen bauliche Veränderungen, die einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, nicht beschlossen und gestattet werden; sie können auch nicht verlangt werden. Hiermit übernimmt der Gesetzgeber die zweite Schranke aus dem früheren § 22 Abs. 2 S. 1 für Modernisierungen. Den dort verwendeten Begriff de...mehr

Rz. 188 Durch Vereinbarung könnte auch die Zustimmung des Verwalters vorgesehen werden. Als zusätzliches Erfordernis würde sie aber die Verwirklichung baulicher Veränderungen erschweren. Denn die bauliche Veränderung müsste auch dann nach Absatz 1 durch die Wohnungseigentümer gestattet werden. Das Zustimmungserfordernis träte hinzu. Zum Schutz der Wohnungseigentümer davor, d...mehr

Rz. 157 Die Eigentumslage an den neu hinzugekommenen Bauteilen richtet sich nach den §§ 1, 5. So entsteht an einem neu eingebauten Fenster gemeinschaftliches Eigentum gemäß § 5 Abs. 2. Entsteht durch eine bauliche Veränderung ein neuer Raum, so steht dieser Raum im gemeinschaftlichen Eigentum.[525] Grundsätzlich hat der Wohnungseigentümer, der eine bauliche Veränderung am ge...mehr

Rz. 25 Eine andere bauliche Veränderung haben im Sinne von Absatz 3 die Wohnungseigentümer beschlossen, die mit "Ja" gestimmt haben.[51]mehr

Rz. 148 Ob eine bauliche Veränderung die Wohnanlage grundlegend umgestaltet, kann nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände entschieden werden.[480] Dabei ist wie schon unter Geltung des früheren § 22 Abs. 2 S. 1 auf die Wohnanlage als Ganzes und nicht nur auf das von der Veränderung betroffene Bauteil abzustellen.[481] Diese Grenzen kann bei den schon in der B...mehr

Rz. 186 Die Gemeinschaftsordnung kann die Zulässigkeit einer baulichen Veränderung abweichend von § 20 Abs. 1 in jedem Fall von der Zustimmung aller Wohnungseigentümer abhängig machen.[617] Bestimmt die Gemeinschaftsordnung, dass bauliche Veränderungen nur vorgenommen werden dürfen, wenn ein einstimmiger Beschluss vorliegt, so kommt es nicht darauf an, ob eine Zustimmung ein...mehr