Fachbeiträge & Kommentare zu Bauliche Veränderung

Rz. 121 Absatz 2 sieht einen nach dem Wortlaut der Vorschrift abschließenden Katalog von Tatbeständen vor, in denen einem Wohnungseigentümer ein Anspruch auf bestimmte bauliche Veränderungen zustehen soll. Raum für die Annahme unbenannter Fälle bietet die Vorschrift nicht. Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber den einen oder anderen Tatbestand übersehen haben könnte,[344...mehr

Rz. 185 Ist § 20 Abs. 1 durch Vereinbarung wirksam abbedungen, sind die allgemeinen nachbarrechtlichen Vorschriften des Privatrechts (insbesondere die §§ 906 ff. BGB und das jeweils landesrechtliche Nachbarrecht) und des öffentlichen Rechts, soweit sie drittschützenden Charakter haben (z.B. Abstandsflächenvorschriften), entsprechend anzuwenden.[614] Bestimmt die Gemeinschaft...mehr

Rz. 101 Die Vornahme von Erhaltungsmaßnahmen (das Ob und Wie ) sowie die Kostentragungspflicht (Erhaltungskosten) können verlagert werden. Verpflichtet die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung Wohnungseigentümer, die Erhaltungsmaßnahmen aller zum Sondereigentum gehörenden Teile der Eigentumseinheit einschließlich des Zubehörs sowie der seinem Sondernutzungsrecht unterliegen...mehr

Rz. 188 Zur Beweissicherung und -feststellung vor und außerhalb eines anhängigen Streitverfahrens kommen die Verfahren nach § 485 ZPO in Betracht. Die Antragsstellung richtet sich nach § 486 ZPO und danach, ob bereits ein streitiges Hauptsacheverfahren anhängig ist; die Anhängigkeit eines Verfahrens im einstweiligen Rechtschutz wird nicht von § 486 Abs. 1 ZPO erfasst.[154] R...mehr

Rz. 39 Der frühere § 10 Abs. 6 und 7 enthielt keine Regelung darüber, von wem und nach welchen Regeln das Gemeinschaftsvermögen verwaltet werden soll. Diese Lücke schließt jetzt Absatz 3. Er verweist – inhaltlich sachgerecht, aber auch nicht überraschend – auf die Vorschriften in § 18, § 19 Abs. 1 und § 27. Mit dem Verweis auf § 18 Abs. 1 legt er fest, dass das Gemeinschafts...mehr

Rz. 11 Jeder Wohnungseigentümer ist nach Maßgabe des § 14 zum Mitgebrauch (Nutzung) des gemeinschaftlichen Eigentums berechtigt. § 16 Abs. 1 S. 3 bestimmt den Umfang des Mitgebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums.[41] Der Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums bezieht sich auf Flächen und Räumlichkeiten, die für den allgemeinen und gemeinschaftlichen Gebrauch bestim...mehr

Rz. 32 Die gesetzliche angeordnete Prozessstandschaft kann sich sowohl im Hinblick auf die Aktiv- als auch die Passivbefugnis, d.h. Kläger- als auch Beklagtenseite, beziehen. Rz. 33 Den bedeutsamsten Fall dürfte die (verfassungskonforme)[20] Vorschrift in § 9a Abs. 2 WEG darstellen, wonach die GdWE die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenen Rechte sowie solche Rec...mehr

Rz. 42 Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn der Erwerber wirtschaftlich nicht in der Lage sein wird, seinen Beitrag zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu leisten[157] (§§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 1 und 2 Abs. 1 WEG) und sein Sondereigentum instand zu halten (§ 14 WEG). Dies ist etwa der Fall, wenn das Einkommen des Erwerbers unterhalb oder nur knapp oberhalb ...mehr

Rz. 10 Sondereigentum sind gemäß § 5 Abs. 1 die nach § 3 (oder § 8) dazu bestimmten Räume in einem Gebäude, sofern sie nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen (vgl. Rdn 28) und damit nach § 5 Abs. 2 zwingend gemeinschaftliches Eigentum sind. Soll ein Raum nicht Sondereigentum werden, genügt die bloße Nichteinräumung von Sondereigentum an ihm, denn...mehr

Rz. 496 Bei der Frage, ob ein Verwalter öffentlich-rechtlich in Anspruch genommen werden kann, gilt es sowohl nach der Art der Inanspruchnahme als auch nach der jeweiligen Verantwortlichkeit des Verwalters zu differenzieren. Rz. 497 Grundsätzlich ist im gefahrenabwehrrechtlichen Bereich zwischen dem sog. Zustandsstörer und dem Handlungsstörer (oder Verhaltensstörer) zu differ...mehr

Rz. 56 (Gemeinschaftliche) Kosten der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Anlagen wie beispielsweise Alarmanlagen, Anlagen im Wäscheraum, Brandmelder, Feuerlöscher Müllschlucker,[198] Blitzschutzanlagen und Schwimmbäder[199] sind umlagefähig nach § 16 Abs. 2 S. 1.[200] Rz. 57 Weiterhin zählen zu diesen Kosten der Ersatz der Aufwendungen für Notmaßnahmen i.S.d. § 18 Abs. ...mehr

Rz. 76 Im Wohnungseigentumsrecht ist nicht der jeweils neueste Stand der DIN 4109 maßgeblich. Maßgeblich ist vielmehr die bei Errichtung des Gebäudes geltende Fassung der DIN 4109.[368] Auf die Lästigkeit des Geräusches kommt es nicht an.[369] Ein höherer Schallschutz kann sich aber aus der Gemeinschaftsordnung bzw. einer nachträglichen Vereinbarung ergeben; nicht hingegen a...mehr

Rz. 85 Zur ggf. erstmaligen ordnungsmäßigen Instandsetzung zählen auch öffentlich-rechtlich vorgeschriebene bauliche Veränderungen, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen.[399] Insoweit entspricht die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen immer ordnungsmäßiger Verwaltung. Der bei der Beschlussfassung über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung ...mehr

Rz. 279 Die Wohnungseigentümer können nach § 27 Abs. 2 WEG Entscheidungsbefugnisse, die ihnen selbst gem. § 19 Abs. 1 WEG zugewiesen sind auf den Verwalter übertragen; nicht aber diejenigen, welche ihnen von Gesetzeswegen zwingend vorbehalten sind. Rz. 280 Zwingend durch die Wohnungseigentümer zu entscheiden sind etwa die Bestellung oder Abberufung eines Verwalters (§ 26 Abs....mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um 2 Fragen. Die eine ist, ob eine bauliche Veränderung vorliegt. Die andere lautet, wenn man eine bauliche Veränderung ablehnt, ob der Gebrauchsbeschluss zu beanstanden ist. Begriff der baulichen Veränderung BGH, Urteil v. 18.7.2025, V ZR 29/24, hat nach Erlass dieser Entscheidung geurteilt, eine bauliche Veränderung setze "nicht zwingend einen...mehr

Das AG meint, der Beschluss widerspreche nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung! (Regelungs-)Gegenstand des Beschlusses sei nicht die Gestattung einer baulichen Veränderung (§ 20 Abs. 1 WEG), sondern die bloße Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§§ 19 Abs. 1, 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Die Wohnungseigentümer hätten beschlossen, die temporäre Aufstellung einer Ki...mehr

Die auf 2 Jahre zeitlich begrenzte Genehmigung zur Aufstellung einer Kinderwagengarage (ca. 1,2 m breit, 2 m tief und 1,35 m hoch) an der Wand vor einer Kneipe ist eine Gebrauchsregelung, keine bauliche Veränderung.mehr

Im Jahr 2024 fassen die Wohnungseigentümer folgenden Beschluss: "Die Eigentümerversammlung genehmigt einstimmig die auf ca. 2 Jahre zeitlich begrenzte Aufstellung einer Kinderwagengarage links bündig an der Wand zum Nachbargebäude P-Straße vor der Kneipe "Fr.". Die Abmessungen betragen ca. 1,2 m breit, 2 m tief und 1,35 m hoch. Alle mit der Maßnahme verbundenen Kosten wie Au...mehr

Mit Erfolg! K sei zur Prozessführung berechtigt. Sie handele in gesetzlicher Prozessstandschaft gem. § 9a Abs. 2 WEG für die jeweiligen Eigentümer des Weges. Bei dem Unterlassungsanspruch handele es sich um einen Anspruch, der unmittelbar aus dem gemeinschaftlichen Eigentum folge. Die Verwaltung könne die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch ohne einen Beschluss, der sie...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, wann ein Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ordnungsmäßig ist. Dazu ist im Fall auf die jeweilige Kostenposition zu sehen. Ferner geht es um die Frage der Bestimmtheit. Bestimmtheit Beschlüsse müssen grundsätzlich bestimmt genug formuliert sein. Ein Beschluss ist in diesem Sinne "bestimmt", wenn er aus sich heraus genau, klar, e...mehr

Rz. 3 Der Mieter hat die zu räumende Wohnung "besenrein" zu übergeben, d. h., die Räume sind auszufegen bzw. zu saugen, grobe Verunreinigungen an Böden, Wänden und Decken sind zu entfernen, Heizkörper, Fensterrahmen, Türen und Sanitäranlagen sind abzuwischen. Küche sowie Bad und WC müssen derart gereinigt werden, dass sie sich in einem – auch hygienisch – gebrauchsfähigen Zu...mehr

Rz. 5 Der Begriff der Vorenthaltung ist objektiv zu verstehen und bezieht sich darauf, dass die Besitzeinräumung, zu der der Mieter nach § 546 verpflichtet wäre, fehlt (BGH, Urteil v. 13.10.1982, VIII ZR 197/81, NJW 1983, 112). Die Mietsache wird dem Vermieter dann im Sinne des § 546a Abs. 1 nach Beendigung des Mietverhältnisses vorenthalten, wenn der Mieter die Mietsache nic...mehr

Rz. 25 Wegen der allseits deutlichen Sichtbarkeit und markanten körperlichen Gestalt könnte der Glaswintergarten eine bauliche Veränderung i.S.d. § 20 WEG darstellen, die der Zustimmung durch Beschluss mit einfacher Mehrheit bedarf.[67] Schon vor dem Inkrafttreten des WEMoG wurde vermehrt eine Beschlussnotwendigkeit angenommen und es war zu Beweiszwecken vielfach ratsam, übe...mehr

Rz. 38 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 31.1: Wohnraummietvertrag Mietvertrag zwischen _________________________, – Vermieter – und _________________________, – Mieter – § 1 Mieträume Der Vermieter vermietet dem Mieter zu Wohnzwecken die im Hause _________________________ in _________________________-Geschoss (rechts/links/Mitte) belegene Wohnung, bestehend ...mehr

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Rz. 42 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 31.3: Pachtvertrag über ein Gewerbeobjekt (Gaststätte) Pachtvertrag über eine Gaststätte zwischen _________________________, – Verpächter – und _________________________, – Pächter – § 1 Pachtobjekt 1) Der Verpächter verpachtet an den Pächter die auf dem Grundstück in _________________________ belegene, bisher vom Verpä...mehr

Rz. 40 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 31.2: Gewerberaummietvertrag (Mietvertrag über ein Ladenlokal) Mietvertrag zwischen der Firma _________________________, – Vermieterin – und der Firma _________________________, – Mieterin – § 1 Mietobjekt Die Vermieterin vermietet an die Mieterin zum Betriebe eines Einzelhandelsgeschäftes das in dem Hause ____________...mehr

Rz. 20 Zur Feststellungswirkung der Entscheidung im Vorprozess vgl. BayObLG ZMR 2001, 824 m.w.N.; BayObLG ZWE 2001, 598. Materiellrechtlich umstritten und höchstrichterlich bisher nicht geklärt war bis 30.11.2020, ob die Zustimmung zu einer zustimmungsbedürftigen baulichen Veränderung am gemeinschaftlichen Eigentum i.S.d. § 22 Abs. 1 WEG a.F. (vgl. jetzt § 20 WEG n.F.) nur d...mehr

Rz. 107 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 54.30: Denkmalschutzrecht (Sanierungsvertrag) Öffentlich-rechtlicher Vertrag zwischen dem Land Berlin, vertreten durch das Landesdenkmalamt Berlin, nachfolgend "Landesdenkmalamt", und durch die Untere Denkmalschutzbehörde _________________________, nachfolgend "Untere Denkmalschutzbehörde", und der ________________...mehr

Rz. 60 Nicht nur die unmittelbaren (primären) Luftschalleinwirkungen aus dem Betrieb von öffentlichen Verkehrsanlagen sind abwägungserhebliche Belange. Dasselbe gilt auch für alle anderen mit dem Betrieb der Anlage verbundenen Immissionen, wie Erschütterungen oder sonstige Gefährdungen der Anlieger. Ausgangspunkt für die rechtliche Bewertung der durch die in § 41 BImSchG gena...mehr

Rz. 6 Die Teilung nach § 8 WEG ist die häufigste Art der Begründung von Wohnungseigentum (sog. Vorratsteilung). Die Teilungserklärung (TE) im engeren Sinne, d.h. die sachenrechtliche Zuordnung der Gebäude, Räume und Flächen, bedarf – obwohl die notarielle Beurkundung üblich ist – nur der öffentlichen Beglaubigung (§ 129 BGB). Wegen Gemeinschaftsordnung, Abgeschlossenheitsbes...mehr

Rz. 19 Der Arbeitgeber ist nicht frei, die Arbeitsorganisation und Arbeitsabläufe nach Belieben umzugestalten. Denn auch die Umgestaltung selbst muss den Vorgaben des MuSchG genügen und die Anforderungen des allgemein geltenden Arbeitsschutzes erfüllen. Der Gesetzgeber hat im Mutterschutzgesetz weitreichende Vorgaben gemacht, welche Belastungen einer gesunden, werdenden Mutt...mehr

Rz. 16 Der Gesetzgeber bestimmt in § 9 Abs. 2 MuSchG, dass der Arbeitgeber die erforderlichen Maßnahmen zum Schutz der (werdenden) Mutter und ihres Kindes treffen muss. Damit bezieht sich die Formulierung nicht nur auf den konkreten Arbeitsplatz oder die Gefahrenlagen durch Maschinen und Einrichtungen bei Ausübung der Tätigkeit, sondern umfasst auch Verhaltens- und Arbeitsvo...mehr

Rz. 59 Im Mutterschutzgesetz ist die Dauer der Stillzeit nicht begrenzt; Arbeitgeber müssen über die gesamte Stillzeit sicherstellen, dass Gesundheitsgefährdungen für die Beschäftigte und ihr Kind ausgeschlossen sind. Der Anspruch auf bezahlte Freistellung für die Stillzeit ist hingegen auf die ersten 12 Monate nach der Geburt beschränkt; sie beträgt mindestens zweimal tägli...mehr

Rz. 92 Die §§ 9–13 MuSchG haben einen engen Wirkungszusammenhang: Ergibt die Gefährdungsbeurteilung nach § 10 MuSchG, dass die Sicherheit oder Gesundheit der Frau gefährdet ist und dass diese Gefährdungslage Auswirkungen auf Schwangerschaft oder Stillzeit haben können, dann muss der Arbeitgeber zunächst versuchen, durch eine Änderung der Arbeitsbedingungen eine Gefährdung au...mehr

Nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG haben sämtliche Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung zu tragen, wenn sich deren Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Die Kostentragungspflicht besteht für alle Kosten, die auf der baulichen Veränderung beruhen, also Baukosten und Folgekosten des Gebrauchs und der Erhaltung. Ausreichend ist ein einf...mehr

Wird eine Maßnahme der baulichen Veränderung mit einer Mehrheit von mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen beschlossen, die dabei die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren, werden die Kosten nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG dann unter allen Wohnungseigentümern verteilt, wenn sie nicht unverhältnismäßig sind. Hinweis "Mehr" oder "mindestens" die Hälfte? Umstritten ist, o...mehr

In aller Regel erfolgt die Kostenverteilung in den Gemeinschaften nach Miteigentumsanteilen. Ggf. werden auch einzelne Kosten nach einem abweichenden Maßstab umgelegt, was insbesondere bei den Verwalterhonoraren der Fall ist, die vielfach nach Objekten bzw. Sondereigentumseinheiten verteilt werden. Möglich ist jedoch auch ein anderer Verteilungsmaßstab, soweit dieser den Gru...mehr

Für sämtliche Gestattungsmaßnahmen ordnet § 21 Abs. 1 WEG die alleinige Kostentragungspflicht des oder derjenigen Wohnungseigentümer an, denen die bauliche Veränderung gestattet wurde. Allein sie sind auch nur zur Nutzung der Einrichtung berechtigt. Praxis-Beispiel Der Treppenlift – Teil 1 In der aus 15 Wohnungseigentümern bestehenden Wohnanlage leben 3 bereits hochbetagte und...mehr

Bei Wohnungseigentümern, die mangels Kostentragungsverpflichtung auch nicht nutzen dürfen, kann das Bedürfnis entstehen, die neu geschaffene Einrichtung nutzen zu wollen. Insoweit regelt § 21 Abs. 4 WEG, dass ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, verlangen kann, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird....mehr

Maßnahmen, die der Anpassung des Gemeinschaftseigentums an öffentlich-rechtliche Vorgaben dienen, werden nicht unter § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG subsumiert. Wird aufgrund behördlicher Anordnung etwa die Errichtung eines 2. Rettungswegs im Bereich des Sondereigentums eines Wohnungseigentümers durch Einbau eines Fensters erforderlich, stellt dies eine Maßnahme zur Fertigstellung de...mehr

Ob die Kosten einer erstmaligen ordnungsmäßigen Herstellung des Gemeinschaftseigentums exklusiv auf einzelne Wohnungseigentümer verteilt werden können, hat der BGH[1] für den Fall einer Mehrhausanlage unter der Voraussetzung bejaht, dass in der Teilungserklärung eine umfassende verwaltungsmäßige Trennung der einzelnen Baukörper in selbstständige Untergemeinschaften vorgesehe...mehr

Zunächst und grundsätzlich richtet sich die Verteilung der Kosten von Maßnahmen der baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem gesetzlichen oder einem abweichend hiervon vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel. Grundsätzlich ist bei der Verteilung der Kosten von Maßnahmen der baulichen Veränderung zunächst § 21 Abs. 3 WEG zu beachten. Hiernach sind sämtli...mehr

So nicht bereits erstinstanzlich vor dem Amtsgericht ein Rechtsanwalt mit der Vertretung der GdWE beauftragt war, wird auch der nunmehr für das Berufungsverfahren zu beauftragende Rechtsanwalt vor Einlegung der Berufung prüfen müssen, ob die zur Einlegung der Berufung erforderliche Beschwer erreicht ist. Da die Berufung vom Amtsgericht nur in seltenen Fällen zugelassen wird,...mehr

Gemäß § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG haben alle Wohnungseigentümer dann die Kosten einer baulichen Veränderung zu tragen, wenn sich deren Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Die Kostentragungspflicht besteht für alle Kosten, die auf der baulichen Veränderung beruhen, also Baukosten und Folgekosten des Gebrauchs und der Erhaltung. Zum Verständnis dieser ...mehr

Die Wasser- und Abwasserkosten sind ein klassischer Fall der Beschlusskompetenz des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Bis auf den wohl äußerst seltenen Fall, dass entsprechend § 11 Abs. 1 Nr. 1a HeizkostenV die Aufwendungen für den Einbau von Messgeräten unverhältnismäßig sind, weil sie die im Verlauf von 10 Jahren zu erwartenden Einsparungen übersteigen[1], entspricht lediglich eine ...mehr

Erhebliche Änderungen hat das WEMoG hinsichtlich der Möglichkeit der Änderung einer Verteilung der Kosten von Erhaltungsmaßnahmen gebracht. War eine solche nach § 16 Abs. 4 WEG a. F. noch beschränkt auf eine konkrete Einzelfallmaßnahme, erlaubt auch hier § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG Beschlüsse über dauerhafte Kostenverteilungsänderungen. Nunmehr ist es auch unproblematisch möglich...mehr

2. Rettungsweg Es gehört (vorbehaltlich weiterer vereinbarter Nutzungsbeschränkungen) zu dem plangerechten Zustand einer Teileigentumseinheit, dass die öffentlich-rechtlichen Anforderungen an einen Aufenthaltsraum erfüllt sind. Dafür erforderliche Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum, wie die bauordnungsrechtlich vorgeschriebene Herstellung eines zweiten Rettungswegs, ent...mehr

Rz. 24 Die Verpflichtung des Arbeitgebers, "erforderliche Maßnahmen des Arbeitsschutzes" zu treffen, ist in § 3 Abs. 1 Satz 1 ArbSchG verankert. Die Norm legt die umfassende und präventive Handlungspflicht des Arbeitgebers fest, die erforderlichen Maßnahmen des Arbeitsschutzes unter Berücksichtigung der Umstände zu treffen, welche die Sicherheit und Gesundheit der Beschäftig...mehr

2.1 Ansprüche des Vermieters Nimmt der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters bauliche Veränderungen vor, verletzt er i. d. R. schuldhaft seine Obhutspflicht und ist zur Leistung von Schadensersatz verpflichtet.[1] Der Vermieter kann entweder sofort die Herstellung des ursprünglichen Zustands verlangen[2] oder sich ausdrücklich vorbehalten, dies spätestens bei Beendigung des M...mehr